Wohnraumzuweisung

Wohnraumzuweisung; Mietvertrag; Besitzrecht; Mieterhöhung; Erwerber; Abtretung; Nutzungsübergangsvereinbarung

Durch die Wohnraumzuweisung nach der Wohnraumlenkungsverordnung wurde auch ohne Abschluß eines Mietvertrages ein gesetzliches Schuldverhältnis begründet.

Der Kl. steht kein Anspruch auf Räumung der Wohnung in Potsdam, N. Straße 6 gemäß § 985 BGB zu. Die Bekl. können sich auf ein Recht zum Besitz berufen gemäß § 986 BGB. Die Bekl. können sich auf ein bestehendes gesetzliches Mietverhältnis gemäß § 100 ZGB/DDR berufen, das auch nicht wirksam gekündigt wurde. Durch die Wohnraumzuweisung vom 24.7.1990 wurde ein Recht zum Besitz begründet (vgl. LG Berlin, WuM 1992, 461), das dem Eigentümer auch dann entgegengehalten werden kann, wenn kein Mietvertrag abgeschlossen wurde. Die Bekl. haben gemäß § 21 Abs. 2 der Wohnraumlenkungsverordnung (GBl. I DDR 1985, 310 ff.) ein Recht zum Besitz der hier streitigen Wohnung. Durch die Wohnraumzuweisung wurden nicht nur die in der Zuweisung als Vermieter bezeichnete Person, sondern gemäß § 12 Abs. 4 Satz 1 WohnraumlenkungsVO auch der Rechtsträger, Eigentümer, Verwalter und sonstige Berechtigte des Wohnhauses verpflichtet, einen Mietvertrag abzuschließen. Obwohl diese Personen in § 12 WohnraumlenkungsVO nicht mit einem "und", sondern mit einem "oder" zusammengefaßt wurden, galt die Verpflichtung zum Vertragsabschluß für jede von ihnen, soweit sie existent waren. Da sie somit verpflichtet sind, dem Wohnraumbegünstigten den Wohnraum zu überlassen, aber nicht alle mit den Zuweisungsbegünstigten einen Mietvertrag schließen konnten, ging die WohnraumlenkungsVO anscheinend davon aus, daß der Mietvertrag nur durch den Verfügungsberechtigten geschlossen wurde.

Dieses gesetzliche Schuldverhältnis ist auch nicht durch Kündigung wirksam beendet worden. Die Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gemäß § 554 BGB lagen nicht vor. Die Bekl. schuldeten nicht die von der Kl. geforderte erhöhte Miete. Die Kl. konnte mit den Schreiben vom 29.8.1991, 2.1.1992 und 7.4.1992 keine wirksamen Mieterhöhungserklärungen abgeben, da sie erst zum 12.5.1993 ins Grundbuch eingetragen wurde und sie gemäß § 571 BGB erst unmittelbar im Anschluß an den dinglichen Veräußerungsakt in die Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zwischen Verkäufer und Mieter eintritt. Zwar haben Verkäufer und Käufer einen Nutzen-/Lastenübergang zum 9.5.1991 vereinbart, und somit stehen nach §§ 446 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Käufer von der Übergabe der Sache an die Nutzungen i. S. des § 100 BGB zu. Diese Vereinbarung betrifft jedoch nur das Verhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber. Erlangt der Erwerber vor Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch den Besitz des Mietgrundstücks, so bleibt gleichwohl der Veräußerer noch Vermieter, der Mieter schuldet ihm weiter den Mietzins und nur der Veräußerer kann auch wirksam Mieterhöhungserklärungen abgeben. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der frühere Eigentümer seine Ansprüche gegen den Mieter an den Erwerber abtritt. Eine solche Abtretung ist aber nun nicht schon in der Vereinbarung über die Übergabe des Grundstücks und den Übergang von Besitz und Nutzungen enthalten (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 15; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 6. Aufl., Rn. 371). Damit läßt sich aus § 7 des Kaufvertrages, der den Besitz- und Nutzungsübergang regelt, eine Abtretung nicht herleiten. Zudem spricht manches dafür, daß bei der gewählten Formulierung lediglich zwischen Veräußerer und Erwerber ausdrücklich klargestellt werden soll, daß es bei den Rechtsfolgen des § 571 BGB, die durch Individualvereinbarung abbedungen werden können, für den Fall der Eigentumsumschreibung bleiben soll. Daneben mag der Bestimmung alsdann noch der Erklärungswert beigemessen werden, daß hierdurch geregelt werden sollte, wem im Innenverhältnis die Mietzinsansprüche letztlich zustehen sollen. Die Bestimmungen sollten somit nur die Regelung des Innenverhältnisses zwischen Veräußerer und Erwerber regeln, nicht aber eine Abtretung von Mietzinsansprüchen, die ausdrücklich hätte erfolgen müssen.

Auch die Vollmacht der Veräußerung zur Prozeßführung ermächtigte die Kl. nicht, Mieterhöhungserklärungen gegenüber den Bekl. wirksam abzugeben. Die Bevollmächtigung zur Prozeßführung regelt nicht, ob Mietzinsansprüche abgetreten werden und Mieterhöhungserklärungen abgegeben werden sollen.

Einem Potsdamer "Mieter" war vor Aufhebung der Wohnraumlenkungsverordnung die Wohnung zugewiesen worden, ohne daß es jedoch zum Abschluß eines Mietvertrages gekommen wäre. Der Eigentümer verkaufte das Haus, und der Erwerber verlangte nach mehreren Mieterhöhungen und Kündigung wegen Zahlungsverzugs Herausgabe.

Das Landgericht Potsdam wies mit Urteil vom 24. Juli 1995 die Klage ab. Es meinte, allein durch die Zuweisung sei ein gesetzliches Mietverhältnis begründet worden, und berief sich dabei auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin. Mietzinsansprüche stünden dem Erwerber auch erst nach Eintragung im Grundbuch zu.