Wohnraumeigenschaft

Wohnraumeigenschaft; Mietpreisbindung; volkseigene Neubauwohnung; Preisbindung

Wird über preisgebundenen Wohnraum ein Gewerbemietverhältnis begründet, ist dadurch die Wohnraumeigenschaft nicht für die Zukunft auf Dauer verlorengegangen (negativer Rechtsentscheid, Leitsatz der Redaktion).

I. Die Zivilkammer 67 des LG Berlin hat dem KG mit Beschluß vom 17. Dezember 1992 folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Unterliegt eine im Ostteil Berlins gelegene Wohnung, die von einem Außenhandelsbetrieb der ehemaligen DDR errichtet und sodann an eine im Ausland ansässige Firma zu Wohnzwecken vermietet worden ist, der Mietpreisbindung, wenn der Mietvertrag nach dem Beitritt aufgehoben und ein neuer Mietvertrag zu Wohnzwecken mit einer natürlichen Person abgeschlossen wird?

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Kl. nimmt die Bekl. auf Rückzahlung eines Teils des Mietzinses für die von ihm mit Vertrag vom 23. Mai 1991 gemietete, im ehemaligen Ostteil Berlins gelegene Wohnung mit der Behauptung in Anspruch, daß die Mietzinsvereinbarung zum Teil preisrechtswidrig sei. Die Bekl., die ihren Sitz von jeher im Ostteil Berlins hatte, war als ein in der Rechtsform der GmbH bis zum März 1990 unter einer anderen Firma organisierter Außenhandelsbetrieb der DDR seit dem 1. Januar 1987 Rechtsträgerin des im "Eigentum des Volkes" stehenden Grundstücks. Sie ließ im Jahre 1983 ein Wohngebäude auf diesem Grundstück und dem daneben liegenden Grundstück errichten.

Im Jahre 1986 vermietete die I. H. GmbH in B. die hier streitige, im Hause B. gelegene Wohnung, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Kammer in einer Gesamtgröße von 96,9 m2 an die in G. ansässige Firma J. L. "zur Nutzung als Wohnraum" zu einem Mietzins von 1.433,25 DM "frei konvertierbare Währung". Bewohnt wurde die Wohnung vom Kl.

Im April 1991 bat die J. L., den Mietvertrag auf den Kl. zu übertragen. Daraufhin unterzeichneten der Kl. und die Bekl. im Mai 1991 einen Mietvertrag über die Wohnung "zu Wohnzwecken" und vereinbarten rückwirkend zum 1. April 1991 einen Mietzins von 1.483,25 DM. Der Betriebskostenvorschuß sollte mit Wirkung ab 1. Oktober 1991 4,00 DM/m2 betragen.

Der Kl. meint, daß die Wohnung der Mietpreisbindung unterliege und daher nur ein Mietzins von 1,25 DM/m2 und nur ein Betriebskostenbeitrag für Heizung und Warmwasser von 0,52 DM/m2 zulässig sei. Für die Monate April bis Juli 1991 hat er jeweils 1.260,32 DM zurückgefordert, insgesamt also 5.041,28 DM.

Die Bekl. ist diesem Begehren mit der Auffassung entgegengetreten, daß die Wohnung nicht der Mietpreisbindung unterliege.

Das Amtsgericht Wedding hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, bei der Wohnung handele es sich nicht um eine volkseigene Wohnung im Sinne von § 1 der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1981 (GBl. DDR I S. 389). Die Wohnung sei deshalb preisfrei gewesen und auch nachträglich nicht der Mietpreisbindung unterfallen.

Gegen dieses Urteil hat der Kl. Berufung eingelegt, mit der er sein Begehren weiter verfolgt. Das Landgericht hat den Vorlagebeschluß u. a. folgendermaßen begründet:

Die Vorlage sei zulässig, weil es sich bei der vorgelegten Rechtsfrage um eine solche handele, die ein Mietverhältnis über Wohnraum betreffe und von grundsätzlicher Bedeutung sei, weil sie nicht nur bei dem hier zur Prüfung anstehenden Mietverhältnis auftreten könne, sondern bei allen Mietverhältnissen, die Wohnungen in den Häusern B. und M. beträfen. Außerdem sei anzunehmen, daß auch von anderen Außenhandelsbetrieben der ehemaligen DDR Mietverträge mit im Ausland ansässigen Firmen geschlossen worden seien, bei denen sich die gleiche Fragestellung ergeben könne.

