Wohngeldrückstand

Wohngeldrückstand; Haftung; Erwerber; Neueigentümer

Für die Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder kommt es darauf an, wer bei Fälligkeit Eigentümer war, so daß der Erwerber einer Eigentumswohnung auch für Nichtzahlung der Vorausleistungen nach dem Wirtschaftsplan durch den Voreigentümer haften kann.

Die Ast. nimmt die Ag. auf Zahlung von Wohngeldrückständen in Höhe von 3.610,59 DM in Anspruch. Diese resultieren daraus, daß die Voreigentümerin der Ag. die nach dem Wirtschaftsplan für 1993 zu erbringenden Wohngeldzahlungen nicht vollständig geleistet hat. Die Ag. sind seit dem 11.3.1994 Miteigentümer. Der Beschluß über die Jahresabrechnung 1993 wurde am 28.6.1994 gefaßt.

2. Das AG hat die Ag. zu Recht für verpflichtet gehalten, die gemäß dem Beschluß über die Jahresabrechnung 1993 v. 28.6.1994 bestehenden Wohngeldrückstände für ihre Eigentumswohnung auszugleichen. Nach der aus Sicht der Kammer insoweit immer noch maßgeblichen Entscheidung des BGH v. 21.4.1988 (NJW 1988, 1910 f.) kommt es für die Verpflichtung zur Zahlung rückständiger Wohngelder darauf an, wer bei Fälligkeit Eigentümer war. Die Fälligkeit des hier geltend gemachten Anspruchs aus der Jahresabrechnung ist erst durch den Beschluß der Eigentümerversammlung v. 28.6.1994 herbeigeführt worden, und zu diesem Zeitpunkt waren die Ag. bereits Eigentümer.

Soweit aus einer neueren Entscheidung des BGH v. 30.11.1995 (NJW 1996, 725) der Schluß gezogen wird, durch den Beschluß über die Jahresabrechnung würde für den neuen Eigentümer nur eine Haftung bezüglich des Spitzenbetrages begründet, der über die Summe der nach dem Wirtschaftsplan zu erbringenden Vorschüsse hinausgehe (vgl. Demharter, FGPrax 1996, 50; Niedenführ, LM Nr. 16 zu § 16 WEG), ist dem nicht zu folgen. Dies ist eine Überinterpretation der Entscheidung des BGH. Diese bezog sich auf die Frage, ob der alte Eigentümer noch auf Zahlung der Vorschüsse gemäß dem Wirtschaftsplan in Anspruch genommen werden kann, wenn nach seinem Ausscheiden über die Jahresabrechnung beschlossen wurde. Wenn der BGH insoweit ausführt, daß dem Beschluß über die Jahresabrechnung keine novierende Wirkung zukomme, so bezieht sich dies nur auf das Verhältnis der Eigentümergemeinschaft zum Alteigentümer. Hier entspricht es in der Tat nicht der Interessenlage der Eigentümergemeinschaft, den Alteigentümer aus der Haftung zu entlassen, wie das im Falle der Novation einträte. Im Verhältnis zum Neueigentümer ist dies jedoch anders, hier spricht die Interessenlage eindeutig dafür, daß ihm gegenüber in Höhe des gesamten Saldos ein Anspruch begründet werden soll. Die maßgeblichen Erwägungen hierfür hat der BGH in seiner Entscheidung aus dem Jahre 1988 dargelegt. Aus der neueren Entscheidung ist nicht erkennbar, daß der BGH hieran nicht festhalten will. Vielmehr hat er die Entscheidung aus dem Jahre 1988 zitiert und sich darauf gestützt.

Entgegen der Ansicht der Ag. liegt auch keine doppelte Inanspruchnahme vor, weil sie gleichzeitig auch zu einer Sonderumlage wegen der Wohngeldrückstände ihrer Vorgängerin in Anspruch genommen wurden. Soweit diese Rückstände nachträglich noch ausgeglichen werden, etwa durch Zahlungen der Ag. auf rückständiges Wohngeld, wird ein entsprechender Betrag der Sonderzahlung frei und steht wieder für die Instandhaltungsrücklage zur Verfügung. Im übrigen zeigt die Höhe der Sonderzahlung, daß die Ag. allenfalls für einen kleinen Teil der Rückstände in Anspruch genommen werden können, der Großteil dagegen auf alle Eigentümer umgelegt werden muß.