Wohngeld bei unwirksamen Beschlüssen

Wohngeld bei unwirksamen Beschlüssen; Stimmrecht des Zwangsverwalters

1. Sind aufgrund falscher Stimmenzählungen Eigentümerbeschlüsse über die Jahresabrechnung oder den Wirtschaftsplan unrichtig als zustande gekommen protokolliert worden, so bilden sie keine Grundlage für gerichtliche Wohn geldverfahren.

2. Hat ein Wohnungseigentümer für mehrere Wohnungen nur eine Stimme und ist nicht für alle seine Wohnungen ein Zwangsverwalter eingesetzt, so kann die Stimme nicht gezählt werden, wenn sich Wohnungseigentümer und Zwangsverwalter über die Stimmabgabe (Ja oder Nein) nicht einig sind.

Das gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Der angefochtene Beschluß ist nicht frei von Rechtsfehlern (§ 27 FGG).

Die Umstellung des Zahlungsanspruches auf die sich aus der Jahresabrechnung für die Wirtschaftsperiode 1987/88 ergebenden Zahlungsrückstände wäre an sich verfahrensrechtlich einwandfrei. Es begegnet jedoch rechtlichen Bedenken, daß am 4. August 1988 ein Mehrheitsbeschluß betreffend die bis zum 30. April 1988 laufende Wirtschaftsperiode 1987/88 bejaht wird. Wie sich aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 4. August 1988 und den bereits vom Landgericht beigezogenen Akten des Verfahrens 70 II 72/88 (WEG) AG Wedding ergibt, sind zu TOP 1 zwar 10 Ja Stimmen angenommen worden. Eine gezählte Ja-Stimme kam jedoch von einem Zwangsverwalter, der nur 2 von 3 Wohnungen einer Beteiligten zwangsverwaltete. Diese Beteiligte selbst wollte anders abstimmen als der Zwangsverwalter. Da in der Anlage jedem Wohnungseigentümer nur eine Stimme zusteht, selbst wenn er über mehrere Wohnungen verfügt, steht dem für einen Teil der Wohnungen eines Miteigentümers eingesetzten Zwangsverwalter kein Stimmrecht zu, wenn er anders abstimmen will als der Beteiligte selbst. Insoweit ist § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG entsprechend anzuwenden. Das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers, der mehrere Wohnungen innehat, kann nur einheitlich ausgeübt werden und wird durch die Zwangsverwaltung nicht erweitert. Solange der Zwangsverwalter nicht für sämtliche Wohnungen des Schuldners eingesetzt ist, kann das Gewicht seiner Meinung nicht höher bewertet werden als das Mitspracherecht aufgrund der nicht von der Zwangsverwaltung erfaßten Wohnungseigentumsrechte.

Fehlt aber eine Ja-Stimme, so bleiben nur 9 Ja-Stimmen. Da ihnen 9 Nein-Stimmen gegenüberstehen, ist bezüglich der Jahresabrechnung 1987/88 kein Eigentümerbeschluß zustande gekommen. Die abweichende Stimmenzählung gemäß dem Protokoll des Verwalters ändert daran nichts. Die vom Verwalter protokollierten Feststellungen in einer Niederschrift haben lediglich deklaratorische Bedeutung. Da insoweit ein Eigentümerbeschluß nicht gefaßt worden ist, bedarf es zur Geltendmachung der Ungültigkeit auch keines Beschlußanfechtungsverfahrens. Die Beschlußfassung der Eigentümer vom 4. August 1988 stellt demgemäß keine taugliche Grundlage für die Geltendmachung der Zahlungsrückstände aus der Abrechnungsperiode 1987/88 dar.

