Wohnraumzuweisung

Wohnraumzuweisung; Mietvertrag; Besitzrecht; Räumungsklage; Beschwerdewert

Durch die frühere Wohnraumzuweisung in den neuen Bundesländern wurde ein Recht zum Besitz begründet, das dem Eigentümer auch dann entgegengehalten werden kann, wenn ein Mietvertrag nicht oder nicht wirksam geschlossen wurde. Solange kein für den Eigentümer wirksamer Mietvertrag geschlossen wird, besteht ein mietvertragsähnliches gesetzliches Schuldverhältnis nach § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB. Nach Wegfall der für die Wohnraumlenkung zuständigen Organe ist im Streitfall auf Antrag einer Partei des gesetzlichen Schuldverhältnisses durch das Gericht der Inhalt des dann nach § 100 Abs. 2 Satz 1 ZGB an dessen Stelle tretenden Mietverhältnisses durch Gestaltungsurteil festzusetzen. Bei einer Wohnraumräumungsklage bemißt sich die Beschwer regelmäßig nach dem dreifachen Betrag einer Jahresmiete. Dies gilt auch dann, wenn der Anspruch auf das Eigentum gestützt wird und der Besitzer das Bestehen eines Mietverhältnisses einwendet.

Die beklagte Wohnungsbesitzerin erhielt im Januar 1989 eine Zuweisung für die in Ost-Berlin belegene Streitwohnung. Am 3. April 1990 schloß die Verwalterin im eigenen Namen mit ihr einen Miet-vertrag. Die klagenden Eigentümer machten geltend, daß die Verwalterin eigenmächtig gehandelt habe. Sie sei von ihnen nicht rechtsgeschäftlich bevollmächtigt worden, und eine eventuelle, auf öffentlich-rechtlicher Rechtsgrundlage bestehende Verwaltungsbefugnis sei bereits vor Vertragsschluß beendet gewesen. Das Amtsgericht wies ihre auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage ab. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

I. Die gemäß § 511 a ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Der für § 511 a Abs. 1 ZPO maßgebliche Wert der Be-schwer richtet sich nicht nach dem GKG, sondern ausschließlich nach den §§ 3 ff. ZPO (aus der jüngsten Rechtsprechung z. B. LG Hamburg, WuM 92, 145; LG Berlin, GE 92, 157; LG Köln, WuM 91, 563; LG Ham burg, ZMR 91, 437 f.; LG Bremen, WuM 92, 202; LG Stuttgart, WuM 92, 24 f.; vgl. a. BGH, WuM 91, 562 f.; ferner z. B. Baumbach-Hartmann, ZPO, 50. Aufl., Anhang nach § 3 "Mietverhältnis"; Thomas-Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 3 Anm. 2 "Mietstreitigkeiten"; Stein-Jonas Schumann, ZPO, 20. Aufl., § 3 Rdnr. 58, § 8 Rdnr. 3; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 729). Das GKG regelt lediglich den Gebührenstreitwert, der gemäß den §§ 12 Abs. 1, 24 Satz 3 GKG nicht notwendig mit dem sich aus den §§ 3 ff. ZPO ergebenden Wert der Beschwer identisch sein muß (statt aller: Sternel, aaO., III 729, V 87); dies hat das LG Regensburg (WuM 92, 145, 146) bei seiner gegenteiligen Auffassung anscheinend nicht hinreichend berücksichtigt. Bei einer auf die Herausgabe einer Mietwohnung gerichteten Klage, die auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses gestützt wird, be stimmt sich der Wert nach dem Interesse des Vermieters, die Wohnung schon jetzt und nicht erst später (insbesondere z. B. durch freiwillige Rückgabe durch den Mieter) zurückzuerhalten. Nun läßt es sich sicherlich vertreten, auch im Rahmen von § 3 ZPO das Interesse an einer Räu-mungsklage nach dem Wert einer Jahresmiete zu bestimmen, aber "freies Ermessen" i.S.v. § 3 ZPO heißt nicht, daß die Gerichte völlig frei sind, sondern nur, daß sie ihr Ermessen pflichtgemäß auszuüben haben (Baumbach-Hartmann, aaO. § 3 Anm. 1). Der Rechtsgedanke des § 16 Abs. 1 GKG kann nicht herangezogen werden, wenn sich aus benannten Wertbemessungsvorschriften der ZPO andere Anknüpfungstatsachen für die Wertbestimmung ergeben. Der Wert eines Streites über das Bestehen eines Pacht- oder Mietverhältnisses ist in § 8 ZPO geregelt. Als Wert ist das auf die bis zur voraussichtlichen Beendigung des Nutzungsverhältnisses entfallende Zeit geschuldete Entgelt anzusetzen (Hartmann, Kostengesetze, 24. Aufl., Anm. 3 