Wohnraumkündigung wegen Stromdiebstahls

Ein durch mehrmaliges Aufladen des mietereigenen Elektroautos über die Allgemeinsteckdose begangener Stromdiebstahl, zu dessen Umfang der Vermieter keine konkrete Angaben machen kann, rechtfertigt wegen seiner Geringfügigkeit (hier: unter 50 €) weder eine fristlose noch - bei auszuschließender Wiederholungsgefahr - eine fristgemäße Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt aus mehreren fristlosen und hilfsweise fristgemäßen Kündigungen von den Bekl. Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung, weil die Bekl. ihren Hybrid-Pkw mehrfach - mindestens 10-mal - über eine Allgemeinstromstreckdose des Hauses aufgeladen haben, worüber sich mehre Mitmieter beim Kl. beschwerten, weil dadurch unbezifferte Mehrkosten für den verbrauchten Hausstrom entstanden sind, der auf alle Mieter umgelegt wird. Nach den Kündigungen unterließen die Bekl. das Aufladen an der Allgemeinsteckdose.

Der Kl. ist der Ansicht, dass eine Fortführung des Mietverhältnisses den anderen Mietern nicht zuzumuten ist. Er hält den Stromdiebstahl der Bekl. nach Mitteilung von deren Mitmietern für so dreist, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sowohl für den Kl. als auch für die Mitmieter der Bekl. nicht zumutbar sei.

Die Bekl. räumen ein, bis zu 10-mal ihr Fahrzeug über den Allgemeinstrom aufgeladen zu haben. Sie bedauern ihr Verhalten ausdrücklich und bieten dem Vermieter an, die Mehrkosten für den Allgemeinstrom zu übernehmen. Zuletzt boten sie vergleichsweise eine Zahlung von pauschal 600 € an, um die Betriebskosten für die Mitmieter zu senken und den Hausfrieden wiederherzustellen. Die Bekl. verweisen darauf, dass der Kl. weder vorgerichtlich noch im Verfahren die Mehrkosten konkret beziffert habe. Die Bekl. berufen sich darauf, dass es vor der Kündigung keine Abmahnung durch den Vermieter gegeben habe.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung. Denn das Mietverhältnis besteht ungekündigt fort. Alle ausgesprochenen Kündigungen sind unwirksam. Denn der durch die Bekl. verursachte Schaden liegt unter 50 €, die Bekl. sind wiedergutmachungsbereit und es besteht keine Wiederholungsgefahr. Der Hausfrieden ist wieder hergestellt. Ein Festhalten an der Räumungskündigung kann nur noch mit Unversöhnlichkeit begründet werden. Das ist jedoch kein Kündigungsgrund.

Die vom Kl. ausgesprochene fristlose Kündigung vom 19.9.2023 ist nicht wirksam geworden. Denn es ist keine vorherige Abmahnung erfolgt, § 543 Abs. 3 BGB.

a) Der Kl. kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 19.9.2023 unter Angabe der Kündigungsgründe (Stromdiebstahl) und somit in der vorgeschriebenen Form des § 568 I BGB. Der Kündigungsgrund war gemäß § 569 IV BGB im Schreiben nach Ort, Zeit und Gegenstand individualisierbar angegeben.

b) Der Kl. hatte keinen Grund zur außerordentlichen Kündigung i.S.v. § 543 Abs. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB. Jedenfalls hatte der Kl. nicht vorher abgemahnt, § 543 Abs. 3 BGB.

aa) Nach §§ 543 Abs. 1 i.V.m. § 569 Abs. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen (Blank, in: Schmidt-Futterer, MietR, 8. Aufl., § 543 Rn. 185 m.w. Nachw.; LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 67 S 304/14 -, GE 2014, 1653 = Rn. 2, juris).

Für die Wirksamkeit einer fristgerechten Kündigung ist die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters entscheidend. Die Kündigung ist unwirksam, wenn weder die Menge des unberechtigt entnommenen Stroms noch die Dauer der Pflichtverletzung dargelegt wird (Anschluss KG, 18. November 2004, 8 U 125/04 -, GE 2004, 1588; LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 67 S 304/14 -, GE 2014, 1653).

Allen Entscheidungen, die einen Stromdiebstahl als Kündigungsgrund ausreichen lassen, ist aber gemein, dass dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden ist. In dem vom AG Neukölln entschiedenen Fall (GE 1995, 501) hat der Mieter Hausstrom über eine im Keller befindliche Steckdose entnommen. In einem vom AG Potsdam (WuM 1995, 40) entschiedenen Fall hat der Mieter unberechtigt Strom entnommen, um sein Badezimmer aufzuheizen. Das LG Köln (NJW-RR 1994, 909) hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter mit dem gestohlenen Strom Kühlschrank und Telefon betrieben hat.

