Wohnnutzungsgebot

Wohnnutzungsgebot; Zweckentfremdung; Wiederzuführungsanordnung; Vollziehungshindernis; Vollziehbarkeit; Wohnung; Unbewohnbarkeit; Wohnnutzung; Wiederzuführung

1. Ein Wohnnutzungsgebot, das sich auf eine unbewohnbare Wohnung bezieht, verlangt ein objektiv unmögliches Verhalten und ist deshalb nicht vollziehbar.

2. Eine Wohnung, die nach ihrer baulichen Beschaffenheit nicht die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse in Wohnungen erfüllt, ist unbewohnbar.

3. Unbewohnbarkeit im Einzelfall (in der Wohnung weder Wasserversorgung noch Ausguß, Gemeinschaftstoilette im Treppenhaus ein halbes Stockwerk tiefer).

Der Bekl. gab dem Kl. durch (bestandskräftiges) Wohnnutzungsgebot auf, die seit 1975 leerstehende Wohnungen im ersten Obergeschoß seines um die Jahrhundertwende gebauten Hauses wieder Wohnzwecken zuzuführen. Die Wohnungen sind unterschiedlich ausgestattet. Für zwei Wohnungen befindet sich eine gemeinsame Toilette im Treppenhaus. Die Klage gegen die Zwangsgeldfestsetzung wies das VG ab. Die hiergegen gerichtete Berufung, mit der der Kl. geltend machte, die an erträgliche Wohnverhältnisse zu stellenden Mindestanforderungen seien nicht erfüllt, und er nutze die Räume im ersten Obergeschoß selbst zu Wohnzwecken, hatte teilweise Erfolg.

Die Voraussetzungen für eine Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes gemäß den §§ 64, 60 VwVG NW lagen zum hier maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides für die linke und die mittlere Wohnung nicht vor. Das Wohnnutzungsgebot war - ungeachtet seiner Bestandskraft - nicht nach § 55 Abs. 1 VWVG NW vollziehbar, weil es vom Kl. ein objektiv unmögliches Verhalten verlangte.

Das Wohnnutzungsgebot war nach seinem objektiven Erklärungsinhalt so zu verstehen, daß der Kl. die leerstehenden Räume im ersten Obergeschoß in ihrer funktionsmäßigen Aufteilung als drei Wohnungen wieder Wohnzwecken zuzuführen hatte. Hiervon gingen auch der Bekl. und die Widerspruchsbehörde bei Erlaß der angefochtenen Verfügungen aus. Bis 1975 waren jeweils zwei Räume als selbständige Wohneinheit genutzt worden, eine entsprechende Nutzung sollte dem Kl. auch künftig aufgegeben werden.

Die bauliche Beschaffenheit der im ersten Obergeschoß gelegenen Räume der linken und mittleren Wohnung erfüllte jedoch nicht die Mindestanforderungen, die an erträgliche Wohnverhältnisse in Wohnungen zu stellen sind (vgl. § 6 WoG), sie waren und sind vielmehr unbewohnbar.

Hierfür spricht bereits das über die Ortsbesichtigung gefertigte Protokoll des Bekl. Hierin ist festgehalten, daß die Wohnungen im ersten Obergeschoß Mitte und links aus jeweils zwei Räumen bestehen, das WC befindet sich im Treppenhaus. (Nur) die rechte Wohnung wird als bewohnbar bezeichnet.

Aus der Niederschrift über die Ortsbesichtigung durch das VG ergibt sich hinsichtlich der baulichen Ausstattung der Räume, daß die linke Wohnung die in § 6 Abs. 2 b) WoG angeführten Mindestanforderungen nicht vollständig erfüllt, da Wasserversorgung und Ausguß fehlen und eine Toilette nur im Flur vorhanden ist. Auch in der mittleren Wohnung fehlen Wasserversorgung und Ausguß, es ist lediglich ein nicht zweckentsprechend benutzbarer Anschluß für ein Küchenwasserbecken vorhanden - so die Angaben des Kl. während der Ortsbesichtigung. Auch für diese Wohnung kann die Toilette nur über den Flur erreicht werden.

Die festgestellten Mängel in der baulichen Beschaffenheit haben zur Folge, daß die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse i. S. von § 6 Abs. 1 WoG nicht gewährleistet sind; dies führt zu der Annahme der Unbewohnbarkeit der linken und mittleren Wohnung, da sie zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts nicht geeignet sind.

Nach ständiger Rechtsprechung unterliegt dem Zweckentfremdungsverbot nur Wohnraum, der im Rahmen des durchschnittlichen, auch außerhalb der besonders gefährdeten Gebiete unzutreffenden Standards noch als bewohnbar gilt oder doch mit vertretbarem, dem Verfügungsberechtigten objektiv zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen derartigen Zustand versetzt werden kann (vgl. BVerfG, Beschluß vom 4.2.1975 - 2 BvL 5/74 -, BVerfGE 38, 348 [364] = ZMR 1975, 210; BVerwG; Urteil vom 14.12.1990 - 8 C 38.89 -, Buchholz 454.51, MRVerbG Nr. 16, Satz 4 f.).

