Wohnhausbebauung

Wohnhausbebauung; Billigung staatlicher Stellen; Eigenheim; Kleingartenparzelle; Laube; Ankaufsberechtigung

1. Auf Nutzungsverhältnisse über Grundstücke innerhalb einer geschlossenen Kleingartenanlage findet das SachenRBerG dann Anwendung, wenn der Nutzer auf dem Grundstück ein als Wohnhaus geeignetes und hierzu dienendes Gebäude mit Billigung staatlicher Stellen errichtet hat.

2. Die Geltung des § 20 a BKleingG steht der Anwendung des SachenRBerG nicht entgegen.

3. Die Voraussetzungen des § 12 SachenRBerG (Bebauung) liegen auch dann nicht vor, wenn der Nutzer ein vom Vorpächter nach dem 8.5.1945 (§ 8 SachenRBerG) auf dem Grundstück errichtetes, als Wohnhaus geeignetes und hierzu dienendes Gebäude käuflich erworben hat (sog. Sonderrechtsnachfolge gem. § 9 Abs. 2 Nr. 1 SachenRBerG).

4. Entspricht das für die Wohnungsvermittlung zuständige Wohnungsamt dem Wunsch eines Nutzers, eine auf einem Grundstück befindliche Holzlaube zu bewohnen, unter der Auflage, daß die Laube durch Ummauerung winterfest zu machen ist, und kommt der Nutzer dieser Auflage nach, so liegt eine Errichtung mit Billigung staatlicher Stellen i. S. von § 10 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG vor.

Die Bekl. ist Eigentümerin eines in Berlin-Treptow gelegenen Grundstücks, auf dem sich seit den dreißiger Jahren eine Kleingartenanlage befindet. Am 18.1.1979 schlossen die Kl. mit dem VKSK, Kreisvorstand Treptow, einen Nutzungsvertrag über eine Kleingartenparzelle. Wegen der Vertragsbestimmungen wird auf die zu den Akten gelangte Vertragsurkunde Bezug genommen.

Auf der Parzelle befand sich eine vollumbaute, zur Dauerwohnung zugelassene Wohnlaube, für die die Kl. an die Vorpächter den vom Kreisvorstand Treptow im Schätzungsprotokoll vom 24.4.1978 ermittelten Schätzpreis zahlten. Die Vorpächter erhielten im Tauschwege die Stadtwohnung der Kl. Diese wohnen seitdem mit ihren Kindern in der Wohnlaube. In der Folgezeit führten sie dort verschiedene Baumaßnahmen aus. Im Februar 1985 beantragten sie bei ihrem Kleingartenverband eine Ausbaugenehmigung, die ihnen auch erteilt wurde. Danach vergrößerten sie das bis dahin 8,25 qm große Wohnzimmer auf etwa 18 qm.

Die Kl. wollen die Kleingartenparzelle erwerben. Sie machten deswegen der Bekl. gemäß § 61 SachenRBerG ein Kaufangebot, das die Bekl. jedoch ablehnte.

Das Landgericht hat durch sein Urteil vom 25.6.1996 die von den Kl. auf Feststellung des Bestehens eines Ankaufrechts trotz der Säumnis der Bekl. mit der Begründung abgewiesen, das Sachenrechtsbereinigungsgesetz sei nicht anwendbar.

Die Berufung hat Erfolg. Die Voraussetzungen, unter denen der Nutzer eines Grundstücks gegen den Grundstückseigentümer nach § 61 SachenRBerG ein Ankaufsanspruch zusteht, liegen vor.

1. Das Landgericht hält die Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes für nicht anwendbar; es will die Rechte der Nutzer von Kleingartenparzellen entsprechend § 20 a Bundeskleingartengesetz ausschließlich nach den Vorschriften des Bundeskleingartengesetzes beurteilen; eine Sachenrechtsbereinigung nach den Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes soll nach seiner Ansicht in Kleingartenfällen nicht stattfinden können. Dem vermag der Senat nicht zu folgen.

Bodennutzungsverträge unterliegen zwar dem Grundsatz nach nicht der Sachenrechtsbereinigung. Eine Ausnahme gilt jedoch nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e) SachenRBerG. Diese Vorschrift bezieht die Fälle einer nach § 313 ff ZGB begründeten Vertragsnutzung einer Grundstücksfläche in die Sachenrechtsbereinigung ein, sofern der Nutzer dort mit staatlicher Billigung ein Eigenheim errichtet hat. Zu den von der zitierten Vorschrift erfaßten Vertragsnutzungen gehören nach überwiegender Ansicht in der Literatur auch Kleingartennutzungsverträge (Czub, Kommentar zum SachenRBerG, Grundwerk, § 5 Rn. 106 ff.; Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, Praktiker Kommentar, 6. Aufl. , § 20 a Rdn. 4 h; Rövekamp; Schuldrechtsanpassungsgesetz S. 66, Rdn 203; Schmidt-Räntsch LG Berlin KPS § 5 SachenRBerG 101/96; Vossius, Kommentar zum SachenRBerG, § 1 Rdn. 44; vgl. auch die bei Krauß, Sachenrechtsbereinigung und Schuldrechtsanpassung im Beitrittsgebiet, S. 628, zu § 24 SchuldRAnpG wiedergegebene Begründung der Bundesregierung). Dieser Ansicht schließt sich der Senat an.

