Wohngewohnheiten

Wohngewohnheiten; Wohnungsaufsicht; Gemeinschaftstoilette; Gemeinschaftsflur

Zwei Wohnungen, die vom Treppenhaus nur durch einen gemeinsamen Flur betreten werden können und ein an diesem Flur gelegenes gemeinsames WC aufweisen, waren 1978 nicht mehr für Wohnzwecke geeignet (vgl. § 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Berliner Wohnungsaufsichtsgesetz).

Mit dem Begriff "Wohngewohnheiten" ist ein Standard gemeint, der allgemein als für ein gesundes und menschenwürdiges Wohnen notwendig erachtet wird, ein Wohnstandard, der sich allgemein durch gesetzt hat und vom überwiegenden Teil der Wohnungssuchenden erwartet und gefordert wird. Der Anwendbarkeit des § 17 Abs. 1 Satz 2 II. Wo-BauG steht nicht entgegen, daß Räume bei bescheidensten, also nicht all-gemeinen Gewohnheiten entsprechenden Ansprüchen noch bewohnt werden können oder auch tatsächlich noch bewohnt werden (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, II. WoBauG, Stand: 6. Februar 1990, § 17 Anm. 1.4; OVG Lüneburg, Urteil vom 23. März 1972, BBauBl. 1973, 22). Danach wird jedenfalls in den Fällen, in denen eine Wohnung den Mindestanforderungen des Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen in Berlin (Wohnungsaufsichtsgesetz) vom 6. März 1973 (GVBl. S. 474) nicht entspricht, die Nichteignung anzunehmen sein. Aber auch unter Be achtung heutiger Wohngewohnheiten und Wohnungsansprüchen ist über die in dem genannten Gesetz aufgestellten Mindesterfordernisse hinaus die Feststellung der Nichteignung als Wohnraum im Einzelfall denkbar (OVG Berlin, Urteil vom 24. Januar 1984 - OVG 4 B 40.83 - GE 1984, 717 [719]).

Wenn das Verwaltungsgericht in seinem angefochtenen Urteil und das Kammergericht in seinem zwischen der Kl. und der Mieterin der Nachbarwohnung ergangenen Urteil vom 25. März 1982 - 20 U 3758.81 - die Mindesterfordernisse nach § 4 Wohnungsaufsichtsgesetz als erfüllt ansehen, weil eine Küche und eine gemeinsame Toilette vorhanden waren und die Gemeinschaftstoilette und den gemeinsamen Zugang zum Treppenhaus lediglich als hinzunehmende Unannehmlichkeit bezeichnen, kann der Se-nat dem nicht folgen.

Ein gemeinsames WC für zwei Wohnungen entsprach zur maßgeblichen Zeit, d. h. vor Beginn der Umbauarbeiten im Jahre 1978, nicht mehr den Mindestanforderungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes. Denn nach § 4 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 2. November 1977 (GVBl. S. 2116) entspricht es nicht den Mindestanforderungen, wenn der Abort fehlt oder ungenügend ist, insbesondere der Abort außerhalb des Hauses liegt, schwer zugänglich ist oder nicht ausreichend groß ist oder nicht elektrisch beleuchtet werden kann oder von mehr als einer Mietpartei benutzt wird.

Daß nach der herrschenden Ansicht über Wohngewohnheiten und hygienische Mindesterfordernisse zu jeder Wohnung ein eigenes WC gehört, spiegelt sich auch in § 40 Abs. 1 Buchst. c in Verbindung mit Abs. 2 II. Wo-BauG wider, der in seiner ursprünglichen Fassung vom 27. Juni 1956 (BGBl. I S. 523) als Mindestausstattung für den öffentlich geförderten Woh-nungsbau eine besondere Toilette innerhalb der Wohnung vorsah (Ehrenforth, II. WoBauG 1958, § 40 Anm. 2 zu a). Auch die Bauordnungen für Ber-lin von 1966, 1971 und 1979 (§ 55 Abs. 1) und 1985 (§ 47 Abs. 2) sehen vor, daß in jeder Wohnung mindestens eine Toilette vorhanden sein muß.

Ungeachtet der Tatsache, daß ein gemeinsames WC für zwei Wohnungen nicht mehr dem durchschnittlichen Wohnungsstandard entsprach, kommt im vorliegenden Fall als zusätzlicher Nachteil hinzu, daß der Mieter der hinteren Wohnung, da das WC im vorderen Bereich der vorderen Wohnung lag, durch die vordere Wohnung gehen mußte, um auf das WC zu gelan-gen. Die damit verbundenen erheblichen Beeinträchtigungen und Störungen der Mieter der beiden Wohnungen bedürfen keiner weiteren Begründung und entsprechen keinesfalls mehr herrschenden Wohngewohnheiten.

