Wohnraummietrecht (Anwendungsgebiet)

Wohnraummietrecht (Anwendungsgebiet); Wohnraummiete; Verein als Mieter; Vereinsmitglieder als Wohnungsmieter

Wohnraummietrecht im Sinne von § 564 b BGB findet nicht schon deshalb

Anwendung, weil sämtliche Mitglieder eines Vereins in einem von diesem

- dem ausschließlichen Vereinszweck entsprechend - gemieteten Wohnhaus wohnen.

Durch Mietvertrag vom 16.12.1970 hat der klagende Verein von dem Rechtsvorgänger der Bekl. ab 1. 1. 1971 ein Haus mit Ausnahme einer abgeschlossenen Wohnung zur "Unterbringung männlicher oder weiblicher, in- oder ausländischer Mitarbeiter" gemietet. In den gemieteten Räumen wohnen lediglich Vereinsmitglieder, weitere, nicht im Hause wohnende Mitglieder hat der Verein nicht. Der Verein wurde im Januar 1970 gegründet. Per Zweck des Vereins ist in § 3 der Satzung wie folgt bestimmt:

1. Zweck des Vereine ist der Erwerb und die Anmietung von Wohnräumen und ihre Untervermietung an Studenten, die Mitglieder des Vereins sind. Der Verein gibt seinen Mitgliedern dadurch, daß er Ihnen die Möglichkeit bietet, in gemeinschaftlichen Wohnheimen zusammenzuleben und zu arbeiten, die Voraussetzung dafür, an der pfadfinderischen, musischen und politischen Bildungstätigkeit des Bundes Deutscher Pfadfinder mitzuwirken.

2. Ein aus den Mieteinnahmen des Vereins erzielter Überschuß darf nur

unmittelbar für die Zwecke des Vereins verwandt werden. Ein wirtschaftlicher wird nicht verfolgt.

Diese Bestimmung hat am 22. 3.1985 folgenden Wortlaut erhalten:

1. Zweck des Vereins ist der Erwerb und die Anmietung von Wohnräumen und ihre Selbstverwaltung durch die Mitarbeiter des Vereins. Der Verein gibt seinen Mitgliedern dadurch, daß er Ihnen die Möglichkeit bietet, in gemeinschaftlichen Wohnheimen zusammenzuziehen und zu arbeiten, die Voraussetzung dafür, an der pfadfinderischen, musischen und politischen Bildungstätigkeit des Bundes Deutscher Pfadfinder mitzuwirken.

2. Die Nutzungsgebühren, die der Verein erhebt, dienen der Kostendeckung und dürfen nur unmittelbar für die Zwecke des Vereins verwandt werden. Ein wirtschaftlicher Zweck wird nicht verfolgt.

Die Mitgliedschaft im Verein erlischt unter anderem durch Ausschluß dann, wenn das Mitglied durch sein Verhalten die Wohngemeinschaft beeinträchtigt, den Bestand oder die Tätigkeit des Vereins gefährdet oder mit dem Beitrag mehr als 6 Monate in Verzug ist. Dem jeweiligen Vereinsmitglied überläßt der Verein einen bestimmten Raum zur Eigennutzung und Gemeinschaftsräume zur anteiligen Nutzung. Zur Deckung der Unkosten erhebt er eine Nutzungsgebühr. In der sogenannten Nutzungsüberlassung heißt es weiter:

Der Verein teilt mit, daß die Grundlage der Nutzung das einvernehmliche Zusammenleben aller Mitarbeiter im Haus ist. Das Zusammenleben wird durch die Hauversammlung geregelt. Die Beschlüsse der Hausversammlung sind für die Mitarbeiter im Haus verbindlich.