Verneint wegen Geringfügigkeit hat dies das LG Berlin in einem Fall aufgrund des Umstands, dass die Mieter nur etwa 1- bis 2-mal im Monat den Keller aufsuchten und Licht einschalteten Kosten in einem fast nicht zu berechnenden Umfang (KG, Urteil vom 18. November 2004 - 8 U 125/04 -, GE 2004, 1588 = Rn. 10, juris; LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 67 S 304/14 -, GE 2014, 1653 = Rn. 3, juris).

bb) Nach Maßgabe dessen hat das Gericht bereits durchgreifende Zweifel daran, dass aufgrund des - unstreitigen - Stromdiebstahls eine derart schwerwiegende Störung des Hausfriedens vorliegt, dass alleine dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen könnte.

(1) Zwar ist die entnommene Strommenge sicherlich höher als in dem vom KG (aaO., Kellerlichtfall) entschiedenen Sachverhalt. Das Gericht geht nach dem zugestandenen Vortrag der Bekl. von 10 Ladevorgängen aus.

Mangels konkreter Angaben zum Umfang der Ladevorgänge kann das Gericht den Schaden nur schätzen. Nach den allgemein zugänglichen Quellen zu den Betriebskosten für Plug-in-Hybridfahrzeuge (www.greengear.de/elektroautos-plug-in-hybridautos-aufladen-kosten-preise-daheim-zuhause/) geht das Gericht abhängig von den marktüblichen Batteriekapazitäten von Plug-in-Hybridfahrzeugen von 5,7 kWh bis 14,1 kWh von durchschnittlichen Kosten einer Aufladung von 3,48 € bis 4,20 € aus. Die Mehrkosten betragen dann bei eingeräumten 10 Ladevorgängen zwischen 34,80 € und 42 € insgesamt.

Das Gericht hält einen solchen Schaden wegen Stromentnahme für gering. Dabei orientiert sich das Gericht an der gesetzlichen Wertung von §§ 248c Abs. 3 i.V.m. 248a StGB. Es obliegt dabei der Rechtsprechung, eine Wertgrenze als „gegriffene Größe“ zu ziehen (Vogel/Brodowski in: Leipziger Kommentar zum StGB, 13. Aufl., § 248a StGB, Rn. 6). Die Grenze wird vermehrt bei 50 € gesehen (Geringwertigkeit: OLG Frankfurt, Beschluss vom 9. Mai 2008 - 1 Ss 67/08 -, juris; Vogel/ Brodowski aaO. m.w.N.), vereinzelt bereits bei 100 € (im Disziplinarrecht zur Geringfügigkeitsschwelle: Schleswig-Holsteinisches Verwaltungsgericht, Urteil vom 5. August 2020 - 22 A 4/15 -, Rn. 59, juris). Nach Maßgabe dessen handelt es sich vorliegend um eine allenfalls geringwertige Stromentnahme, deren etwaige Strafverfolgung einem Antragserfordernis unterläge.

(2) Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Bekl. überkompensatorisch angeboten haben, 600 € als pauschalen Schadensersatz zu leisten, obgleich ein derart hoher Schaden weder plausibel ist noch im konkreten Fall nachgewiesen werden kann.

Hinzu kommt, dass die Bekl. von Anfang an die unbefugte Stromentnahme eingeräumt, sich entschuldigt und Wiedergutmachung angeboten haben.

Zudem kam es unstreitig nach der ersten Kündigung zu keiner weiteren Stromentnahme.

(3) Unter zusammenfassender Würdigung der vorgenannten Umstände sieht das Gericht den Hausfrieden zwar als gestört an, jedoch nur in sehr geringfügigem Maße. Warum sich die Hausgemeinschaft in dem von dem Kl. vorgetragenen Umfange unversöhnlich zeigt, dass selbst ein vom Gericht vorgeschlagener Vergleich das Haus nicht befrieden kann, ist von der Sache her allein mit dem Umfange des Schadens angesichts der angebotenen großzügigen Wiedergutmachung nicht zu erklären.

(4) Auch die von Kl.seite vorgelegten Beschwerde-eMails der weiteren Mieter im Haus können eine beachtliche Störung des Hausfriedens nicht begründen. Aus den vom Kl. vorgelegten eMails ergibt sich lediglich die Aufforderung, die unerlaubte Stromentnahme solle untersagt und für die Zukunft unterbunden werden. Außerdem solle das, was die Bekl. bis jetzt verbraucht haben, pauschal angerechnet werden. Das Gericht sieht durch das Angebot der Schadenswiedergutmachung und das weitere Verhalten der Bekl. nach der ersten Kündigung den Hausfrieden aus Sicht der Mitmieter als in vollem Umfange wiederhergestellt an.

