Wohngeld erst ab Dachausbau

Zur Auslegung einer Teilungserklärung, die anordnet, dass der Eigentümer einer Dachgeschossfläche erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in seinem Eigentum stehenden Dachgeschossfläche verpflichtet ist, das Hausgeld zu zahlen.

1. Die statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig. Die Berufung ist insbesondere ausreichend begründet. Soweit das Amtsgericht seine Entscheidung, den angefochtenen Versammlungsbeschluss für ungültig zu erklären, teilweise - bezüglich der Kosten für die Wasseruhren - darauf gestützt hat, diese Kosten seien „bei der Sonderumlage nicht ausdrücklich ausgewiesen“, haben es die Berufungskl. zwar versäumt, diese rechtliche Bewertung in ihrer Berufungsbegründung ausdrücklich anzugreifen. Dies ist allerdings unbeachtlich, da Streitgegenstand des Verfahrens lediglich die Gültigkeit des Beschlusses der Gemeinschaft über die Erhebung einer Sonderumlage i.H.v. 38.000 € ist. Dieser Beschluss, der ausschließlich nur die Höhe einer Sonderumlage festlegt, besteht nicht aus mehreren im Sinne von § 139 BGB teilbaren Regelungsgegenständen, weshalb es auch nicht zulässig wäre, den Beschluss teilweise für ungültig zu erklären (BGH v. 19.10.2012 - V ZR 233/11, GE 2013, 63 = ZWE 2013, 47, juris Tz. 9). Daraus folgt, dass die Berufungskl. nicht verpflichtet waren, sämtliche rechtliche Erwägungen des Amtsgerichts anzugreifen. Soweit die Kammer in der mündlichen Verhandlung eine teilweise Verwerfung der Berufung als unzulässig in Erwägung gezogen hat, hält sie hieran nicht weiter fest.

2. Die Berufung ist auch begründet. Der angefochtene Beschluss verstößt - entgegen der Annahme des Amtsgerichts - nicht deshalb gegen die Vorgaben der Gemeinschaftsordnung, weil er keine Beteiligung der Berufungskl. an den Kosten für die Sanierung des Dachbereichs und der Giebelwandfläche vorsieht. Die Freistellung der Berufungskl. von diesen Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten beruht auf § 13 Ziffer 8 der Gemeinschaftsordnung (GO), der ausdrücklich anordnet, dass die jeweiligen Sondereigentümer der Sondereigentumseinheiten 19 und 20 - dies sind die Berufungskl. - erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an den in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet sind, das Hausgeld zu zahlen, und dass bis zu diesem Zeitpunkt die entstehenden Kosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen sind. Die in § 13 Ziffer 8 GO zugunsten der Berufungskl. angeordnete Kostenfreistellung erfasst auch die hier im Streit stehenden Instandsetzungskosten und beschränkt sich nicht lediglich auf Kosten von Instandhaltungsmaßnahmen.

Eine solche Beschränkung kann insbesondere der Regelung in § 13 Nr. 2 d) GO nicht entnommen werden. Allerdings sind nach dem Wortlaut dieser Klausel ausdrücklich nur die Aufwendungen für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vom Hausgeld erfasst. Einen klarstellenden Zusatz, ob auch die Kosten für die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erfasst sind oder nicht, enthält § 13 Nr. 2 d) GO nicht. Aus der Gesamtschau der in der Gemeinschaftsordnung enthaltenen Regelungen ergibt sich indes mit hinreichender Klarheit, dass die Eigentümer dieser Einheiten nicht nur von den Kosten der Instandhaltung, sondern auch den Kosten der Instandsetzung befreit sein sollten.

Bei der Auslegung ist zunächst zu berücksichtigen, dass § 13 Nr. 2 GO zwar eine numerative Aufzählung derjenigen Kosten und Aufwendungen enthält, die Bestandteil des Hausgeldes sind, und dass Instandsetzungskosten, anders als Instandhaltungskosten, ausdrücklich nicht erwähnt werden. Der Kl. verkennt aber, dass die Aufzählung keineswegs abschließend ist, was sich dem Wortlaut der Vorschrift bereits unmittelbar („Zum Hausgeld gehören insbesondere: …“) entnehmen lässt. Die Wohnungseigentümer bleiben folglich berechtigt, selbst wenn man der strengen Auslegung des Kl. folgt, neben den Instandhaltungs- auch weitere Kosten, insbesondere auch Instandsetzungskosten in das Hausgeld einzubeziehen und z.B. neben der Instandhaltungsrückstellung auch eine gesonderte Rücklage für Instandsetzungsmaßnahmen zu bilden. Die hierauf zu entrichtenden Beiträge wären dann ebenfalls Teil des nach § 13 Nr. 2 GO geschuldeten Hausgeldes.