Sollten die im Haus wohnenden Mitarbeiter auf einer Hausversammlung zur Auffassung gelangen, daß ein Mitarbeiter/Mitarbeiterin ausziehen soll, so ist er/sie mit der Unterzeichnung der vorliegenden Nutzungsüberlassung innerhalb der von der Hausversammlung beschlossenen Frist dazu verpflichtet, der Aufforderung nachzukommen. Handelt der Mitarbeiter/Mitarbeiterin dem Beschluß der Hausversammlung zuwider, kann der Verein seine/ihre sofortige Räumung veranlassen.

Die Bekl. hat das Mietverhältnis zum 31.12. 1985 gekündigt, das Amtsgericht hat der von ihr erhobenen Räumungsklage stattgegeben, Es ist der Ansicht, daß das Wohnraummietrecht deshalb nicht zur Anwendung komme, weil die Räume dem Wohnzweck nicht des Vereins, sondern dritter Personen diene.

Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt. Er ist der Ansicht, daß Wohnraummietrecht anzuwenden sei, weil ausschließlich Zweck des Vereins die Anmietung der von der Bekl. gemieteten Räume für sämtliche Vereinsmitglieder sei.

Das Landgericht betrachtet den Kl. als eine Wohngemeinschaft in Vereinsform und meint: das vorliegende Mietverhältnis müsse deshalb dem Wohnraummietrecht unterliegen. Mieter des Hauses sei zwar eine juristische Person, die als solche nicht "wohnen" könne. Der Sache nach habe aber eine bestimmte, fest umrissene Gruppe von natürlichen Personen das Haus zum gemeinsamen Wohnen gemietet. Der Zusammenschluß dieser Personen sei zu dem Zweck erfolgt, das Haus zu mieten und nur zum eigenen Gebrauch in Besitz zu nehmen. Daran änderten die mißverständlichen Ausdrücke "Untermiete", und "Mitarbeiter" in der ersten Satzung und der "Nutzungsüberlassung" nichts. Inhaltlich unterscheidet sich damit das Anmieten und Bewohnen des Hauses nicht von dem entsprechenden Verhalten einer Wohngemeinschaft, die in der Form einer BGB- Gesellschaft ein Haus mietet.

Die Kammer halte es nicht für gerechtfertigt, die Rechtsstellung der Bewohner davon abhängig zu machen, ob sie sich schuldrechtlich oder vereinsrechtlich zusammengeschlossen haben, sofern Identität zwischen Mitgliedern und Bewohnern besteht , was vorliegend der Fall sei.

Der Rechtsfrage, ob diese Ansicht zutreffe, mißt das Landgericht grundsätzliche Bedeutung bei und hat dem Senat folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Findet Wohnraummietrecht Anwendung, wenn ein Verein entsprechend seinem ausschließlichen Zweck ein Wohnhaus mietet, in dem nur seine Mitglieder wohnen dürfen und der außer der außer diesen Bewohnern keine Mitglieder hat (Wohngemeinschaft in Vereinsform)?

Die Vorlage ist zulässig.

Die Frage der Abgrenzung der Wohnraummiete zur Geschäftsraummiete unterliegt dem Anwendungsbereich des Rechtsentscheids. Die vorgelegte Rechtsfrage ist entscheidungserheblich und in der hier vorliegenden besonderen Gestaltung durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden. Ihr kommt grundsätzliche Bedeutung zu; denn sie kann für eine Vielzahl von Fällen wesentlich werden und zur weiteren Klärung der allgemeinen Problematik der mittelbaren Wohnraumnutzung durch Mieter über die bisher entschiedenen, von der Literatur aber noch nicht einheitlich beantworteten Fälle (Anmietung zum Zweck der Weitergabe als Betriebswohnungen, als Wohnungen für Natostreitkräfte, an Studenten oder Studentengemeinschaften, zur Verwirklichung eines gemeinnützigen Vereinszwecks, als Anmietung durch ein Vermietungsunternehmen nach dem Bauherrenmodell oder Anmietung zugleich zum eigenen und fremden Gebrauch) hinaus beitragen.