Keiner der aufgebrachten Mieter hatte vom Kl. verlangt, dass den Bekl. sofort und fristlos gekündigt werden sollte. Es geht den Mietern nach den vorgelegten eMails allein um Schadenswiedergutmachung und Einhaltung der Gemeinschaftsordnung.

(5) Unter diesen Umständen vermutet das Gericht hinter dem Festhalten an der fristlosen Kündigung weitere bislang unbenannte Kündigungsgründe, welche aber mangels Kundgabe vorliegend nicht berücksichtigt werden können. Im Übrigen dient das Kündigungsrecht nicht der Bestrafung der Mieter. Dafür sind allein die Strafverfolgungsbehörden zuständig.

cc) Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund wegen Stromdiebstahls durch den Untermieter ist dann unwirksam, wenn der Hauptmieter nicht abgemahnt wurde und das Untermietverhältnis unverzüglich beendet hat (LG Berlin, Urteil vom 6. Mai 2002 - 34 O 554/01 -, GE 2002, 996). Vor dem Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen sog. Stromdiebstahls ist der Ausspruch einer Abmahnung erforderlich (LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 67 S 304/14 -, GE 2014, 1653). Eine Abmahnung nach § 543 Abs. 3 BGB wegen unbefugter Stromentnahme im Keller ist jedenfalls dann erforderlich, wenn der behauptete Stromverbrauch durch den Mieter so gut wie nicht messbar ist (KG, Urteil vom 18. November 2004 - 8 U 125/04 -, GE 2004, 1588) oder im konkreten Fall nicht nachgewiesen wurde (LG Frankfurt, Urteil vom 1. Juni 2017 - 2-11 S 326/16 -, Rn. 35, juris). Eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist hingegen ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt, wenn der Mieter oder ein Dritter, dessen Verhalten sich der Mieter zurechnen lassen muss, seine Wohnung über ein an die von ihm wieder in Betrieb genommene Baustromversorgung angeschlossenes Kabel mit Strom versorgt (AG Wedding, Urteil vom 10. Februar 2015 - 11 C 103/14 -, GE 2015, 390).

dd) Nach Maßgabe dessen ist die erste fristlose Kündigung vom 19.9.2023 in jedem Falle unwirksam, da unstreitig keine vorherige Abmahnung erfolgte. Eine solche war im vorliegenden Fall auch nicht gem. § 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB entbehrlich, da auch unter Abwägung der beiderseitigen Interessen keine Gründe für eine sofortige und abmahnungslose Kündigung vorliegen. Denn der eingetretene Schaden liegt unter 50 € und ist damit als gering zu bezeichnen. Der Aufladevorgang des Plug-in-Hybrid-Pkw ist nicht zu vergleichen mit der massiven Entnahme von Baustrom (AG Wedding aaO.). Die Bekl. waren zudem von Anfang an einsichtig, haben ihr Verhalten wunschgemäß eingestellt und sind zur Schadenswiedergutmachung bereit.

2. Die ordentliche Kündigung vom 19.9.2023 ist ebenfalls nicht wirksam geworden. Denn aus den vorgenannten Gründen kann eine mehr als unerhebliche Pflichtverletzung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigen würde, gerade nicht festgestellt werden. Der durch das unerlaubte Verhalten der Bekl. eingetretene Schaden ist allenfalls gering und liegt unter 50 €. Die Bekl. wollen den Schaden wieder gutmachen und es besteht keine Wiederholungsgefahr.

3. Die mit der Klageschrift ausgesprochene fristlose Prozesskündigung vom 27.10.2023 ist nicht wirksam geworden. Denn es liegt seit der als erste Abmahnung auszulegenden Kündigung vom 19.9.2023 kein weiterer nachweisbarer Verstoß der Bekl. gegen ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis vor. Unstreitig sind alleine die unerlaubten Stromaufladungen vor dem 19.9.2023. Danach hat es derartige Ladevorgänge nicht mehr gegeben. Solche sind weder vorgetragen noch vom Kl. in der Prozesskündigung mitgeteilt worden.

4. Auch die mit der Klage ausgesprochene weitere ordentliche Prozesskündigung vom 27.10.2023 ist nicht wirksam geworden. Die Kündigung wurde dabei wieder auf denselben Kündigungsgrund wie die Kündigung vom 19.9.2023 gestützt. Diese begründet jedoch nach dem zuvor Ausgeführten keine Kündigung, da keine nicht unerhebliche Mieterpflichtverletzung der Bekl. vorliegt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ein durch mehrmaliges Aufladen des mietereigenen Elektroautos über die Allgemeinsteckdose begangener Stromdiebstahl, zu dessen Umfang der Vermieter keine konkreten Angaben machen kann, rechtfertigt wegen seiner Geringfügigkeit (hier: unter 50 €) weder eine fristlose noch – bei auszuschließender Wiederholungsgefahr – eine fristgemäße Kündigung.