A zu § 8 ZPO in Anh. I zu § 12 GKG), höchstens jedoch das für 25 Jahre. Dies muß auch für ein auf eine vorzeitige Beendigung des Nutzungsverhältnisses gestütztes Räumungsverlangen gelten. Das Interesse des klagenden Vermieters wird dadurch gekennzeichnet, daß er die Wohnung schon jetzt und nicht erst bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu einem unbekannten zukünftigen Zeitpunkt herausgegeben haben will. Die Zeit bis zur voraussichtlichen unstreitigen Beendigung des Mietverhältnisses ist zu schätzen und der auf diese Zeit entfallende Mietzins bestimmt den Streitwert (vgl. Hartmann, aaO.). Für unbefristete Wohnraummietverhältnisse erscheint insoweit ein Zeitraum von drei Jahren angemessen (LG Hamburg, WuM 92, 145; LG Ber-lin, GE 92, 157; LG Stuttgart, WuM 92, 24 f.; vgl. a. Zöller-Schneider, ZPO, 17. Aufl., § 3 Rdnr. 16 "Mietstreitigkeiten"; Sternel, aaO., V 85; LG Hamburg, WuM 92, 146). Richtig ist allerdings, daß bei dieser Schätzung auch beachtet werden muß, daß der die Beendigung Behauptende die Möglichkeit zu einer (vorsorglichen bzw. ggf. weiteren) Kündigung hat (vgl. LG Bremen, WuM 92, 202; Thomas-Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 8 Anm. 2 b bb; RGZ 164, 325, 329). Nun ist es aber bei Wohnraumräumungsklagen so, daß die Räumung vom Vermieter betrieben wird und der Vermieter nur über sehr eingeschränkte

muß, daß der die Beendigung Behauptende die Möglichkeit zu einer (vorsorglichen bzw. ggf. weiteren) Kündigung hat (vgl. LG Bremen, WuM 92, 202; Thomas-Putzo, ZPO, 17. Aufl., § 8 Anm. 2 b bb; RGZ 164, 325, 329). Nun ist es aber bei Wohnraumräumungsklagen so, daß die Räumung vom Vermieter betrieben wird und der Vermieter nur über sehr eingeschränkte Möglichkeiten der einseitigen Vertragsbeendigung verfügt. Erfahrungsgemäß ist es so, daß er auch zukünftig nicht kündigen kann, wenn die Kündigung unwirksam ist, auf die er sein Räumungsverlangen stützt. Hingegen kann nicht auf den Zeitpunkt abgestellt werden, zu dem der die Beendigung Bestreitende das Mietverhältnis seinerseits beenden könnte (so allerdings LG Bremen, aaO.; Zöller-Schneider, ZPO, 17. Aufl., § 8 Rdnr. 5), da dieser doch gerade das Mietverhältnis nicht beenden will, so daß auch nicht zu erwarten ist, daß das Mietverhältnis zu jenem Zeitpunkt beendet sein wird oder sein könnte. Schon das Reichsgericht (aaO. 330) hat auf den Zeitpunkt abgestellt, zu dem nach dem Vorbringen der die längere Zeitdauer behauptenden Partei die andere Partei frühestmöglich die Beendigung hätte erzwingen können. Etwas anderes ist auch der von Zöller-Schneider (aaO.) zum Beleg seiner Auffassung angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 58, 1291) nicht zu entnehmen. Die Kammer vermag sich auch nicht der Auffassung anzuschließen, daß es gemäß § 24 GKG geboten sei, für eine Einheitlichkeit von Zuständigkeits- und Gebührenstreitwert Sorge zu tragen (Sternel, aaO., V 87). Aus § 24 Satz 3 GKG ergibt sich nämlich insbesondere für Mietstreitigkeiten das genaue Gegenteil. Und das gemäß § 3 ZPO bei der Schätzung der vor-aussichtlichen Dauer des Mietverhältnisses auszuübende Ermessen wird auch nicht durch den dem § 16 GKG zu Grunde liegenden Rechtsgedanken eingeschränkt, daß in Mietsachen das Kostenrisiko begrenzt sein solle. Diesem Rechtsgedanken wird durch die Begrenzung des Gebührenstreitwertes vollauf Rechnung getragen. Es besteht hingegen keinerlei Veranlassung, zur weiteren Begrenzung des Kostenrisikos auch noch den Rechtszug zu beschneiden (anderer Ansicht Sternel, aaO.; LG Re gensburg, aaO.). Ganz im Gegenteil: aus § 511 a Abs. 2 ZPO folgt die ge setzgeberische Intention, in Mietstreitigkeiten sogar die Berufungsmöglichkeiten auszudehnen. Ganz davon abgesehen ist es zweifelsfrei zulässig, höherinstanzlichen Rechtsschutz davon abhängig zu machen, daß ei-ne Mindestbeschwer erreicht wird. Hingegen dürfte eine Verweigerung des höherinstanzlichen Rechtsschutzes durch künstliche