Die Kammer sei, so heißt es in dem Vorlagebeschluß weiter, der Auffassung, daß die hier fragliche Wohnung der Mietpreisbindung nach der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1981 unterliege.

Diese Verordnung gelte nach ihrem § 1 Abs. 1 für alle volkseigenen Neubauwohnungen, die ab dem 1. Januar 1967 neu errichtet worden seien. Vorliegend handele es sich um eine solche volkseigene Neubauwohnung. Das Grundstück, auf dem das Wohngebäude in den Jahren 1983/1984 errichtet worden sei, habe laut Eintragung im Grundbuch im "Eigentum des Volkes" gestanden. Ein Gebäude, das von einem Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks errichtet werde, werde grundsätzlich ebenfalls Volkseigentum. Von Ausnahmen abgesehen habe auch nach dem ZGB der DDR gegolten, daß das Eigentum am Grundstück auch die mit dem Boden fest verbundenen Gebäude und Anlagen umfasse. Dieses Ergebnis werde nicht dadurch in Frage gestellt, daß das Gebäude nach dem Vortrag der Bekl. mit Valutamitteln errichtet worden sei. Wenn somit die Wohnung als Volkseigentum zu qualifizieren sei, so habe die Preisbindung allerdings solange keine Rolle gespielt, als die Wohnung aufgrund des Vertrages vom 19. März 1986 von der Firma I. H. GmbH an die J. L. vermietet gewesen sei. Bei diesem Vertrag habe es sich um einen Vertrag mit internationalem Charakter gehandelt. Nachdem die Bekl. mit dem Kl. jedoch einen normalen Wohnungsmietvertrag abgeschlossen habe, seien wieder die Vorschriften über die Mietpreisbindung wirksam.

Die Parteien haben zu dem Vorlagebeschluß Stellung genommen.

II. Ein Rechtsentscheid kann nicht ergehen. Die Vorlage ist nach § 541 ZPO nicht zulässig, weil nicht über eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung zu befinden ist und das vorlegende Landgericht auch nicht von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichts abweichen will.

Zwar kann dem Landgericht darin gefolgt werden, daß die vorliegende Fallgestaltung wahrscheinlich häufiger vorkommt. Indessen fehlt es an einer grundsätzlichen Bedeutung aus folgenden Gründen:

Das Landgericht will mit der Vorlage im Kern zwei Fragen beantwortet haben, nämlich

a) die - nicht mietrechtliche - Vorfrage, ob - anders als das Amtsgericht meint - eine von einem Außenhandelsbetrieb der DDR auf einem volkseigenen Grundstück 1983 oder später errichtete Wohnung eine volkseigene Neubauwohnung - wie sie die genannte Verordnung vom 19. November 1981 zum Gegenstand hat - darstellt,

b) ob die über den 3. Oktober 1990 hinaus fortbestehende Mietpreisbindung für volkseigene Neubauwohnungen (nach der genannten Verordnung vom 19. November 1981 in Verbindung mit dem Einigungsvertrag Anlage II Kapitel V Sachgebiet A Abschnitt III 1) mit Wirkung für künftige Vermietungen zu Wohnraumzwecken beseitigt worden ist, wenn der Wohnraum zwischenzeitlich (über den 3. Oktober 1990 hinaus) durch Vermietung an einen ausländischen Betrieb ohne Bindung an Preisvorschriften vermietet worden war.

Die Frage zu a), ob ein - mit welchen finanziellen Mitteln auch immer - in der früheren DDR auf volkseigenem Boden errichtetes Haus in jedem Falle Volkseigentum wurde und damit auch die in diesem Hause befindlichen Wohnungen, oder ob - wie die Bekl. meint - solche Wohnungen nicht volkseigen wurden, die zum Zwecke der Vermietung an ausländische Vertretungen errichtet worden waren, ist nach dem Recht der ehemaligen DDR zu beantworten und damit nach dem Recht eines anderen Staates, das nach § 293 ZPO gegebenenfalls mit Hilfe eines Sachverständigen-Gutachtens zu ermitteln ist. Die Frage betrifft kein materielles Mietrecht und im übrigen sogenanntes ausgelaufenes Recht, weil die DDR infolge des Beitritts zur Bundesrepublik Deutschland nicht mehr besteht und der Einigungsvertrag Rechtsvorschriften der ehemaligen DDR über das Entstehen von Volkseigentum nicht als fortgeltendes Recht bezeichnet.

