Wohnraummietverhältnis bei Mietvertrag zur Weitervermietung

Wohnraummietverhältnis bei Mietvertrag zur Weitervermietung; Wohnraummietrecht; Zwischenvermietung; Weitervermietung; Drittvermietung; Wohnzwecke

Besteht der Zweck eines Mietvertrages über zum Wohnen geeignete Räume darin, daß der Mieter diese an Dritte zu Wohnzwecken untervermietet, so handelt es sich selbst dann nicht um ein "Mietverhältnis über Wohnraum" i.S. des § 564 b BGB, wenn der Mieter als gemeinnütziger Verein mit dem An- und Untervermieten satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen verfolgt (Bestätigung der Rechtsentscheide des OLG Karlsruhe vom 24.10.1983 - 3 Re-Miet 4/83 - und des OLG Braunschweig vom 27.6.1984 - 1 W 15/84 -).

I. 1. Das LG Stuttgart hat durch Beschluß vom 8. Juni 1984 nach Artikel III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Handelt es sich um ein "Mietverhältnis über Wohnraum", wenn eine Wohnung zu dem vertraglichen Zweck vermietet wird, daß der Mieter die Wohnung an Dritte (zu Wohnzwecken) untervermietet?

Das LG beabsichtigt, die Rechtsfrage zu bejahen, sieht sich hieran jedoch durch den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24. Oktober 1983 (NJW 1984, 373 = RES, § 5 WiStG Nr. 9 = 31 in Re Miet) gehindert. Nach der Vorlage durch das Landgericht ist zudem der den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe bestätigende Rechtsentscheid des OLG Braunschweig vom 27. Juni 1984 (1 W 15/84) ergangen.

2. Das Landgericht meint, der Gesetzeswortlaut des § 564 b BGB (sowie des § 5 WiStG und § 1 MHG) "Mietverhältnis über Wohnraum" besage nichts darüber, daß der Hauptmieter mit der Anmietung der Wohnräume einen eigenen Wohnzweck verfolgen müsse.

Ausgehend vom Sinn und Zweck der Mieterschutzgesetzgebung sei vielmehr als maßgeblich auf die Schutzbedürfnisse des eine Wohnung bewohnenden Mieters abzustellen, die mit oder ohne Einschaltung eines Hauptmieters gleichgelagert seien.

Es sei deshalb auf den vertraglichen Verwendungszweck der Räume als Wohnraum, sei es für den Hauptmieter oder für einen Dritten, abzustellen. Dagegen sei der vom Hauptmieter mit der Anmietung subjektiv verfolgte Zweck einer Weitervermietung - sei es wie im vorliegenden Falle ohne Gewinnerzielungsabsicht, sei es aus wirtschaftlichen Gründen - unmaßgeblich.

Die gegenteilige Auffassung trage die Gefahr in sich, daß der Mieterschutz weitgehend ausgehöhlt werde; dieser Gefahr werde auch nicht durch die in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. April 1982 (BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696) aufgestellten Grundsätze hinreichend begegnet.

II. Der Senat teilt die Rechtsauffassung der Oberlandesgerichte Karlsruhe (Rechtsentscheid vom 24.10.1983 - 3 Re-Miet 4/83 -) und Braunschweig (Rechtsentscheid vom 27.6.1984 - 1 W 15/84) und nimmt auf die Gründe der genannten Entscheidungen voll inhaltlich Bezug.

Die vom Landgericht zur Begründung seiner abweichenden Meinung vorgetragenen Argumente sind nicht stichhaltig:

1. Zwar besagt der Wortlaut der Vorschriften, die von "Mietverhältnis über Wohnraum" sprechen (§§ 564 b BGB, § 5 WiStG, § 1 MHG) unmittelbar nichts darüber aus, daß der Hauptmieter mit der Anmietung der Wohnräume einen eigenen Wohnzweck verfolgen müßte. Daß auf den vom (Haupt)mieter verfolgten Vertragszweck als maßgeblich abzustellen ist, folgt jedoch unmittelbar aus dem in § 535 BGB geregelten Vertragstypus der Miete selbst. Das Wesen des Mietvertrags besteht unter anderem darin, daß Mieter der Gebrauch der vermieteten Sache gewährt wird. Nach dem § 535 BGB zum Ausdruck kommenden gesetzlichen Leitbild der Miete ist grundsätzlich der Mieter selbst der den Gebrauch Ausübende; die Gebrauchsüberlassung an Dritte ist, was die Sonderregelung in § 549 BGB erweist, demgegenüber die Ausnahme.

