Wohngeldabrechnung bei Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums

Wohngeldabrechnung bei Eigentümerwechsel während des Abrechnungszeitraums; Vereinbarung über Abänderung von Verteilungsschlüssel erst ab grundbuchlichem Vollzug wirksam; Wohngeldumlage; Einzelabrechnung

1. Ist als Umlagemaßstab für die Verteilung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten das Verhältnis der Miteigentumsanteile vereinbart, bindet eine abweichende schuldrechtliche, aber im Grundbuch nicht vollzogene Änderung des Verteilungsschlüssels einen Wohnungserwerber nur, wenn der ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hat.

2. Eine Vereinbarung, wonach das Verwalterhonorar von den Eigentümern „unmittelbar" zu zahlen sei, trifft keine Aussage zum Umlageschlüssel; es verbleibt insoweit beim vereinbarten Umlageschlüssel für die anderen Kosten der Gemeinschaft.

3. Bei Eigentümerwechsel ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung aufzustellen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... Die Kl. ist Eigentümerin einer Wohnung, die sie mit notariellem Kaufvertrag vom 12. Februar 2009, der am 25. September 2009 grundbuchlich vollzogen wurde, erworben hat. Im Kaufvertrag selbst hatte die Kl. einen Lasten-/Nutzungswechsel mit dem Voreigentümer bereits zum 1. März 2009 vereinbart. Maßgebend für die Gemeinschaft ist eine Teilungserklärung aus dem Jahre 1997, in der unter anderem festgehalten ist, dass die Gemeinschaft aus 23 Sondereigentumseinheiten besteht und die gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten grundsätzlich im Verhältnis der Miteigentumsanteile umzulegen sind. Die Verwaltergebühren habe jeder Wohnungseigentümer unmittelbar zu tragen. [...] In der ursprünglichen Teilungserklärung wird der Wohnung der Kl. ein Miteigentumsanteil von 57,83/1000stel zugewiesen. Am 26. Mai 2005 wurde eine Änderung dieser Teilungserklärung notariell beurkundet, die den Sondereigentumseinheiten jeweils neue Miteigentumsanteile zuordnet. Der Wohnung der Kl. wird danach ein Miteigentumsanteil von 66,88/1000stel zugewiesen. [...] Diese Beurkundung wurde grundbuchlich aber nicht vollzogen.

Am 1. Juni 2010 fand unter Leitung der bestellten Verwalterin eine Wohnungseigentümerversammlung statt, in der zu TOP 2 die Jahresabrechnung für das Jahr 2009 und zu TOP 3 die Entlastung der Verwalterin für dieses Jahr beschlossen wurden. [...]

In der Abrechnung werden die Miteigentumsanteile aus der beurkundeten Änderungsteilungserklärung aus dem Jahre 2005 zugrunde gelegt. Dies bedeutet für die Wohnung der Kl., dass nahezu alle Kostenpositionen mit einem Anteil von 66,88/1000stel auf sie umgelegt werden. Außerdem wurden für die Wohnung der Kl. für das Jahr 2009 zwei Einzelabrechnungen erstellt, von den 365 Tagen des Kalenderjahres wurden nur 114 Tage, nämlich der Zeitraum vom 9. September 2009 bis 31. Dezember 2009 auf die Kl. umgelegt. Für die übrigen Tage wurde eine Einzelabrechnung auf den Namen des Voreigentümers erstellt. Auch die Wohngeldzahlungen für die Wohnung der Kl. wurden entsprechend zeitanteilig abgegrenzt, ebenso weitere Einnahmen der Gemeinschaft. Das Verwalterhonorar in Höhe von 6.283,20 € ist auf insgesamt 22 und nicht auf 23 Einheiten umgelegt worden. Gegen die beschlossene Abrechnung und die Entlastung richtet sich die Klage der Kl., die vorträgt, dass für ihre Wohnung zwei statt nur einer Einzelabrechnung erstellt wurden. Es hätte eine einheitliche Einzelabrechnung für die Wohnung erstellt werden müssen. Außerdem sei der Kostenverteiler falsch. Es sei der Kostenverteiler nach den Miteigentumsanteilen aus der ursprünglichen Teilungserklärung zu verwenden.

