Wohnlaubenentgelt

1. Der Anspruch auf Wohnlaubenentgelt gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG entsteht nicht erst durch eine förmliche Erklärung (Geltendmachung) gegenüber dem Kleingartenpächter.

Der Verpächter kann das Wohnlaubenentgelt gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG grundsätzlich auch rückwirkend geltend machen.

2. Der Anspruch auf Wohnlaubenentgelt gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß der Pächter das Sachenrechtsbereinigungsverfahren betreibt.

3. Zur Feststellung der Merkmale einer Kleingartenanlage zum Zeitpunkt des Beitritts am 3. Oktober 1990 (hier: Kleingartenanlage "Rennbahn" [Anschluß an BGH-Urteil v. 16. Dezember 1999 - III ZR 89/99]).

Der Verpächter verlangt von dem Pächter einer im Beitrittsgebiet liegenden, mit einem Eigenheim bebauten Kleingartenparzelle u. a. rückwirkend Wohnlaubenentgelt gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG. Der Pächter verweigert die Bezahlung mit der Begründung, am 3. Oktober 1990 habe die Anlage nicht die Merkmale einer Kleingartenanlage aufgewiesen, weshalb das BKleingG unanwendbar sei, der Verpächter habe zudem versäumt, den Anspruch auf Wohnlaubenentgelt durch eine entsprechende Erklärung rechtzeitig geltend zu machen. Auch sei das Wohnlaubenentgelt deshalb nicht geschuldet, weil bereits das Sachenrechtsbereinigungsverfahren mit dem Ziele des Erwerbs des Grundstücks anhängig sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, die Berufung des Verpächters führte die Klage zum Erfolg.

III. Die Anwendbarkeit des BKleingG wird auch nicht durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachRBerG) verdrängt. Insoweit gelten die Ausführungen der Kammer zu 61 S 348/98 (ebenso wie 61 S 182/98 und 61 S 235/98) fort. Die Kammer hatte dort ausgeführt:

"Das BKleingG wird auch nicht durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz verdrängt. Für einen tatbestandlichen Ausschluß zwischen beiden Gesetzen gibt es keinen erkennbaren Grund. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz regelt die Rechte auf Erwerb eines Grundstücks oder Erbbaurechtsbestellung. Die Frage, nach welchen Vorschriften sich das schuldrechtliche Bodennutzungsverhältnis bis zur Durchführung der Sa-chenrechtsbereinigung zu richten hat, steht damit in keinem Zusammenhang.

Ein tatbestandlicher Ausschluß ergibt sich auch nicht aus § 5 Abs. 3 SachRBerG. Diese Vorschrift regelt ausschließlich, daß Gebäude, die bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 nur zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt worden sind, auch im Falle einer späteren Nutzungsänderung nicht zu Eigenheimen im Sinne des SachRBerG werden. Darüber, ob bis zur Durchführung der Sachenrechtsbereinigung bei den in § 5 Abs. 3 SachRBerG gerade nicht genannten, als Eigenheim genutzten Lauben weiter das BKleingG Anwendung findet, trifft die Norm keine Aussage."

IV. Ob die vom BGH in der Entscheidung vom 16. Dezember 1999 (III ZR 89/99 = ZOV 2000, 98) entwickelten Leitlinien für die rechtliche Einordnung des dort zu bewertenden Pachtvertrags auch für den vorliegenden Fall gelten, ist nach Erachten der Kammer zweifelhaft. Denn zum einen hat die Entscheidung des BGH die rechtliche Einordnung eines Zwischenpachtvertrages zum Gegenstand und nicht die eines Pachtvertrages über eine einzelne Parzelle.

Zum anderen stammt der Zwischenpachtvertrag, auf dessen Grundlage der VKSK hier einen Unterpachtvertrag über die einzelne Parzelle schlie-ßen konnte, vom 3. November 1936 und damit nicht aus der Zeit der Gel-tung des ZGB, ebenso wie der Kleingartenpachtvertrag, der vom 23. Okto-ber 1965 datiert. Eine Abgrenzung des gewählten Vertragstyps zu denje-nigen über Erholungsgrundstücke gemäß § 312 ff. ZGB ist daher obsolet.