Hinzu kommt als weiterer ins Gewicht fallender Nachteil das Fehlen eines eigenen Wohnungsabschlusses, d. h., eines eigenen Zugangs zum Treppenhaus. Dies erfordert § 40 Abs. 1 a II. WoBauG (vgl. auch Ehrenforth, a.a.O., § 40 Anm. 2 zu a) und wird vom Wohnungsaufsichtsgesetz zwar nicht ausdrücklich erwähnt, aber als wesentlicher Bestandteil einer Wohnung als selbstverständlich vorausgesetzt. Der Mieter der vorderen Wohnung hatte keinen eigenen Abschluß, weil der Mieter der hinteren Wohnung den Zugang durch die vordere Wohnung mitbenutzen mußte, um ins Treppenhaus und aufs WC zu gelangen. Der Mieter der hinteren Wohnung hatte ebenfalls keinen eigenen Wohnungsabschluß, weil er von seiner Wohnung keinen unmittelbaren Zugang zum Treppenhaus hatte. Ein ge-meinsamer Zugang zum Treppenhaus für mehrere Mietparteien führt zu ständigen erheblichen Beeinträchtigungen.

Entsprachen sonach Gemeinschaftstoilette und Gemeinschaftsflur in der hier gegebenen Grundrißgestaltung nicht mehr den Wohngewohnheiten des überwiegenden Teils der Wohnungssuchenden - ungeachtet dessen, daß sie unter Zugrundelegung bescheidenster Ansprüche bei der schlechten Wohnungssituation in Berlin vermietbar waren -, so scheitert die An-nahme eines Neubaues im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG jedoch daran, daß der Umbau nicht unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt wurde. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwGE 38, 286), der sich der Senat angeschlossen hat (Urteile vom 6. Juli 1988 - OVG 7 B 30.88 - und vom 6. September 1989 - OVG 7 B 10.88) liegt ein wesentlicher Bauaufwand vor, wenn der Aufwand jedenfalls die Höhe eines Drittels der für den Bau einer vergleichbaren Neubauwohnung erforderlichen Kosten erreicht. Ungeachtet der Höhe der angefallenen Ko-sten müssen die baulichen Maßnahmen auch ihrer Art nach mit denen ver-gleichbar sein, die der in § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG als gleichwertige Form des Schaffens von Wohnraum durch Ausbau eines bestehenden Ge-bäudes bezeichnete Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde (Bun desverwaltungsgericht, Urteil vom 3. Juli 1987 - BVerwG 8 C 73.86 - in Buchholz 454.4 § 17 II. WoBauG Nr. 2). Aus diesem Grunde scheiden im Rahmen von geringfügigen Grundrißveränderungen durchgeführte Modernisierungsarbeiten aus, wie Einbau von Bädern und neuzeitlichen Toi-letten sowie Einbau von Gasetagenheizungen - wie in dem vom Bundesverwaltungsgericht entschiedenen Fall.

Die Neubaukosten hat die Kl. mit etwa 900 DM pro qm, der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat mit 1.608 DM (Statistisches Lan-desamt) bzw. 2.622 DM (Baukostenstatistik der WBK) angegeben. Einer dahingehenden Beweisaufnahme über die Höhe vergleichbarer Neubaukosten durch Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es jedoch nicht. Denn selbst wenn man zugunsten der Kl. von dem niedrigeren Wert von 900 DM pro qm ausgeht, ergibt sich als Grenze für die Annahme eines wesentlichen Bauaufwandes ein Betrag von 20.310 DM (900,00 DM x 67,70 qm = 60.930 DM : 3).

Zwar hat sich der Bauaufwand für den Umbau der zwei kleinen Wohnungen mit Gemeinschafts-WC und Gemeinschaftsflur in eine 67,70 qm große Wohnung bei Berücksichtigung der vom Bezirksamt anerkannten Modernisierungskosten, wie Einbau einer Ölheizung, eines Bades, Verstärkung der Steigeleitung usw. insgesamt auf 30.125,74 DM belaufen. Bei der Feststellung der Höhe des wesentlichen Bauaufwandes können allerdings nicht alle als wertverbessernd anzuerkennenden Baumaßnahmen, sondern nur diejenigen Kosten berücksichtigt werden, die unmittelbar umbaubedingt, d. h. notwendig waren, um aus den hintereinanderliegenden zwei Einzimmerwohnungen mit Gemeinschaftsflur und Gemeinschafts-WC eine Wohnung herzustellen und die Mängel zu beheben, die sie zum Wohnen ungeeignet gemacht haben.

Ein Umbau im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG liegt nur dann vor, wenn durch die Modernisierung auch der Wohnungsgrundriß verändert worden ist und an der Bausubstanz wesentliche Veränderungen vorgenommen worden sind. Dies muß unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden sein, um als Ausbau gelten zu können. Dieser Aufwand muß deshalb sowohl seiner Höhe wie seiner Art nach den Baumaßnahmen im Sinne von § 17 Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG vergleichbar sein, wie sie etwa beim Ausbau eines Dachgeschosses anfallen. Deshalb hat das Bundesverwaltungsgericht in seinem Urteil vom 3. Juli 1987 - BVerwG 8 C 73.86 - (Buchholz 454.4 § 17 II. WoBauG Nr. 2) bei einer nur geringfügigen Än-derung des Grundrisses die übrigen Modernisierungsmaßnahmen (Einbau von Bädern, neuzeitlichen Toiletten, Gasetagenheizung, Isolierglasfenster nebst Jalousien sowie Erneuerung der Elektroinstallation) für die Annahme eines unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbaus als unzureichend angesehen (vgl. auch KG, Urteil vom 3. Juli 1978, GE 1978, S. 672). Dies trifft im wesentlichen auch auf den vorliegenden Fall zu.