Wohnrecht, schuldrechtliches -

Wohnrecht, schuldrechtliches -; Vorauszahlung, - des Mietzinses; Zwangsversteigerung, - eines Mietobjekts

Eine gemäß dem Mietvertrag ge leistete Vorauszahlung des Mietzin ses in einem Einmalbetrag ist dem Erwerber des Mietobjekts gegenüber wirksam, wenn die Höhe des Miet zinses nicht nach wiederkehrenden Zeitabschnitten (etwa Monaten) be messen ist (Fortführung von BGHZ 37, 346).

Die Kl. verlangen Nutzungsentschädi gung von der in ihrer Eigentumswohnung wohnenden Bekl.

Mit schriftlichem Vertrag vom 8. März 1985 verpflichtete sich der Rechtsvorgänger der Kl., W. S., gegenüber der Bekl., eine näher bezeichnete Eigentumswohnung in der D.straße in B. zu erwerben, um der Bekl. für diese Wohnung ein ".. lebenslängliches, ... alleiniges ... " Wohnungsrecht einzuräu men.

§ 4 der Vereinbarung lautet:

"Der monatliche Mietzins in Höhe von 2.800 DM ist ab Mai 1985, jeweils bis zum 3. d.M. fällig."

Am 21. März 1985 schlossen W. S. und die Bekl. wegen der vorgenannten Wohnung einen notariell beurkundeten Vertrag, der u.a. bestimmt:

"§ 2

Herr S. räumt Frau K. an der in § 1 bezeich neten Eigentumswohnung nebst Kellerraum ein lebenslängliches, unentgeltliches, in der Ausübung nicht übertragbares, alleiniges, schuldrechtliches Wohnungsrecht ein ...

Das Wohngeld einschließlich der zu zah lenden Instandsetzungsrücklage, ein schließlich der Kosten der Heizung und Warmwasserbereitung trägt bis zum 31. Dezember 1992 Herr S.

Am 1. Januar 1993 hat Frau K. das Wohn geld einschließlich zu zahlender Instand setzungsrücklagen und die Heizkosten zu bezahlen.

§ 3

Frau K. zahlt als Entgelt für das in § 2 näher bezeichnete Wohnungsrecht an Herrn S. einen Betrag in Höhe von 250.000 DM.

Die Zahlung des Entgelts ist bei Beurkun dung des Vertrages zur Zahlung fällig. ..."

Die Bekl. zahlte 250.000 DM und bezog die Wohnung. Bei der Zwangsversteigerung der Wohnung erhielten die Kl. im Januar 1994 den Zuschlag. Noch im selben Monat teilten sie dies der Bekl. mit.

Die Bekl. zahlt monatlich das in § 2 des no tariellen Vertrages bezeichnete Wohngeld an die Kl., weigert sich aber, darüber hinaus ein Entgelt zu entrichten.

Die Kl. sind der Ansicht, die Bekl. schulde wegen ungerechtfertigter Bereicherung für das von ihnen lediglich geduldete Wohnen Nutzungsersatz in Höhe der ortsüblichen Miete, und zwar 2.130 DM monatlich seit Februar 1994 nebst Zinsen. Ein Recht zum Besitz stehe der Bekl. nicht zu. Das mit W. S. vereinbarte schuldrechtliche Wohnungs recht der Bekl. sei ihnen gegenüber unwirk sam. Sollte ein Mietverhältnis zwischen den Parteien bestehen, habe die Bekl. die orts übliche Miete zu entrichten. Denn auch wenn die an W. S. geleistete Zahlung von 250.000 DM eine Mietvorauszahlung gewe sen sei, wirke sie ihnen gegenüber allenfalls für den nach § 574 BGB, § 57 b ZVG be messenen Zeitraum schuldbefreiend.

In dem Rechtsstreit verlangen die Kl. Nut zungsentgelt für die Zeit von Februar 1994 bis einschließlich August 1994, insgesamt 14.910 DM nebst Zinsen.