Doch selbst in Anwendung der Grundsätze aus der genannten Entscheidung ist nicht zu erkennen, daß die Anlage "Rennbahn" ihren Charakter als Kleingartenanlage, von dem die Vertragsparteien noch bei Abschluß des Pachtvertrages ausdrücklich ausgegangen sind, am 3. Oktober 1990 verloren hatte. Daß die Anlage aus mehreren Parzellen besteht, die mit gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Wegen und Vereinshäusern zusammengefaßt sind (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 BKleingG), ist zwischen den Parteien unstreitig. Nicht entscheidend ist für die Qualifizierung als Kleingartenanlage, daß die in ihr gelegenen Aufbauten am 3. Oktober 1990 teilweise zum Dauerwohnen genutzt wurden und in nicht unerheblichem Maße die Größe von 24 qm überschreiten. Zwar steht die Errichtung und Nutzung von Wohnlauben, deren Größe 24 qm überschreitet (§ 3 Abs. 2 BKleingG), nicht im Einklang mit der kleingärtnerischen Nutzung im Sinne von § 1 Abs.1 BKleingG. Wie jedoch die Überleitungsregelungen in § 20 a Nr. 7, 8 BKleinG zeigen, sollte rechtmäßig errichteten Gartenlauben, auch wenn sie die in § 3 Abs. 2 BKleingG vorgeschriebene Größe überschreiten, Bestandsschutz eingeräumt werden. Gleiches gilt auch hinsichtlich der Wohnnutzungen von Lauben, die gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG unberührt bleiben sollte. Wie diese Überleitungsregelungen zeigen, folgt aus dem Umstand, daß am 3. Oktober 1990 Wohnnutzung stattgefunden hat und Aufbauten eine Größe von 24 qm überschritten, nicht, daß es sich damit bei einem solchen Nutzungsverhältnis per se nicht um ein Kleingartennutzungsverhältnis handeln kann. Denn der Gesetzgeber hat diesen tatsächlichen Verhältnissen Rechnung getragen und sie gerade in das BKleingG eingegliedert. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist daher unmaßgeblich, daß die vorhandenen Aufbauten teilweise Einfamilienhauscharakter haben sollen und in der Anlage am 3. Oktober 1990 im heutigen Ausmaß Garagen, Carports und Swimmingpools vorhanden gewesen sein sollen. Ebenso unmaßgeblich ist, ob die von der Beklagtenseite geschilderte Anzahl von Parzellen zum Dauerwohnen genutzt wurde.

Denn nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien diente die Anlage noch am 3. Oktober 1990 ihren Nutzern (auch) zur nichterwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung (vgl. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG).

Dies folgt bereits aus den eigenen Angaben der Bekl., weshalb es einer Beweiserhebung nicht bedurfte. Denn die Nutzung der einzelnen Parzellen im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr.1 BKleingG hält in ausreichendem Umfang einer Prüfung der nach dem BKleingG zu stellenden Anforderungen stand. Diese wird - in Anknüpfung an die "nicht gewerbsmäßige gärtnerische Nutzung", als Kennzeichnung des Kleingartens im früheren Kleingartenrecht gemäß § 1 Abs. 1 KGO und in Anlehnung an die Richtlinien zur KGO (veröffentlicht im Rundschreiben des Reichswirtschaftsministers vom 1.10.1919 - Vl 5/12) - konkretisiert als eine Nutzung, die die Erzeugung von Gemüse, Obst und anderen Früchten oder von Futter für die Kleintierhaltung durch Selbstarbeit des Gartenbesitzers oder seiner Familie zwecks Versorgung seines und seiner Familie Eigenbedarfs zum Inhalt hat (vgl. Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 7. Aufl., § 1 Rz. 5). Gartenbauerzeugnisse sind vor allem Obst und Gemüse, aber auch Feldfrüchte, wie Kartoffeln und Blumen. Die nicht erwerbsmäßige gärtnerische Nutzung schließt neben der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen eine andere gärtnerische Nutzung wie die Bepflanzung von Gartenflächen mit Zierbäumen, Sträuchern sowie die Anlage von Rasenflächen u. a. nicht aus.