Die Anfechtungsklage ist [...] auch inhaltlich begründet. Die beschlossene Jahresabrechnung für das Jahr 2009 ist schon deshalb für vollständig ungültig zu erklären, weil die überwiegende Anzahl der Ausgabenpositionen nach dem falschen Kostenverteilungsschlüssel umgelegt wurde. Gemäß §§ 16 Abs. 2 i. V. m. § 16 Abs. 1 Satz 2 und § 28 Abs. 3 WEG hat der Verwalter in der zu beschließenden Jahresabrechnung die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis der gem. § 47 GBO im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile umzulegen. Die Regel der gesetzlichen Vorschrift ist hier nicht durch Vereinbarung abbedungen worden, vielmehr bestätigt § 8 der geltenden Gemeinschaftsordnung, dass § 16 WEG gilt und Nutzen und Lasten grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen umzulegen sind. Die Änderung der Miteigentumsanteile durch die Urkunde aus dem Jahre 2005 bindet jedenfalls die Kl. nicht. Gemäß § 10 Abs. 3 WEG wirken Vereinbarungen, durch die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln, sowie die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur dann, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Dies ist vorliegend unstreitig noch nicht geschehen, so dass unabhängig von den Gründen, die zur Beurkundung aus dem Jahre 2005 geführt haben, ein neuer Verteilerschlüssel keine Anwendung finden kann. Ebenso ist hier ohne Bedeutung, warum es offenbar nach über fünf Jahren noch nicht möglich ist, die Änderung der Teilungserklärung im Grundbuch eintragen zu lassen. Eine schuldrechtliche Vereinbarung der damaligen Wohnungseigentümer bindet die Kl. als Sonderrechtsnachfolgerin nur, wenn sie dem ausdrücklich oder konkludent zugestimmt hätte (Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 10 Rdnr. 107). Für eine solche Zustimmung ist hier nichts vorgetragen. Da damit letztlich fast alle Ausgabenpositionen neu zu verteilen sind, ist die Abrechnung insgesamt für ungültig zu erklären, ohne dass es auf die übrigen Rügen der Kl. gegen die Abrechnung ankommt. Lediglich ergänzend weist das Gericht darauf hin, dass sich aus der bisherigen Teilungserklärung nicht ergibt, dass das Verwalterhonorar überhaupt nach Einheiten umzulegen ist. Die schwer verständliche Klausel, wonach diese Kosten von den Eigentümern „unmittelbar" zu zahlen seien, ergibt nicht, dass Verwalterhonorar anders als nach Miteigentumsanteilen umzulegen ist. Aus der Klausel lässt sich allenfalls entnehmen, dass das Verwalterhonorar offenbar gar nicht in das Wohngeld eingerechnet, sondern direkt beim Eigentümer erhoben werden soll. Soweit aber dennoch das Verwalterhonorar wie auch sonst üblich aus gemeinschaftlichen Mitteln bezahlt wird, dürfte der richtige Verteilerschlüssel im Innenverhältnis der Eigentümer der jeweilige Miteigentumsanteil sein. Es ist jedenfalls nicht substantiiert vorgetragen, woraus sich hier eine Abweichung ergeben soll. Das Gericht weist auch nur ergänzend darauf hin, dass grundsätzlich für jede Sondereigentumseinheit nur eine Einzelabrechnung zu erstellen ist. Da die Jahresabrechnung sowieso nur den Eigentümer bindet, der zur Zeit der Beschlussfassung über dieselbe Eigentümer ist, verbietet sich eine Aufteilung nach Personen, also nach dem vorherigen und dem jetzigen Eigentümer von selbst. Dass es sinnvoll sein mag, die Abrechnungsspitze in einer Art und Weise auszuweiten, die es für den neuen Eigentümer

a die Jahresabrechnung sowieso nur den Eigentümer bindet, der zur Zeit der Beschlussfassung über dieselbe Eigentümer ist, verbietet sich eine Aufteilung nach Personen, also nach dem vorherigen und dem jetzigen Eigentümer von selbst. Dass es sinnvoll sein mag, die Abrechnungsspitze in einer Art und Weise auszuweiten, die es für den neuen Eigentümer transparent macht, in welcher Höhe er noch Nachzahlungen für das abgerechnete Jahr zu leisten hat, steht dem nicht entgegen.

Die weiteren streitig gebliebenen Einwendungen gegen die Jahresabrechnung lässt das Gericht dahingestellt.

Der Beschluss über die Entlastung ist für ungültig zu erklären, solange für das betreffende Jahr noch keine fehlerfreie Abrechnung vorliegt (vgl. BGH, NZM 2010, 243 ff.).

Beim Eigentumswechsel in der WEG während des Abrechnungszeitraums ist grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung zu erstellen, und nicht etwa zwei (eine für den – neuen – Eigentümer/Erwerber und eine für den Verkäufer). Hat eine WEG eine Änderung der in der Teilungserklärung vereinbarten Miteigentumsanteile vereinbart, wirkt diese Vereinbarung einem späteren Wohnungserwerb gegenüber nur, wenn sie im Grundbuch auch vollzogen worden ist.

Die Klägerin ist Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erlangte das Eigentum an der Wohnung im Laufe des streitigen Abrechnungsjahres. Zur Frage der Umlegung der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten regelt die ursprüngliche Teilungserklärung, dass diese sich grundsätzlich nach dem Verhältnis der jeweiligen Miteigentumsanteile richte. Die Verwaltergebühren sind von jedem Wohnungseigentümer unmittelbar zu zahlen. Im Hinblick auf die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile ist bereits einige Jahre vor dem Beitritt der Klägerin eine Änderung der Teilungserklärung notariell beurkundet, jedoch nie im Grundbuch vollzogen worden.