Bloße Notunterkünfte oder abbruchreife Räumlichkeiten werden nicht vom Zweckentfremdungsverbot erfaßt, mit der Folge, daß eine aus der Wohnungsnot resultierende Nachfrage auch nach "Bruchbuden" außer Betracht bleiben muß (so BVerwG, Urteil vom 14.12.1990, a. a. O.).

Die bauliche Ausstattung der beiden Wohnungen entspricht nicht den Anforderungen, die an ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen gestellt werden. Die Räume sind vielmehr unter Zugrundelegung des auf dem Wohnungsmarkt für die Annahme einer Wohnung im Rechtssinne geltenden Standards als bloße Notunterkünfte zu qualifizieren.

Nach der genannten Rechtsprechung des BVerwG verlangt die vom Wohnungsbegriff im Rechtssinne vorausgesetzte objektive Eignung der Räume zum dauerhaften Bewohnen ausnahmslos als Mindestausstattung - entsprechend dem bis zum Jahre 1985 für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau geltenden § 40 Abs. 1 II. WoBauG (i.d.F der Bekanntmachung vom 30.7.1980, BGBl. I S. 1085) - einen Kochraum mit Entlüftungsmöglichkeit, Wasserzapfstelle, Spülbecken und Anschlußmöglichkeit für Gas oder Elektroherd sowie eine Toilette und ein Bad (vgl. BVerwG, Urteil vom 14.12.1990, a. a. O., S. 5 und , - im Anschluß hieran - Beschluß des Senats vom 1.2.1994 - 14 B 4591/92 -, Beschlußabdruck S. 11).

Dieser sog. einfache Wohnstandard, den der Landesgesetzgeber in Übereinstimmung mit der bundesrechtlichen Rechtsprechung in § 6 Abs. 2 WoG festgeschrieben hat, wird, wie dargelegt, durch die streitbefangenen Räume nicht erreicht. Unbewohnbar gewordene Räume erlangen jedoch durch eine Instandsetzung oder Modernisierung erst dann wieder ihre Bewohnbarkeit, wenn die sanierten Räume als Wohnung zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts - tatsächlich wie rechtlich - objektiv geeignet sind (BVerwG, Urteil vom 14.12.1990, a. a. O., S. 4 f.).

Es kann dahin stehen, ob die Räume überhaupt mit einem für den Kl. zumutbaren Modernisierungs- oder Renovierungsaufwand in einen durchschnittlichen Anforderungen genügenden einfachen Wohnstandard versetzt werden können und ihm nach Abwägung aller Umstände nach § 6 WOG ermessensfehlerfrei aufgegeben werden kann, die zur Wiederherstellung der Bewohnbarkeit erforderlichen baulichen Maßnahmen vorzunehmen. Jedenfalls ist die Vollziehung des Wohnungsnutzungsgebotes solange gehindert, wie die bauliche Ausstattung der Räume unverändert bleibt und eine auf § 6 WoG gestützte Anordnung, mit der dem Kl. die Erfüllung von - je nach Wohnung unterschiedlichen - Mindestanforderungen aufgegeben wird, nicht ergangen und - notfalls auch zwangsweise durchgesetzt worden ist (zur Instandsetzungsanordnung gemäß § 5 WoG im Zusammenhang mit einem Wohnnutzungsgebot vgl. Senatsbeschlüsse vom 19.9.1996 - 14 B 192/96 - und vom 2.6.1995 - 14 B 3234/93 - und OVG Hamburg, Urteil vom 24.1.1978 - Bf II 58/75 -, ZMR 1978, 277 [285f.]).

Ein Gebot, vor der geforderten Wiederzuführung der Räume zu Wohnzwecken in ihnen die Mindestanforderungen an erträgliche Wohnverhältnisse nach § 6 WoG zu schaffen, läßt sich auch nicht konkludent dem Wohnnutzungsgebot entnehmen, da dort nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht wird, welche der in § 6 Abs. 2 WoG geregelten Mindestanforderungen in bezug auf die beiden Wohnungen noch zu erfüllen sind.

Hinsichtlich der rechten Wohnung kann das Wohnnutzungsgebot nach § 55 Abs. 1 VwVG NW mit dem Zwangsmittel des Zwangsgeldes durchgesetzt werden, da es bestandskräftig geworden ist und ein Vollzugshindernis nicht besteht. Die rechte Wohnung war zum Zeitpunkt des Erlasses des Widerspruchsbescheides bewohnbar, sie ist zur dauernden Führung eines selbständigen Haushalts objektiv geeignet.

