Wohnnutzung

Wohnnutzung; Kinder; Jugendliche; betreutes Wohnen; Wohnungseigentumsanlage; Wohnzweck; Gebrauchsüberlassung

Wird in einer aus zehn Wohngebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage ein Wohnhaus mit acht Wohnungen dem Träger einer Einrichtung überlassen, in der Kinder und Jugendliche längerfristig in familienähnlichen Wohngruppen ganztägig betreut werden (sonstige betreute Wohnform i. S. von § 34 SGB VIII), so hält sich diese Gebrauchsüberlassung im Rahmen der Nutzung zu Wohnzwecken.

Die Bet. zu 1 bis 11 und 13 sind die Miteigentümer der aus zehn Wohngebäuden bestehenden Eigentumswohnanlage. Der Bet. zu II gehört u. a. das am Rande der Wohnanlage belegene Wohnhaus Nr. 1, in welchem sich acht Wohnungen mit den dazugehörigen Kellerräumen sowie mit einem Party- und einem Saunaraum im Untergeschoß befinden. Sie hat dieses Haus seit 1998 an die Bet. zu 12 vermietet, welche darin auf der Grundlage der §§ 27 und 34 (KJHG SGB VIII) eine Einrichtung des so genannten Kinder- und Jugendwohnens im "Haus am Kornfeld" betreibt. Nach dem von der Bet. zu 11 herausgegebenen Prospekt sollen in den im Erdgeschoß des Hauses befindlichen, mit sanitären Einrichtungen und Küche ausgestatteten zwei 4-Zimmer-Wohnungen in Form einer sogenannten Integrationsgruppe mit Rundumbetreuung insgesamt elf Kinder ab acht Jahren untergebracht werden, welche die ebenfalls im Erdgeschoß befindliche 2-Zimmer-Wohnung als gemeinsame Wohnküche und Fernsehraum nutzen sollen. Das Erdgeschoß wird zur Zeit von insgesamt zehn Kindern bewohnt, für die zwei Betreuer zur Verfügung stehen, die auch in dem betreffenden Haus schlafen. Im 1. Obergeschoß sind für die zwei dort befindlichen 4-Zimmer-Wohnungen zwei Erziehungsstellen geplant, in denen jeweils ein Erzieher bzw. ein Erzieherehepaar zwei Kinder als Pflegekinder aufnehmen soll. Derzeit sind dort einem Erzieherehepaar vier Kinder zugeordnet. Für die im 1. Obergeschoß liegende 2-Zimmer-Wohnung besteht zur Zeit keine konkrete Planung. Im 2. Obergeschoß ist eine Erziehungswohngruppe geplant, in der einem Ehepaar bis zu fünf Kinder zugeordnet werden sollen. Die beiden im Untergeschoß befindlichen Party- und Saunaräume sollen in die vorgenannte Nutzung als Sport- und Fitneßmöglichkeiten und Computerkabinett einbezogen werden. In dem Wohnhaus untergebrachte Kinder nutzen die Garagenauffahrt gelegentlich als Spielfläche. Es kam auch zu lautstarken Auseinandersetzungen zwischen den im Haus wohnenden Jugendlichen und Erziehern.

Die Ast., die sich von aus dem Wohnhaus Nr. 1 dringenden Lärm durch Auseinandersetzungen zwischen den Jugendlichen, Kindern und den Erziehern und auch zwischen den untergebrachten Kindern und den Kindern der übrigen Miteigentümer sowie durch vor dem Hauseingang des Hauses Nr. 1 hinterlassene Zigaretten- und Kaugummireste belästigt fühlen, haben die Bet. zu 11 auf Verpflichtung in Anspruch genommen, die gewerbliche Nutzung der Wohnungen des Hauses Nr. 1 der Wohnanlage mit der Betreuung von Kindern und Jugendlichen zu unterlassen.

Der Antrag ist in allen Instanzen erfolglos geblieben.

II. 2. a) Rechtsfehlerfrei verneint das LG einen Unterlassungsanspruch der Ast. aus §§ 14 Nrn. 1, 2, 15 Abs. 3 WEG i. V. mit § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB.

aa) Durch § 8 Nrn. 2, 5 TE ist in zulässiger Weise das Recht der einzelnen Wohnungseigentümer, ihre Wohnung einem Dritten zur Benutzung zu überlassen, mit dinglicher Wirkung (§ 10 Abs. 2 WEG) beschränkt worden. Bei Verstößen gegen die Hausordnung ist der Verwalter berechtigt, die Kündigung des zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter geschlossenen Miet- oder Gebrauchsüberlassungsvertrages im Namen des Wohnungseigentümers zu kündigen und in dessen Namen die Räumung der überlassenen Wohnräume zu betreiben (§ 8 Nr. 2 TE). Zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung ist der Wohnungseigentümer oder der von diesem hierzu vertraglich ermächtigte Dritte nach § 8 Nr. 5 TE nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung des Verwalters befugt, der insoweit in Vertretung der Eigentümergemeinschaft handelt, welche darüber letztlich, aber gerichtlich nachprüfbar, zu entscheiden hat.

Nach dieser in der TE getroffenen Regelung darf die Zustimmung allerdings nur aus einem wichtigen Grund versagt werden; als Beispielsfälle zählt die TE auf, daß die Ausübung des Gewerbes oder Berufs eine erhebliche Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer oder Hausbewohner befürchten lassen oder daß die Gefahr der Beeinträchtigung des Charakters des Hauses mit der Gewerbe- oder Berufsausübung verbunden ist. In ähnlicher Weise verknüpft auch das Gesetz in den §§ 13 und 14 WEG das Recht des Wohnungseigentümers, mit seiner Wohnung nach Belieben zu verfahren, mit der gebotenen Rücksichtnahme auf andere Wohnungseigentümer.

bb) Ohne Rechtsirrtum ist das LG davon ausgegangen, daß die Benutzung zu Wohnzwecken einem Wohnungseigentümer regelmäßig nicht verwehrt werden kann. Gem. § 13 Abs. 1 WEG kann diese Benutzung gleichermaßen durch den Wohnungseigentümer selbst oder durch Gebrauchsüberlassung an Dritte geschehen. Rechtlich einwandfrei führt der angefochtene Beschluß aus, daß die von der Bet. zu 12 (Mieterin der Bet. zu 11) beabsichtigte und zum Teil schon verwirklichte Nutzung des Wohnhauses Nr. 1 nicht der Ausübung eines Gewerbes dient, sondern eine Nutzung zu Wohnzwecken darstellt, die der vorherigen Zustimmung des Verwalters nicht bedarf.

Eine gewerbliche Nutzung ist mit der von den Bet. zu 11 und 12 angestrebten und teilweise verwirklichten Verwendung der in dem Haus Nr. 1 befindlichen acht Wohnungen nicht gegeben. Sie läge i. S. des § 8 Nr. 5 TE erst vor, wenn in den Wohnungen ein Gewerbe ausgeübt wurde. Das wäre nur dann anzunehmen, wenn die Wohnungen entweder nach Art einer Pension (ständiger Wechsel der Bewohner in kürzester Frist) oder nach Art eines Heimes (Vielzahl von nicht familiär verbundenen Personen innerhalb einer Wohneinheit) benutzt werden sollen (vgl. Senat, NJW 1992, 3045; OLG Hamm, NJW 1992, 184 und ZMR 1999, 504 = ZfIR 1999, 855 = FGPrax 1999, 97). Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des LG handelt es sich bei der hier beabsichtigten und teilweise bereits verwirklichten Nutzung nicht um eine heimartige Unterbringung von Kindern und Jugendlichen, sondern um ein familienähnliches Zusammenwohnen der Kinder und Jugendlichen mit ganztägiger Betreuung, welches auf eine gewisse Dauer angelegt ist.

Auch das OLG Hamm hält in seiner in ZMR 1999, 504 FGPrax 1999, 97, veröffentlichten Entscheidung Nutzungen in einer Eigentumswohnung für zulässig, die mit denen durch eine Familie oder Partnerschaft ausgeübten Nutzungen vergleichbar sind. Verfahrensfehlerfrei und damit für den Senat bindend hat das LG festgestellt, daß die Kinder und Jugendlichen in einzelnen Wohngruppen jeweils in getrennten Wohnungen von Erziehern bzw. Erzieherehepaaren, die diesen Gruppen zugeordnet sind, ganztägig betreut werden. Damit handelt es sich nicht um Heimerziehung, sondern um Hilfe zur Erziehung in einer "sonstigen betreuten Wohnform" i. S. von § 34 SGB VIII (KJHG). Diese Nutzung der Wohnungen durch Kinder und Jugendliche in familienähnlichen Wohngruppen stellt keine gewerbliche Nutzung dar, die der vorherigen Zustimmung durch den Verwalter bedurft hätte.