Wohnraumüberlassungsvertrag, Wohnflächenvergößerung, Garage, Freisitz

Beim Vorliegen eines Überlassungsvertrages darf in die Flächenberechnung ausschließlich die reine Wohnfläche einbezogen werden. Garage mit Werkstatt, Keller und ein nicht überdachter Freisitz bleiben außer Betracht.

In der Sache hat die Berufung keinen Erfolg.

Die gemäß § 108 SachenRBerG zulässige Klage ist begründet. Die Kl. können vom Bekl. gemäß §§ 15 Abs. 1, 61 Abs. 1 SachenRBerG die Annahme eines Angebots für einen Grundstückskaufvertrag verlangen. Ihnen steht gemäß §§ 1 Abs. 1 Buchst. c, 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchst. c, 12 Abs. 2 SachenRBerG ein Bereinigungsanspruch zu. Hiernach ist die Nutzung eines Grundstücks auf der Grundlage eines Überlassungsvertrages dann in die Sachenrechtsbereinigung einzubeziehen, wenn es sich um eine Überlassung für Wohnzwecke handelt (§ 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG) und wenn die Aufwendungen des Nutzers für bauliche Investitionen den Wert der Hälfte des Sachwerts des Gebäudes zum Zeitpunkt der Vornahme der Aufwendungen übersteigen (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG) oder die Wohnfläche des Gebäudes um mehr als 50 % vergrößert wurde (§ 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG).

Die Kl. sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG Nutzer im Sinne von § 3 Abs. 1 SachenRBerG, da ihnen das Grundstück aufgrund des Überlassungsvertrages vom 1. Januar 1969 zur Nutzung überlassen worden ist. Dabei handelt es sich um einen Überlassungsvertrag zu Wohnzwecken, da die Kl. das Grundstück von Anfang an zu Wohnzwecken genutzt haben.

Der Senat vermag nicht festzustellen, daß die Kl. als Voraussetzung für einen Bereinigungsanspruch nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG durch Um- oder Ausbauarbeiten der Kl. die Wohn- oder Nutzfläche des ihnen überlassenen Gebäudes um mehr als 50 % erweitert haben. Bei der Vergleichsrechnung nach § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG ist nur die reine Wohnfläche zu berücksichtigen. Garage mit Werkstatt, Keller, nicht überdachter Freisitz haben bei der Vergleichsrechnung unberücksichtigt zu bleiben. Denn bei § 12 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG handelt es sich um eine Ausnahmebestimmung. Sie soll eine Gleichstellung zu Errichtungen von Eigenheimen bzw. wohntauglichen Gebäuden im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 c oder e SachenRBerG darstellen (Schnabel, DtZ 1995, 263). Der Gesetzgeber hat deswegen in der Begründung mitgeteilt, daß die Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes entsprechend § 42 ff. der II. Berechnungsverordnung festzustellen ist (Begr. BR-Drucks. 515/93, S. 111 und einhellige Meinung der Kommentarliteratur, Vossius, SachenRBerG, 2. Aufl., § 12 Rn. 17; Czub in Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, SachenRBerG, § 12 Rn. 10; Trittel in Eickmann, § 12 SachenRBerG Rz. 9). Gem. §§ 42 Abs. 4, 44 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung sind Garagen, Keller, nicht überdachte Freisitze zur Ermittlung der Wohnfläche nicht anzurechnen. Dafür, daß dennoch derartige Flächen zu berücksichtigen seien, gibt auch der Wortlaut des § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG nichts her. Dort ist zwar von Wohn- oder Nutzflächen die Rede. Dabei bezieht sich die Nutzfläche jedoch auf den Nutzer, dem aufgrund eines Überlassungsvertrags ein Grundstück zu gewerblichen Zwecken übergeben worden ist. Durch die Um- und Ausbauarbeiten der Kl. ist die Wohnfläche des ihnen überlassenen Raumes nicht im Sinne der II. Berechnungsverordnung um mehr als 50 % erweitert worden. Dies wird auch vom Sachverständigen V. in seinem Gutachten bestätigt.

Die Kl. können den Bereinigungsanspruch jedoch auf § 12 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG stützen. (wird ausgeführt)