Wohnraummietvertrag

Wohnraummietvertrag; befristetes Mietverhältnis; bedingtes Mietverhältnis; Lebenszeitmietvertrag; Endzeitpunkt

Ein auf die Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum begründet ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis.

I. Die Bekl. ist die Alleinerbin der am 4. November 1990 verstorben Frau B. Diese hatte aufgrund eines Mietvertrags, der mit dem Rechtsvorgänger der Kl. am 15. Oktober 1965 auf die Lebenszeit der Mieterin ge-schlossen worden war, eine Einzimmerwohnung in München allein bewohnt und hierfür eine Monatsmiete von 70 DM bezahlt, deren Erhöhung die Vertragsparteien ausgeschlossen hatten. Die Kl. haben die Ansicht vertreten, das Mietverhältnis habe mit dem Tod der Frau B. geendet, und die Erbin vor dem Amtsgericht auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch genommen. Das Amtsgericht hat der Klage mit der Be-gründung stattgegeben, der auf Lebenszeit geschlossene Mietvertrag sei gemäß § 564 Abs. 1 BGB mit dem Tod der Mieterin beendet worden. Ein Fortsetzungsverlangen gemäß § 564 c Abs. 1 BGB könne die Bekl. nicht stellen, weil eine entsprechende Rechtsposition nicht auf sie übergegangen sei, für einen Mieteintritt aufgrund der §§ 569 a, 569 b BGB fehlten die gesetzlichen Voraussetzungen und die Vorschrift des § 568 BGB gelte nur, wenn der Mieter den Gebrauch fortsetze. Die Bekl. hat Berufung ein-gelegt, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 14. Oktober 1992 die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Begründet ein auf Lebenszeit des Mieters abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum ein auflösend bedingtes oder ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis?

Zur Begründung hat es ausgeführt, ein durch den Tod der Mieterin auflö-send bedingtes Mietverhältnis würde nach dem Eintritt der Bedingung ge-mäß § 565 a Abs. 2 Satz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit verlängert gelten und hätte nur durch eine der Erbin erklärte wirksame Kündigung beendet werden können, die hier nicht vorliege. Ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis wäre mit dem Tod der Mieterin beendet worden. Einen Fortsetzungsanspruch i. S. von § 564 c Abs. 1 BGB habe die Erbin nicht geltend machen können. In diesem Fall könne die Bekl. den klagenden Eigentümern kein Recht zum Besitz entgegensetzen.

Die Kammer neige dazu, ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis auch dann anzunehmen, wenn als Mietzeit die Lebenszeit des Mie-ters vereinbart sei, weil der Eintritt des beendigenden Ereignisses gewiß und nur dessen Zeitpunkt ungewiß sei. Danach ende ein auf Lebenszeit des Mieters begründetes Wohnraummietverhältnis gemäß § 564 Abs. 1 BGB durch Zeitablauf, ohne daß für eine entsprechende Anwendung von § 564 c Abs. 1 BGB oder § 565 a Abs. 2 BGB Raum sei.

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht zu ent-scheiden hat (BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung des Senats), ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO) ist ei-ne Rechtsfrage, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und für die Entscheidung des Landgerichts erheblich ist. Von der rechtlichen Einordnung des zwischen dem Rechtsvorgänger der Kl. und der Erblasserin geschlossenen Wohnraummietvertrags hängt es ab, ob das Mietverhältnis durch den Tod der Mieterin beendet worden ist oder ob die Bekl. als ihre Erbin gemäß § 1922 Abs. 1, § 1967 Abs. 1 BGB in die Rechte und Pflichten der Mieterin eingetreten ist.

Soweit das Landgericht ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis in Betracht zieht, hat es allerdings nicht geprüft, ob die Geltendmachung eines Fortsetzungsverlangens i. S. von § 564 c Abs. 1 BGB nicht schon deshalb ausscheidet, weil der Mietvertrag am 15. Oktober 1965 und damit vor dem Zeitpunkt geschlossen worden ist, der in Art. 2 des Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz - 2. WKSchG) vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) aus verfassungsrechtlichen Gründen als Stichtag für die Gewährung eines Fortsetzungsanspruchs festgelegt worden ist (vgl. BT-Drucks. 7/2011 S. 9 und 7/2638 S. 3; Vogel, JZ 1975, 73/76; Löwe, NJW 1975, 9/12; Schmidt-Futterer, MDR 1975, 89/91). Jedoch ist die vorgelegte Rechtsfrage auch insoweit entscheidungserheblich. Denn das Problem, ob die Vorschrift des § 564 c Abs. 1 BGB auf ältere Zeitmietverträge Anwendung findet (vgl. dazu BT-Drucks. 9/2079 S. 14; die Anwendbarkeit verneinend Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl., Nachträge Rdnr. 3; MünchKomm/Voelskow, BGB 2. Aufl., Rdnr. 6, jeweils zu § 564 c; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 14 Rdnr. 8, § 111 Rdnr. 6 und § 120 b Rdnr. 49, 50; Röbert, DB 1983, 161; Gramlich, NJW 1983, 417/419; bejahend Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Kap. IV Rdnr. 263; Erman/Jendrek, BGB 9. Aufl., Rdnr. 2; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rdnr. 3; Bar-thelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., Rdnr. 9; Fischer Dieskau/Pergande/Frank, Wohnungsbaurecht, Anm. 1, jeweils zu § 564 c BGB; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdnr. B 767), stellt sich nur, wenn der auf Lebenszeit der Mieterin geschlossene Mietvertrag als ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis i. S. des § 564 Abs. 1 BGB zu beurteilen ist.

b) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben. Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Ge-genstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (BayObLGZ 1987, 260/263).