Im Lichte dieses Leitbilds ist die in anderen mietrechtlichen Vorschriften gebrauchte Wortverbindung "Mietverhältnis über Wohnraum" zu verstehen, nämlich als Überlassung von Wohnraum zum eigenen Gebrauch. In Übereinstimmung mit der überwiegenden Rechtsprechung (OLG Braunschweig, a.a.O.; OLG Karlsruhe, a.a.O.; BGH vom 21.4.1982, BGHZ 84, 90 = NJW 1982, 1696; vom 20.10.1982, WM 1982, 1390; vom 11.2.1983, NJW 1981, 1377 = WM 1981, 409 = DWW 1981, 239; vom 15.11.1978, WM 1979, 148; RGZ 124, 4; LG Frankfurt ZMR 1971, 225; andere Meinung: LG Mannheim ZMR 1974, 49) und der zunehmend auch in der Literatur vertretenen Meinung (Barthelmeß, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 3. Auflage 1984, Einführung, Rdn. 26; Jakobs, ZMR 1983, 295; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 2. Auflage 1984, Vorbemerkung zu §§ 535, 536 BGB, Rdn. 12 - anders noch: Staudinger/Emmerich, BGB 12. Auflage 1981, Vorbemerkung zu §§ 535, 536 BGB, Rdn. 25; unentschieden - "Mentalität des Beurteilers" - Roquette ZMR 1963, 161, 163; andere Meinung: Sternel, Mietrecht, 2. Auflage 1979, I Rdn. 29 - bei Anmietung von Unterkünften für eigene Arbeiter, anders bei gewerbsmäßiger Untervermietung -; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Auflage 1984, Rdn. B 9 - für den Fall der An- und Weitervermietung aus nichtwirtschaftlichen Gründen -; Mitzkus ZMR 1982, 197) ist daher bei der Abgrenzung zwischen Wohnraum- und Geschäftsraummiete auf den von den Mietvertragsparteien vereinbarten vertragsmäßigen Gebrauch, also auf den Vertragsinhalt gewordenen, vom Mieter selbst mit der Anmietung verfolgten Zweck abzustellen. Ein Mietverhältnis über Wohnraum liegt deshalb nicht vor, wenn die Räume zwar zu Wohnzwecken geeignet sind, der nach dem Vertrag vorgesehene Gebrauch des Mieters jedoch nicht im Wohnen, sondern im Weitervermieten liegt.

An dieser Qualifikation des Hauptmietverhältnisses ändert sich auch nichts dadurch, daß der Hauptmieter mit der Weitervermietung weder unmittelbar noch mittelbar eine Gewinnerzielungsabsicht verfolgt, sondern allein aus sozialen Gründen handelt. Die vom Hauptmieter mit der An- und Weitervermietung verfolgten Motive sind insoweit für die rechtliche Einordnung des Hauptmietverhältnisses irrelevant (aM Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.).

2. Die gegenteilige Auffassung (a.a.O.), insbesondere die Begründung des vorlegenden Landgerichts, ist maßgeblich von dem Gedanken getragen, daß nach dem Sinn und Zweck der Mieterschutzgesetzgebung der zu eigenen Wohnzwecken mietende Untermieter in entsprechender Weise schutzbedürftig und schutzwürdig sei, wie der Hauptmieter eines Mietverhältnisses über Wohnraum.

Auch der Senat hält ein solches Schutzbedürfnis für gegeben. Der richtige Ansatzpunkt zur dogmatischen Bewältigung dieser Folgenüberlegung ist jedoch nicht das mietvertragliche Verhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter, sondern das Rechtsverhältnis zwischen Hauptvermieter und dem Untermieter. In Übereinstimmung mit dem vom Bundesgerichtshof (Beschluß vom 21.4.1982, a.a.O.) beschrittenen Weg ist auch nach Auffassung des Senats in der Ausgestaltung dieser, in § 556 Abs. 3 BGB im Grundsatz geregelten Rechtsbeziehung die rechtskonstruktive Lösung zu suchen, insbesondere es ja um den Schutz des Untermieters gerade in dieser Beziehung geht.

Der Senat pflichtet dem vorlegenden Landgericht darin bei, daß die vom Bundesgerichtshof (a.a.O.) vorgenommene Abgrenzung, nämlich eine Versagung von Mieterschutz für den Untermieter in dem Fall, daß dieser bei Vertragsschluß gewußt hat, daß sein Vermieter nicht der Wohnungseigentümer ist, noch unzureichend ist. Gerade das vom Bundesgerichtshof angesprochene Problemfeld der Weitervermietung durch den Bauträger im Rahmen von im sog. Bauherrenmodell erstellten Wohnungen dürfte Schutz auch für den Untermieter gebieten, der davon weiß, daß sein Vermieter nicht Eigentümer der Wohnung ist. Ein solches gilt zumindest dann, wenn eine derartige Weitervermietung durch Dritte in einem Maße den Wohnungsmarkt bestimmt, daß dem Wohnungssuchenden nicht ohne weiteres ein Ausweichen auf unmittelbar durch den Wohnungseigentümer vermietete Wohnungen zugemutet werden kann.

Eine solche Ausgestaltung des Rechtsverhältnisses zwischen Hauptvermieter und Untermieter betrifft nach den obigen Ausführungen jedoch gerade nicht das Hauptmietverhältnis zwischen Eigentümer und Hauptmieter. Die vorgelegte Rechtsfrage gibt somit keine Veranlassung, zu diesen Fragen im einzelnen Stellung zu nehmen; vielmehr ist die vorgelegte Rechtsfrage mit dem eingangs formulierten Rechtsentscheid erschöpfend beantwortet.