Der Kläger verlangt aus mehreren fristlosen und hilfsweise fristgemäßen Kündigungen von den Beklagten Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung, weil sie ihren Hybrid-Pkw mehrfach – mindestens zehnmal (was die Beklagten einräumen) – über eine Allgemeinstromstreckdose des Hauses aufgeladen haben, worüber sich mehrere Mitmieter beschwerten. Die Beklagten boten dem Vermieter an, die Mehrkosten für den Allgemeinstrom zu übernehmen. Zuletzt boten sie vergleichsweise eine Zahlung von pauschal 600 € an, um die Betriebskosten für die Mitmieter zu senken und den Hausfrieden wiederherzustellen. Das AG wies die Räumungsklage ab.

Alle ausgesprochenen Kündigungen seien unwirksam, denn der durch die Beklagten verursachte Schaden liege unter 50 €, die Beklagten seien wiedergutmachungsbereit und es besteht keine Wiederholungsgefahr. Der Hausfrieden ist wiederhergestellt.

Allgemein werde ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen. Für die Wirksamkeit einer fristgerechten Kündigung sei die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters entscheidend. Die Kündigung sei unwirksam, wenn weder die Menge des unberechtigt entnommenen Stroms noch die Dauer der Pflichtverletzung dargelegt werde.

Allen Entscheidungen, die einen Stromdiebstahl als Kündigungsgrund ausreichen lassen, sei aber gemein, dass dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden sei. In dem vom AG Neukölln entschiedenen Fall (GE 1995, 501) habe der Mieter Hausstrom über eine im Keller befindliche Steckdose entnommen. In einem vom AG Potsdam (WuM 1995, 40) entschiedenen Fall habe der Mieter unberechtigt Strom zur Beheizung seines Badezimmers entnommen, in einem vom LG Köln (NJW-RR 1994, 909) entschiedenen Fall mit dem gestohlenen Strom Kühlschrank und Telefon betrieben.

Verneint wegen Geringfügigkeit hätten dies das LG Berlin und das KG in einem Fall, wo die Mieter nur etwa 1- bis 2-mal im Monat den Keller aufsuchten und Licht einschalteten und nur Kosten in einem fast nicht zu berechnenden Umfang entstanden waren und keine Abmahnung ausgesprochen worden war (KG, Urteil vom 18. November 2004 - 8 U 125/04 - GE 2004, 1588; LG Berlin, Beschluss vom 21. Oktober 2014 - 67 S 304/14 - GE 2014, 1653).

Zwar sei im vorliegenden Fall die entnommene Strommenge höher als in dem vom KG entschiedenen Kellerlichtfall. Bei hier zugestandenen zehn Ladevorgängen schätze das Gericht mangels konkreter Angaben zum Umfang der Ladevorgänge auf Basis allgemein zugänglicher Quellen zu den Betriebskosten für Plug-in-Hybridfahrzeuge von 5,7 kWh bis 14,1 kWh und damit die durchschnittlichen Kosten von 3,48 € bis 4,20 € für eine Aufladung. Die Mehrkosten hätten dann bei eingeräumten zehn Ladevorgängen zwischen 34,80 € und 42 € insgesamt betragen.

Das AG hielt einen solchen Schaden wegen Stromentnahme für gering, wofür es sich an den Geringfügigkeitsschwellen gesetzlicher Strafvorschriften orientierte. Im vorliegenden Fall kommt hinzu, dass die Beklagten überkompensatorisch angeboten haben, 600 € als pauschalen Schadensersatz zu leisten, obgleich ein derart hoher Schaden weder plausibel ist noch im konkreten Fall nachgewiesen werden kann.

Vorliegend komme hinzu, dass die Beklagte die unbefugte Stromentnahme eingeräumt, sich entschuldigt und Wiedergutmachung angeboten habe. Zudem sei es nach der ersten Kündigung zu keiner weiteren Stromentnahme gekommen.

Für eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen sog. Stromdiebstahls sei – anders als bei einer illegalen Baustromversorgung (AG Wedding, Urteil vom 10. Februar 2015 - 11 C 103/14 - GE 2015, 390) – jedenfalls bei nur geringfügiger Entnahme der Ausspruch einer Abmahnung erforderlich (KG GE 2004, 1588; LG Berlin GE 2014, 1653).

Lege man diese Kriterien an, seien jedenfalls alle ausgesprochenen Kündigungen – fristlose wie fristgemäße – unwirksam gewesen.