Wohngemeinschaft

Wohngemeinschaft; Austausch von Mietern

Auch wenn eine Wohngemeinschaft Vertragspartner des Mieters ist, stellt der Austausch eines von mehreren Mietern gegen einen anderen eine Vertragsänderung dar, die der Zustimmung des Vermieters bedarf.

1. Der Austausch eines von mehreren Mietern gegen einen anderen stellt eine Vertragsänderung dar, die der Zustimmung des Vermieters bedarf. Eine solche Zustimmung ist nicht im voraus im Mietvertrag erklärt. Demgemäß stützen sich die Kl. auch auf eine aus den Umständen der Vermietung an sie als Wohngemeinschaft herzuleitende konkludente - im vorhinein erklärte - allgemeine Zustimmung zu einem etwaigen späteren Mieteraustausch; den dafür sprechenden Umstand erblicken sie darin, daß der Bekl. wegen der Vermietung der Wohnung an eine Wohngemeinschaft von vornherein damit habe rechnen müssen, daß deren Mitglieder wieder wechseln, der Bekl. dies mithin durch die Vermietung an eine Wohngemeinschaft in Kauf genommen habe.

a. Ob und unter welchen Voraussetzungen im einzelnen die Möglichkeit ei-nes späteren Mieteraustausches als mietvertraglich vereinbart gelten kann, wird in der Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet (bejahend generell LG München I, WM 1985, 189; für studentische Wohngemeinschaften LG Karlsruhe, WM 1982, 83; anders insoweit LG Hamburg, WM 1982, 82). Nach Ansicht der Kammer kann eine als konkludent erteilt geltende generelle Zustimmung des Vermieters zum Mieterwechsel nicht schon allein darin gesehen werden, daß er die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet. Bereits die Prämisse, daß eine Wohngemeinschaft als solche von vornherein nicht auf Dauer angelegt wäre, trifft nicht allge mein zu. Die Lebens- und Wohngewohnheiten haben sich zunehmend verändert und sind entsprechend vielfältig. Der Zusammenschluß zu einer Wohngemeinschaft wird häufig nicht mehr nur als reine Übergangslösung betrachtet, sondern als echte Alternative zum alleinigen Wohnen oder zum Wohnen im Familienverband. Daher schließen sich Einzelpersonen, aber auch Familien oder sonstige Lebensgemeinschaften mit anderen zu auf Dauer angelegten Wohngemeinschaften zusammen. Mit einem zukünftigen Mieterwechsel muß daher der Vermieter nicht schon ohne weiteres deshalb rechnen, weil er die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet.

b. Anders mag dies etwa sein, wenn die Wohnung an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet wird, weil es bei dieser als typisch angesehen werden kann, daß die verschiedenen Mitglieder sich primär aus finanziellen Gründen zusammenschließen, andererseits aber deshalb nicht mit einem dauernden Zusammenhalt gerechnet werden kann, weil Studenten nicht unbedingt das Studium an demselben Ort zu Ende führen und insbesondere nach Beendigung des Studiums nicht unbedingt am Ort und zusammen bleiben (vgl. insoweit auch LG Karlsruhe, a. a. O.).

Eine allein an die Vermietung an eine studentische Wohngemeinschaft herzuleitende konkludente Zustimmung zum späteren Mieterwechsel kann jedoch nur dann in Betracht kommen, wenn dem Vermieter der Umstand, daß es sich um eine studentische Wohngemeinschaft handelt, bei Vertragsabschluß bekannt ist. Die Kl., die für die Zustimmung des Bekl. darlegungs- und beweispflichtig sind, haben aber nicht substantiiert dargelegt, daß sie den Bekl. überhaupt darüber aufgeklärt hätten, insbesondere daß sie sich bei der Bewerbung oder bei Vertragsabschluß als Studenten ausgewiesen hätten.

Die Kenntnis des Bekl. ist auch nicht allein aus dem Umstand zu folgern, daß der Bekl. von den Kl. die Beibringung einer Bürgschaft ihrer Eltern als Mietsicherheit verlangt hat. Das Verlangen einer Mietsicherheit, auch in Form einer Bürgschaft von dritten Personen, insbesondere auch von den Eltern, ist nicht unüblich und nicht etwa auf die Vermietung an Studenten beschränkt. Vielmehr wird sie häufig verlangt, wenn die Solvenz des Mieters auf Dauer nicht ausreichend gesichert erscheint. Dabei liegt es von seiten des Mieters häufig nahe, eine Bürgschaft der Eltern beizubringen. Dies wird insbesondere bei jüngeren Mietern zutreffen, die aber nicht nur oder auch nur überwiegend Studenten sein müßten. Allein, daß sich eine Wohngemeinschaft aus jüngeren Mietern zusammensetzt, spricht aber noch nicht notwendig dafür, daß es sich nur um eine vorübergehend zusammengeschlossene Gemeinschaft handeln müßte.

Hat der Vermieter einen Mietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abgeschlossen, so stellt der Austausch eines von mehreren Mietern gegen einen anderen regelmäßig eine Vertragsänderung dar, die nur mit Zustimmung des Vermieters möglich ist. Dies entschied das Landgericht Berlin durch Urteil vom 31. März 1992.

Die Wohngemeinschaft hatte im Prozeß damit argumentiert, daß die Zustimmung des Vermieters zu einer solchen Vertragsänderung praktisch schon durch den Abschluß des Mietvertrages mit einer Wohngemeinschaft von vornherein erklärt werde. Man müsse als Vermieter damit rechnen, daß bei einer Wohngemeinschaft deren Mitglieder wechseln würden.

Dieser Auffassung folgte das Landgericht nicht.

Der Zusammenschluß zu einer Wohngemeinschaft werde nämlich häufig nicht mehr nur als reine Übergangslösung betrachtet, sondern als echte Alternative zum Allein-Wohnen. Zwar, so die Richter, könne das alles anders zu beurteilen sein, wenn die Wohnung an eine studentische Wohngemeinschaft vermietet werde, weil es gerade bei dieser als typisch angesehen werden müsse, daß die verschiedenen Mitglieder sich primär aus finanziellen Gründen und auch nicht für dauernd zusammenschlössen.

Wenn allerdings der Vermieter bei Mietvertragsabschluß nicht gewußt habe, daß es sich um eine studentische Wohngemeinschaft handele, dürfe man auch nicht unterstellen, daß er von vornherein mit Änderungen in der Zusammensetzung der Wohngemeinschaft habe rechnen müssen.

Dem Vermieter müsse bei Vertragsabschluß schon so etwas wie eine Studienbescheinigung o. ä. vorgelegt werden, um hinterher damit argumentieren zu können, daß die Wohngemeinschaft nicht auf Dauer angelegt gewesen sei.