Wohngeld bei nichtigem Kaufvertrag

Wohngeld bei nichtigem Kaufvertrag; werdende Wohnungseigentümergemeinschaft; Wohngeldhaftung bei sittenwidrigem Kaufpreis; Erstkäufer

1. Der Erstkäufer einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung ist der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft, sobald er die Wohnung nutzt und eine Auflassungsvormerkung für ihn eingetragen ist, nicht stets zu Wohngeldzahlungen verpflichtet. Zusätzliche Voraussetzung einer Haftung entsprechend § 16 Abs. 2 WEG ist vielmehr die Wirksamkeit des Kaufvertrages, der den Übereignungsanspruch begründet.

2. Ist der Kaufvertrag wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise nach Treu und Glauben unter dem Gesichtspunkt widersprüchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) in Betracht.

I. Die Antragstellerin, in Würzburg ansässige Verwalterin einer Wohnungseigentumsanlage in C. (41 Wohnungen und eine Gewerbeeinheit), macht in dem Mitte 2005 eingeleiteten Verfahren kraft entsprechender Ermächtigung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die beiden Antragsgegner (Eheleute), soweit noch von Interesse, Ansprüche auf restliche bzw. ganz ausstehende Wohngelder für die Jahre 2001 bis 2005 geltend.

Die Antragsgegner hatten von der S.-I.-S. & Bauträger GmbH Würzburg mit „Wohnungseigentumskaufvertrag mit Sanierungsverpflichtung" vom 31.8.1999 das zu bildende Teileigentum an der knapp 70 m² großen Gewerbeeinheit Nr. 20 samt Sondernutzungsrechten für einen Pkw-Stellplatz und eine 20 m² große Außenterrasse für insgesamt 357.353 DM gekauft. Am 21.2.2000 wurde zu ihren Gunsten eine Auflassungsvormerkung in das Teileigentumsgrundbuch eingetragen. Den Kaufpreis zahlten sie mit Kreditmitteln d. Auflassung und Umschreibung im Grundbuch sind bis heute nicht erfolgt. Vielmehr nahm der Antragsgegner zu 1 aus eigenem und abgetretenem Recht seiner Ehefrau die Verkäuferin mit Klageschrift vom 19.2.2004 vor dem LG Würzburg auf Rückabwicklung und Schadensersatz in Anspruch. Seine unter anderem aufgestellte Behauptung, der Kaufpreis sei krass überhöht, stützte er auf ein vorab eingeholtes Gutachten vom 30.7.2003; darin hatte der Sachverständige M den Ertrags- und Verkehrswert mit 92.100 € und den Sachwert mit sogar nur 46.800 € ermittelt. Der im Verlaufe des Rechtsstreits beauftragte Gerichtssachverständige S. veranschlagte in seinem Gutachten vom 22.7.2005 den Verkehrswert des Teileigentums zum Stichtag des Kaufs auf 74.000 € (= 144.731,42 DM). Das LG Würzburg ging deshalb in seiner Terminierungsverfügung vom 10.11.2005 vorläufig von einer Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages aus. Noch vor dem anberaumten Verhandlungstermin, nämlich am 15.1.2006, wurde über das Vermögen der verklagten Verkäuferin das Insolvenzverfahren eröffnet. Seither ist der dortige Rechtsstreit unterbrochen.

In vorliegender Sache hat das AG die Antragsgegner am 4.4.2008 - unter Abweisung des weitergehenden Begehrens der Antragstellerin - als Gesamtschuldner verpflichtet, an die Antragstellerin als rückständiges Wohngeld 9.085,15 € nebst Zinsen zu zahlen. Die dagegen gerichtete zulässige sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG mit Beschluss vom 28.7.2009 zurückgewiesen. Mit der form- und fristgerecht eingelegten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsgegner ihr Begehren auf vollständige Abweisung des Antrags weiter. Die Antragstellerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels und, im Wege der innerhalb der gesetzten Erwiderungsfrist eingelegten Anschlussbeschwerde, die Abänderung der Beschwerdeentscheidung im Kostenpunkt dahin, dass die Antragsgegner zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin verpflichtet werden. Während des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben die Antragsgegner ausdrücklich versichert, dass sie „nach wie vor von sich aus nicht beabsichtigen, als Eigentümer der gegenständlichen Immobilie eingetragen zu werden."

