Wohngemeinschaft mit wechselnden Mietern und Untermietern

Die Vermietung an eine Wohngemeinschaft begründet einen Anspruch auf der Mieterseite, in Zukunft den Hauptmieter oder den Untermieter auszuwechseln. Eine „doppelte Auswechslungsbefugnis“ (Hauptmieter und Untermieter) kann dagegen nicht ohne Weiteres angenommen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung der Bekl. und verlangen Schadensersatz für die verzögerte Genehmigung einer Untervermietung.

Das Mietverhältnis begann mit Mietvertrag vom 13. Oktober 2008. Es gab zwei Hauptmieter und nachfolgend mehrere Mieterwechsel. Der Kl. zu 1 ist seit 2013 Mieter der Wohnung, und der Kl. zu 2 trat als Mieter durch Nachtrag zum Mietvertrag vom 1.9.2014 ein; seither sind die Kl. gemeinsam Hauptmieter. Die Mieterwechsel wurden jeweils seitens der Vermieter genehmigt, und im Laufe des Mietverhältnisses gab es auch genehmigte Untervermietungen, von denen die Bekl. zumindest eine genehmigte.

Mit eMail vom 22.5.2017 zeigten die Kl. der Bekl. die beabsichtigte Untervermietung des dritten Zimmers ihrer Wohnung an eine namentlich benannte Person an und fügten eine Selbstauskunft für diese bei. Die Bekl. verlangte mit eMail vom 31.5.2017 den Nachweis eines berechtigten Interesses. Darauf antworten die Kl. mit eMail vom 1.6.2017, dass aufgrund der mietvertraglich vereinbarten Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft ein solcher Nachweis nicht erforderlich sei, und fügten eine Liste mit Mietern und Untermietern seit 2008 bei. Die Bekl. lehnte mit eMail vom 8.6.2017 mangels Nachweises des berechtigten Interesses die Genehmigung der Untervermietung ab. Mit einem Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.17 verlangten die Kl. unter Fristsetzung bis 6.7.2017 erneut die Zustimmung zur Untervermietung unter Hinweis auf die vereinbarte Struktur als Wohngemeinschaft. Vorsorglich wurde in diesem Schreiben darauf hingewiesen, dass die Kl. sich die Wohnung wirtschaftlich nicht leisten könnten.

Die Bekl. erteilte die Genehmigung für die Untervermietung am 11.9.2017. Die Untervermietung konnte daraufhin erst zum 1.11.2017 erfolgen, und die Untermiete beträgt monatlich 313,11 €.

Die Kl. verlangen Schadensersatz für die entgangene Untermiete von Juni bis Oktober 2017 in Höhe von monatlich 313,11 €, mithin insgesamt 1.565,55 €.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz für die entgangene Untermiete aus §§ 280 Abs. 2, 535, 540, 553 BGB, weil die Bekl. die Genehmigung zur Untervermietung am 11.9.2017 nicht pflichtwidrig verzögert erteilt hat.

Die Kl. haben keinen Anspruch unmittelbar aus § 553 BGB auf die Genehmigung der Untervermietung, denn dies setzt grundsätzlich voraus, dass die Kl. als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen, welches erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Die Kl. stützen sich indes nicht auf ein nachträglich entstandenes berechtigtes Interesse, sondern führen aus, dass der Wunsch, unterzuvermieten, von Anfang an bestanden habe. Der pauschale Hinweis auf das wirtschaftliche Interesse der Kl. im Schreiben des Mieterschutzbundes vom 23.6.2017 genügt jedenfalls auch nicht. Ebenso wenig können sich die Kl. auf die allgemein schwierige Wohnungsmarktlage beziehen, um ihr persönliches berechtigtes Interesse zu begründen. Die Nachfrage der Bekl. nach einem berechtigten Interesse mit ihrer eMail vom 31.5.2017 und ihre Ablehnung der Genehmigung mit eMail vom 8.6.2017 unter dem Hinweis, dass ein berechtigtes Interesse nicht zu erkennen sei, ist im Rahmen eines Anspruchs aus § 553 BGB daher nicht pflichtwidrig. Die im September 2017 dennoch erteilte Genehmigung ist demnach nicht pflichtwidrig verzögert, weil die Bekl. gar nicht verpflichtet gewesen wäre, diese zu erteilen.