Herabsetzung des Wertes der tatsächlichen Beschwer mit Art. 19 Abs. 4 GG nicht mehr zu vereinbaren sein. Nach den vorstehend dargestellten Grundsätzen ist der Wert auch dann zu bestimmen, wenn der Herausgabeanspruch - wie vorliegend - allein auf das (unstreitige) Eigentum gestützt wird und der Besitzer das Bestehen eines Mietverhältnisses einwendet. Es kommt dann nicht gemäß § 6 ZPO auf den Wert der Sache an, weil nicht über die Herausgabepflicht aus § 985 BGB, sondern über das Bestehen eines zum Besitz berechtigenden Nutzungsverhältnisses (§ 986 BGB) gestritten wird. In diesem Fall bestimmt sich der Wert des Interesses des Kl. ausnahmsweise nach den Einwendungen des Bekl. (BGHZ 48, 177, 179 f.; vgl. a. MünchKomm-ZPO Lappe, § 8 Rdnr. 6). Für den Gebührenstreitwert ergibt sich dies schon via § 12 Abs. 1 GKG aus den §§ 16 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 1 GKG, aber auch für die nach den §§ 3 ff. zu bestimmende Beschwer wird

Fall bestimmt sich der Wert des Interesses des Kl. ausnahmsweise nach den Einwendungen des Bekl. (BGHZ 48, 177, 179 f.; vgl. a. MünchKomm-ZPO Lappe, § 8 Rdnr. 6). Für den Gebührenstreitwert ergibt sich dies schon via § 12 Abs. 1 GKG aus den §§ 16 Abs. 2 Satz 2 i.V.m. § 16 Abs. 1 GKG, aber auch für die nach den §§ 3 ff. zu bestimmende Beschwer wird in diesem Fall § 6 ZPO von § 8 ZPO verdrängt, der insoweit eine Sonder vorschrift ist (Baumbach-Hartmann, aaO., § 8 Anm. 2 A; Hartmann, aaO., Anm. 2 A; vgl. a. BGH aaO.). Der Wert bestimmt sich nach dem im Falle des Bestehens des Mietverhältnisses bis zu dessen voraussichtlicher Beendigung noch zu entrichtenden Mietzins, und dieser Zeitraum ist nach den vorstehenden Grundsätzen wiederum auf drei Jahre zu schät-zen. II. In der Sache bleibt das Rechtsmittel ohne Erfolg. Die Kl. können von der Bekl. die Wohnung nicht gem. § 985 BGB herausverlangen, weil die Bekl. zum Besitz der Wohnung berechtigt ist (§ 986 BGB). Indikationsansprüche richten sich seit dem Beitritt gemäß § 2 Art. 233 EGBGB nach dem BGB. Die Bekl. hat gemäß § 21 Abs. 2 der Wohnraumlenkungsverordnung (WLVO - GBl. I der DDR 85, 301 ff.) ein Recht zum Besitz an der Streitwohnung. Durch die Wohnraumzuweisung wurden nicht nur die in der Zuweisung als Vermieter bezeichnete Person, sondern gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WLVO auch der Rechtsträger, Eigentümer, Verwalter und sonstiger Be-rechtigte des Wohnhauses verpflichtet, mit dem Zuweisungsbegünstigten einen Mietvertrag abzuschließen. Obwohl diese Personen in § 12 Abs. 4 Satz 1 WLVO nicht mit einem "und", sondern mit einem "oder" zusammengefaßt wurden, galt die Verpflichtung zum Vertragsschluß für jede von ihnen, soweit sie existent waren. Dies ergibt sich daraus, daß der Zuweisungsbegünstigte gegenüber jeder dieser Personen ein Recht zum Besitz hat; in § 21 Abs. 2 WLVO sind die Genannten bei der Aufzählung nämlich durch ein "sowie" verbunden. Da sie alle verpflichtet sind, dem Zuweisungsbegünstigten den Wohnraum zu überlassen, aber natürlich nicht alle mit dem Zuweisungsbegünstigten einen Mietvertrag schließen konnten, ging die WLVO erkennbar davon aus, daß der Mietvertrag nur durch den Verfügungsberechtigten geschlossen wurde, mochte dies der Rechtsträger, der Eigentümer, der Verwalter oder ein sonstiger Bevollmächtigter des Rechtsträgers bzw. Eigentümers sein, und der Verfügungsberechtigte durch diesen Vertragsschluß gleichzeitig auch die Ver-pflichtung des Eigentümers zum Vertragsschluß erfüllte; denn der Verfü gungsberechtigte konnte nur im (rechtsgeschäftlichen oder durch staatliche Anordnung ersetzen) Auftrag des Eigentümers handeln. Dies hatte insbesondere zur Folge, daß sich der Eigentümer nicht darauf berufen konnte, daß ein vom Verfügungsberechtigten im eigenen Namen abgeschlossener Vertrag ihm gegenüber unwirksam wäre. Der gegenteiligen Auffassung der ZK 64 (LG Berlin, ZOV 92, 101, 102) vermag die Kammer sich nicht anzuschließen. Wenn der Verwalter unter Verdeckung des Vertretungsverhältnisses (abredewidrig) nicht als zur Vertretung Bevollmächtigter, sondern stattdessen im eigenen Namen wie der Berechtigte selbst handelte, besteht kein Bedürfnis, den Berechtigten auf Grund dieses Fehlverhaltens besser zu stellen als er stünde, wenn der Ver-walter unter korrekter Offenlegung der Vertretungsverhältnisse gehandelt hätte. Der Eigentümer würde zum Nachteil des gutgläubigen Mieters ungerechtfertigterweise von einer überhaupt nur im Innenverhältnis zwi schen dem Eigentümer und dem