Aus der Niederschrift über die Ortsbesichtigung ergibt sich, daß die rechte Wohnung im Unterschied zu den beiden anderen Wohnungen mit Duschtasse, Waschbecken und Toilette ausgestattet ist und auch die übrigen in § 6 Abs. 2 WoG genannten Mindestanforderungen erfüllt. Der vom Kl. geltend gemachte Renovierungsbedarf steht der Bewohnbarkeit nicht entgegen, da er nicht die bauliche Beschaffenheit der Wohnung i. S. von § 6 Abs. 1 WoG beeinträchtigt. Im übrigen ist er darauf zurückzuführen, daß der Kl. die Wohnung nach dem Auszug des letzten Mieters mehr als 20 Jahre lang hat leerstehen lassen. Entgegen der Auffassung des Kl. ist die Wohnung auch beheizbar, dies ergibt sich bereits aus dem Protokoll über die vom VG durchgeführte Ortsbesichtigung, wonach ein Nachtstromspeichergerät in der Wohnung vorhanden war. Soweit es seinerzeit funktionsuntüchtig war, kann dieser Mangel jederzeit ausgeräumt werden. Im übrigen hat der Kl. auch eingeräumt, daß die Wohnung über einen Kamin verfügt, so daß die Möglichkeit des Anschlusses eines Ofens besteht. Der Kl. hat auch im übrigen nicht dargetan, daß das Wohnnutzungsgebot bezogen auf die rechte Wohnung von ihm ein objektiv unmögliches Verhalten verlangt. In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat er zwar vorgetragen, die rechte Wohnung sei nicht vermietbar, er hat jedoch keine Angaben dazu gemacht, ob und in welcher Weise er sich überhaupt um eine Vermietung der Wohnung bemüht hat. Sein Vorbringen deutet vielmehr insgesamt darauf hin, daß er die Wohnung dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stellen möchte.

Der Vollzug ist auch nicht wegen Zweckerreichung nach § 65 Abs. 3 VwVG NW einzustellen. Die Wohnung steht immer noch genehmigungspflichtig leer. Insbesondere kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Kl. die Räume selbst bewohnt (vgl. § 1 Abs. 3 Satz 1 WoG). Dies hat der Kl. zwar behauptet, die vom VG bei der Ortsbesichtigung gemachten Feststellungen stehen jedoch der Annahme einer Eigennutzung der Räume zu Wohnzwecken durch den Kl. entgegen.

Zum Wohnen gehört die Gesamtheit der mit der Führung des häuslichen Lebens und des Haushalts verbundenen Tätigkeiten, wie z. B. Schlafen, Essen, Pflege der Familiengemeinschaft, Entfaltung von Geselligkeit usw. (vgl. Senatsbeschluß vom 7.8.1996 - 14 B 789/96 - und NiedersOVG, Beschluß vom 22.6.1995 - 1 M 1801/95 -, ZMR 1995, 612).

Unter den Wohnzweck fällt zwar grundsätzlich auch eine künstlerische, wissenschaftliche oder handwerkliche Betätigung, soweit sie nicht beruflich ausgeübt wird (vgl. BayOLG vom 10.9.1981 - 3 Ob Owi 128/81 -, ZMR 1982, 59, und NiedersOVG, Beschluß vom 22.6.1995, a. a. O.).

Dementsprechend kann im Einzelfall auch die Aufarbeitung von Möbeln als Hobby von der Wohnnutzung umfaßt sein. Der Kl. hat eine solche Betätigung zwar behauptet, jedoch nicht einmal ansatzweise substantiiert dargelegt, in welchem Umfange er sich mit der Aufarbeitung von Möbeln beschäftigt. Auch deutet der vom VG im einzelnen in der Niederschrift über die Ortsbesichtigung festgehaltene Zustand der Räumlichkeiten eher darauf hin, daß der Kl., wie auch von ihm als weiteren Nutzungszweck angegeben, die rechte Wohnung vollständig als Abstellfläche für teilweise nicht zu gebrauchende Möbelstücke benützt.

Zwar schließt die Nutzung einer Wohnung regelmäßig den Gebrauch von Nebenräumen, wie z. B. Keller und Dachboden, zum Abstellen von Möbeln ein. Es steht auch im Belieben eines Eigentümers, Hauptwohnräume - wie hier die Wohnung im ersten Obergeschoß - als Abstellräume zu nutzen. Eine derartige Nutzung kann jedoch nur dann als Wohnnutzung gewertet werden, wenn sie dazu dient, dem Eigentümer in den von ihm hierzu bestimmten Räumlichkeiten die Führung eines selbständigen Haushalts zu ermöglichen. Hiervon kann nach den im Ortstermin vom VG gewonnenen Feststellungen und dem Vorbringen des Kl. nicht ausgegangen werden.