Die Kl. haben entgegen ihrer Ansicht auch keinen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung im Hinblick auf eine von ihnen behauptete Struktur des Mietverhältnisses als Wohngemeinschaft. Die Kl. sind für die Umstände einer solchen vertraglichen Vereinbarung darlegungs- und beweispflichtig und haben nicht ausreichend konkret darlegen können, dass von einem vereinbarten Nutzungszweck als Wohngemeinschaft auszugehen sei, bei der der Wechsel von Untermietern verlangt werden könne. Dem schriftlichen Mietvertrag vom 13.10.2008 lässt sich Derartiges nicht entnehmen. Soweit die Kl. behaupten, dass bereits zu Mietbeginn eine Untervermietung erlaubt worden sei, führt dies auch bei Wahrunterstellung zu keinem anderen Ergebnis, weil die Genehmigung einer Untervermietung noch keine grundsätzliche Struktur als Wohngemeinschaft für die Zukunft bedeutet. Weitere nähere Ausführungen zu den konkreten Untervermietungsverhältnissen haben die Kl. nicht gemacht, und auch nicht zu den Umständen der jeweiligen Genehmigungen der (Vor-) Vermieterin. Sie haben auch keine weiteren Unterlagen zum Mietvertrag, insbesondere keine Nachträge zu ihrem eigenen Eintreten in das Mietverhältnis vorgelegt, so dass sich auch daraus nicht erschließen lässt, ob eine Wohngemeinschaft vertraglich angelegt war. […]

Soweit die Bekl. anführt, dass eine Wohngemeinschaft nur in zwei rechtlichen Konstellationen denkbar wäre, so einmal mit mehreren Hauptmietern und Anspruch auf Mieterwechsel oder mit einem Hauptmieter und Anspruch auf Untervermietungen, so handelt es sich dabei zwar nicht um die einzig denkbaren, sondern nur um die wohl häufigsten Vertragskonstellationen für Wohngemeinschaften. Dass im vorliegenden Fall aber eine abweichende Vertragsgestaltung für eine Wohngemeinschaft mit dem Inhalt vorliegt, dass sowohl unbegrenzt Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen beansprucht werden kann, ist hier nicht mit der für eine Verurteilung erforderlichen Sicherheit nachzuvollziehen. Eine solche Vertragsgestaltung kann insbesondere nicht aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen ohne Kenntnis der weiteren Umstände gefolgert werden. Daher bleibt es dabei, dass die von der Bekl. erst im September 2017 erteilte Genehmigung nicht verzögert ist, weil nicht grundsätzlich ein Anspruch der Kl. auf Erteilung der Genehmigung auch ohne berechtigtes Interesse bestand.

Bei Vermietung an eine Wohngemeinschaft nimmt die Rechtsprechung eine stillschweigende Einwilligung des Vermieters zu einem Mieterwechsel an (LG Berlin GE 2012, 1379). Eine Wohngemeinschaft kann aber auch dann vorliegen, wenn ein Hauptmieter wechselnde Untermieter aufnimmt. Eine stillschweigende Einwilligung des Vermieters auch dazu ist zweifelhaft.

Die Wohnung war an zwei Hauptmieter vermietet worden; danach gab es mehrere Mieterwechsel. Ein Zimmer war mit Genehmigung untervermietet worden; auch die Untermieter wechselten mehrfach. Nachdem die Hauptmieter eine erneute beabsichtigte Untervermietung angezeigt hatten, verlangte die Vermieterin die Darlegung eines berechtigten Interesses und erteilte erst nach einigem Schriftverkehr die Genehmigung. Die Mieter verlangten Schadensersatz für die entgangene Untermiete für mehrere Monate.

Das Amtsgericht Neukölln wies die Klage ab, weil die Kläger nicht von Anfang an einen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung gehabt hätten. Aus dem bloßen Umstand häufiger Mieterwechsel und wiederholt genehmigter Untervermietungen könne nicht gefolgert werden, dass hier eine Wohngemeinschaft vorliege, bei der sowohl unbegrenzt ein Anspruch auf Wechsel der Hauptmieter als auch auf Genehmigung von Untervermietungen bestehe.

Das könnte man auch anders sehen, denn die Auswechslung auf der Mieterseite berührt die Interessen des Vermieters viel mehr als die Aufnahme von anderen Personen in die Wohnung, mit denen der Vermieter keine vertraglichen Beziehungen hat. Nimmt man eine konkludente Einwilligung zum Mieterwechsel an, dürfte bei häufigen Wechseln der Untermieter in der Vergangenheit ebenfalls keine Zustimmung des Vermieters erforderlich sein. „Bei Unklarheiten über den Umfang der Genehmigung wird im Zweifel von einer umfassenden, generellen Erlaubnis auszugehen sein“ (Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 20 zu § 540 BGB). Vermieter, die das vermeiden wollen, tun also gut daran, eine Klarstellung im Mietvertrag vorzunehmen.