kein Bedürfnis, den Berechtigten auf Grund dieses Fehlverhaltens besser zu stellen als er stünde, wenn der Ver-walter unter korrekter Offenlegung der Vertretungsverhältnisse gehandelt hätte. Der Eigentümer würde zum Nachteil des gutgläubigen Mieters ungerechtfertigterweise von einer überhaupt nur im Innenverhältnis zwi schen dem Eigentümer und dem Verwalter relevanten Pflichtverletzung profitieren. Nach dem tragenden Rechtsgedanken des Schadensersatzrechtes (§§ 249 BGB, 337 Abs. 1 ZGB) könnte der Eigentümer vom Ver-walter nur verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn der Ver-walter sich korrekt verhalten hätte. Dabei kommt es nicht darauf an, an wen der Mieter sich zur Erfüllung seiner Ansprüche halten kann. Wenn die (Schein-)Verwalterin vorliegend zum Abschluß von Mietverträgen berechtigt gewesen sein sollte, hätte sie korrekterweise die Mietverträge als Vertreterin der Kl. mit der Folge schließen müssen, daß die Mietverträge unmittelbar für und gegen die Kl. wirksam geworden wä ren. III. Es braucht jedoch nicht aufgeklärt zu werden, in welchem Umfang die (Schein-)Verwalterin gegenüber den Kl. zur Hausverwaltung berechtigt war. Nachdem die (Schein )Verwalterin selber am 6. März 1990 die Kl. ausdrücklich um Erteilung einer Verwaltungsvollmacht gebeten hat, war sie - nachdem ihr eine solche Vollmacht nicht erteilt worden war - je-denfalls bei Abschluß des schriftlichen Mietvertrages am 3. April 1990 mit der Bekl. nicht mehr von den Kl. bevollmächtigt. Die Kl. haben je doch selbst dann keinen Herausgabeanspruch gegen die Bekl., wenn die (Schein-)Verwalterin nicht nur nicht rechtsgeschäftlich, sondern auch nicht durch staatlichen Hoheitsakt ermächtigt gewesen sein sollte, für sie zu handeln, sondern - wovon im folgenden ausgegangen wird - eigenmächtig und unbefugt gehandelt haben sollte. Ein Mietvertrag bestünde dann zwischen den Parteien in der Tat nicht. Es braucht nicht aufgeklärt zu werden, ob die Behauptung der Bekl. zutrifft, der Kl. zu 2.) habe sie in allen Mietangelegenheiten an die Hausverwalte-rin verwiesen. Selbst wenn dadurch trotz mangelnder Vollmacht die Grundsätze der Duldungs- und Anscheinsvollmacht auf das Handeln der Hausverwalterin anzuwenden wären, würde dies nicht dazu führen, daß der mit dieser Hausverwaltung geschlossene Mietvertrag unmittelbar mit Wirkung für und gegen die Kl. geschlossen worden wäre. Wie nach § 164 Abs. 1 BGB hat auch nach dem Vertretungsrecht des ZGB eine Vertretung immer vorausgesetzt, daß der Vertreter im Namen des Vertretenen gehandelt hat (§ 53 Abs. 2 Satz 1 ZGB). Daran fehlt es vorliegend, denn die Scheinverwalterin hat die schriftlichen Mietverträge im eigenen Na-men ohne jeden auf eine mögliche Vertretung hinweisenden Zusatz ge-schlossen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der - allem Anschein nach - frü her etwas sorglosen Handhabung des Vertretungsrechtes in den neuen Bundesländern. Es deckt sich allerdings mit der Erfahrung der Kammer, daß Hausverwaltungen - insbesondere auch die KWV - auch dann stets im eigenen Namen Mietverträge abgeschlossen haben, wenn sie nicht Rechtsträger, sondern nur Verwalter fremden Eigentums waren. Dennoch ist auch bei etwas sorgloser Handhabung des Vertretungsrechtes unverzichtbar, daß ein Vertretener vorhanden ist und die Person des Ver-tretenen feststeht. Wollte man uneingeschränkt der Auffassung folgen, daß eine Vertretung gemäß § 53 ZGB auch dann nicht vorliege, wenn der Vertreter nach den Umständen nicht Vertragspartner sein wolle