Das Landgericht hat der Klage teilweise stattgegeben; das Kammergericht hat sie in vollem Umfang abgewiesen. Die - zugelas sene - Revision hatte keinen Erfolg.

I. (...)

II. (...) Diese Ausführungen halten der revisions rechtlichen Überprüfung stand.

1. Zutreffend hat das Kammergericht in der notariellen Vereinbarung vom 21. März 1985 (auch) einen Mietvertrag gesehen.

a) Die von der Revision angegriffene recht liche Würdigung des Berufungsgerichts steht in Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein Miet vertrag anzunehmen ist, wenn sich jemand verpflichtet, den Gebrauch einer Sache ge gen Entrichtung eines Entgelts zu gewäh ren (Senatsurteil vom 4. Mai 1970 - VIII ZR 179/68 = LM BGB 535 Nr. 45 = MDR 1970, 1004; BGHZ 82, 354, 357; BGHZ 123, 166, 169 f.). Zu Recht hat das Berufungsgericht diese Voraussetzungen bejaht. W. S. ver pflichtete sich durch den Vertrag vom 21. März 1985, der Bekl. den Gebrauch der zu erwerbenden Eigentumswohnung (lebenslang) zu gewähren; die Bekl. über nahm es als Gegenleistung, einmalig 250.000 DM zu bezahlen sowie ab 1. Janu ar 1993 das monatliche Wohngeld ein schließlich Instandsetzungsrücklage und Heizkosten zu tragen.

b) Ohne Erfolg verweist die Revision darauf, nach dem Wortlaut des Vertrages sei ein lebenslanges, nicht übertragbares (unentgeltliches), schuldrechtliches Wohn recht für die Bekl. vereinbart worden, von Miete sei in keiner einzigen Bestimmung die Rede.

Eine Annahme, die Vertragsparteien hätten für die Bekl. ein Dauerwohnrecht nach §§ 31 ff. WEG bestellen wollen, hat das Beru fungsgericht rechtsirrtumsfrei mit der Be gründung verneint, dieses dingliche Wohn recht hätte zu seiner Entstehung neben der Einigung der grundbuchrechtlichen Eintra gung bedurft, § 873 Abs. 1 BGB. Eine Ein tragung ins Grundbuch hätten die Vertrags parteien in ihrer Vereinbarung aber aus drücklich ausgeschlossen. Die Einräumung eines, wie es im Vertragstext heißt, schuld rechtlichen Wohnrechts stellt sich nicht als Vertrag eigener Art dar. Je nachdem, ob ei ne entgeltliche oder unentgeltliche Gestal tung vorliegt, ist die Abrede als Leihe oder Miete einzuordnen und nicht, wie die Revi sion meint, als Schenkung oder Kauf (BGHZ 82, 354, 357). Ein Mietvertrag ist bei einem schuldrechtlichen Wohnrecht gege ben, wenn der Berechtigte hierfür ein Ent gelt entrichtet. In einem solchen Fall handelt es sich um eine Gebrauchsüberlassung ge gen Entgelt (s.o. unter a).

Von der Vereinbarung eines Entgelts ist hier auszugehen, obwohl in § 2 des Vertrages das einzuräumende "schuldrechtliche Wohnungsrecht" als unentgeltlich bezeich net wird. Denn in eben diesem Vertrag hatte sich die Bekl. verpflichtet, für die Einräu mung des Wohnungsrechts einen einmali gen Betrag von 250.000 DM zu bezahlen. Die Feststellung des Kammergerichts, die Vertragsparteien hätten ungeachtet des Wortlauts in § 2 des Vertrages die Zahlung des Entgelts gewollt, kann daher nicht be anstandet werden.

