Wohnraummietvertrag

Wohnraummietvertrag; Heilpraktikerpraxis, Schwerpunktnutzung

Das Betreiben einer Heilpraktikerpraxis in 2 1/2 Zimmern einer 5 1/2-Zimmer-Wohnung läßt die Annahme zu, daß zwischen den Mietvertragsparteien die Nutzung als Gewerberaum im Vordergrund steht.

Die Kl. ist Eigentümerin des Hausgrundstücks 1000 Berlin, auf dem die im Streit befindlichen Räume - bestehend aus 5 1/2 Zimmern, Küche und Nebengelaß nebst Kellerraum - liegen. Die Bekl. hatte die Räu me von der Rechtsvorgängerin der Kl. durch einen mit "Mietvertrag über Wohnraum" überschriebenen Vertrag seit dem 1. Januar 1986 gemietet, um darin eine schon bestehende Heilpraktikerpraxis, die 2 1/2 Zimmer ein-nimmt, fortzuführen. Der Bekl. hatte sich ursprünglich mit dem Gedanken getragen, den Wohnteil der Räume, bestehend aus drei Zimmern, Küche und Nebengelaß, selbst zu bewohnen. Nachdem er davon Abstand ge-nommen hatte, schloß er über den Wohnteil Untermietverträge mit zwei Personen. Die Rechtsvorgängerin der Kl. hatte die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt. Die Kl. bestätigte diese Erlaubnis. Sie kündigte den Miet-vertrag mit Schreiben vom 28. April 1988 zum 31. Juli 1988. Durch An waltsschreiben vom 6. Mai 1988 widersprach der Bekl. der Kündigung.

Der Kl. steht ein Herausgabeanspruch gegen den Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 BGB zu. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wurde durch die Kündigung der Kl. vom 28. April 1988 zum 31. Juli 1988 beendet. Die Kündigung war nicht an die Voraussetzungen des § 564 b BGB gebunden; der Widerspruch des Bekl. nach § 556 a BGB ist bedeutungslos. Diese beiden Vorschriften des sogenannten sozialen Mieterschutzrechts sind hier auf das vorliegende Mietverhältnis nicht an-wendbar, da es sich nicht um Wohnraum im Sinne der genannten Normen handelt.

Die im Streit befindlichen Räume werden teilweise zu Wohn- und teilweise zu Gewerbezwecken genutzt. Es liegt ein sogenanntes Mischmietverhältnis vor, da die Räume durch einheitlichen Vertrag sowohl zum Betrieb der Heilpraktikerpraxis als auch zur Benutzung als Wohnraum vermietet wor den sind.

Die rechtliche Behandlung des Mischmietverhältnisses richtet sich nach dem Schwergewicht des Vertrages (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 154 m.w.N.). Hierfür ist entscheidend der Vertragszweck, wie er sich aus dem Parteiwillen ergibt. Die Mietzins- und Flächenanteile, die auf Wohn- und Geschäftsraum entfallen, sind nur Gesichtspunkte, die für die Feststellung des Parteiwillens mit von Bedeutung sind (vgl. BGH in ZMR 1986 S. 278, 280).

Das Gericht ist nach Würdigung aller Umstände des Falles der Überzeugung, daß für die Parteien die Nutzung als Gewerberaum im Vordergrund steht. Die Rechtsvorgängerin der Kl. und der Bekl. waren sich bei Abschluß des Mietvertrages einig, daß die Praxis fortgeführt werden sollte. Dem Bekl. geht es in erster Linie darum, die Praxis in den Räumen zu betreiben. Dies folgt schon daraus, daß die Praxis für einen Heilpraktiker die Stätte ist, ohne die er als Selbständiger seine Berufstätigkeit nicht ausüben und die Geldmittel nicht erwerben könnte, die er benötigt, um seinen Lebensunterhalt und damit auch die Miete für die Wohnung zu bestreiten. Der je-weilige Anteil der vermieteten Flächen spielt dann keine entscheidende Rolle, es sei denn, die Fläche, die zum Betrieb der Praxis zur Verfügung steht, hat im Verhältnis zu den Wohnräumen eine nur untergeordnete Be-deutung. Davon kann hier nicht die Rede sein: 2 1/2 Zimmer - knapp die Hälfte der Wohnung - stehen für die Praxis zur Verfügung. Die Behauptung des Bekl., er wohne gelegentlich auch in den Praxisräumen, ändert an de-ren Charakter nichts; außerdem hat er hierzu keinen Beweis angetreten. Hinzu kommt, daß der Bekl. bei Abschluß des Mietvertrags noch nicht ent schlossen war, die Wohnung selbst zu beziehen. Zu diesem Zeitpunkt stand für ihn daher die Nutzung der Praxisräume im Vordergrund; die mög-liche Nutzung des Wohnteils der Räume war nur ein nicht unerwünschtes Nebenprodukt. Daran hat sich nichts geändert, da der Bekl. die Wohnräume untervermietet hat. Zwar kommt es für die Qualifikation einer Wohnung als Wohnraum nicht darauf an, ob der Mieter selbst in der Wohnung leben will oder eine andere Wohnung hat. Dies folgt daraus, daß das Mietverhältnis nicht höchstpersönlicher Natur ist, sowie aus §§ 549 Abs. 1, 552 BGB. Wenn sich aber der Vertragszweck darin erschöpft, die Räume an Dritte zu überlassen, erfolgt die Anmietung nicht zu Wohnzwecken. Entscheidend hierfür ist, ob die dritte Person, deren Wohnbedürfnis gedeckt werden soll, im Vertrag selbst identifizierbar bestimmt worden ist (Sternel a.a.O. Rdnr. 146). Dies ist hier nicht der Fall gewesen, womit sich zeigt, daß es dem Bekl. nicht vorrangig um die Deckung des Wohnbedarfs einer konkreten Person, sondern um die Drittüberlassung der Wohnung als solche ging.

Gegen die Auffassung, das Schwergewicht liege hier auf der gewerblichen Nutzung, spricht auch nicht die Überschrift des Mietvertrages. Zum einen handelt es sich um einen Formularmietvertrag. Außerdem schadet eine irr-tümliche Falschbezeichnung nicht, wenn sich aus den Umständen des Fal les ergibt, daß das Gegenteil gewollt war.

Auch der sogenannte Gewerbezuschlag spricht nicht gegen die hier vor-genommene Beurteilung. Setzt man nämlich den Grundmietanteil der Wohn- und Gewerberäume einschließlich des Gewerbezuschlags ins Ver-hältnis zueinander, ergibt sich, daß der Mietwert, der auf den Gewerbeanteil entfällt, denjenigen, der auf den Wohnanteil entfällt, übersteigt.

Im übrigen entspricht die hier vertretene Auffassung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Der vom BGH in ZMR 1986 Seite 278 entschiedene Sachverhalt hatte ein Mietverhältnis über ein Einfamilienhaus zum Gegenstand, das als Anwaltskanzlei und Wohnung des Anwalts genutzt werden sollte. Der BGH (a.a.O. Seite 280) hat ausgeführt, in einem solchen Fall sei im allgemeinen anzunehmen, daß die Vermietung in erster Linie zu gewerblichen Zwecken vorgenommen werde. Dies gelte selbst für den Fall, daß die für den Betrieb der Kanzlei zur Verfügung stehende Fläche geringer sei als die für die Wohnzwecke gedachte.