ren. Dennoch ist auch bei etwas sorgloser Handhabung des Vertretungsrechtes unverzichtbar, daß ein Vertretener vorhanden ist und die Person des Ver-tretenen feststeht. Wollte man uneingeschränkt der Auffassung folgen, daß eine Vertretung gemäß § 53 ZGB auch dann nicht vorliege, wenn der Vertreter nach den Umständen nicht Vertragspartner sein wolle (vgl. Kreisgericht Oranienburg, ZOV 92, 55, 56), bliebe offen, wer denn ei gentlich Vertragspartner ist. Bei so wichtigen und bedeutsamen Verträgen, die ein langwieriges Dauerschuldverhältnis mit vielfältigen wechselseitigen Ansprüchen begründen, wie ein Wohnraummietverhältnis, kann diese Rechtsfigur des Rechtsgeschäftes für den, den es angeht, nicht zur Anwendung kommen. Es reicht nicht aus, daß der Vertragspartner des Mieters bestimmbar ist. Dies mag zwar aus der ex-post-Betrachtung, nachdem die Person des Eigentümers feststeht, noch angängig erscheinen. Es müßte aber genauso entschieden werden, wenn über die Person des Vertragspartners Unklarheit bestünde. Dies ist mit der Bedeutung des Rechtsgeschäftes unvereinbar. Die Kammer interpretiert jedoch ohnehin sowohl die Ausführungen im Lehrbuch zum ZGB (Göring-Posch, Zivilrecht, Teil 1, 3.2.3.2., S. 197 f.) als auch die im ZGB-Kommentar (herausgegeben vom Ministerium der Justiz der DDR, § 53, Anm. 2.1., 2.3.) dahingehend, daß der mangelnde Wille des Vertreters, selber Vertragspartei werden zu wollen, nur dann eine wirksame Vertretung begründete, wenn ersichtlich war, für wen der Vertrag geschlossen werden sollte (Göring-Posch, aaO., S 198). Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich auch nicht aus § 276 Abs. 2 ZGB, daß die (Schein-)Verwalterin den Vertrag mit unmittelbarer Wirkung für die Kl. geschlossen hat. Diese Vorschrift findet ohnehin nur Anwendung auf unentgeltliche Geschäftsbesorgungen zwischen Bürgern untereinander (§ 274 ZGB), während die Tätigkeit der Hausverwaltung vorliegend auf die entgeltliche Geschäftsbesorgung eines Betriebes für einen Bürger gerichtet war. Auch eine analoge Anwendung des § 276 Abs. 2 ZGB kommt nicht in Betracht. Die Regelung des § 12 Abs. 4 Satz 1 WLVO ist eine zwingende Ausnahmevorschrift zu § 276 Abs. 2 ZGB; dort ist festgelegt, wer neben den Kl. zu handeln hatte. Diese Handlungsbefugnis konnte nicht jeder beliebige Dritte an sich ziehen. IV. Unstreitig ist die (Schein )Verwalterin in der Zuweisung als Vermieterin bezeichnet worden. Darauf kommt es jedoch ohnehin nicht an. Die Zuweisung wirkte wegen der Wohnraumzwangsbewirtschaftung wohnraumbezogen. Maßgeblich war die Bezeichnung des zugewiesenen Wohn-raums und die Bezeichnung des Zuweisungsbegünstigten. Selbst wenn - wie z. B. bei einigen Nachbarn der Bekl. - die Zuweisung statt auf die (Schein-)Verwalterin auf die KWV oder gar auf "Privathaus" bezogen war, wurde die Verpflichtung der Kl. als Eigentümer des zugewiesenen Wohnraumes begründet, dem Zuweisungsbegünstigten den Bezug der Wohnung zu ermöglichen. Unschädlich ist, daß - entgegen § 12 Abs. 4 Satz 1 WLVO - nicht inner halb von vier Wochen nach Erteilung der Zuweisung ein Mietvertrag ab geschlossen worden ist. Die Zuweisung ist dadurch nicht unwirksam ge-worden, sondern es waren lediglich die - fakultativen - Rechtsfolgen des § 12 Abs. 4 Satz 3 WLVO eingetreten, daß der Rat des Stadtbezirkes auf Antrag den Inhalt des Mietvertrages festlegen konnte. Es braucht nicht geklärt zu werden, ob die Bekl. die Wohnung überhaupt innerhalb der Frist von vier Wochen nach Erlaß der Zuweisung bezogen hat. Auch

