Wohnraumhöhe als Mangel und bei Vergleichsmiete

Wohnraumhöhe als Mangel und bei Vergleichsmiete; Dachwohnung; Mangel der Mietsache; Wohnraummietvertrag; Raumhöhe, niedrige; Mietzinsminderung; Vergleichsmiete, ortsübliche; Ermittlung der Vergleichsmiete, Abschlag für niedrige Räume; Wärmeisolierung; Mietwucher; Schallisolierung

1. Eine Raumhöhe von 2,30 m im Dachgeschoß stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

2. Rügt der Mieter mangelhafte Wärme- und Schallisolierung eines Raumes, muß er die Auswirkungen im einzelnen genau nach Art und Umfang beschreiben.

3. Abschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für niedrige Raumhöhe.

Entgegen der Meinung der Kl. stellte die Höhe des Raumes im Dachgeschoß von nur 2,30 m keinen Mangel der Mietsache gemäß § 537 BGB dar. Dies wäre dann der Fall gewesen, wenn die zuständige Baubehörde die Nutzung des Raumes zu Wohnzwekken untersagt hätte oder eine solche Untersagung zumindestens seitens der Baubehörde beabsichtigt gewesen wäre. Die Kl. hat einen solchen Sachverhalt nicht vorgetragen, so daß von einer bestehenden oder beabsichtigten behördlichen Untersagung der Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken nicht ausgegangen werden kann. Die Kl. hat den Raum vielmehr während der gesamten Mietzeit zu Wohnzwecken genutzt, wobei die Raumhöhe von nur 2,30 m keine Einschränkung bedeutet haben dürfte. Eine Einschränkung der Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken hätte allerdings bei einer mangelhaften Wärme- und Schallisolierung vorgelegen. Die Kl. hat eine mangelhafte Wärme- und Schallisolierung im Dachgeschoß zwar behauptet, ihr Vortrag ist hierfür jedoch unsubstantiiert und deshalb unerheblich. Die Kl. hätte die Auswirkungen der angeblichen mangelhaften Wärme- und Schallisolierung im einzelnen genau dartun müssen, und für die mangelhafte Schallisolierung hätte sie Lärmbelästigungen im einzelnen auch dem Umfang nach beschreiben müssen. Allein der pauschale Vortrag, der Raum sei mangelhaft wärme- und schallisoliert, reicht nicht aus. Die in dem Mietvertrag vereinbarte und von der Kl. an die Bekl. gezahlte Miete überschritt nach dem überzeugenden Gutachten des Dipl.-Ing. K. die ortsübliche Vergleichsmiete nur unwesentlich, so daß eine teilweise Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nicht gegeben ist. Entgegen der Meinung der Kl. war für den Raum im Dachgeschoß keine andere Quadratmetermiete als für die übrigen Räume der Wohnung zu ermitteln. Es kann dahingestellt bleiben, ob dies dann notwendig gewesen wäre, wenn der Raum abgesehen von der Höhe von nur 2,30 m eine schlechtere Schall- und Wärmeisolierung als die übrige Wohnung hätte. Allein die Raumhöhe von nur 2,30 m machte eine gesonderte Ermittlung der Quadratmetermiete für diesen Raum nicht erforderlich. Gemäß der Seite 5 des Gutachtens des Dipl.-Ing. K. hat er bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung die Raumhöhe von 2,30 m durchaus berücksichtigt, indem er nämlich einen Abschlag gemacht hat.

Die Fläche des Raumes im Dachgeschoß war entgegen der Meinung der Kl. quadratmetermäßig in vollem Umfang zu berücksichtigen. Allein die Raumhöhe von 2,30 m erfüllt die Voraussetzungen des § 42 Abs. 4 Ziffer 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht. Der Raum war zu Wohnzwecken auch bei einer Höhe von nur 2,30 m voll nutzbar. Die Bekl. hatte den Raum auch zu Wohnzwecken genutzt. Gemäß § 44 Abs. 1 Ziffer 1 der Zweiten Berechnungsverordnung sind zur Ermittlung der Wohnfläche die Grundfläche von Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll zu berücksichtigen.