Wohnraumnutzbarkeit

Wohnraumnutzbarkeit; Aussentoilette; preisgebundener Wohnraum; Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnungen; Baualter; Interpolation

1. Auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum i. S. d. § 16 Abs. 2 II. WoBauG ist derjenige, der weder eine Küche noch eine Toilette aufweist. Auf die Möglichkeit, eine Außentoilette zu benutzen, ist dabei nicht abzustellen.

2. Zur Frage, ob Wohnraum, der teilzerstört war, nach Wiederherstellung dem MHG allein oder dem MHG in Verbindung mit dem GVW unterliegt.

3. Bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens gem. § 2 Abs. 2 S. 4 MHG durch Benennung von Vergleichswohnungen reicht es aus, wenn die Namen der Wohnungsinhaber, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis der Wohnungen angegeben werden. Die Komfortmerkmale der Vergleichswohnungen brauchen nicht angegeben zu werden.

4. Liegt die Wohnung in der Nord/Ost- bzw. Süd/Ost-Richtung, so ist eine Interpolation der von dem Sachverständigen für die direkten Himmelsrichtungen verwendeten Bewertungen nicht zu beanstanden.

5. Das Baualter allein ist kein entscheidendes Abgrenzungskriterium für Vergleichswohnungen.

I. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts unterlag die Wohnung der Bekl. nicht den Vorschriften des GVW, sondern allein denen des MHG, da es sich nicht um ehemals mietpreisgebundenen Altbauwohnraum handelte, sondern um nach 1949 i. S. v. § 16 Abs. 2 des II. WoBauG wiederhergestellten Wohnraum, der nicht der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen unterlag.

1. Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes ist gemäß § 16 Abs. 2 II. WoBauG das Schaffen von Wohnraum durch Baumaßnahmen, durch die Schäden ganz oder teilweise beseitigt werden; hierzu gehören auch Baumaßnahmen, durch die auf die Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum wieder auf die Dauer benutzbar gemacht wird. Gemäß § 16 Abs. 3 II. WoBauG ist der Raum auf die Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Benutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- und Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet. Ein Gebäude gilt als beschädigt, wenn ein außergewöhnliches Ereignis - z. B. Kriegseinwirkung - bewirkt hat, daß oberhalb des Kellergeschosses auf Dauer benutzbarer Raum nur noch teilweise vorhanden ist.

Unstreitig war die Wohnung im 4. Obergeschoß Mitte durch Kriegseinwirkung teilweise zerstört. Von der 100,11 qm großen Wohnung waren ein Zimmer, die Kammer, die Küche und das Bad zerstört worden, während zwei Zimmer und der Flur noch vorhanden waren. Ausweislich des Bescheides des Bezirksamtes über die Anerkennung von Wohnungen als steuerbegünstigte Wohnungen vom 4. Oktober 1958 betrug die wieder aufgebaute Fläche 43,10 qm. Ob eine teilweise zerstörte Wohnung, die wieder aufgebaut worden ist, preisfrei oder preisgebunden ist, kann nur einheitlich entschieden werden. Überwiegt der preisgebundene, also erhalten gebliebene Altbauteil, unterliegt die ganze Wohnung den Übergangsvorschriften des GVW (vgl. LG Berlin - 61 S 270/80 -, GE 1981, 237). Dabei kann aber nicht allein auf den flächenmäßigen Anteil abgestellt werden. Vielmehr ist eine wertende Betrachtung erforderlich, wie sich auch schon aus der Fassung des § 16 Abs. 3 des II. WoBauG ergibt, wonach es gerade auf die Nutzbarkeit der Wohnung ankommt. Eine Wohnung ist daher eine Summe von Räumen nur dann, wenn diese zur dauernden Führung eines Haushalts geeignet sind. Die objektive Eignung der Räume zum dauernden Bewohnen verlangt eine Mindestausstattung, nämlich einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas- oder Elektroherd sowie Toilette und Bad (BVerwG, GE 1990, 1143, 1145). Es müssen eine Küche oder zumindest ein Raum mit den für eine Küche erforderlichen Anschlüssen wie Wasserleitung, Abflußleitung, Anschluß für eine Kochgelegenheit sowie eigene Wasserversorgung, Ausguß und ein Abort vorhanden sein (vgl. KG, GE 1985, 93; LG Berlin; GE 1986, 557). Diese Mindestausstattung muß vorhanden sein, um eine Wohnung als solche zweckentsprechend nutzen zu können. Da aber sowohl die Küche als auch die Toilette zerstört waren, während nur noch zwei Wohnräume und der Flur vorhanden waren, so ist auch davon auszugehen, daß die für eine Wohnung erforderlichen Versorgungsleitungen mit den erforderlichen Anschlüssen für Wasserversorgung und Entwässerung, Kochgelegenheit und Abort nicht mehr vorhanden waren. Da solche in reinen Wohnräumen und im Flur im allgemeinen nicht vorhanden sind, bedurfte es insoweit nicht einer besonderen Darlegung durch die Kl. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Charlottenburg (GE 1988, 1005) kann auch nicht ohne weiteres auf die Möglichkeit abgestellt werden, daß eine Außentoilette vorhanden gewesen sein könnte. Dagegen spricht schon, daß in der früheren Wohnung gerade eine Innentoilette vorhanden gewesen war. Auf eine vorübergehende anderweitige behelfsmäßige Benutzbarkeit würde es nicht ankommen (vgl. KG, GE 1985, 93); vielmehr wäre der Wiederbezug nur dann zumutbar gewesen, wenn die Mindestausstattung vorhanden gewesen wäre (vgl. OVG Berlin, GE 1984, 331).