c) Gegen diese rechtliche Würdigung spricht nicht der Umstand, daß im Streitfall der Mietzins nicht wiederkehrend für be stimmte Zeitabschnitte (etwa Monate) zu entrichten ist, sondern - abgesehen von dem ab Januar 1993 monatlich fälligen Wohngeld - in der einmaligen Zahlung von 250.000 DM besteht. Das bürgerliche Recht läßt Absprachen über die Entrichtung des Mietzinses zu. Die Regelung in § 551 BGB, wonach der Mietzins grundsätzlich am En de der Mietzeit bzw. nach dem Ablauf ein zelner Zeitabschnitte zu entrichten ist, ent hält lediglich das gesetzliche Leitbild; die Vorschriften sind abdingbar (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. III 113; Pa landt/Putzo BGB, 56. Aufl., § 551 Rn. 1). Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Beteiligten deshalb nicht nur die Vorauszahlung des Mietzinses vereinbaren, sondern auch dessen Entrichtung in einem einmaligen Betrag. Zu Recht hat deshalb das Reichsgericht z. B. einen Mietvertrag bejaht, wenn nach Verkauf eines Grund stücks der Verkäufer gegen eine Ermäßi gung des Kaufpreises wohnen bleibt (RG WarnRspr. 1927 Nr. 52, Seite 77 f.). Auch in der Rechtsprechung des Bundesgerichts hofs wird die Zahlung eines Einmalbetrages als Mietzins anerkannt (BGHZ 117, 236, 238; 123, 166, 170; Senatsurteil vom 1. Fe bruar 1989 - VIII ZR 126/88 = NJW-RR 1989, 589 unter II 1 b; BGH, Urteil vom 20. Februar 1992 - III ZR 193/90 = NJW-RR 1992, 780 unter II 3 a; die Entscheidung des V. Zivilsenats vom 26. März 1976 - V ZR 152/74 = NJW 1976, 2264 f., auf die sich die Revision beruft, betraf die Bestellung eines dinglichen Wohnrechts). Dies gilt auch für das Schrifttum (v. Brunn in Bub/Treier, Kap. III Rn. 9; Sternel a. a. O., Rn. III 13; Stau dinger/Emmerich, BGB, 13. Bearb., §§ 535, 536 Rn. 157; MünchKomm/BGB/Voelskow, 3. Aufl., §§ 535, 536 Rn. 81; Palandt/Putzo a. a. O. § 535 Rn. 29).

2. Die Kl. sind - wie das Kammergericht zu treffend annimmt - als Ersteher der Eigen tumswohnung gemäß §§ 57 ZVG, 571 Abs. 1 BGB in das Vertragsverhältnis mit der Bekl. anstelle des Voreigentümers S. ein getreten.

a) Damit haben die Kl. die bestehenden Rechte und Pflichten des bisherigen Ver mieters erworben. Der Anspruch auf Zah lung eines Mietzinses konnte, abgesehen vom Anspruch auf Wohngeld, nicht nach § 571 Abs. 1 BGB auf die Kl. übergehen; der Anspruch war bereits aufgrund der im vor aus entrichteten Einmalzahlung vor Eigen tumsübergang erloschen. Entscheidend kommt es deshalb darauf an, ob §§ 574 Satz 1 BGB, 57 b Abs. 1 ZVG eingreifen, die die Wirksamkeit von Rechtsgeschäften zwischen den Mietvertragsparteien - ein schließlich einer Erfüllung der Mietzinsfor derung - zugunsten des Erwerbers zeitlich begrenzen. Sind diese Vorschriften heran zuziehen, so wirkt die Vorausentrichtung des Mietzinses gegenüber den Kl. schuld befreiend nur, soweit sich die Vorauszah lung nicht auf eine spätere Zeit erstreckt als den Kalendermonat, in dem die Bekl. von. der Beschlagnahme zum Zwecke der Zwangsversteigerung erfuhr. Den Kl. stün de dann Mietzins für den nachfolgenden Zeitraum zu.

