Wohnflächenvereinbarung zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit

Wohnflächenvereinbarung zur Bestimmung der Sollbeschaffenheit; Mängelprotokolle bei Dauerbeeinträchtigungen nötig

1. Die Parteien können unabhängig von gesetzlichen Regelungen (WoFlV, II. BV) vereinbaren, was zur Wohnfläche zählen soll (hier: Berücksichtigung von Souterrainwohnungen).

2. Bei Mängeln, die sich über einen längeren Zeitraum erstrecken, bedarf es für die Mietminderung einer detaillierten Schilderung über die Zeit hin, etwa durch Vorlage von Mängelprotokollen.

Eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB haben die Bekl. nicht schlüssig vorgetragen. Es fehlt an der ausreichenden Darlegung eines eine Mietminderung rechtfertigenden Mangels der Mietsache während des streitgegenständlichen Zeitraums. Eine Mietminderung tritt dabei ein, wenn ein Fehler der Mietsache deren vertraglich vorausgesetzte Gebrauchsfähigkeit nicht nur unerheblich beeinträchtigt. Von einem Fehler der Mietsache kann dabei nur gesprochen werden, wenn der tatsächliche Zustand (Istzustand) von dem vertraglich geschuldeten Zustand (Sollzustand) abweicht. Maßgeblich für die Feststellung des Sollzustandes ist vorrangig die mietvertragliche Vereinbarung, welche auszulegen ist. Insofern wird der vertragsgemäße Zustand ergänzend bestimmt durch die bei Mietvertragsschluß vorhandene, auch dem Mieter etwaig aufgrund einer Besichtigung der Wohnung bekannten Ausstattung nach den erkennbaren Gegebenheiten. Ein Fehler liegt nämlich nicht vor, wenn der Mieter die Mietsache in wesentlicher Kenntnis ihrer Beschaffenheit anmietet (OLG München NJW-RR 1997, 650 f.).

Danach ist zunächst eine Minderung nicht wegen der von den Bekl. behaupteten Flächenabweichung eingetreten. Die Bekl. wenden insoweit ein, die Wohnfläche betrage im Gegensatz zu den in der Nachtragsvereinbarung vom 21. Oktober 1996 angegebenen 149,40 qm lediglich etwa 97 bis 99 qm, da die Räume im Souterrain wegen angeblicher Unbewohnbarkeit nicht zu berücksichtigen seien. Eine auf diesen Umstand gestützte Minderung greift nicht durch. Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand zwar grundsätzlich einen Mangel der Mietsache i. S. d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, daß gerade infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht (BGH NJW 2004, 1947 ff.). Vorliegend ist jedoch bereits nicht ersichtlich, daß eine Abweichung von der mietvertraglich festgelegten Wohnfläche vorliegt. Die Auslegung des von den Parteien gebrauchten Begriffs der Wohnfläche ergibt, daß die Räume im Souterrain bei der Flächenberechnung zu berücksichtigen sind. Für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, können im Regelfall auch im frei finanzierten Wohnraum für Vereinbarungen vor dem 1. Januar 2004 zwar die Bestimmungen der §§ 42-44 der II. BerechnungsVO als Maßstab herangezogen werden. Mangels eindeutigen Sprachgebrauchs für den Begriff der "Wohnfläche" können Mietvertragsparteien bei dessen Verwendung - etwa weil dies ortsüblich ist oder wegen der Eigenart der Mietwohnung näher liegt - diesem Begriff aber auch eine von rechtlichen bzw. gesetzlichen Wertungen bzw. Vorgaben abweichende Bedeutung beimessen (BGH NJW 2004, 2230 ff.). Jedenfalls mit der Nachtragsvereinbarung vom 21. Oktober 1996 haben die Parteien Einvernehmen darüber hergestellt, daß in der dort genannten Fläche von 149,40 qm die Räume im Souterrain enthalten sein sollen, denn dort wurde für Nebenräume ausdrücklich nur für einen nicht vorhandenen gesonderten Kellerraum ein Abzug von 4 qm vorgenommen. Im übrigen ergibt sich aus den eingereichten Grundrissen, daß das Souterrain über eine Treppe innerhalb der Wohnung zu erreichen ist und daher offenbar neben den drei im Obergeschoß gelegenen Zimmern als das vierte Zimmer im Sinne der Abrede in § 1 Ziffer 1 des Mietvertrags gelten soll. Dies haben die Bekl. mit Schreiben vom 30. September 2003 im übrigen selbst so bestätigt. Es muß daher angenommen werden, daß sich die in der Vereinbarung angegebene Fläche einschließlich des Souterrains, welches unstreitig eine Größe von etwa 54 qm aufweist, versteht. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob diese Räume nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften oder nach §§ 42-44 der II. BerechnungsVO als Wohnräume gelten können.