II. Die sofortige weitere Beschwerde beurteilt sich gemäß § 62 Abs. 1 S. 1 WEG nach altem Verfahrensrecht. Danach ist sie zulässig, §§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG a. F., §§ 27, 29 FGG a. F.

III. Das Rechtsmittel ist begründet, weil die Beschwerdeentscheidung auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG a. F., § 546 ZPO. Da es weiterer tatrichterlicher Aufklärung bedarf, ist die Sache unter Aufhebung des angefochtenen Beschlusses zurückzuverweisen, § 27 Abs. 1 FGG a. F., § 546 ZPO. Dabei wird das LG über die Kosten, auch die des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde, insgesamt neu zu befinden haben. Die Anschlussbeschwerde der Antragstellerin ist damit gegenstandslos.

1. Das Beschwerdegericht hat gemeint, wie in dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall (Beschluss vom 13.7.2005 - 8 W 170/05 -, ZMR 2005, 983) könne offenbleiben, ob der Kaufvertrag wirksam sei. Auch im Streitfall lägen Umstände vor, die es den Antragsgegnern im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft nach Treu und Glauben verwehrten, sich auf die etwaige Nichtigkeit des Kaufvertrages zu berufen.

2. Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand.

a) Eine Haftung der Antragsgegner für die von der Wohnungseigentümergemeinschaft - jeweils im Folgejahr und jeweils unangefochten - beschlossenen Wohngelder für die Jahre 2001 bis 2005 ergibt sich nicht unmittelbar aus § 16 Abs. 2 WEG. Diese Vorschrift verpflichtet nach ihrem Wortlaut nur die „Wohnungseigentümer" bzw., über die Verweisung in § 1 Abs. 6 WEG, die „Teileigentümer" zur Tragung von Lasten des Gemeinschaftseigentums und weiterer damit verbundener Kosten. Teileigentümer sind die Antragsgegner mangels entsprechender Grundbucheintragung bis heute nicht geworden, § 4 Abs. 1 WEG. Nicht einmal eine Auflassung ist erklärt.

b) Mangels gegenteiliger Feststellungen des LG ist im Rechtsbeschwerdeverfahren zugunsten der Antragsgegner von der Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages auszugehen. Dann schulden sie die verlangten Wohngelder auch nicht in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG.

Seit der grundlegenden Entscheidung des BGH vom 5.6.2008 - V ZB 85/07 - (BGHZ 177, 53 = GE 2008, 1435) ist in Abgrenzung zu den Zweiterwerbsfällen abschließend geklärt, dass vor rechtlicher Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft alle (Erst-) Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der gekauften Wohnung übergeben worden ist, eine werdende Gemeinschaft bilden, gegenüber der sie entsprechend § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung der Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet sein können; diese Verpflichtung entfällt nicht mit anschließender Entstehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne. Voraussetzung dieser vorverlagerten, einem dringenden praktischen Bedürfnis Rechnung tragenden Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes ist indes, dass ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungs- bzw. Teileigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt (BGH, a.a.O. unter III 2 b).