Der angefochtene Beschluß stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 27 Satz 2 FGG i.V.m. § 563 ZPO). Die Zahlungsverpflichtung der Antragsgegnerin kann auch nicht auf den Wirtschaftsplan 1987/88 gestützt werden. Zwar weist das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18. September 1987 zu TOP 3 aus, daß der von der Verwaltung vorgelegte Wirtschaftsplan für die Zeit vom 1. Mai 1987 bis zum 30. April 1988 mit 8 Ja-Stimmen zu 5 Nein-Stimmen bei 0 Enthaltungen angenommen worden sei. Aus dem genannten Protokoll ergibt sich jedoch, daß auch hier die Stimmen nicht richtig gezählt worden sind. Wie in der Protokolleinleitung selbst hervorgehoben worden ist, hat der Verwalter die Stimmen von 5 Beteiligten, die bereits in den entsprechenden Wohnungsgrundbüchern eingetragen worden waren, nicht mitgezählt, weil die nach seiner Auffassung erforderliche Verwalterzustimmung der Veräußerung nicht vorliege. Dies ist falsch. Bei der Klärung der Frage, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, hat die Praxis der Wohnungseigentümer grundsätzlich zunächst von der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Eigentumsrechts auszugehen (vgl. Senat vom 17. Mai 1989 - 24 W 5147/88 -). In dem WEG-Verfahren 70 II 114/87 hat das Amtsgericht Wedding demgemäß mit Beschluß vom 25. März 1988 in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 13. Juni 1988 das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18. September 1987 unter anderem dahin berichtigt, daß der Beschluß zu 3 a der Tagesordnung mit 8 Ja-Stimmen bei 10 Nein-Stimmen bei keiner Enthaltung abgelehnt worden ist. Diese Beschlüsse sind bereits in zweiter Instanz abschriftlich in dem vorliegenden Verfahren von Beteiligten eingereicht worden. Da sich auch hier die unrichtige Zählung bereits aus dem Protokoll ergibt, stellt der falsch protokollierte Eigentümerbeschluß vom 18. September 1987 betreffend den Wirtschaftsplan für die Zeit vom 1. Mai 1987 bis zum 30. April 1988 keine geeignete Grundlage für die geltend gemachten Vorschüsse dar. Andererseits darf auch nicht angenommen werden, daß der zu TOP 3 b vorgeschlagene Wirtschaftsplan mit niedrigeren Endwerten angenommen worden ist. Schließt der Versammlungsleiter zu Beginn der Versammlung zu Unrecht Wohnungseigentümer von den nachfolgenden Abstimmungen aus, so kann dies nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur nachträglichen Feststellung eines anderen Beschlußinhalts führen (vgl. Senat vom 17. Mai 1989 - 24 W 5147/88 -). Deshalb kommt auch eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zu niedrigeren Vorschußzahlungen für die Monate Dezember 1987 bis Februar 1988 nicht in Betracht.

Die geltend gemachten Vorschußansprüche können auch nicht auf Wirtschaftspläne für frühere Perioden gestützt werden (vgl. Senatsbeschluß vom 15. Juni 1988 - 24 W 1434/88 - = WuM 1988, 330).

Anmerkung: Die im Beschluß vom 17. Mai 1989 - 24 W 5147/88 - (GE 1989, 784) entwickelte und vorliegend fortgesetzte Rechtsprechung, daß "bei der Klärung der Frage, wer Mitglied der Eigentümergemeinschaft ist, ... die Praxis der Wohnungseigentümer grundsätzlich zunächst von der gesetzlichen Vermutung der Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen Eigentumsrechts auszugehen hat", überzeugt - gerade zu den entschiedenen Fällen - nicht.

Begrüßens- und billigenswert ist das hinter dem Rechtssatz stehende Bestreben des KG, für die beteiligten Wohnungseigentümer und den Verwalter der Anlage Rechtssicherheit auf einer praktikablen Grundlage zu schaffen. Die Grundbucheinsicht soll Wohnungseigentümern wie Verwaltern verbindlich Auskunft geben, wem das Recht zur Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung zusteht, wer Schuldner der Wohngelder ist. Keine durchgreifenden Bedenken bestehen, daß sich "die Praxis der Wohnungseigentümer" auf die Vermutung des § 891 BGB, die Grundbucheintragung verlassen darf, wenn sie Entgegenstehendes nicht weiß. - Wenn sie Entgegenstehendes nicht weiß!

Gerade um entgegenstehendes Wissen aber ging es in den Fällen, zu denen das KG sein Institut entwickelt hat. Wohnungseigentümer wußten gleichermaßen um die Umstände, die jene Eintragung von Erwerbern im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" unrichtig sein ließ. Dem Erwerb des Wohnungseigentums fehlte die nach der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erforderliche Verwalterzustimmung, § 12 WEG.

Das war in der Versammlung jeweils erörtert worden. Fehlt diese Zustimmung, sind Verpflichtungs- wie Verfügungsgeschäft gegenüber jedermann (vgl. BGHZ 33, 76) (zunächst schwebend) unwirksam. Eine gleichwohl geschehene Eintragung des Erwerbers in Abt. I des Grundbuchs macht dieses unrichtig. Der Erwerber ist - trotz Eintragung - nicht Wohnungseigentümer (vgl. KG GE 1989, 198).

In Zweifel zu ziehen ist die Meinung des KG, daß sich die "Praxis der Wohnungseigentümer" - und die der Gerichte - wider besseres Wissen auf die Richtigkeit der Grundbucheintragung verlassen muß. Gegenüber jedermann unwirksame Rechtsgeschäfte zum Erwerb einer Eigentumswohnung sollten grundsätzlich auch im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anders behandelt werden, unwirksam bleiben. Eine innere Rechtfertigung, Wohnungseigentümer in dieser Frage anders als jeden anderen zu behandeln, ist nicht ersichtlich. Den Schutz des "guten Glaubens" nach § 892 BGB, der Eingetragene sei "wahrer" Eigentümer, auf das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung oder auf die Teilhabe an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übertragen, mag noch hinnehmbar erscheinen. Zweckmäßig ist es jedenfalls. Fehlt aber jeder "gute Glaube", so fehlt auch jeder Grund für die Fiktion des § 892 BGB. "Bösgläubige" Wohnungseigentümer und ein "bösgläubiger" Verwalter bedürfen keines Schutzes. In seiner Entscheidung vom 17. Mai 1989 - 24 W 5147/88 - (GE 1989, 784, 785) macht das KG allerdings eine Einschränkung. Nur solange sei von der Grundbuch-Richtigkeit auszugehen, wie ein Amtswiderspruch gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht ein-getragen ist. Für die genarrte "Praxis der Wohnungseigentümer" hilfreich ist diese Einschränkung in vielen Fällen aber nicht. Die Eintragung eines Amtswiderspruchs wird - wie die gerichtliche Praxis zeigt - trotz besseren Wissens aller Beteiligten und des Grundbuchamts nicht selten ausgeschlossen sein. Nach wohl ganz h.M. wird von Amts wegen der Widerspruch nach § 53 GBO nur dann eingetragen, wenn die unrichtige Eintragung auf einer falschen Beurteilung der Rechtslage durch das Grundbuchamt auf der Grundlage der dargelegten Eintragungserfordernisse beruht. Zu einem Amtswiderspruch wird es dann nicht kommen, wenn bei der Darlegung eines die Eintragung des Eigentums rechtfertigenden Sachverhalts, etwa durch den Notar, das Grundbuchamt eben auf der Grundlage dieses Sachverhalts - aber objektiv falsch - die Eintragung vornimmt und keine Veranlassung hat, weitere Ermittlungen anzustellen. Dann hat das Grundbuchamt gesetzliche Vorschriften nicht verletzt, mag auch das Grundbuch unrichtig geworden sein. Daß sich schließlich ein Wohnungseigentümer oder der Verwalter bereit finden wird, den Weg der Einstweiligen Verfügung auf Eintragung des Widerspruchs nach § 899 BGB zu gehen, erscheint angesichts der zweifelhaften Antragsbefugnis dieses Beteiligten im Verfahren der Einstweiligen Verfügung, §§ 894, 899 BGB, mehr als unwahrscheinlich.