Der weitere Vortrag der Bekl. ist ebenfalls nicht geeignet, eine Minderung für den streitgegenständlichen Zeitraum schlüssig darzulegen. Für den Mangel trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, wobei der Mangel konkret zu beschreiben ist (BGH NJW-RR 1991, 779; BGH WuM 1997, 488). Im Zivilprozeß erforscht das Gericht den Sachverhalt nicht von Amts wegen, sondern es ist Sache der Parteien, dem Gericht den Sachverhalt im einzelnen so zu erläutern, daß es nachvollziehen kann, daß die begehrte Rechtsfolge begründet ist. Der Vortrag zum mangelbegründenden Sachverhalt muß dabei so detailliert sein, daß dem Gericht der Sachverhalt in greifbarer Weise vor Augen geführt wird, so daß es eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nachvollziehen und sich unabhängig von den Wertungen des Mieters ein eigenes Bild von dem Maß der Beeinträchtigung machen kann. Bei langwierigen Mängeln bedarf es auch einer detaillierten Schilderung über die Zeit hin, etwa durch Vorlage von Mängelprotokollen. Diese dürfen jedoch nicht lediglich pauschal Beeinträchtigungen benennen, sondern müssen sie konkret beschreiben. Dem genügt der Vortrag nicht. Die Bekl. berufen sich nur darauf, daß die Räume im Souterrain nicht zu Wohnzwecken geeignet waren und es der Kl. nicht gelungen sei, die Räume durch geeignete Maßnahmen trockenzulegen.

Der BGH hat zwar entschieden, daß ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliege, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer als die im Mietvertrag vorgesehene ist. Dabei wird in der Regel die Fläche nach der II. Berechnungsverordnung oder der Wohnflächenverordnung ermittelt. Die Parteien können aber abweichend davon eine Beschaffenheitsvereinbarung treffen, wonach eine andere Berechnung gelten soll (vgl. LG Berlin GE 2005, 995 für Hobbyräume).

In der Nachtragsvereinbarung zum Mietvertrag war eine Fläche von knapp 150 m2 genannt, wobei ausdrücklich Räume im Souterrain einbezogen werden sollten. Später minderte der Mieter die Miete, da die Wohnfläche (ohne die Räume im Souterrain) erheblich kleiner sei und die Souterrainräume nach den gesetzlichen Vorschriften nicht als Wohnräume gelten. Darüber hinaus seien diese Räume feucht; der Vermieterin sei es nicht gelungen, sie durch geeignete Maßnahmen trockenzulegen.

Mit Urteil vom 14. Februar 2006 verneinte das LG Berlin ein Minderungsrecht und verwies darauf, daß ein Mangel nur dann vorliege, wenn der Istzustand vom Sollzustand abweicht; was der Sollzustand sei, ergebe sich aus der vertraglichen Vereinbarung. Das gelte auch für die Wohnfläche, bei der hier die Parteien auch die Räume im Souterrain einbezogen hätten. Auf gesetzliche Vorschriften komme es dabei nicht an. Eine Minderung scheide auch wegen der behaupteten Feuchtigkeit aus, da der Mieter nur pauschale Beeinträchtigungen geschildert habe. Bei langwierigen Mängeln sei das nicht ausreichend.