Hinzu kommt, dass § 7 der GO trotz der engen Überschrift „Gebrauch und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ auch Regelungen zur Instandsetzung enthält, beispielsweise in Abs. 4 Satz 5 zur Instandhaltung und Instandsetzung von in gemeinschaftlichen Eigentum befindlichen Rollläden, Markisen, Sonnenschutzanlagen und Einbruchssicherungen. Ferner bestimmt § 10 Abs. 1 GO unter der Überschrift „Instandhaltung und bauliche Änderungen des Sondereigentums“, dass „jeder Sondereigentümer […] die in seinem Sondereigentum unterliegenden Teile des Gebäudes auf eigene Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat“. Dies rechtfertigt die Annahme, dass der Begriff der Instandhaltung in der hier streitgegenständlichen Gemeinschaftsordnung in einem umfassenderen Sinn verstanden werden und als Oberbegriff auch Maßnahmen der Instandsetzung erfassen soll.

Ohne Erfolg beruft sich der Kl. darauf, die Befreiung der Berufungskl. sei sachlich nicht gerechtfertigt, da durch die Instandsetzung des Daches und des Giebels auch der Wert ihres Wohnungseigentums steigen würde. Sowohl dieser Gesichtspunkt als auch die Frage, ob der teilende Eigentümer eine derart weitgehende Kostenbefreiung der Berufungskl. gewollt haben kann, ist für die Auslegung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung unerheblich. Weil die Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung und Bestandteil der Grundbucheintragung ist, ist - wie stets bei der Auslegung einer Grundbucheintragung - auf den Wortlaut und Sinn der Teilungserklärung abzustellen, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung können nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jedermann erkennbar sind (BGH v. 23.6.2017 - V ZR 102/16, GE 2017, 1027 = NJW-RR 2017, 1042, 1043, Tz. 11). Subjektive Vorstellungen der Urkundsbeteiligten sind dagegen nicht von Bedeutung; die Auslegung muss vielmehr „aus sich heraus“ objektiv und normativ erfolgen (BGH v. 15.12.2017 - V ZR 275/16, GE 2018, 591 = NZM 2018, 909 - Tz. 11; BGH v. 10.7.2015 - V ZR 169/14, Tz. 19).

Das von der Kammer für richtig erachtete Auslegungsergebnis steht auch nicht im Widerspruch zur Entscheidung des BGH, wonach die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung sein kann, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung unterschiedlich geregelt worden sind (BGH v. 9.12.2016 - V ZR 124/16, GE 2017, 427 = NJW-RR 2017, 527, 528). Die hier maßgebliche Gemeinschaftsordnung enthält indes gerade keine unterschiedlichen Regelungen.

Ordnet eine Teilungserklärung an, dass der Eigentümer einer Dachgeschossfläche erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an der in seinem Eigentum stehenden Dachgeschossfläche verpflichtet ist, das Hausgeld zu zahlen, so umfasst mangels unterschiedlicher Regelungen beim Ausbau die Kostentragung für die Instandhaltung im Zweifel auch Kosten der Instandsetzung.

Der angefochtene Eigentümerbeschluss befasst sich mit der Sanierung des Dachbereichs und der Giebelwandfläche und einer Sonderumlage in Höhe von 38.000 €. Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Sondereigentümer der Einheiten 19 und 20 – dies sind die Berufungskläger – erst ab Beginn der Ausbauarbeiten an den in ihrem Eigentum stehenden Dachgeschossflächen verpflichtet, das Hausgeld zu zahlen und die bis zu diesem Zeitpunkt entstehenden Kosten einschließlich der Instandhaltungskosten von den Sondereigentümern der übrigen Einheiten allein zu tragen.

Das AG hat angenommen, dass damit nicht die Instandsetzungskosten ebenfalls erfasst sind, und der Anfechtungsklage stattgegeben. Die hiergegen eingelegte Berufung hatte Erfolg.

Das Landgericht Berlin hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Auch wenn nach dem Wortlaut der Klausel in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich nur die Aufwendungen für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vom Hausgeld erfasst sind, ist dies zwingend dahin auszulegen, dass die Eigentümer dieser Einheiten nicht nur von den Kosten der Instandhaltung, sondern auch von den Kosten der Instandsetzung befreit sein sollen. Der gesamte Regelungsbereich der Gemeinschaftsordnung umfasst in § 7 trotz der engen Überschrift „Gebrauch und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ auch Regelungen zur Instandsetzung, z. B. für Rollläden, Markisen usw. Dies rechtfertigt es, dass der Begriff der Instandhaltung in einem umfassenderen Sinn verstanden werden und als Oberbegriff auch Maßnahmen der Instandsetzung erfassen soll. Ohne Erfolg berufe sich der Kläger darauf, dass die Instandsetzung des Daches und des Giebels auch den Wert ihres Wohnungseigentums steigern würde. Denn die Gemeinschaft ist so auszulegen, wie sie sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt.

Das LG verweist darauf, dass das Urteil nicht im Widerspruch zur Entscheidung des BGH steht, wonach die Abgrenzung der Instandhaltung von Instandsetzung von Bedeutung sein kann, wenn die Kosten solcher Maßnahmen in einer Gemeinschaftsordnung unterschiedlich geregelt worden sind (BGH, GE 2017, 427 = NJW-RR 2017, 527), was hier gerade nicht der Fall ist.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert