Wohnnutzung

Wohnnutzung; Sanitäranschlüsse

Werden in einem in der Gemeinschaftsordnung als Hobbyraum bezeichneten Raum, der nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, eine Dusche und eine Toilette an die gemeinschaftlichen Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen, ist dies der Beginn einer Nutzung zu Wohnzwecken. Die übrigen Wohnungseigentümer können verlangen, daß die Anschlüsse der Sanitäreinrichtungen dauerhaft getrennt werden. Voraussetzung hierfür ist nicht die Feststellung, daß der Hobbyraum tatsächlich bereits zu Wohnzwecken genutzt wird.

Die Antragsteller und der Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Dem Antragsgegner gehört die Wohnung Nr. 77 im 5. Stock. Zu der Wohnung gehört ein in der Gemeinschaftsordnung als Hobbyraum bezeichneter Raum im Keller. In diesem Raum brachte der Antragsgegner eine Dusche, ein WC und ein Waschbecken an und schloß sie an die gemeinschaftliche Wasser- und Abwasserleitung an.

§ 3 Buchst. b der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:

"Innerhalb der Räume seines Sondereigentums kann jeder Miteigentümer deren Bestandteile verändern, beseitigen oder solche einfügen, soweit dadurch nicht das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines Miteigentümers über das nach dieser Gemeinschaftsordnung und nach § 14 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt, die äußere Gestaltung oder die Zweckbestimmung der Gebäude verändert oder die Stabilität und Solidität der Gebäude gefährdet wird."

§ 5 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung lautet wie folgt:

"Die in der Anlage 1 unter den laufenden Nummern 1 bis 101 bezeichneten Räumlichkeiten (mit Ausnahme der Tiefgaragenabstellplätze, Doppelparkerstellplätze, Hobbyräume und Kellerabteile bzw. Speicherabteil) sind zu Wohnzwecken bestimmt."

In der Eigentümerversammlung vom 18.7.1995 hatten die Wohnungseigentümer wie schon in einer früheren Eigentümerversammlung eine Genehmigung der vom Antragsgegner beabsichtigten Installationen abgelehnt, weil befürchtet wurde, daß der Hobbyraum dadurch einer anderen Nutzung zugeführt würde.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, in dem zu seiner Wohnung gehörenden Hobbyraum die eingebauten Sanitärinstallationen einschließlich Dusche, Waschbecken und Toilette wieder zu entfernen. Das Amtsgericht hat dem Antrag nur insoweit stattgegeben, als der Antragsgegner verpflichtet wurde, in seinem Hobbyraum die Anschlüsse von den Sanitäreinrichtungen Dusche und Toilette dauerhaft abzutrennen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde, die erfolglos blieb.

a) Der Hobbyraum des Antragsgegners ist in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich als solcher ausgewiesen und darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Darin liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§ 15 Abs. 1 WEG), an die der Antragsgegner gebunden ist. Der Raum darf grundsätzlich nur als Hobbyraum genutzt werden. Zulässig ist aber auch eine andere Nutzung, sofern sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Hobbyraum (BayObLG, NJW-RR 1989, 719/720; WuM 1993, 490).

b) Eine Nutzung des Hobbyraums zu Wohnzwecken, also als Wohnung, stört mehr als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Bei der Beurteilung dieser Frage ist eine "typisierende", d. h. verallgemeindernde Betrachtungsweise geboten (BayObLGZ 1990, 15/17; BayObLG, WuM 1993, 490). Deshalb ist es nicht erforderlich, daß konkrete Beeinträchtigungen vorgetragen oder erwiesen sind. Es genügt, daß mit solchen nach dem gewöhnlichen Gang der Dinge zu rechnen ist.

c) Die bestimmungsgemäße Nutzung des Raums als Hobbyraum erfordert nicht die Anbringung einer Dusche und einer Toilette. Diese Sanitäreinrichtungen sind vielmehr typisch für Wohnräume. Werden sie in einem nicht zu Wohnzwecken dienenden Raum angebracht, werden damit die Voraussetzungen dafür geschaffen, daß dieser Raum zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Der Anschluß solcher Sanitäreinrichtungen an die gemeinschaftlichen Ver- und Entsorgungsleitungen stellt bereits den Beginn der Nutzung zu Wohnzwecken dar; er braucht daher von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet zu werden (BayObLG, WuM 1991, 53/54; 1993, 490/491). Die Vorinstanzen haben daher zu Recht den Antragsgegner gemäß § 15 Abs. 3 WEG verpflichtet, die Anschlüsse von Dusche und Toilette dauerhaft zu trennen (BayObLG, WuM 1991, 53).

d) Der Antragsgegner beruft sich im wesentlichen darauf, es fehlten tatsächliche Feststellungen dazu, daß der Hobbyraum von ihm zu Wohnzwecken genutzt werde; insoweit beruhten die Entscheidungen der Vorinstanzen nur auf Mutmaßungen; gegen eine Nutzung des Hobbyraums zu Wohnzwecken könnten die Wohnungseigentümer jederzeit problemlos vorgehen. Dem ist entgegenzuhalten, daß es nicht darauf ankommt, ob der Antragsgegner den Hobbyraum tatsächlich zu Wohnzwecken nutzt. Bereits die Möglichkeit hierzu, die durch die Anschlüsse der Sanitäreinrichtungen geschaffen wurde, genügt (vgl. BayObLG, WuM 1991, 53/54). Da eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung des Raums als Hobbyraum keine Sanitäreinrichtungen in Form von Dusche und Toilette voraussetzt, legt deren Anschluß die tatsächliche Nutzung zu Wohnzwecken nahe. Die übrigen Wohnungseigentümer brauchen nicht zuzuwarten, bis der Hobbyraum tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird, um dann mit einem Unterlassungsantrag gemäß § 1004 BGB dagegen vorzugehen.

Zum Wohnungseigentum gehörte ein Hobbyraum im Keller. In diesem Raum brachte der Wohnungseigentümer eine Dusche, ein WC und ein Waschbecken an und schloß diese Sanitäreinrichtungen an die gemeinschaftliche Wasser- und Abwasserleitung an. Die Eigentümergemeinschaft verlangt die Beseitigung der Anschlüsse.

Der Frevler wandte ein, eine Wohnnutzung sei nicht nachgewiesen. Diese ergebe sich aber zur Genüge aus den baulichen Veränderungen, entgegnete das BayObLG in seinem Beschluß vom 18. Dezember 1998. Der Hobbyduscher mußte die Wasserleitungen trennen.