e-worden, sondern es waren lediglich die - fakultativen - Rechtsfolgen des § 12 Abs. 4 Satz 3 WLVO eingetreten, daß der Rat des Stadtbezirkes auf Antrag den Inhalt des Mietvertrages festlegen konnte. Es braucht nicht geklärt zu werden, ob die Bekl. die Wohnung überhaupt innerhalb der Frist von vier Wochen nach Erlaß der Zuweisung bezogen hat. Auch eine Verletzung dieser Frist aus § 13 Abs. 1 Satz 1 WLVO führ-te nicht zur Unwirksamkeit der Zuweisung, sondern hatte lediglich zur Folge, daß die Zuweisung aufgehoben werden konnte (§ 13 Abs. 2 WLVO). Dies ist unstreitig jedoch nicht geschehen. Die Kl. können sich nicht darauf berufen, daß ihnen die Zuweisung nicht bekanntgemacht worden sei. Richtig ist allerdings, daß nach den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechtes die Zuweisung erst ihre privatrechtsgestaltende Wirksamkeit entfalten konnte, nachdem sie den Beteiligten bekannt gemacht wurde (Lehrbuch zum Verwaltungsrecht, herausgegeben von der Akademie für Staats- und Rechtswissenschaften der DDR, 2. Aufl., 5.6.1., S. 133; vgl. auch § 43 Abs. 1 VwVfG). Gem. § 36 Abs. 2 Satz 2 WLVO war es grundsätzlich erforderlich, die Zuwei-sung den Betroffenen auszuhändigen oder zuzusenden. Dies ist unstreitig gegenüber den Kl. nicht erfolgt. Nach den aus den bisherigen Verfahren mit ähnlich gelagerter Problematik gewonnenen Erkenntnissen geht die Kammer davon aus, daß - wenn überhaupt - durch die Abteilung Wohnungspolitik eine unmittelbare Be-kanntgabe nur an den als Vermieter Bezeichneten erfolgte, nicht aber an den Eigentümer. Es ist der WLVO nicht zu entnehmen, daß für die Wirk-samkeit der Zuweisung die Mitteilung an Beteiligte erforderlich war, die an dem angestrebten Vertragsschluß nicht unmittelbar beteiligt waren; Adressat war grundsätzlich nur der mutmaßlich Handlungsberechtigte. Gleichwohl hat selbstverständlich der durch die Zuweisung beschwerte Eigentümer die Rechtsmittelmöglichkeit nach § 37 Abs. 1 Satz 1 WVLO. Die Kl. stellen jedoch die Wirksamkeit der Zuweisung nicht mehr in Ab-rede und wollen die Zuweisung nicht angreifen. Ganz davon abgesehen, wäre die Rechtsmittelfrist jetzt verstrichen. Der Betroffene kann sich nicht darauf berufen, daß wegen Unterbleibens der Bekanntmachung an ihn die Rechtsmittelfrist nicht in Gang gesetzt wor-den sei, wenn er auf eine andere Art und Weise zuverlässig Kenntnis vom Erlaß des Verwaltungsaktes erhalten hat (Kopp, VwVfG, 5. Aufl., § 43 Rdnr. 10); gleichzeitig führt spätestens dieser Umstand die Wirksamkeit der Verfügung herbei (vgl. Lehrbuch zum Verwaltungsrecht, aaO., S. 134). Die Kl. haben selbst vorgetragen, daß ihnen am 10. August 1990 die Verwaltungsunterlagen für das Haus übergeben worden seien. In dem von der Verwalterin geschlossenen Mietvertrag mit der Bekl. ist extra aufgenommen worden, daß der Vertrag auf Grund der Zuweisung (vom 14. Februar 1989) geschlossen worden sei. Wenn nicht die Kenntnisnahme dieses Vertrages die Rechtsmittelfrist des § 37 Abs. 1 Satz 1 WLVO in Gang gesetzt hat, ist allerspätestens durch den Vortrag über die Zu-weisung in der Klageerwiderung die - dann aber wegen der zwischenzeitlichen Aufhebung der WLVO nach § 70 Abs. 1 VwGO zu bemessende - Rechtsmittelfrist in Lauf gesetzt worden. Nach dem Rechtsgedanken des § 130 Abs. 2 BGB ist der Fortfall der Behörde zum Zeitpunkt des Zu ganges für die Wirksamkeit des Verwaltungsaktes unschädlich. Das Recht der Bekl. zum Besitz ist nicht durch die Aufhebung der WLVO zum 31. August 1990 erloschen. Ihr Recht ergibt sich

Abs. 1 VwGO zu bemessende - Rechtsmittelfrist in Lauf gesetzt worden. Nach dem Rechtsgedanken des § 130 Abs. 2 BGB ist der Fortfall der Behörde zum Zeitpunkt des Zu ganges für die Wirksamkeit des Verwaltungsaktes unschädlich. Das Recht der Bekl. zum Besitz ist nicht durch die Aufhebung der WLVO zum 31. August 1990 erloschen. Ihr Recht ergibt sich nämlich nicht als an den Bestand der WLVO geknüpfte Rechtsfolge eines Realaktes, son-dern durch die Zuweisung wurde im Wege eines privatrechtsgestaltenden Verwaltungsaktes ihr Besitzrecht konstituiert. Nun war zwar weder der Begriff des "Verwaltungsaktes" im Verwaltungsrecht der DDR ge bräuchlich, sondern es wurde von "Einzelentscheidungen" gesprochen, noch war die in den