Der - mietrechtlichen - Frage zu b) kommt keine grundsätzliche Bedeutung zu.

Das Landgericht geht in dem Vorlagebeschluß in Übereinstimmung mit der herrschenden Meinung davon aus, daß in dem für den Rechtsstreit maßgeblichen Zeitraum (April bis Juli 1991) für ehemals volkseigene Neubauwohnungen eine Mietpreisbindung bestand. Durch die Verordnung vom 25. Juni 1990 über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise (GBl. DDR I S. 472) ist u. a. der Fortbestand der Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1981 (GBl. DDR I S. 389) angeordnet worden. Die Verordnung vom 25. Juni 1990 sollte bis zum 31. Dezember 1991 in Kraft bleiben. Dies ergibt sich aus der Regelung in Anlage II zum Einigungsvertrag Kapitel V Sachgebiet A Abschnitt III 1 (BGBl. II 1990, S. 1201, 1230), wonach die genannte Verordnung im Beitrittsgebiet mit der Maßgabe gilt, daß § 2 Abs. 1 im Bereich der Mieten und Pachten, soweit sie sich auf Wohnraum bezieht, bis zum 31. Dezember 1991 anzuwenden ist. Ob die Mietpreisbindung für ehemals volkseigene Neubauwohnungen im Beitrittsgebiet über diesen Zeitpunkt hinaus fortgalt, ist nicht Gegenstand der Vorlage.

Die Verordnung vom 19. November 1981 stellt in ihrem § 1 Abs. 1 auf die Neubauwohnung ab - wie übrigens auch § 11 MHG auf den Wohnraum -, soweit es die Mietpreisbindung betrifft. Daß die Wohnungs- beziehungsweise Wohnraumeigenschaft nicht durch zwischenzeitlich erfolgte preisfreie Vermietung - sei es, weil an ausländische Betriebe vermietet, sei es, weil ein Gewerbemietverhältnis begründet wurde - verloren geht, dürfte einhellige Meinung sein. Diese Auffassung wird auch von dem Landgericht in dem Vorlagebeschluß vertreten. Es steht daher nicht zu erwarten, daß insoweit in Zukunft unterschiedliche Auffassungen vertreten werden.

Wohnraum in den neuen Ländern unterliegt bekanntlich in den allermeisten Fällen der Preisbindung, ähnlich wie Altbau in West-Berlin bis zum 31. Dezember 1987. Dabei sind grundsätzliche Fragen keineswegs geklärt, wie der negative Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 17. Mai 1993 zeigt.

Das Landgericht Berlin hatte es mit dem Fall eines Wohnraummieters zu tun, der nach dem Beitritt einen Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen hatte, die vorher von einem Außenhandelsbetrieb der ehemaligen DDR errichtet und an eine Firma im Ausland vermietet worden waren. Dabei ging es um die Frage, ob auch in diesem Falle die Mietpreisbindung gilt oder ob durch die zwischenzeitlich erfolgte preisfreie Vermietung die Wohnung auch für die Zukunft preisfrei blieb.

Das Kammergericht hielt zwar die Vorlage des Landgerichts für unzulässig, weil es sich um keine Frage von grundsätzlicher Bedeutung handele und sie zum Teil auch auslaufendes Recht betreffe. Interessant sind jedoch die - außerordentlich knapp formulierten - Ausführungen dazu, daß durch die zwischenzeitlich erfolgte preisfreie Vermietung die Eigenschaft als Wohnraum nicht für die Zukunft verlorengehe, also dann die Mietpreisbindung weitergelten müsse. Immerhin hatte derselbe Senat in seiner Entscheidung in GE 1988, 353 die Auffassung vertreten, durch Vermietung von preisgebundenem Wohnraum zur gewerblichen Nutzung fielen diese Räume aus der Preisbindung heraus.