Wohnhaus

Wohnhaus; Wohngebäude; Sonderkündigungsrecht; Zwischentrakt; Einliegerwohnung

Verbindet ein unterirdischer Trakt das Wohnhaus des Vermieters mit dem Wohngebäude des Mieters, liegt kein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude vor, und eine Kündigung gem. § 564b BGB scheidet aus.

Die Kl. sind Eigentümer des Anwesens. Auf diesem Anwesen steht das Wohnhaus der Kl. und damit mit einem Zwischentrakt verbunden ein früher als Büro errichtetes Gebäude mit anschließender Halle zu zirka 100 qm. Das frühere Bürogebäude wurde im Jahre 1993 als Wohngebäude umgebaut. Der Zwischentrakt enthält erdgeschossig ein Fremdenzimmer, welches mit Waschgelegenheit und Toilette ausgestattet ist, aber nur vom Hof aus zugänglich ist. Der Zwischentrakt ist unterkellert. Im Kellergeschoß ist eine Verbindung zwischen dem Kartoffelkeller der Kl. und dem Keller unter dem früheren Bürogebäude vorhanden. Das frühere Bürogebäude ist seit 1.7.1995 an die Bekl. vermietet, die auch den Weinkeller unter dem Bürogebäude und unter der Halle gepachtet haben und dort ein Weingut betreiben.

Die Kl. haben mit Schreiben v. 29.8.1997 das Mietverhältnis mit den Bekl., gestützt auf das Sonderkündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB zum 28.2.1998 gekündigt. Die Bekl. haben der Kündigung mit Schreiben v. 18.12.1997 widersprechen lassen, worin sich die Bekl. insbesondere darauf berufen, daß sie in naher Zukunft ein eigenes Haus bauen wollen, das in zirka einem bis anderthalb Jahren bezugsfertig sei, und daß ihnen ein Zwischenumzug nicht zumutbar sei.

Die Eingänge zu den Wohnungen der Kl. einerseits und der Bekl. andererseits liegen sich gegenüber und sind jeweils von einem größeren Hof aus zu erreichen.

Die Kl. meinen, daß ihnen das Sonderkündigungsrecht nach § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB zusteht, weil sich ihre Wohnung und die Mietwohnung der Bekl. in einem Wohngebäude im Sinne dieser Vorschrift befindet. Daß etwa ein gemeinsames Treppenhaus oder gemeinsam benützte Räume vorhanden seien, sei nicht notwendig.

Die Klage ist nicht begründet. Die Kündigung der Kl. wurde ausdrücklich nur auf § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB gestützt, wonach ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen der Vermieter kündigen kann, auch wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht vorliegt - allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Kündigungsfrist. Aus dem unstreitig vorgetragenen Sachverhalt ergibt sich, daß die Gebäudeteile, in denen die Parteien wohnen, rechtlich nicht als ein Wohngebäude im Sinne von § 564 b Abs. 4 BGB begriffen werden können. Der Begriff des Wohngebäudes ist entsprechend dem Gesetzestext im herkömmlichen Sinne zu verstehen (vgl. Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 6. Aufl. B 700). Barthelmess (2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz 3. Aufl. 1984) erklärt als maßgeblich die objektive Struktur des Gebäudes. Das Wohngebäude der Kl. und das früher als Büro und Maschinenhalle errichtete Gebäude, in dem die Bekl. wohnen, werden nicht durch den schmalen Zwischentrakt, der nur im Untergeschoß eine Verbindung aufweist, zu einem Gebäude im herkömmlichen Sinne verbunden. Auch die Kl. sprechen in ihrer Klage v. 4.3.1998 auf Seite 3 von einem Gebäudekomplex. Es kann dahingestellt bleiben, ob zwei auf einem Grundstück aneinandergebaute Bungalows unter den Begriff Wohngebäude im Sinn von § 564 b Abs. 4 BGB fallen, wie Voelskow im Münchener Kommentar 2. Aufl. Rz. 32 ausführt. Die beiden nunmehrigen Wohngebäude erscheinen keinesfalls weder dem äußeren Anschein nach noch ihrer Funktion nach als Anbau oder aneinandergebaut, sondern sind nur mit einem untergeordneten Zwischentrakt verbunden. Auch nach Meinung von Schmidt Futterer/Blank B 700 sind Reihenhäuser, nebeneinander liegende Bungalows, völlig voneinander getrennte Terrassenwohnungen und ähnliche Baulichkeiten, in denen Störungen oder Begegnungen im Wohnbereich nahezu ausgeschlossen sind, nicht als einheitliche Wohngebäude anzusehen. Dies gilt selbst dann, wenn die Wohnungen über einen gemeinsamen Garten oder Hof erreicht werden können. Auch der RE des OLG Saarbrücken v. 2.7.1992 (NJW-RR 1993, 20 = WM 1992, 520) weist darauf hin, daß das Sonderkündigungsrecht verlangt, daß sich die beiden Wohnungen in einem Wohngebäude befinden. Dort heißt es, daß es durchaus gerechtfertigt sein könne, bei je einer Wohnung in einer Reihenhaushälfte, bei Wohnungen in nebeneinanderliegenden, aber miteinander verbundenen Bungalows und bei völlig voneinander getrennten Terrassenwohnungen nicht von einem einheitlichen Wohngehäude auszugehen.