alten Bundesländern anerkannte Dogmatik von einer privatrechtsgestaltenden Wirkung der "Einzelentscheidung" entwickelt. Diese Rechtsfolgen der "Einzelentscheidung" traten jedoch auch dann ein, wenn dieses Rechtsgebiet dogmatisch noch nicht hinreichend erforscht war. Genaugenommen ergibt sich das Recht der Bekl. unmittelbar (nur) aus der Zuweisung. Auf die WLVO muß nur deswegen rekurriert werden, um festzustellen, welchen Inhalt und welche Rechtsfolgen die-ser Verwaltungsakt eigentlich hat. Nach den allgemeinen Grundsätzen des Verwaltungsrechtes wird die rechtsgestaltende Wirkung eines Verwaltungsaktes nicht dadurch hinfällig, daß die Rechtsgrundlage des Ver-waltungsaktes später fortfällt. Eine "Einzelentscheidung" blieb bis zu ih-rer Aufhebung wirksam (Lehrbuch zum Verwaltungsrecht, aaO., 5.6.3., S. 138). Im VwVfG hat dieser auch aus dem früheren Verwaltungsrecht bekannte Grundsatz in § 43 Abs. 2 VwVfG seinen Niederschlag gefunden. Unschädlich ist, daß diese Rechtswirkung der Zuweisung nicht aus der Zuweisung selbst heraus verständlich ist, sondern die rechtliche Tragweite dieser "Einzelentscheidung" erst ermittelt werden muß. V. Selbst wenn man der vorstehenden Auffassung der Kammer nicht fol-gen wollte, ergäbe sich das Recht der Bekl. zum Besitz der Wohnung aus den vom Bundesgerichtshof (BGH WuM 91, 326 ff.) und Bundesverfassungsgericht (BVerfG WuM 91, 422 f.) zum Mieterschutz bei gewerblicher Zwischenvermietung entwickelten Grundsätzen. Völlig unproblematisch ist das in dem Fall, wenn der Verwalter in Wahr nehmung seiner rechtsgeschäftlichen Verwaltervollmacht im eigenen Namen einen Mietvertrag abgeschlossen hat. In diesem Fall tritt der Ver-walter gegenüber dem Mieter wie ein (berechtigter) Zwischenvermieter auf, und der einzige Unterschied zu einem "echten" gewerblichen Zwischenvermieter besteht darin, daß das Rechtsverhältnis zwischen Zwischenvermieter und Eigentümer kein Mietverhältnis, sondern ein Geschäftsbesorgungsvertrag ist. Auch unter diesem Aspekt vermag sich die Kammer der gegenteiligen Ansicht der ZK 64 (LG Berlin, ZOV 92, 101, 102) nicht anzuschließen. Ein hinreichender Grund zur Einholung eines Rechtsentscheides gemäß § 541 ZPO besteht jedoch nicht, da sich die Kammer mit ihrer Hilfsbegründung in Übereinstimmung mit der höchst richterlichen Rechtsprechung sieht. Den Kl. ist zuzugeben, daß die Grundsätze über den Mieterschutz bei Zwischenvermietungen dann nicht mehr ohne weiteres übertragbar sind, wenn der Zwischenvermieter im Verhältnis zum Eigentümer unbefugt gehandelt hat. Ob auch in einem solchen Falle generell die Rechte des Mieters gegenüber den Interessen des Eigentümers vorrangig schutzwürdig sind, braucht nicht entschieden zu werden, weil vorliegend die Be sonderheit der

nvermietungen dann nicht mehr ohne weiteres übertragbar sind, wenn der Zwischenvermieter im Verhältnis zum Eigentümer unbefugt gehandelt hat. Ob auch in einem solchen Falle generell die Rechte des Mieters gegenüber den Interessen des Eigentümers vorrangig schutzwürdig sind, braucht nicht entschieden zu werden, weil vorliegend die Be sonderheit der Wohnraumzwangsbewirtschaftung zu beachten ist. Die Kl. waren ohnehin verpflichtet, die Wohnungen Wohnzwecken zuzuführen. In diesem Zusammenhang erhält der oben erwähnte Rechtsgedanke des § 276 Abs. 2 ZGB wieder einiges Gewicht. Die (Schein-)Verwalterin hat nur das getan, was die Kl. ggf. eigentlich hätten selber tun müssen. Die Kl. haben auch keine Einwendungen gegen die Person der Bekl., sondern verlangen nach ihrem eigenen Vorbringen bloß deswegen die Herausgabe, weil die Bekl. mit ihnen keinen Mietvertrag zu den von ihnen vorge-schlagenen Konditionen abschließen wollte. Jedoch hätten die Kl. auch seinerzeit angesichts der Preisbindung und den weitgehend zwingenden mietrechtlichen Bestimmungen des ZGB keinen relevanten Verhandlungsspielraum bei der inhaltlichen Ausgestaltung des Mietvertrages ge-habt. Unter diesem Aspekt, daß