Wohngemeinschaft

1. Verabreden die Mitglieder einer Wohngemeinschaft, obwohl nur ein Teil von ihnen gegenüber dem Vermieter als Hauptmieter aufgetreten ist, gemeinsam mit einem neuen Bewohner dessen Aufnahme, und regeln sie dabei zusammen mit der Einräumung eines Nutzungsrechts die gegenseitigen Verpflichtungen für einen gemeinsam zu führenden Haushalt, so spricht dies gegen den Abschluß eines Untermietvertrages zwischen den Hauptmietern und dem neu aufgenommenen Bewohner. Die Rechtsbeziehungen zwischen den Mitgliedern der Wohngemeinschaft sind dann vielmehr gesellschaftsvertraglich geregelt.

2. Ist im Gesellschaftsvertrag einer solchen Wohngemeinschaft bestimmt, daß diese bei Kündigung eines Gesellschafters unter den übrigen fortgesetzt werden soll, und kündigen diejenigen Gesellschafter, die nach langjährigem Bestand der Wohngemeinschaft sukzessi-ve anstelle von Gründungsmitgliedern Hauptmieter geworden sind, so können sie bei der Auseinandersetzung von den übrigen Gesellschaftern nicht die Herausgabe der gemeinsam bewohnten Wohnung verlangen.

Die Kl. und die Bekl. wohnen bzw. wohnten im Rahmen einer Wohngemeinschaft in den Räumlichkeiten, deren Herausgabe die Kl. verlangen. Die innerhalb von über 20 Jahren immer wieder wechselnden Mitglieder dieser Gemeinschaft teilten die Miete, führten eine gemeinsame Haushaltskasse, kauften abwechselnd ein und nutzten gemeinsam ein Fernsehzimmer und ein Telefon. Die Neuaufnahme von Bewohnern, die Verteilung der separat genutzten Zimmer und gemeinsame Anschaffungen wurden einstimmig geregelt.

Erstmals wurde die Wohnung 1969 von vier zusammenlebenden Personen gemietet. In späteren Mietverträgen traten die beiden Kl. nach und nach an die Stelle der ersten Hauptmieter, wobei die Wohnung jeweils noch von weiteren Personen bewohnt war.

1. Den Kl. steht kein Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Bekl. nach § 556 Abs. 1 BGB zu. Sie haben die streitbefangenen Zimmer nicht an die jeweiligen Bekl. untervermietet.

Aus der in § 535 Satz 1 BGB umschriebenen Hauptpflicht eines Vermieters ergibt sich, daß ein Mietvertrag nur dann vorliegt, wenn zumindest nach der Vorstellung der Parteien der eine Teil bei Inkrafttreten des Vertrages in der Lage sein wird, über die Sache zu verfügen, und er sich deshalb verpflichtet, dem anderen Teil den Gebrauch zu gewähren. Dies gilt auch für Un termietverträge. Wollen mehrere Personen gemeinschaftlich eine Wohnung nutzen, tritt aber nur einer von ihnen gegenüber dem Eigentümer als Mieter auf, so ist es zwar möglich, aber nicht zwingend, daß dieser Mieter mit seinen Mitbewohnern Untermietverträge schließt (Sternel, I 16). Die regelmäßig bestehende Innengesellschaft (Sternel, a. a. O.) kann so ausgestaltet sein, daß die Gewährung von Einzel- und Gemeinschaftsnutzungsrechten Sache aller Gesellschafter ist. Dann besteht keine alleinige Verfügungsbefugnis des im Außenverhältnis als Mieter Auftretenden und die Mitbewohner schließen mit ihm keine Untermietverträge.

So war die Lage hier. Die Kl. traten zwar ausweislich der mit der S.-Wohnbauten GmbH abgeschlossenen Mietverträge vom 6. Oktober 1976 und vom 29. April 1981 gegenüber dem Wohnungsvermieter als alleinige Mie-ter auf und haften deshalb im Außenverhältnis gesamtschuldnerisch für den Mietzins und die übrigen Mietverpflichtungen, im Innenverhältnis ha-ben sie aber nicht aufgrund dieser Position über die Zimmervergabe an die Bekl. entschieden. Vielmehr waren an diesen Verabredungen jeweils die bisherigen Bewohner beteiligt. Der bereits seit Anfang 1986 nicht mehr in der Wohnung lebende Kl. zu 2. hat deshalb weder an der Aufnahme des Bekl. zu 3. im Juni 1986 noch an der der Bekl. zu 1. und 2. im September 1989 mitgewirkt. Zudem wurde die Übernahme des Nutzungsrechts an separaten Zimmern und an gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammen mit der Verpflichtung zu Gemeinschaftsdiensten und zu Beiträgen für die Aufbringung der Wohnungsmiete und eines gemeinsam zu führenden Haushalts geregelt. Das Zustandekommen von Miet- bzw. Untermietverträgen zwischen den Parteien kann danach nicht aufgenommen werden. Ein Herausgabeanspruch nach § 556 Abs. 1 BGB scheidet somit aus.

2. Den Kl. steht aber auch kein Herausgabeanspruch aus §§ 723, 736, 738 Abs. 1 S. 2 BGB zu.

a) Allerdings ist zwischen den Beteiligten eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts begründet worden.