Der Gesetzgeber wollte die mit staatlicher Billigung errichteten Eigenheime unabhängig von der Rechtsform der an Grund und Boden bestehenden Nutzung schützen. Dieser Gesetzeszweck erzwingt eine sachenrechtliche Lösung gerade auch in solchen Fällen, in denen ein Eigenheim mit staatlicher Billigung auf einer Kleingartenparzelle errichtet worden ist. Würden die Eigenheime auf Kleingartenparzellen nur den eingeschränkten Bestandschutz des Bundeskleingartengesetzes (vgl. § 20 Abs. 8) erhalten, so bliebe die hohe Zahl der Kleingartenbesitzer, die wegen der in der DDR herrschenden, allgemein bekannten Wohnungsnot mit staatlicher Billigung erhebliche Mittel in ein Eigenheim investiert haben, ohne zureichenden Grund ohne den sachenrechtlichen Schutz, den Nutzer von nicht zum Kleingartenland rechnenden Erholungsflächen trotz der vergleichbaren Interessenlage nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 2 Buchstabe e) SachenRBerG genießen ist (so zutreffend Schmidt-Räntsch a.a.O.).

2. Nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 Buchst. c) SachenRBerG sind die Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes deswegen auch auf den Erwerb oder den Bau von Eigenheimen anzuwenden, wenn ein als Wohnhaus geeignetes und hierzu dienendes Gebäude aufgrund eines Kleingarten Nutzungsvertrags mit Billigung staatlicher Stellen (§ 10 SachenRBerG) errichtet (§ 12 SachenRBerG) worden ist. Etwas anders gilt nur, wenn der Überlassende dieser Nutzung widersprochen hat. Nach den zitierten Vorschriften unterliegt das Rechtsverhältnis der Parteien der Sachrechtsbereinigung.

2.1. § 5 Abs. 1 SachenRBerG setzt den Erwerb oder den Bau eines Eigenheims voraus. Nach Abs. 3 sind Gebäude, die nur zu kleingärtnerischen Zwecken genutzt wurden, keine Eigenheime.

Die Definition des Eigenheims i. S. der vorstehenden Vorschriften fußt auf den Bestimmungen des DDR-Rechts, insbesondere auf Abs. 1 der Eigenheim DVO vom 31.8.1987 - GBl. I S. 215 - (Czub a.a.O, § 5 Rdn. 115; Krauß, a.a.O., S. 226). Nach Abs. 1 dieser Bestimmung sind Eigenheime Wohngebäude, die als persönliches Eigentum für den Wohnbedarf einer Familie bestimmt sind. Nach Abs. 5 gelten die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden in Kleingartenanlagen des VKSK als Modernisierung und Instandsetzung von Eigenheimen, sofern diese ständig für Wohnzwecke genutzt werden.

Nach den genannten Bestimmungen handelte es sich bei der auf der Kleingartenparzelle stehenden Baulichkeit um ein Eigenheim im Sinne des DDR-Rechts. Denn das Gebäude diente unstreitig nicht nur der Familie der Kl., sondern auch den früheren Nutzern als dauerhafte Wohnung. Sie haben es nicht nur zeitweise im Rahmen kleingärtnerischer Tätigkeiten, sondern ständig als Wohnung genutzt. Eine andere Wohnung hatten sie nicht, nachdem sie ihre Stadt-Wohnung den früheren Nutzern des Hauses überlassen hatten.

2.2. Das auf der Kleingartenparzelle stehende Gebäude war nach den Maßstäben der DDR auch als Wohnhaus geeignet, weil es den an ein Wohnhaus zu stellenden bautechnischen Mindestanforderungen genügte. Es verfügte unstreitig lange vor dem 3.10.1990 über eine auch mit Kraftfahrzeugen nutzbare Zufahrt, einen Stromanschluß, einen Anschluß an einen Brunnen, Heizung und sanitäre Einrichtungen. Die Abwasser wurden gesammelt und abgefahren.

2. 3. Die Sachenrechtsbereinigung erfaßt nach § 12 SachenRBerG nicht nur den Neubau von Gebäuden, sondern darüber hinaus auch die Wiederherstellung, den Umbau und den Ausbau von Gebäuden, wenn die baulichen Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen.