Bei einer Betrachtung der von den Bekl. vorgetragenen Nutzung unter diesen Voraussetzungen steht für die Kammer außer Frage, daß es sich bei der Anlage "Rennbahn" auch im Zeitpunkt des Beitritts am 3. Oktober 1990 um eine Kleingartenlage handelte. Denn nach der Aufstellung der Bekl. selbst, die die Nutzung von 123 der unstreitig vorhandenen 125 Parzellen dargestellt haben, sind auf 82 Parzellen Obstbäume vorhanden, wobei 74 Parzellen, soweit eine Aufschlüsselung bei dem Baumbestand geleistet wurde, einen Obstbaumbestand von drei und mehr Obstbäumen aufweisen. Zusätzlich zu den als mit Obstbaumbestand versehenen Parzellen werden nach den von den Bekl. vorgetragenen Nutzerangaben, die diese in Eigeneinschätzung geleistet haben, zudem neun Parzellen "kleingärtnerisch" genutzt, wobei sich diese Angabe nach dem Sinnzusammenhang ersichtlich auf eine andere Art der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen als den Obstanbau bezieht, denn für diese neun Parzellen ist Obstbaumbestand nicht angegeben.

Weitere 40 Parzellen von den insgesamt 49 kleingärtnerisch genutzten Parzellen werden über die angegebenen Obstbaumanpflanzungen hinaus kleingärtnerisch genutzt. Auf einer dieser Parzellen wird Bienenzucht betrieben, die als kleingärtnerische Nutzung zu bewerten ist (vgl. Mainczyk, a. a. O., § 1 Rz. 7 b). Bei den von den Bekl. nicht aufgelisteten Parzellen 68 a und 68 b handelt es sich unstreitig ebenfalls um kleingärtnerisch genutzte Parzellen.

Berücksichtigt man darüber hinaus, daß bei weiteren 30 Parzellen eine Angabe, welcher Art der Bestand auf den nicht differenziert dargestellten "Baumflächen" ist, fehlt, wobei zwölf dieser Parzellen Baumflächen von mehr als 100 qm aufweisen, vergrößert sich der Anteil der kleingärtnerisch genutzten Parzellen noch deutlich weiter. Denn auch wenn nach den klarstellenden Ausführungen der Bekl. nicht davon auszugehen sein soll, daß diese Baumflächen mit (Obst-) Bäumen bestanden sind, so ist nach dem Beklagtenvortrag nicht ersichtlich, daß sie nicht kleingärtnerisch genutzt werden. Denn auch der Bestand mit Sträuchern fällt unter die kleingärtnerische Nutzung. Daß es sich nur um Zierstrauchbestand handelt, ist den Darlegungen der Bekl. nicht zu entnehmen. Zudem weisen insgesamt 107 Parzellen des weiteren Blumenbestand auf.

Mit anderen Worten: In Auswertung des Sachverhaltes, soweit dieser unstreitig ist und auf der Basis der Angaben der Bekl. werden nur sieben Parzellen (einschließlich der Brache) ersichtlich nicht kleingärtnerisch genutzt. Damit haben die Bekl. nicht dargetan, daß die Parzellen nicht im Sinne des BKleingG in ausreichendem Umfang der Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf dienen, so daß nach Auffassung der Kammer nicht in Frage steht, daß es sich bei der Anlage "Rennbahn" auch im Zeitpunkt des Beitritts weiterhin um eine Kleingartenanlage handelte. Dies gilt jedenfalls vor dem Hintergrund, daß in der Anlage "Rennbahn", wie bereits die Satzung von 31. März 1934 zeigt, im Rahmen des Kleingartenbaus besonders die Pflege des Obstanbaus im Vordergrund stand (§ 2 Ziffer 5).

Daß nach dem Protokoll der Generalmitgliederversammlung vom 11. Dezember 1936 sich der Referent dafür einsetzen wollte, daß das Gelände Kleinsiedlungsland wird, steht dem nicht entgegen, zumal diese Planung zu keiner Zeit vollzogen worden ist. Das Schreiben des Stadtbezirksbürgermeisters vom 4. Mai 1990, nach der die Kleingartenanlage "Rennbahn" teilweise Siedlungscharakter trägt, beinhaltet lediglich eine nicht verbindliche Einschätzung und ist rechtlich ohne Belang.

Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht dann, wenn man für die Bejahung der kleingärtnerischen Nutzung, soweit diese nicht von den Bekl. selbst eingeräumt wurde ("kleingärtnerische Nutzung") oder unsubstantiiert bestritten wurde (Parzellen 68 a und 68 b), einen Obstbaumbestand von mindestens drei Obstbäumen pro Parzelle forderte. Denn auch bei dieser Betrachtung werden noch 88 Parzellen kleingärtnerisch genutzt (51 Parzellen unterliegen der kleingärtnerischen Nutzung, weitere 37 Parzellen nutzen nach eigenen Angaben nicht kleingärtnerisch, verfügen aber über drei und mehr Obstbäume).