Ein solches Rechtsverhältnis wird nach § 705 BGB durch einen auf die Er-reichung eines gemeinsamen Zwecks gerichteten Vertrag begründet. Der Vorrang der Zweckvereinbarung vor der evtl. Begründung eines Gesellschaftsvermögens unterscheidet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts von einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß §§ 741 ff. BGB, bei der erst das Vorhandensein eines gemeinschaftlichen Rechtes ein gesetzliches Schuldverhältnis der Teilhaber begründet.

Indem die ersten vier im Mietvertrag von 1969 genannten Personen übereinkamen, in der Wohnung H.-Straße bei gemeinsamer Haushaltsführung zusammenzuleben, begründeten sie eine auf diesen Zweck ge-richtete BGB-Gesellschaft. Bereits der Abschluß des damaligen Mietvertrages war eine Maßnahme, um diesen Zweck zu erreichen. Alle Beteiligten des Rechtsstreits sind neben anderen Personen im späteren Verlauf dieser Gesellschaft zumindest zeitweilig beigetreten. Damit stand für sie alle das Ziel des gemeinsamen Wohnens und Lebens im Vordergrund, und nicht etwa sind sie durch die Teilhaberschaft an einem gemeinsamen Nut zungsrecht zusammengeführt worden.

b) Es handelt sich hier um eine Gesellschaft, für die gesellschaftsvertraglich bestimmt ist, daß sie unter den übrigen Gesellschaftern fortbestehen soll, wenn ein Gesellschafter kündigt. Die starke Fluktuation der Mitglieder bei gleichzeitigem Fortbestand der Wohngemeinschaft über mehr als zwei Jahrzehnte ist dafür ein deutliches Indiz. Offensichtlich kann jedes Mitglied das gemeinsame Zusammenleben mit der Folge beenden, daß es selbst die Wohnung in der H. Straße verläßt. Der Fortbestand der Wohngemeinschaft soll dadurch nicht berührt werden. Aufgrund dieser langjährigen Praxis und mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist von einer entsprechenden, zumindest konkludent getroffenen gesellschaftsvertraglichen Vereinbarung auszugehen.

c) Die Kl. haben diesen Gesellschaftsvertrag nicht wirksam gekündigt. (wird ausgeführt)

d) Selbst wenn die Gesellschaft von den Kl. wirksam gekündigt worden wä-re, wäre ihr Räumungsbegehren nicht gerechtfertigt. Nach § 738 Abs. 1 Satz 2 BGB sind ausscheidenden Gesellschaftern nur solche Gegenstände zurückzugeben, die sie der Gesellschaft zur Benutzung überlassen ha-ben. Die Kl. haben aber die Zimmer nicht an die Wohngemeinschaft über-lassen. Vielmehr stand das Nutzungsrecht an der Wohnung im Innenverhältnis der Gesellschaft selbst insgesamt zu, gehörte also zu dem von den Gründungsmitgliedern eingebrachten Gesellschaftsvermögen. Die Kl. traten später nur im Außenverhältnis als Mieter auf, um der Wohngemeinschaft das ihr bereits zustehende Nutzungsrecht an der Wohnung zu erhalten. Ihr Beitrag zum Gesellschaftsvermögen lag also insoweit lediglich in einer Haftungsübernahme.

Das wird manche Wohngemeinschaft treffen: Sie kann nämlich faktisch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts sein, und das führt zu einer Reihe von Problemen. Das jedenfalls ergibt sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 17. September 1991.

Der Entscheidung lag eine Fallgestaltung zugrunde, die bei der überwiegenden Zahl sog. Wohngemeinschaften anzutreffen ist. Einer oder mehrere mieten eine Wohnung an und gründen mit weiteren Personen zusammen eine Wohngemeinschaft. Obwohl nur ein Teil der Mitglieder dieser Wohngemeinschaft gegenüber dem Vermieter als Mieter aufgetreten ist, entscheiden alle Mitglieder gemeinsam, wer neu aufgenommen wird, wer welches Zimmer erhält, wieviel Geld in den gemeinsamen Haushalt zu zahlen ist usw.

Erfahrungsgemäß wechselt der Bewohnerkreis sehr häufig, und teilweise ziehen auch diejenigen aus einer solchen Wohngemeinschaft aus, die ursprünglich (und es rein rechtlich immer noch sind) Vertragspartner des Vermieters waren.

Aber irgendwann gehen auch Wohngemeinschaften auseinander. Und dann entsteht Streit darüber, wer denn nun eigentlich die Wohnung allein behalten darf und wer raus muß. Und da kann man nach der Entscheidung des Landgerichts eigentlich nur noch sagen: Keiner, der nicht will, muß raus.

Der Grund dafür liegt darin, daß das Landgericht Berlin alle Bewohner der Wohngemeinschaft (also diejenigen, die als Mieter gegenüber dem Vermieter aufgetreten sind, sowie die anderen Bewohner) als Gesellschaft bürgerlichen Rechts begreift und nicht etwa annimmt, daß zwischen den Hauptmietern und den anderen Bewohnern ein Untermietverhältnis besteht.