die den Kl. ohne ihren Willen widerfahre-ne Vermietung ihres Eigentums auch bei Berücksichtigung ihres Willens im wesentlichen genauso erfolgt wäre, verdient der Mieterschutz den Vorrang gegenüber ihrem Eigentum. Wie das BVerfG (aaO., 423) selber ausdrücklich ausgeführt hat, stehen mögliche rechtstechnische Schwierigkeiten bei der Frage, ob und wie ggf. das Schuldverhältnis zwischen Besitzer und Eigentümer auszugestalten ist, dem Besitzrecht des Besitzers nicht entgegen. VI. Gleichwohl soll an dieser Stelle zur Vermeidung unnötiger weiterer Rechtsstreitigkeiten der Parteien darauf hingewiesen werden, daß nach Auffassung der Kammer zwischen den Parteien zur Zeit ein gesetzliches, mietvertragsähnliches Schuldverhältnis gemäß § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB besteht. Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 der WLVO waren die Kl. verpflichtet, der Bekl. den Besitz der Wohnung zu gestatten, nachdem diese dieser (unstreitig) zugewiesen worden war. Dieses Rechtsverhältnis ist nicht durch den Beitritt beendet worden, son-dern es besteht gemäß § 1 Art. 232 EGBGB fort. Es richtet sich nicht ge-mäß § 2 Art. 232 EGBGB seit dem Beitritt unmittelbar nach dem BGB, weil gemäß § 2 Abs. 1 Art. 232 EGBGB das BGB nur auf vertragliche Mietverhältnisse Anwendung findet, während das vorliegende Rechtsverhältnis gerade nicht auf einer vertraglichen Vereinbarung der Parteien, sondern einem staatlichen Hoheitsakt beruht. Eine analoge Anwendung des § 2 Abs. 1 Art. 232 EGBGB auf dieses Rechtsverhältnis er-scheint nicht gesetzeskonform. Rechtsverhältnisse nach § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB waren spezifisches, in den neuen Bundesländern entwickeltes Recht, die im Mietrecht des BGB keine Entsprechung haben. Die Ver weisung des § 100 Abs. 2 Satz 2 auf das (Miet-)Recht des ZGB ist jedoch gem. Maßgabe b zu Nr. 28 in Kapitel III, Sachgebiet A, Abschnitt III der Anlage I zum Einigungsvertrag jetzt als Verweisung auf das (Miet-) Recht des BGB anzusehen, weil für fortdauernde Mietverträge die Vor schriften des ZGB gemäß § 2 Art. 232 EGBGB keine Anwendung mehr finden. Damit verweist § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB auf die Verpflichtung der Kl. aus § 536 BGB, der Bekl. den Gebrauch der Wohnung zu gestat-ten. Grundsätzlich können beide Parteien von der jeweils anderen den Abschluß eines Mietvertrages nach Maßgabe von § 100 Abs. 2 Satz 1 ZGB

e die Vor schriften des ZGB gemäß § 2 Art. 232 EGBGB keine Anwendung mehr finden. Damit verweist § 100 Abs. 2 Satz 2 ZGB auf die Verpflichtung der Kl. aus § 536 BGB, der Bekl. den Gebrauch der Wohnung zu gestat-ten. Grundsätzlich können beide Parteien von der jeweils anderen den Abschluß eines Mietvertrages nach Maßgabe von § 100 Abs. 2 Satz 1 ZGB verlangen. Das dabei durch den Fortfall des für die Wohnraumlenkung zuständigen Organs entstehende Problem ist über die §§ 317 ff. BGB ge-mäß § 319 Abs. 1 Satz 2 2. Halbs. BGB dahingehend zu lösen, daß das zuständige Gericht auf Klage einer Partei eine Bestimmung gemäß § 317 Abs. 1 BGB trifft, wenn die Parteien sich nicht einigen können. Bei dieser Bestimmung wäre zu berücksichtigen, daß zum Zeitpunkt der Zuweisung und auch noch bei Übergabe der Verwaltungsunterlagen an die Kl. die Preisbindung hinsichtlich der Miethöhe galt, und - hinsichtlich der vorliegend wohl allein interessierenden Höhe der Miete - sich das Gericht an dieser ursprünglich preisgebundenen Miete unter Einschluß einer eventuellen Besserstellung der Rücksetzmieter und den zwischenzeitlich gemäß §§ 1 1. GrundMV, 1 ff. BetrKostUV zulässig gewordenen Miet-erhöhungen zu orientieren hätte. Die weiteren Bestimmungen wären nach billigem Ermessen nach Maßgabe des - i. ü. auch von der (Schein )Verwalterin verwandten - seinerzeitigen Standard Mustermietvertrages nach Maßgabe der Anlage 1 zu § 11 der Durchführungsverordnung zur WLVO (GBl. I der DDR, 85, 310 ff.) zu treffen.