Daß die beiden Wohnungen unter der gleichen Hausnummer geführt werden, reicht nicht aus, ein Wohngebäude im Sinne § 564 b Abs. 4 BGB anzunehmen. Auch die lediglich im Kellergeschoß bestehende Zugangsverbindung reicht ebensowenig aus, um ein Gebäude anzunehmen. Es mag zwar sein, daß bei der Lage der hier vorliegenden Wohnungen sich vielleicht eine größere Tuchfühlung zwischen den Parteien ergibt, als dies bei einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung mit getrenntem Eingang ohne gemeinsame Räume und Zugänge der Fall sein mag, wie im Fall, den das OLG Saarbrücken zum Gegenstand hatte. Die Vorschrift darf aber nicht nur nach der einen Zweckrichtung ausgelegt werden, wonach bei eng zusammen wohnenden Vermietern und Mietern dem Vermieter die Beweisführung für Vertragsverletzungen der Mieter erspart werden soll, sondern man muß vom objektivierten Willen des Gesetzgebers ausgehen. Wenn auch der hier vorliegende Fall noch hätte erfaßt werden sollen, müßte das Gesetz statt von einem Wohngebäude etwa von einem Anwesen, einer Wohnanlage, einer Wirtschaftseinheit oder dergleichen sprechen. Daß es architektonische Gestaltungsmöglichkeiten geben mag, bei denen auch das Kriterium "ein Wohngebäude" schwer zu beurteilen ist, kann nicht dazu führen, auch in klaren Fällen wie hier von dem Erfordernis, daß beide Wohnungen im gleichen Gebäude sich befinden müssen, abzusehen.

Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob das Sonderkündigungsrecht nach § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB schon deshalb nicht gegeben ist, weil sich auf der Gesamtanlage auch gewerblich genutzte Gebäudeteile befinden. Es kann auch dahingestellt bleiben, ob die gewerbliche Nutzung der Gesamtanlage entscheidend hervortritt.

Das sog. Fremdenzimmer im Zwischentrakt ist allerdings nicht als weitere Wohnung zu qualifizieren, weil dort offenbar keine Kochgelegenheit vorhanden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank a. a. O. B 701 m. w. N).

Damit ist die ausgesprochene Kündigung v. 29.8.1997 unwirksam und der Räumungsanspruch deshalb abzuweisen. Ob der Widerspruch der Bekl. gemäß § 556 a BGB begründet wäre, bedarf keiner Entscheidung mehr.