Das bedeutet für den Streitfall:

Wenn der mit der insolventen Verkäuferin im Jahre 1999 geschlossene Kaufvertrag nichtig ist, wie es die Antragsgegner unter Bezugnahme auf das Vorbringen des Antragsgegners zu 1 in dem vor dem LG Würzburg geführten Rechtsstreit und das dort eingeholte Verkehrswertgutachten im Einzelnen geltend machen, schulden sie der - nach den Feststellungen des AG zeitlich nach Eintragung der Auflassungsvormerkung rechtlich entstandenen - Wohnungseigentümergemeinschaft kein Wohngeld.

c) Ob von den vorstehenden Grundsätzen im Einzelfall eine Ausnahme unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben gemacht werden kann, wie das LG im Anschluss an die zitierte Entscheidung des OLG Stuttgart (a. a. O.) angenommen hat, muss nicht allgemein entschieden werden. Denn die hier vorliegenden Umstände rechtfertigen es entgegen der Ansicht des LG keinesfalls, den Antragsgegnern die Berufung auf die Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen widersprüchlichen Verhaltens zu versagen.

aa) In bauträgerseits initiierten und umgesetzten Kapitalanlagemodellen der vorliegenden eindrucksvollen Art ist es in der Vergangenheit nicht selten, sondern sogar recht häufig dazu gekommen, dass der mit einer Vollfinanzierung, einer Mietgarantie, einem treuhänderisch tätigen Geschäftsbesorger und weiteren Bestandteilen eines Komplettpaketes „eingedeckte" und mit Steuervorteilen geworbene Käufer von Wohnungs- bzw. Teileigentum die entsprechenden Verträge eher unkritisch abschließt, die Nachteiligkeit, ja möglicherweise gar Sittenwidrigkeit des Kaufgeschäftes erst geraume Zeit später entdeckt und selbst dann nur mehr oder weniger zielstrebig gegen den Verkäufer vorgeht. Ebenso typisch ist es, dass ein solcher Käufer zunächst glaubt, Wohnungs- bzw. Teileigentümer zu sein und der Gemeinschaft dementsprechend Wohngeld zu schulden, und er jedenfalls zunächst Zahlungen auf das Wohngeld leistet.

Vor diesem allgemeinen Hintergrund kann von einem widersprüchlichen Verhalten gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht schon dann gesprochen werden, wenn der übervorteilte Käufer, der für einige Zeit die gekaufte Wohn- oder Gewerbeeinheit zu Vermietungszwecken genutzt und anfänglich auch Wohngeld an die Gemeinschaft entrichtet hat, die ständige Unterdeckung - diese lag im Streitfall offensichtlich rasch vor, nachdem allein die jeden Monat zu zahlenden Kreditzinsen 1.711,50 DM bzw. 875,07 € betrugen und ausweislich der Anlage K 9 zur abschriftlich eingereichten Klageschrift vom 19.2.2004 die Mieteinnahmen bereits ab Mitte 2001 beträchtlich dahinter zurückblieben und ab März 2002 sogar ganz wegfielen - zum Anlass nimmt, das Wohngeld nicht mehr zu zahlen und stattdessen die Wirksamkeit des Kaufvertrages prüfen zu lassen sowie anschließend gegen den Bauträger vorzugehen. Wenn er sich in diesem Stadium dazu entschließt, trotz vollständiger Kaufpreiszahlung nicht die bisher fehlende Auflassung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu betreiben, kann ihm das auch im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft - entgegen der in den Tatsacheninstanzen geäußerten Auffassung der Antragstellerin - nicht ansatzweise als treuwidrige Verhinderung des Bedingungseintritts (§ 162 Abs. 1 BGB) ausgelegt werden. Denn mit vollendetem Eigentumserwerb begäbe er sich in zusätzliche Verpflichtungen, die einzugehen in der misslichen Gesamtsituation seiner eigenen Entscheidung überlassen bleiben muss.

bb) Von der ganz außergewöhnlichen Konstellation, die das OLG Stuttgart (a. a. O.) zur Prüfung und ausnahmsweisen Bejahung eines treuwidrigen Verhaltens bewogen hat, unterscheidet sich der vorliegend zu beurteilende Sachverhalt in den wesentlichen Punkten grundlegend:

(1) Dort war der auf Wohngeldzahlung für die Jahre 2001 bis 2003 in Anspruch genommene „Wohnungseigentümer" als solcher bereits seit Anfang 1991 im Grundbuch eingetragen. Hier dagegen ist schon keine Auflassung erklärt worden und erst recht nicht die Eigentumsumschreibung erfolgt.