b) Ohne Erfolg wendet sich die Revision dagegen, daß das Kammergericht § 574 Satz 1 BGB, § 57 b Abs. 1 ZVG nicht ange wandt hat. Der Senat ist mit der Vorinstanz darin einig, daß eine Zahlung des Mietzin ses in einem Einmalbetrag, ohne daß seine Bemessung nach periodischen Zeitab schnitten erfolgt ist, dann nicht der Rege lung des § 574 Satz 1 BGB unterfällt, wenn die Einmalzahlung im Mietvertrag verein bart wurde.

aa) Nach der Rechtsprechung des Reichs gerichts genoß der Erwerber grundsätzlich keinen Schutz gegenüber Vorauszahlungen des Mietzinses, die dem Mietvertrag ent sprechend geleistet wurden (grundlegend RGZ 94, 279, 281 f.; nachfolgend RGZ 127, 116, 117; 144, 194, 196 f.; Seuff Arch. 79, 41 ff. Nr. 23).

bb) Der Senat ist der Auffassung des Reichsgerichts nicht in vollem Umfang ge folgt. Er hat in seiner Entscheidung vom 11. Juli 1962 (BGHZ 37, 346, 351 f.) die An wendung des § 574 BGB dann für geboten gehalten, wenn der (vorausgezahlte) Miet zins für die Dauer des Mietverhältnisses oder doch jedenfalls für die Zeit nach dem Eigentumsübergang, nach periodischen Zeitabständen (etwa Monaten) bemessen ist. In einem solchen Fall hat der Senat in der Vereinbarung der Vorauszahlung ein Rechtsgeschäft gemäß § 574 BGB gese hen. Er hat dies aus Sinn und Zweck der §§ 571, 573, 574 BGB gefolgert. Sei das Miet verhältnis so gestaltet, daß der Mietzins nach periodischen, auch noch nach dem Eigentumsübergang laufenden Zeitab schnitten bemessen sei, gehöre zu den in § 571 BGB aufgeführten Rechten, in die der Erwerber eintrete, auch das Recht auf Miet zins für die Dauer des erworbenen Eigen tums. Dieses Recht könne durch vorherige Vereinbarungen zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter nur in den in §§ 573, 574 BGB gezogenen engen Grenzen eingeschränkt werden. Ohne Bedeutung sei es deshalb, wann die Mietvertragsparteien den Mietzins bei ihrer Vereinbarung über die Vorauszahlung fällig gestellt hätten. Ande renfalls könnte die Bestimmung des § 574 BGB durch entsprechende Abreden zum Nachteil des Erwerbers umgangen werden.

Diese Rechtsauffassung hat der Senat bei behalten und bei periodischer Bemessung des Mietzinses nur dann § 574 BGB für un anwendbar gehalten, wenn die Mietvoraus zahlung zum Auf- oder Ausbau des Miet grundstücks bestimmt war und auch be stimmungsgemäß eingesetzt wurde (Senatsurteil vom 30. November 1966 - VIII ZR 145/65 = NJW 1967, 555 unter 2 m.w.Nachw.).

c) Im Streitfall war die Vorauszahlung zwar nicht zum Auf- oder Ausbau des Mietgrund stücks bestimmt. Dennoch müssen die Kl. die Leistung der Bekl. in vollem Umfang ge gen sich gelten lassen. Wie das Kammerge richt in rechtsfehlerfreier tatrichterlicher Auslegung des Mietvertrages vom 21. März 1985 festgestellt hat, handelte es sich bei der Gegenleistung der Bekl. für die Über lassung der Wohnung um die Zahlung eines Einmalbetrages, den die Vertragspartner nicht auf der Grundlage periodischer Zeit abstände bemessen wollten. (...)