2. War die Wohnung der Bekl. bereits als wiederhergestellter Wohnraum i. S. v. § 16 Abs. 2 des II. WoBauG anzusehen, kam es nicht darauf an, ob die Wohnung insgesamt mit Rücksicht auf die Steuerbegünstigung als mietpreisgebunden gegolten hätte (§ 85 Abs. 2, 4 II. WoBauG i. a. F. vom 11. Juni 1985); denn gemäß § 1 GVW gilt dieses Gesetz nur für solchen Wohnraum, der bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist, und bis zum 31. Dezember 1987 preisgebundener Altbauwohnraum war, so daß es auf sonstige Preisbindungen nicht ankommt (vgl. Müller, GE 1987, 961, 963). Im übrigen wäre für die Frage, ob die Wohnung insgesamt mit Rücksicht auf die Steuerbegünstigung als mietpreisgebunden gegolten hätte (§ 85 Abs. 2, 4 II. WoBauG a. F.), wiederum darauf abzustellen, ob die Benutzbarkeit der Wohnung erst durch die steuerbegünstigtes Wiederherstellungsmaßnahmen wiederhergestellt worden ist, was hier zu bejahen ist.

II. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 27. Oktober 1989 entspricht den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 1, 4 MHG. Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG, GE 1989, 563) reicht es bei der Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen aus, wenn die Namen der Wohnungsinhaber, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis der Vergleichswohnungen angegeben sind. Anderes soll nur dann gelten, wenn die Wohnung evidente Besonderheiten aufweist, so daß der Mieter die Vergleichbarkeit der von dem Vermieter als Vergleichswohnungen benannten Objekte ohne weiteres in Zweifel ziehen kann.

Das Erhöhungsverlangen der Kl. genügt den Anforderungen des § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG. Die Größe und Lage der Wohnungen ist angegeben; die Lage ist so genau beschrieben, daß die Wohnungen genau identifiziert werden können (vgl. dazu Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, Rdnr. 99 zu § 2 MHG). Soweit die Bekl. rügen, die benannten Wohnungen seien nicht vergleichbar, soweit sie um mehr als 25 % kleiner seien als ihre Wohnung mit 100,11 qm soweit sie nach 1965 gebaut worden seien, kann dahingestellt bleiben, inwieweit diese Einwände berechtigt sind. Denn auch wenn diese Vergleichswohnungen unberücksichtigt bleiben, verbleiben noch drei vergleichbare Wohnungen. ... Die Komfortmerkmale der einzelnen Wohnungen brauchten entgegen der Ansicht der Bekl. nicht angegeben zu werden; denn in der Benennung der Vergleichswohnungen liegt die stillschweigende Erklärung, daß der Vermieter diese hinsichtlich sämtlicher vom Gesetz aufgeführter Merkmale für vergleichbar hält (vgl. BVerfG, a.a.O.). Ebenfalls brauchte die Anzahl der Zimmer, deren Schnitt und Lage innerhalb des Hauses nicht angegeben zu werden.

III. 1. Hinsichtlich der Bewertung der Lage der Wohnräume hat der Sachverständige nachvollziehbar erläutert, wie er zu der Bewertung der Wohnung mit 40 Punkten gekommen ist. Da die von ihm zugrunde gelegten Bewertungskriterien nur nach den direkten Himmelsrichtungen ausgerichtet sind, die Wohnung der Bekl. sich aber in einer Nord-Ost bzw. Süd-Ost-Richtung befindet, war eine unmittelbare Zuordnung nach dem Katalog nicht möglich. Da in der Süd-Ost-Richtung zwei Wohnräume, davon der eine mit dem Balkon, gelegen sind, wurde dafür 1/4 der Wohnung mit Südlage angesetzt, und dafür, daß die Küche und ein Wohnraum nach Norden gerichtet sind, 1/4 nach Norden. Als Ausgleich dafür, daß insbesondere die Südlage mit 6 Punkten nicht unmittelbar gegeben war, es aber andererseits als unangemessen erschienen wäre, die günstige Lage, insbesondere des Balkonzimmers nach Süd-Ost nicht zu berücksichtigen, wurde als Ausgleich die Ostlage nicht mit dem vollen Wert für 1/2 nach Osten mit 6 Punkten, sonder interpoliert und zweimal 1/4 Ostlage und zweimal 2, also 4 Punkte angenommen. Diese Bewertung erscheint der Kammer als ausgewogen und unter Berücksichtigung der besonderen Lage der Wohnung der Bekl. als sachgerecht.