In welchem Zustand sich das Gebäude zum Zeitpunkt der Übernahme der Kleingartenparzelle durch die Kl. befand, ergibt sich aus dem Schätzungsprotokoll des VKSK vom 8.4.1974. Danach handelte es sich um eine als Dauerwohnung zugelassene vollumbaute Laube mit 24er Mauerwerk und Satteldach mit doppellagiger Pappe. Elektrische Anschlüsse, ein Wasseranschluß und eine Abwassergrube waren vorhanden. Zur Dauerwohnung ist die Laube von den Vorpächtern seit Abschluß eines Nutzungsvertrags im Jahre 1957 ausgebaut worden. Das steht aufgrund der Aussage der vom Senat vernommenen Zeugin K. fest, die bekundet hat, daß sie und ihr Ehemann die vorgefundene Holzkonstruktion nach den Auflagen der zuständigen Behörde durch Ummauerung winterfest und so zum dauerhaften Bewohnen tauglich gemacht haben. Außerdem ist nach der Aussage der Zeugin nach und nach die Wohnqualität durch verschiedene Baumaßnahmen verbessert worden.

Soweit die Kl. ihre Klage auf die von ihnen vorgenommene Herstellung eines Anbaus, die Umgestaltung des Eingangsbereichs, Isolierung und Mauerverstärkungsarbeiten sowie des Austauschs von Fenstern, Sanierungsarbeiten in Küche und Bad und das Ersetzen der Ofenheizung gestützt haben, hätten diese Maßnahmen für sich allein genommen die Sachenrechtsbereinigung nicht gerechtfertigt.

Denn hierbei handelte es sich allenthalben um bauliche Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude. Solche baulichen Maßnahmen rechtfertigen die Sachenrechtsbereinigung nur, wenn entweder vorher schwere Bauschäden vorlagen und durch die Maßnahmen die Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde (Rekonstruktion) oder durch die Maßnahmen die Nutzbarkeit des Gebäudes verändert wurde und die baulichen Maßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung entsprechen. Diese in § 12 Abs. 1 Nr. 1 und 2 SachenRBerG genannten Voraussetzungen lagen indes nach dem eigenen Vorbringen der Kl. hier nicht vor. Nichts ist dafür ersichtlich, daß durch die vorgetragenen Baumaßnahmen die verlorengegangene Nutzbarkeit des Gebäudes wiederhergestellt wurde. Sie haben die Nutzbarkeit verbessert und gehören deswegen zu den in § 1 Abs. 5 Eigenheim DVO genannten Instandsetzungen und Modernisierungen. Der Fall, daß die bisherige Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde, kommt nach Lage der Dinge ohnehin nicht in Betracht.

3. Unter den obwaltenden Umständen unterliegt das Rechtsverhältnis der Parteien der Sachenrechtsbereinigung, wenn das Gebäude mit Billigung staatlicher Stellen errichtet worden ist. Billigung in diesem Sinne ist nach § 10 Abs. 1 SachenRBerG jede Handhabung staatlicher Stellen, die nach in der DDR üblicher Staats- oder Verwaltungspraxis die bauliche Nutzung fremder Grundstücke entweder vor Klärung der Eigentumsverhältnisse oder ohne Bestellung eines Nutzungsrechts ausdrücklich anordnete oder gestattete. Nach § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist darüber hinaus das Vorliegen einer staatlichen Billigung zu vermuten, wenn in einem Zeitraum von fünf Jahren nach Errichtung des Gebäudes eine baubehördliche Beseitigungsanordnung nicht ergangen ist. Hier hatte nach der Aussage der Zeugin K. das Wohnungsamt Kenntnis von dem Wunsch der Nutzer, dauerhaft in der Laube zu wohnen. Diese Behörde hat deswegen angeordnet, die Laube durch Umbauung winterfest zu machen. Bereits hierin ist die Billigung staatlicher Stellen mit der Bebauung der Parzelle zu erblicken. Ob nicht auch die Billigung nach § 10 Abs. 2 SachenRBerG vermutet werden müßte, weil unstreitig kein Abriß des Hauses angeordnet worden ist, braucht deswegen nicht erörtert zu werden.

4. Die Ansicht der Bekl., die Sachenrechtsbereinigung lasse sich bei Kleingartenanlagen nicht durchführen, teilt der Senat nicht. Rechtlich bestehen keine Bedenken, einzelne Parzellen aus einer solchen Anlage herauszutrennen. Freilich steht zur Zeit nicht fest, ob die hierfür erforderlichen Genehmigungen erteilt werden. Diese Frage müßte im vorliegenden Feststellungsprozeß nur dann abschließend entschieden werden, wenn endgültig feststünde, daß die erforderlichen Genehmigungen niemals erteilt werden. Diese Feststellung kann der Senat nicht treffen, denn in anderen Fällen sind, wie die Kl. unwidersprochen vorgetragen haben, entsprechende Genehmigungen erteilt worden. Es mag sein, daß zur Zeit bau- und wohnungspolitische Anweisungen der zuständigen Senatsverwaltung bestehen, derartige Genehmigungen zu versagen. Nichts ist jedoch dafür ersichtlich, daß diese Anweisungen auf Dauer verbindlich sein werden.