d) Der Senat hält für Fallgestaltungen, in welchen durch Einmalzahlung gemäß Miet vertrag der nicht nach periodischen Zeitab schnitten bemessene Mietzins vorausge zahlt wurde, an der oben unter II 2 b) aa) zi tierten Rechtsprechung des Reichsgerichts fest, wonach § 574 BGB nicht angewendet werden kann.

aa) Diese Rechtsprechung steht im Ein klang mit dem Sinn des § 571 BGB und der gesetzlichen Systematik. Nach dieser Vor schrift tritt der Erwerber in den zwischen bisherigem Vermieter und Mieter geschlos senen Mietvertrag ein, und zwar mit den Rechten und Pflichten, die dem bisherigen Vermieter zustanden bzw. ihn trafen. Von dieser grundsätzlichen Regelung werden in §§ 573, 574 BGB Ausnahmen getroffen, die allerdings nur greifen, wenn deren Voraus setzungen eindeutig erfüllt sind. Die vorlie gend nur in Betracht kommende Vorschrift des § 574 BGB ist erkennbar nur für Verträ ge geschaffen, in denen der Mietzins nach wiederkehrenden Zeitabschnitten bemes sen wurde. Zudem könnte nicht ohne weite res bestimmt werden, welcher Teil der Vor auszahlung des gesamten Mietzinses auf die "spätere Zeit" im Sinne des § 574 Satz 1 BGB entfiele.

bb) Die Auffassung des Senats, die vom Schrifttum geteilt wird (Wolf/Eckert, Hand buch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl., Rn. 1413; Sternel a. a. O. Rn. III 160; Scheuer in: Bub/Treier, a. a. O., Kap. III Rn. 719; Emme rich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., §§ 573, 574 Rn. 6; MünchKomm/BGB/Voelskow a. a. O. 5 574 Rn. 2 i.V.m. § 573 Rn. 5; Er man/P. Jendrek, BGB, 9. Aufl., § 574 Rn. 2, i.V.m. § 573 Rn. 2; Derleder in: AK BGB 573-575 Rn. 2; Jauernig/Teichmann, BGB, 7. Aufl., §§ 573, 574, Bem. 3; wohl auch Palandt/Putzo a. a. O. § 574 Rn. 2), wird durch die nicht vollständig auszuräumende Gefahr, die Rechtsfolge des § 574 BGB mit gezielten Abreden zwischen Vermieter und Mieter zum Nachteil des Erwerbers zu un terlaufen, nicht in Frage gestellt. Die Miß brauchsfälle werden sich schon deshalb in engen Grenzen halten, weil der Senat - in dieser Hinsicht ebenso wie das Reichsge richt (vgl. die Rechtsprechungsnachweise unter II 2 b) aa) ) - die Unanwendbarkeit des § 574 BGB auf Fälle beschränkt, in denen die Vorauszahlung bereits im ursprüngli chen Mietvertrag vereinbart wurde. Auch wird der Mietzins bei einer Vorauszahlung nur in seltenen Fällen nicht nach wiederkeh renden Zeitabschnitten bemessen sein, weil sonst die wirtschaftlichen Folgen der Ver einbarung nur schwer zu überschauen sind. Zudem hat es der Erwerber regelmäßig in der Hand, sich vor Überraschungen zu schützen. Seine Interessen berücksichti gend, hat der Gesetzgeber für längerfristige Mietverträge die schriftliche Form in § 566 BGB vorgeschrieben. Somit kann der Er werber vor einem Grundstückskauf vom Verkäufer Einblick in einen vorhandenen Mietvertrag verlangen und sich dadurch vergewissern, welche Rechte bzw. Pflich ten er nach § 571 BGB erwerben würde. Nicht anders verhält es sich beim Eigen tumsübergang im Rahmen einer Zwangs vollstreckung. Die Akten des Vollstrek kungsverfahrens, in die nach § 42 ZVG In teressierte Einsicht nehmen können, wer den regelmäßig einen Hinweis auf ein be stehendes Mietverhältnis enthalten.