2. Die vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat dahin, daß durch ei-nen Mietvertrag über Wohnraum, der auf die Lebenszeit des Mieters ab-geschlossen wird, nicht ein auflösend bedingtes, sondern ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis begründet wird.

a) Nach allgemeinen Grundsätzen kann von einer Bedingung (§ 158 BGB) nur gesprochen werden, wenn der Eintritt oder der Wegfall einer Rechtsfol-ge an ein Ereignis geknüpft wird, dessen Eintritt ungewiß ist. Steht dage-gen - auch für die Vertragsparteien - fest, daß das Ereignis eintreten wird - wie beim Ende eines Menschenlebens -, so liegt nur eine Befristung vor, und zwar auch dann, wenn der Zeitpunkt des Eintritts noch ungewiß ist (dies certus an, incertus quando; BGH, FamRZ 1979, 787/788 = LM Nr. 14 zu § 158 BGB m. w. N.; Soergel/Wolf, BGB 12. Aufl. vor § 158 Rdnr. 6 und § 163 Rdnr. 1; Erman/Hefermehl, BGB 9. Aufl., Rdnr. 1; Palandt/Heinrichs, BGB 52. Aufl., Rdnr. 1, jeweils zu § 163). Daher ist ein Dauerschuldverhältnis als befristet (auflösend befristet, §§ 163, 158 Abs. 2 BGB; vgl. RGZ 76, 89/90; Soergel/Wolf, § 163 Rdnr. 2) anzusehen, dessen Laufzeit an die Lebenszeit einer Person gebunden ist. Dies gilt auch für den auf die Lebenszeit des Mieters geschlossenen Mietvertrag. Er stellt ein auf be-stimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis dar, das gemäß § 564 Abs. 1 BGB mit dem Tod des Mieters endet. Dementsprechend wird auch das auf die Lebenszeit des Mieters eingegangene Wohnraummietverhältnis in der Rechtsprechung (LG Frankfurt/Main, WuM 1990, 82/83; LG Arnsberg, WuM 1989, 380/381; LG Mannheim, WuM 1987, 353; AG Trier, WuM 1993, 196; wohl auch LG Berlin, WuM 1991, 498) sowie der Literatur (MünchKomm/Voelskow, Rdnr. 5; BGB-RGRK/Gelhaar, 12. Aufl., Rdnr. 3; Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. Rdnr. 4; Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl., Rdnr. 6; Palandt/Putzo, Rdnr. 5; Erman/Jendrek, Rdnr. 3; AK BGB/Derleder, Rdnr. 1; Lutz, Das neue Mietrecht des BGB, Anm. 1, jeweils zu § 564; Emmerich/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 2 a und § 564 c Rdnr. 2; Bub/Treier/Grapentin, Kap. IV Rdnr. 47, 260, 282; Bar-thelmess, § 564 c Rdnr. 4; Fischer Dieskau/Pergande/Franke, § 564 BGB Anm. 2.1.b; Sonnenschein, PiG 26, 45/64 f.) überwiegend als ein befristetes, auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis betrachtet.

b) Der mit Erfordernissen des Mieterschutzes begründeten Meinung, ein auf die Lebenszeit des Mieters eingegangenes Wohnraummietverhältnis sei unbefristet (AG Bruchsal, WuM 1983, 142; Schmidt-Futterer/Blank, Rdnr. B 22; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 535 Rdnr. 175 und § 564 Rdnr. 7) vermag der Senat ebensowenig zu folgen wie der auf ähnliche Er-wägungen gestützten Ansicht, ein solches Mietverhältnis sei auflösend be-dingt und gelte daher gemäß § 565 a Abs. 2 Satz 1 BGB nach dem Tod des Mieters als auf unbestimmte Zeit verlängert (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil IV Rdnr. 274 und Teil I Rdnr. 179; Roquette, § 565 a Rdnr. 7 und 12).

aa) Der rechtlichen Einordnung eines an die Lebenszeit einer Person ge-knüpften Mietverhältnisses als auflösend bedingt steht das Fehlen des für eine Bedingung charakteristischen Schwebezustandes (MünchKomm/Westermann, § 163 Rdnr. 1) entgegen, denn es steht schon bei Vertragsschluß fest, daß der Tod dieser Person eines Tages eintreten und somit das Ereignis stattfinden wird, an welches das Ende des Mietverhältnisses geknüpft sein soll.

bb) Gegen die Annahme, ein solcher Mietvertrag sei auf unbestimmte Zeit geschlossen, spricht der Umstand, daß sein Ende nicht von einer Kündigung abhängig gemacht worden ist, wie § 564 Abs. 2 BGB vorsieht, son-dern auf einen zwar nicht kalendermäßig bestimmten, aber doch eindeutig feststellbaren Zeitpunkt festgelegt ist.

cc) Auch die Belange des Mieterschutzes erfordern es nicht, abweichend von den allgemeinen Grundsätzen eine Befristung des auf die Lebenszeit einer Person abgeschlossenen Wohnraummietverhältnisses zu verneinen.