(2) In jenem Fall hatte der Antragsgegner die Wohnung rund 13 Jahre lang besessen und durch Vermietung für seine Zwecke genutzt, ehe er im Dezember 2003 erstmals gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machte, eine wirksame Übereignung an ihn habe nicht stattgefunden. Immerhin mehr als zehn Jahre lang, bis in das Jahr 2001 hinein, hatte er die Wohngeldforderungen jeweils beglichen.

Ganz anders liegen die Dinge in zeitlicher und auch sonstiger Hinsicht hier: Wie der Antragsschrift und der erwähnten Anlage K 9 zu der beim LG Würzburg eingereichten Klageschrift zu entnehmen ist, haben die Antragsgegner nach Fertigstellung des Objektes Anfang 2000 Wohngeldvorauszahlungen bis Februar 2002 - also nur für zwei Jahre - erbracht. Mieteinnahmen in einem diese Wohngeldvorauszahlungen übersteigenden Umfang von 30.318,16 DM haben sie ebenfalls lediglich in demselben überschaubaren Zeitraum von zwei Jahren erzielt. Bei seiner anders lautenden Angabe zu den Mieteinnahmen (30.318,16 € bis Oktober 2003) ist das Beschwerdegericht zwei offensichtlichen Irrtümern erlegen, zum einen bei der Währungsangabe, zum anderen beim Zeitraum. Ausweislich der besagten Anlage K 9, die es als Beleg für die eigene Feststellung ausdrücklich benannt hat, erhielten die Antragsteller seit März 2002 keine Mieten mehr. Dies deckt sich auch mit dem sonstigen Akteninhalt. Danach erfolgte zwar im Oktober 2002 eine Neuvermietung. Abgesehen davon aber, dass die darin vereinbarten Konditionen die monatliche Unterdeckung der Antragsgegner ohnehin nur verringert und nicht beseitigt hätten, zog dieser Mieter nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin im Schriftsatz vom 30.05.2008 schon bald insolvenzbedingt aus, entfiel auf die im Insolvenzverfahren angemeldeten Mietforderungen keine Quote und stand die Gewerbeeinheit ab März 2004 durchgehend leer, bis sie im Februar 2007 auf Drängen der Antragstellerin vom Insolvenzverwalter der Bauträgerin zu sehr bescheidenen Konditionen an den Inhaber einer Pizzeria vermietet.

(3) In dem vom OLG Stuttgart entschiedenen Fall war allem Anschein nach weder vorgebracht noch ersichtlich, dass die Eigentumswohnung überteuert erworben worden war. Der dortige Antragsgegner stützte seinen Einwand der Unwirksamkeit von Kausal- und dinglichem Geschäft „lediglich" auf einen Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz, weil den Erwerbsvertrag vom 26.3.1990 für ihn ein zuvor umfassend bevollmächtigter, wohl nicht über eine Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz verfügender Vertreter abgeschlossen hatte.

Im Streitfall hätte ein solcher Verstoß mutmaßlich vorgelegen, wenn der von den Antragsgegnern mit notariellem „Angebot und Vollmacht" vom 27.8.1999 beauftragte Treuhänder, Geschäftsbesorger und Vollmachtnehmer, der dann für sie wenige Tage später den Kaufvertrag abschloss, kein Rechtsanwalt gewesen wäre. Entscheidend ist indes etwas anderes. Nach ihrem Vorbringen wurden die Antragsgegner beim Kauf regelrecht „über den Tisch gezogen", war der Kaufpreis krass überteuert und ist der Vertrag deshalb sittenwidrig. In einer solchen Lage verdient ein Käufer (auch) gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft weit mehr Schutz als derjenige Anleger, der in den 80er oder 90er Jahren, vertreten durch einen umfassend bevollmächtigten Geschäftsbesorger, erworben hat und sich viele Jahre später auf die erst ab dem Herbst 2000 gewandelte Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit derart weitreichender Vollmachten bei fehlender Rechtsberatungserlaubnis des Geschäftsbesorgers (beginnend mit BGHZ 145, 265 = GE 2000, 1616) beruft, um sich aller Verpflichtungen zu entledigen.