Die danach zulässigerweise vorgelegte Rechtsfrage beantwortet der Senat wie im Entscheidungssatz geschehen. Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei der Entscheidung der Frage, ob

ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, nicht auf die Eignung als Wohnraum oder auf die tatsächliche Nutzung abzustellen, sondern auf den Zweck, den der Mieter, mit der Anmietung des Mietobjekts v e r t r a g s g e m ä ß verfolgt. (BGH NJW 1981.1377; 1982.1696; WM 1982. 1390; NJW 1985. 1772). Diese Rechtsprechung hat weitgehend Zustimmung gefunden (vgl. Rechtsentscheid Karlsruhe 3 REMiet 4/83 in NJW 1984. 373, WuM 1984. 10; Rechtsentscheid Braunschweig 1 W 15/84 in WuM 1984. 237; Rechtsentscheide Stuttgart 8 REMiet 2/84 in NJW 1985.1966, WuM 1985. 80 und 8 REMiet 3/84 in NJW 1986, 322 sowie in der letztgenannten Entscheidung des BGH genannte Literatur). Neben Haase in JR 1982. 456, Hille in WuM 1983. 47, Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZOP, 44. Aufl. 29a Anm. 1 und Sternel, Mietrecht 2. Aufl. I 29 und III 52 vertreten eine teilweise gegenteilige Ansicht Schmidt-Futterer/Blank, 5. Aufl. Wohnraumschutzgesetze B 9, soweit es um eine uneigennützige Wohnraumverschaffung geht, Eickhoff in WuM 1984.271, der den Mietvertrag dahin auslegen möchte, daß der Vermieter einem Verein, der - wie ihm bekannt - mit seinen Mitgliedern Wohnraummietverträge abschließt, Kündigungsschutz gewähren will, und Eckert in WuM 1984.273, der auf die tatsächliche Nutzung die Schutzwürdigkeit der betroffenen Personen abstellen möchte.

Der Senat tritt der Rechtsansicht des Bundesgerichtshofs bei; nur so können klare Verhältnisse über das anzuwendende Recht geschaffen werden. Den Vertragsparteien kann es auch zugemutet werden, den mietvertragsgemäßen Gebrauch hinreichend deutlich festzulegen.

Entgegen der Ansicht des vorlegenden Landgerichts kommt es für die rechtliche Einordnung der Vertrages daher nicht auf das Motiv für den Vertragsschluß an, also auch nicht auf den Zweck, den der klagende Verein satzungsgemäß verfolgt. Nach dem Wortlaut des zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrages haben die Parteien vereinbart, daß die gemieteten Räume weitervermietet werden. Das spricht gegen eine mietvertragsgemäße Eigennutzung durch den Kl. Der Zweck der Kündigungsvorschriften trifft auf einen Mieter, der die Wohnungen vertragsgemäß weitervermietet, nicht zu. Ob und wie - gewerblich oder satzungsgemäß aus rein sozialen Gründen - eine Weitervermietung oder Gebrauchsüberlassung tatsächlich erfolgt ist, ist rechtlich ohne Belang (vgl. die genannten Rechtsentscheide Karlsruhe 3 REMiet 4/83, Braunschweig 1 W 15/84 und Stuttgart 8 REMiet 2/84; Münchener Kommentar/Voelskow, § 564 b Rdn. 15, Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl.; vor §§ 535/536 Rdn. 12). Anders wäre die Rechtslage nur dann, wenn durch schlüssiges Verhalten vereinbart worden wäre, daß der gesetzliche Kündigungsschutz für den Vertrag maßgebend sein soll (vgl. BGH NJW 1985.1772),oder der Mietvertrag ausdrücklich in diesem Sinne abgeändert worden wäre. Feststellungen dieser Art enthält der Vorlagebeschluß nicht. Die im Jahre 1985 erfolgte Änderung der Satzung des Kl. kann als vereinsinterner Vorgang den mit dem Vorgänger der Bekl. bestehenden Mietvertrag nicht verändern.