(1) Die Vorschriften des sozialen Mietrechts beruhen auf der Erkenntnis, daß die Wohnung den Lebensmittelpunkt des menschlichen Daseins bil-det, und dem Bestreben, den vertragstreuen Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung sowie den damit verbundenen Kosten und Unzuträglichkeiten zu schützen (BT-Drucks. 7/2011 S. 7). Ein Mieter, dessen Wohnraummietvertrag bis zu seinem Tod befristet ist, genießt den denkbar besten Schutz vor dem Verlust seiner Wohnung, denn die ordentliche Kündigung eines solchen Mietverhältnisses ist durch § 567 Satz 2 BGB ihm gegenüber aus-geschlossen. Wenn das Mietverhältnis mit seinem Ableben endet, sind in der Person des Mieters die Voraussetzungen für einen weiteren Bestandsschutz entfallen. Deshalb bedarf der Mieter selbst nicht des durch § 564 c Abs. 1 BGB gewährten Schutzes.

Den Belangen derjenigen Personen, die mit dem verstorbenen Mieter in der Mietwohnung als Ehegatte, Partner einer eheähnlichen Gemeinschaft (BGH, NJW 1993, 999) oder Familienangehörige einen gemeinsamen Hausstand geführt und in gleicher Weise wie der Mieter den Mittelpunkt ihrer Lebens- und Wirtschaftsführung in dieser Wohnung gehabt haben, kann dadurch Rechnung getragen werden, daß ihnen in entsprechender Anwendung von § 564 c Abs. 1 BGB und §§ 569 a, 569 b BGB ein Fort-setzungsanspruch eingeräumt wird (vgl. Emmerich/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 2 a und § 569 a Rdnr. 2; Bub/Treier/Grapentin, Kap. IV Rdnr. 260). Nur dem dem Hausstand des Mieters nicht angehörenden Erben bleibt die Möglichkeit verschlossen, das Mietverhältnis fortzusetzen, weil dieses mit dem Tod des Mieters endet und daher keine Rechtsstellung auf den Erben übergeht, die im Rahmen des für den Erblasser geltenden Bestandsschutzes (vgl. BayObLGZ 1984, 279/282; OLG Hamburg, NJW 1984, 60/61; OLG Karlsruhe, WuM 1990, 60/61) einen Fortsetzungsanspruch begründen könnte (Emmerich/Sonnenschein, § 564 BGB Rdnr. 2 a). Dies steht jedoch nicht im Widerspruch zu den Grundsätzen des sozialen Mietrechts, denn in der Person des Erben, der die Wohnung des Erblassers bisher nicht als seinen Lebensmittelpunkt mitbenutzt hatte, liegen die Voraussetzungen des Mieterschutzes nicht vor (vgl. Köhler, § 23 Rdnr. 4).

(2) Eine der vorgelegten Rechtsfrage vergleichbare Problematik stellt sich, wenn das Ende eines Mietverhältnisses an die Lebenszeit des Vermieters oder eines Dritten geknüpft und aus diesem Grunde der Mieter selbst nicht in der Lage ist, rechtzeitig eine Fortsetzungserklärung abzugeben. Hier kann die Anwendung des § 564 c Abs. 1 BGB mit der Maßgabe in Betracht gezogen werden, daß die Erklärungsfrist erst mit dem Tod der betreffenden Person zu laufen beginnt (Emmerich/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 2 a). Im Rahmen der vorgelegten Rechtsfrage bedarf dies jedoch keiner näheren Prüfung.

Nach §§ 564, 564 c BGB endet ein befristetes Mietverhältnis automatisch, ohne daß es einer Kündigung bedarf. Streitig war, ob dies auch im Falle eines Mietvertrags auf Lebenszeit des Mieters gelten soll oder ob es sich dabei vielmehr um ein auflösend bedingtes Mietverhältnis handelt, das beim Tod des Mieters nach § 565 a Abs. 2 BGB verlängert wird. Die Unterscheidung ist praktisch von Bedeutung in den Fällen, in denen der Erbe des Mieters nicht zu den Angehörigen im Sinne der §§ 569 a und 569 b BGB zählt.

In seinem Rechtsentscheid vom 2. Juli 1993 hat das Bayerische Oberste Landesgericht eine Befristung angenommen mit der Folge, daß mit dem Tode des Mieters das Mietverhältnis endete. Ein Fortsetzungsanspruch könne in entsprechender Anwendung der §§ 564 c, 569 a, 569 b BGB nur den Angehörigen des Mieters zugebilligt werden.