Wohnraummiete

Wohnraummiete; gemeinnütziger Verein/Mietvertrag; Mietvertrag/gemeinnütziger Vertrag; Vertragszweck/Wohnraummiete; Studentenwohnheimverein/Vermietung; Wohnraummiete/Vermietung an Studentenwohnheimverein; Kündigung/bei angemessener wirtschaftlicher Verwertung; Wohnheim/Wohnraummiete; Wohnraummiete/Vermietung an gemeinnützigen Verein; wirtschaftliche Verwertung/Kündigung; Kündigung/Mietvertrag mit Studentenwohnheimverein; berechtigtes Interesse/Kündigung wegen

Die Wohnraumkündigungsschutzvorschriften sind anwendbar bei der Vermietung von Wohnraum an juristische Personen, sofern ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt.

Ein Wohnraummietverhältnis kann vorliegen, wenn juristische Personen zur Überlassung an ihre Mitglieder oder Angehörige Wohnräume anmieten, ohne eine eigene Gewinnerzielung zu bezwecken (hier: Vermietung an einen gemeinnützigen Verein, der die Aufgabe hat, Studenten und andere auszubildenden preiswert Wohnraum zu vermitteln).

An dieser rechtlichen Charakterisierung ändert sich nichts dadurch, daß die Parteien den Vertrag als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnet haben.

Dem Kl. steht ein Räumungsanspruch nicht zu, weil das Mietverhältnis der Parteien fortbesteht (§ 556 BGB).

Dem Kl. steht ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 564 b BGB nicht zur Seite. Allein dadurch, daß er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses daran gehindert wird, in den Mieträumen ein Grafikstudio zu betreiben, wird die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks nicht in Frage gestellt. Der Kl. könnte sich nur dann mit Erfolg auf ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 564 b BGB berufen, wenn er die Mieträume zu Wohnzwecken für sich oder seine Familienangehörigen benötigen würde. Das ist aber nach seinem eigenen Vortrag gerade nicht der Fall. Entgegen der Auffassung des Kl. finden die Vorschriften über den Kündigungsschutz auf das Mietverhältnis der Parteien Anwendung, weil es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt. Wohnräume sind grundsätzlich solche Räume, die nach dem Mietvertrag zum Wohnen bestimmt sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.11.1978, abgedruckt bei Lindenmaier-Möhring, Nr. 1 zu § 564 b BGB.

Daß die vom Bekl. angemieteten Räume zu Wohnzwecken vermietet worden sind, ergibt sich eindeutig aus dem Mietvertrag der Parteien vom 23. August 1974. Als Vertragszweck ist unter § 1 der Betrieb eines Wohnheimes angegeben. Unter § 21 Ziffer 8 ist bestimmt, daß in den "Wohnräumen" zwei Wohngruppen mit jeweils sieben Personen wohnen, und daß der Mieter für die ordnungsgemäße Anmeldung der Bewohner Sorge tragen wird. Die Mieträume waren auch von vornherein zu Wohnzwecken geeignet. Allerdings war eine Benutzung der Mieträume zu Wohnzwecken durch den Bekl. und Mieter selbst nicht vorgesehen. Dieser konnte als juristische Person naturgemäß die Mieträume nicht selbst zu Wohnzwecken nutzen. Dieser Umstand steht jedoch der Bewertung des Vertragsverhältnisses als eines Mietverhältnisses über Wohnraum nicht entgegen. Ein Mietvertrag über Wohnräume kann auch dann vorliegen, wenn juristische Personen für ihre Mitglieder oder Angehörige Wohnräume anmieten, um diese ihren Angehörigen zu Wohnzwecken zu überlassen. Hier verfolgt der Mieter zwar nicht eigene Wohnzwecke, die Anmietung bzw. die Weitervermietung der Wohnräume ist jedoch nicht auf die Erzielung eines eigenen Gewinns gerichtet, so daß nach dem Schutzgedanken es Gesetzes der vereinbarte Vertragszweck (Vermietung an Mitglieder oder Angehörige zu Wohnzwecken) ausschlaggebend sein muß (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl. 1981, Anm. B 9 c, ebenso Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Anm. 52 S., S. 273/274). Wie sich aus seiner Satzung ergibt, arbeitet er nicht mit Gewinn. Er verfolgt vielmehr allein den Zweck, Studenten und anderen in der Ausbildung befindlichen Gruppen mit geringen Einkünften Wohnräume zu angemessenen Preisen zu vermitteln. Die Bewohner der vom Bekl. gemieteten Räume sind nicht beliebige Dritte, sondern Mitglieder des Bekl. Unter diesen Umständen ist das Amtsgericht zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, daß die Bezeichnung des Vertrages als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" rechtsirrtümlich erfolgt ist und jedenfalls für die Bewertung des Mietverhältnisses der Parteien nicht ausschlaggebend sein kann.

Anmerkung: Vgl. aber: LG Berlin - 65 S 151/84 -, Urt. v. 18.9.1984 in GE 1984, 1127; BayObLG - REMiet 10/83 - Beschl. v. 11.12.1984 in GE 1985, 301; OLG Braunschweig - 1 W 15/84 - RE v. 27.6.1984