Daß die Erholungs- und Freizeitnutzung der Parzellen derjenigen durch Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen übergeordnet ist, ist anhand der Angaben der Bekl. nicht feststellbar. Denn die Angaben der einzelnen Nutzer zu der Art und Weise der Nutzung der Parzellen beruht, wie bereits im oben dargestellten Zusammenhang ersichtlich, auf einer Eigeneinschätzung. Dabei mag ausschlaggebend gewesen sein, daß die gärtnerische Nutzung als Erholung betrachtet wird. Denn anhand der dargestellten Gegebenheiten haben die Bekl. nicht dargetan, daß der Umfang der Erholungs- und Freizeitnutzung denjenigen, indem die Parzellen aufgrund ihres Bewuchses zur kleingärtnerischen Nutzung zu dienen bestimmt sind, dergestalt überwiegt, daß das BKleingG Anwendung nicht mehr finden kann. Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umfang der vorhandenen Rasenflächen. Denn in Ansehung des Umstandes, daß die Parzellen im Regelfall nahezu bis über doppelt so groß sind wie die in § 3 des BKleingG normierte Soll-Größe von bis zu 400 qm, muß der Anteil der gärtnerischen Nutzung durch Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen nicht mindestens den Flächenanteil einnehmen, der auf die Rasenfläche entfällt.

V. Soweit der Kl. die Zahlung von Wohnlaubenentgelt in Höhe von 1.200 DM für das Jahr 1994 begehrt, steht seiner Forderung die Einrede der Verjährung entgegen (§ 222 BGB).

VI. Im übrigen ist der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von Wohnlaubenentgelt in Höhe von 3.960 DM für die Jahre 1995 bis zum 30. September 1997 gemäß § 20 a Nr. 8 BKleingG begründet. Denn nach der Rechtsprechung der Kammer bedarf es einer förmlichen Erklärung nach § 5 Abs. 3 BKleingG für die Geltendmachung des Wohnlaubenentgeltes nicht. Hierzu gelten auch weiterhin die Ausführungen der Kammer in dem Verfahren zu 61 S 348/98 (= 8 C 64/98 AG Pankow/Weißensee): "Weder handelt es sich bei dem Wohnlaubenentgelt um den in § 5 BKleingG geregelten Pachtzins, noch ist die entsprechende Anwendung des Erhöhungsverfahrens gemäß § 5 Abs. 3 BKleingG in § 20 a Nr. 8 BKleingG angeordnet. Für eine Analogie besteht nach Erachten der Kammer auch keine Veranlassung, weil aus dem Fehlen einer Verfahrensvorschrift nicht auf eine planwidrige Lücke des Gesetzes geschlossen werden muß. Vielmehr hat der Gesetzgeber auch in § 5 Abs. 4 und § 5 Abs. 5 BKleingG Zahlungsverpflichtungen begründet, die nicht dem Verfahren des § 5 Abs. 3 BKleingG unterworfen sind. Auch ist es nicht sinnwidrig, daß der Verpächter erhöhten Pachtzins nur für die Zukunft verlangen kann, dies jedoch für das Wohnlaubenentgelt nicht gilt. Denn eine Erhöhung des Pachtzinses stellt eine Änderung der vertraglichen Vereinbarungen dar, während der Anspruch auf Wohnlaubenentgelt dem Verpächter kraft Gesetzes zusteht. Auch hinsichtlich der Bestimmung der Höhe der Forderungen unterscheiden sich beide Rechtsgrundlagen, denn für den Pachtzins sind dem Verpächter gesetzliche Kriterien zur Erhöhung an die Hand gegeben, die er vor einer Erhöhung prüfen kann, während das Wohnlaubenentgelt in angemessener - also letztlich gerichtlich zu bestimmender - Höhe geschuldet wird. Hinzu kommt, daß die Berechtigung des Anspruchs auf Wohnlaubenentgelt nicht davon abhängen kann, ob der Verpächter von der Wohnnutzung Kenntnis hat. Hat er keine Kenntnis, kann er das Verfahren nach § 5 Abs. 3 BKleingG aber nicht durchführen."

Der gegen das letztgenannte Argument von den Bekl. vorgebrachte Einwand, auch ein Gewerbe- oder Untermietzuschlag sei unabhängig von der Kenntnis des Vermieters zu fordern, aber nur bei dessen Kenntnis durchzusetzen, verfängt nicht. Denn diese Zuschläge sind nur geschuldet, wenn sie vereinbart sind.