Wohngeld

Wohngeld; Wohngeldanspruch; Sonderumlage; mangelhafte Instandsetzung; Gewährleistungsrecht

1. Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer setzen einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus, der grundsätzlich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldete Wohngeld betragsmäßig bezeichnen muß; ausnahmsweise genügt es aber, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt.

2. Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, daß die Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durch eine Sonderumlage aufzubringen sind, kann ein Wohnungseigentümer der Geltendmachung des auf ihn entfallenden Teils des tatsächlich bezahlten Betrags den übrigen Wohnungseigentümern nicht entgegenhalten, die Arbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden, so daß der von dem Unternehmen in Rechnung gestellte Betrag nicht gerechtfertigt sei.

Die Bet. sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage. Der Ag. gehören zwei Wohnungen mit 209/1.000 Miteigentumsanteilen und Kfz-Stellplätze mit insgesamt 12/1.000 Miteigentumsanteilen. Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Bewirtschaftskosten nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungs- und Teileigentümer umzulegen.

Am 15.6.1994 beschlossen die Wohnungseigentümer, die Kosten für Malerarbeiten an der Fassade durch eine Sonderumlage aufzubringen; nach den Feststellungen in der Versammlungsniederschrift lagen Angebote zwischen 45.000 und 52.000 DM vor. Der Auftrag sollte in Absprache mit dem Verwaltungsbeirat vergeben werden.

Der Eigentümerbeschluß wurde von der Ag. angefochten. Das Anfechtungsverfahren ruht derzeit. Nach Durchführung der Arbeiten forderte die Verwalterin die Ag. auf, den aus einem Gesamtbetrag von 47.635,63 DM auf 209/1.000 Miteigentumsanteile entfallenden Betrag von 10.428,30 DM zu zahlen; mit Schreiben v. 2.2.1995 mahnte die Verwalterin die Bezahlung an. Die Ast. haben sodann unter Einbeziehung auch der Miteigentumsanteile für die Kfz-Stellplätze beantragt, die Ag. zur Zahlung von 15.541,70 DM nebst 4 % Zinsen aus 10.428,30 DM v. 15.2. bis 24.11.1995 und aus 10.541,70 DM seit 25.11.1995 zu verpflichten.

Das AG München hat dem Antrag am 28.12.1995 stattgegeben. Das LG München I hat die sofortige Beschwerde der Ag. durch Beschluß v. 17.7.1996 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. 1. Das LG hat ausgeführt: Die Sonderumlage sei wirksam beschlossen. Eine Überprüfung, ob der Eigentümerbeschluß ordnungsmäßiger Verwaltung entspreche, sei im vorliegenden Verfahren nicht veranlaßt. Auch die Angemessenheit der zugrunde liegenden Kosten sei nicht zu überprüfen. Die Höhe der Umlage lasse sich unschwer errechnen. Maßgebend sei der in der Gemeinschaftsordnung bestimmte Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen. Die Sonderumlage müsse auch dann bezahlt werden, wenn die Arbeiten mangelhaft durchgeführt worden seien.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Gemäß § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen gegenüber verpflichtet, die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums anteilig zu tragen. Die Zahlungspflicht setzt jedoch einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus. Erst durch ihn wird die konkrete Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers verbindlich festgelegt (ständige Rechtsprechung z. B. BayObLG NJW-RR 1990, 1107). Grundsätzlich muß der Eigentümerbeschluß die Zahlungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers betragsmäßig ausweisen. Ausnahmsweise genügt es aber, daß der geschuldete Betrag von den Wohnungseigentümern ohne weiteres selbst errechnet werden kann (BayObLG WE 1991, 166; zuletzt Beschl. v. 10.10.1996, 2Z BR 76/96; Weitnauer/Hauger WEG § 28 Rn. 5). Dies gilt insbesondere für den Wirtschaftsplan, aber auch für Eigentümerbeschlüsse über eine Sonderumlage.

Nach diesen Grundsätzen hat das LG die Ag. ohne Rechtsfehler zur Zahlung des geltend gemachten Betrages verpflichtet. Dieser ergibt sich zwar nicht unmittelbar aus dem Eigentümerbeschluß. Dort sind aber Angebote von 45.000 DM und 52.000 DM genannt. Der tatsächlich aufgewendete Betrag von 47.635 DM hält sich in diesem Rahmen. Aus ihm läßt sich anhand der nach der Gemeinschaftsordnung für die Kostenverteilung maßgebenden Miteigentumsanteile (vgl. BayObLG NJW 1993, 603) der auf die Ag. entfallende Betrag ohne weiteres errechnen.

b) Ohne Rechtsfehler hat das LG den Eigentümerbeschluß als verbindliche Regelung seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Ein Eigentümerbeschluß ist nur ungültig, wenn dies auf Anfechtung hin durch gerichtliche Entscheidung rechtskräftig ausgesprochen ist (§ 23 Abs. 4 WEG). Der Eigentümerbeschluß v. 15.6.1994 wurde von der Ag. zwar rechtzeitig angefochten; er ist aber nicht für ungültig erklärt worden und damit bis auf weiteres verbindlich.

c) Zu Recht ist das LG schließlich auch nicht auf den Einwand der Ag. eingegangen, die Arbeiten an der Fassade seien mangelhaft ausgeführt worden, so daß der Betrag von 47.635 DM nicht gerechtfertigt sei. Da der Betrag von den Wohnungseigentümern tatsächlich bezahlt wurde, ist er zu Recht von der Verwalterin auf die einzelnen Wohnungseigentümer umgelegt worden. Ob Gewährleistungsansprüche wegen etwaiger Mängel gegen den Unternehmer bestehen, berührt die den anderen Wohnungseigentümern gegenüber bestehende Verpflichtung der Ag. nicht, den auf sie entfallenden Betrag der Sonderumlage zu bezahlen.

1. Wohngeldansprüche gegen einen Wohnungseigentümer setzen einen Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan oder eine Sonderumlage voraus, der grundsätzlich das von dem einzelnen Wohnungseigentümer geschuldete Wohngeld betragsmäßig bezeichnen muß; ausnahmsweise genügt es aber, daß sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen läßt. 2. Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, daß die Kosten einer Instandsetzungsmaßnahme am gemeinschaftlichen Eigentum durch eine Sonderumlage aufzubringen sind, kann ein Wohnungseigentümer der Geltendmachung des auf ihn entfallenden Teils des tatsächlich bezahlten Betrags den übrigen Wohnungseigentümern nicht entgegenhalten, die Arbeiten seien mangelhaft ausgeführt worden, so daß der von dem Unternehmer in Rechnung gestellte Betrag nicht gerechtfertigt sei.