cc) Die übrigen vom Beschwerdegericht festgestellten Umstände haben nur untergeordnete Bedeutung und lassen ein widersprüchliches oder sonst treuwidriges Verhalten der Antragsgegner nicht erkennen.

Dass es die Antragsgegner über mehr als ein Jahr hinweg bis zu ihrem Anwaltsschreiben vom 19.4.2005 unterließen, die Antragstellerin über die klageweise Inanspruchnahme der Verkäuferin zu informieren, und sie ihr dabei auch nicht den Inhalt des bereits im Sommer 2003 eingeholten Wertgutachtens des Sachverständigen M. zur Kenntnis brachten, war zwar ungeschickt, begründet jedoch keinen relevanten Treuepflichtverstoß. Das Kommunikationsdefizit im Verhältnis zur Antragstellerin dürfte im Übrigen zum größten Teil eigener Unbedarftheit, rechtlicher Unkenntnis und/oder gar zeitweiliger Resignation geschuldet gewesen sein.

Umgekehrt hatte die Antragstellerin, die ausweislich ihres Schriftsatzes vom 26.9.2005 spätestens seit September 2005 den Grundbuchstand kannte, seit Erhalt der Antragserwiderung vom 4.11.2005 detaillierte Kenntnis über den genauen Gegenstand der Klage und den Stand des Rechtsstreits vor dem LG Würzburg. Ab diesem Zeitpunkt wusste sie um alle Tatsachen, die - jedenfalls nach der Darstellung der Antragsgegner - die alleinige Wohngeldhaftung der nach wie vor als Eigentümerin eingetragenen Bauträgerin begründeten. Verjährt waren gegen die Verkäuferin geltend zu machende Wohngeldansprüche insgesamt nicht. Denn die Verjährung konnte erst mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis aller anspruchsbegründenden Umstände zu laufen beginnen (§ 199 Abs. 1 BGB). Ob den Wohnungseigentümern eine Durchsetzung der Wohngeldansprüche gegen die insolvente Verkäuferin bei deutlich früherer Information durch die Antragsgegner gelungen wäre, ist mehr als zweifelhaft. Überdies haben sie notfalls die Möglichkeit, nach §§ 18, 19 WEG vorzugehen, und können Befriedigung wegen der ausstehenden Wohngelder möglicherweise sogar aus Zahlungen des gegenwärtigen Mieters der Gewerbeeinheit erlangen. Allemal trifft sie die Gesamtsituation nicht annähernd so hart wie die Antragsgegner. Diese geben, indem sie sich aus immerhin nachvollziehbaren Gründen nicht dazu durchringen können, die Auflassung und die Umschreibung im Grundbuch zu betreiben (der Insolvenzverwalter würde zweifellos nicht im Wege stehen), sogar den einzigen Gegenstand von gewissem Wert aus der Hand. So oder so stellt sich das Kapitalanlagegeschäft für sie aber als Fiasko dar.

Ob sich die Antragsgegner, wie die Antragstellerin (auch) im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgebracht hat, steuerlich nach wie vor wie Käufer und Eigentümer gerieren, fällt bei der Prüfung am Maßstab von Treu und Glauben nicht erheblich ins Gewicht. Dabei handelt es sich in der höchst misslichen Situation der Antragsgegner um den auf Dauer wohl untauglichen Versuch, den eigenen Schaden auf Kosten der Allgemeinheit - nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft - gering zu halten.

dd) Sollten die Antragsgegner freilich anderen Sinnes werden und ihre Eintragung als Eigentümer im Grundbuch trotz im Raum stehender Nichtigkeit des Kausalgeschäftes betreiben und erreichen, könnte ihnen drohen, für die streitgegenständlichen Ansprüche doch noch mit Erfolg haftbar gemacht werden zu können.

d) Ist der Kaufvertrag nichtig, kann auch die dort in § 7 Abs. 6 übernommene Verpflichtung zur Zahlung des Wohngeldes ab Übergabestichtag nicht wirksam sein, also keinesfalls als Grundlage für die noch im Streit stehenden Ansprüche dienen.

3. Da sich die angefochtene Entscheidung nicht mit anderer Begründung halten lässt, die Sache umgekehrt auch nicht im Sinne der Antragsgegner entscheidungsreif ist, muss die Sache an das Beschwerdegericht zurückverwiesen werden. Dieses wird die erforderlichen Feststellungen zur (Un-) Wirksamkeit des Kaufvertrages nachzuholen haben.

Ist der Kaufvertrag des Erstkäufers einer vom Bauträger errichteten Eigentumswohnung als Mitglied der werdenden und später rechtlich entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft wegen krass überhöhten Kaufpreises sittenwidrig, kommt eine Wohngeldhaftung des Erstkäufers allenfalls ganz ausnahmsweise in Betracht.

Es geht um ausstehende Wohngelder für 2001 bis 2005. Die Antragsgegner haben am 31. August 1999 das Teileigentum für knapp 360.000 DM gekauft und vorübergehend verpachtet. Für sie ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen, Auflassung und Umschreibung im Grundbuch sind bisher nicht erfolgt. Die Antragsgegner klagen auf Rückabwicklung des Kaufvertrages und Schadensersatz, weil der Kaufpreis gegenüber dem wahren Wert (150.000 DM) sittenwidrig überhöht war. Der Prozess ist wegen Insolvenz der Verkäuferin unterbrochen. AG und LG haben die Antragsgegner zur Zahlung von rund 9.000 € verpflichtet. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde im alten FGG-Verfahren.

Mit Erfolg! Mit Auflassungsvormerkung und Nutzungsübergang sind die Antragsgegner zwar Mitglieder einer werdenden WEG geworden (BGHZ 177, 53 = GE 2008, 1435). Da die Antragsgegner aber nur vorübergehend Pacht eingezogen haben und an dem Kaufvertrag nicht festhalten wollen, sind sie auch nicht zur Wohngeldzahlung verpflichtet. Zur weiteren Sachaufklärung wegen der behaupteten Sittenwidrigkeit wurde die Sache an die Erstbeschwerdeinstanz zurückverwiesen.

1. Die Nichtinanspruchnahme der Mitglieder einer werdenden WEG im Falle sittenwidriger Kaufverträge entspricht der Freistellung der selbst im Grundbuch bereits eingetragenen sog. Scheineigentümer, die den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 123 BGB wirksam wegen arglistiger Täuschung angefochten haben (BGH, NJW 1994, 3352).

2. So vorteilhaft dies für die betroffenen Käufer ist, so bedrohlich kann die Lage werden, wenn neben der insolvent gewordenen Bauträgerin Erwerber vorhanden sind, die sich nicht auf sittenwidrige Kaufverträge berufen können und entweder bereits im Grundbuch eingetragen oder Mitglieder einer werdenden Eigentümergemeinschaft geworden sind. Auf sie sind die anfallenden Betriebskosten, die ja auch bei einer weitgehend ungenutzten Wohnanlage entstehen, jährlich umzulegen. Das geht so lange, bis auch der letzte Erwerber insolvent geworden ist. Dann setzen sich die Insolvenzverwalter zusammen und können versuchen, die überschuldeten Wohneinheiten zu veräußern oder die Gemeinschaft letztlich aufzuheben.