Die Verwalterin hatte für das streitige Abrechnungsjahr gegenüber der Klägerin eine Wohngeldabrechnung erstellt, die lediglich die anteiligen Einnahmen und Ausgaben der WEG sowie die Vorschusszahlungen der Klägerin ab dem Zeitpunkt ihrer Eigentumseintragung berücksichtigt. Für den Zeitraum bis zum Eigentumswechsel hatte die Verwalterin für den Voreigentümer eine gesonderte Jahresabrechnung erstellt. Zur Umlage der gemeinschaftlichen Nutzen und Lasten hatte die Verwalterin ferner den Miteigentumsanteil zugrunde gelegt, der sich aus der Urkunde zur geänderten Teilungserklärung ergab. Das Verwalterhonorar hatte die Verwalterin dagegen auf die Anzahl der Wohneinheiten verteilt.

Die Klage der Klägerin richtet sich gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung über die Abrechnung und Entlastung der Verwalterin.

Die Klage hatte Erfolg. Das Amtsgericht Charlottenburg hat die angefochtenen Beschlüsse für ungültig erklärt. Es stützt seine Entscheidung im Wesentlichen darauf, dass die Verwalterin der Abrechnung einen falschen Kostenverteilungsschlüssel zugrunde gelegt habe. Die Kostenverteilung hätte gemäß § 16 Abs. 2 i. V. m. § 16 Abs. 1 Satz 2 und § 28 Abs. 3 WEG nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteilen erfolgen müssen. Dies gelte mangels anderer Regelung in der Teilungserklärung auch für das Verwalterhonorar. Die Änderung der Miteigentumsanteile aus der notariellen Urkunde binde die Klägerin nicht, da sie mangels grundbuchlicher Umsetzung gegen die Klägerin als Sondernachfolgerin keine Wirkung entfalte, § 10 Abs. 3 WEG. Solange keine fehlerfreie Abrechnung vorliege, sei auch der Beschluss über die Entlastung der Verwalterin für ungültig zu erklären. Im Übrigen bestätigt das Amtsgericht die Auffassung der Klägerin, dass für jede Sondereigentumseinheit grundsätzlich nur eine Einzelabrechnung für denjenigen zu erstellen ist, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer der Sondereigentumseinheit ist, nicht also auch für den Voreigentümer.

Der Verwalter hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres eine Abrechnung im Sinne einer Einnahmen-/Ausgabenrechnung aufzustellen, die eine geordnete und übersichtliche sowie für den einzelnen Wohnungseigentümer verständliche Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das abzurechnende Wirtschaftsjahr beinhaltet (BGH, GE 2010, 343 [344]; Merle, in: Bärmann, WEG, 11. Aufl. 2010, § 28 Rdnr. 67).

Bei Erstellung der Jahresabrechnung hat der Verwalter zu beachten, zu jeder Einnahmen- und Kostenposition den gültigen Verteilungsschlüssel anzugeben. Maßgeblich ist hierfür der Anteil, wie er sich gemäß § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG nach dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile ergibt, soweit kein anderer Verteilungsmaßstab wirksam vereinbart oder beschlossen wurde. Erstellt der Verwalter seine Abrechnung jedoch nach einem anderen Miteigentumsanteil, der den betroffenen neuen Miteigentümer gemäß § 10 Abs. 3 WEG nicht bindet, da er vor Beitritt des betroffenen Miteigentümers zwischen einem Teil der damaligen Miteigentümer vereinbart, jedoch nicht im Grundbuch vollzogen worden ist und dem der jetzige Miteigentümer nicht zugestimmt hat, führt dies zur Unrichtigkeit der Abrechnung.

Interessant ist das Urteil vor allem im Hinblick auf folgenden Gesichtspunkt: Hat im laufenden Wirtschaftsjahr einer bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft ein Miteigentümerwechsel stattgefunden, ist nur eine Abrechnung über die Sondereigentumseinheit für den neuen Miteigentümer anzufertigen. Werden dagegen – wie in der Praxis hin und wieder vertreten – für die Sondereigentumseinheit zwei Einzelabrechnungen für den Eigentümer sowie seinen Rechtsvorgänger erstellt, die jeweils nur die Kosten und Einnahmen der Gemeinschaft bis bzw. ab dem Eigentümerwechsel ausweisen, verstößt dies gegen § 28 Abs. 3 WEG. Die Erstellung einer Jahresabrechnung gegenüber dem Voreigentümer ist im Übrigen entbehrlich, da er an eine nach dem Eigentümerwechsel beschlossene Abrechnung nicht gebunden ist. Er hat auch keinen Anspruch auf Erstellung der Abrechnung (KG, GE 2000, 816). Der Voreigentümer haftet nur für Beitragsrückstände aufgrund des zum Zeitpunkt seiner Eigentümerstellung beschlossenen Wirtschaftsplans bis zum Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer haftet dagegen für die nach seinem Beitritt entstehenden Vorschüsse gemäß beschlossenem Wirtschaftsplan und für die sich aus der beschlossenen Jahresabrechnung ergebende Abrechnungsspitze (vgl. BGH, GE 1999, 1500 [1501]; zur Abrechnung bei nur teilweiser Erfüllung der Vorschusspflichten von Voreigentümer und/oder Eigentümer vgl. Merle, a.a.O., Rdnr. 93). Weist die beschlossene Jahresabrechnung ein Guthaben aus, steht dieses dem neuen Eigentümer zu (KG, a.a.O.).