Wohnflächenvereinbarung nach DIN 277

Wohnflächenvereinbarung nach DIN 277; Mietminderung wegen Wohnflächenunterschreitung

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die Mietfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung, sondern nach der DIN 277 zu berechnen, ist wirksam und verstößt nicht gegen §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 536 Abs. 4 BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. begehrt von der Bekl. Rückzahlung überzahlter Miete wegen Wohnflächenabweichung.

In § 1 des Mietvertrags ist festgehalten, dass die Wohnung mit einer Größe von ca. 176 m2 gemäß DIN 277 vermietet wird. Unter Zugrundelegung der DIN 277 ist die Wohnungsfläche im Mietvertrag zutreffend angegeben.

Der Kl. behauptet, die tatsächliche Wohnfläche betrage unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung lediglich ca. 130 m2.

[...] Die zulässige Klage ist unbegründet.

Es liegt mangels Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % kein Mangel der gemieteten Wohnung vor. Die Wohnungsfläche ist unter Zugrundelegung der DIN 277 im Mietvertrag zutreffend angegeben.

Die Vereinbarung im von der Bekl. gestellten Formularmietvertrag, die Mietfläche nicht nach der Berechnungsverordnung für Wohnflächen, sondern nach der für den Mieter ungünstigeren DIN 277 zu berechnen, ist rechtswirksam. Insbesondere bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden ist es nach dem BGH auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen (BGH GE 2004, 680 = NJW 2004, 2230). Nach zutreffender herrschender Meinung ist eine solche Vereinbarung nicht nur individualvertraglich möglich, sondern auch durch eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (LG Berlin 63 S 267/05 = GE 2007, 449 und 63 S 170/04 = GE 2005, 995). Die Vereinbarung der DIN 277 ist keine unbillige Abweichung von der Wohnflächenverordnung i. S. v. §§ 307 Abs. 2 Nr. 1, 536 Abs. 4 BGB. Die anderweitige Definition der Wohnfläche entspricht der Billigkeit, da auch die DIN 277 für die Berechnung von Gebäuderaumflächen konzipiert ist. Die letztzitierte Entscheidung des LG Berlin hat der BGH ausdrücklich bestätigt und eine Revision gegen dieses Urteil durch einstimmigen Beschuss des Senats zurückgewiesen (BGH, Beschluss vom 19.7.2006, VIII ZR 150/06 = GE 2006, 1165).

Zudem ist fraglich, ob § 307 Abs. 1 und 2 überhaupt anwendbar ist. Es dürfte vielmehr durch die Vereinbarung der DIN 277 schon keine Abweichung von gesetzlichen Regelungen vorliegen, wie dies für eine Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen notwendig ist (vgl. § 307 Abs. 3 BGB). Die Wohnflächenverordnung gilt ausweislich ihres § 1 nur für preisgebundenen Wohnraum. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehlt. Lediglich für den Fall, dass die Parteien keine Vereinbarung darüber treffen, was unter Wohnfläche zu verstehen ist, ist nach der herrschenden Meinung die Wohnflächenverordnung heranzuziehen (vgl. BGH NJW 2004, 2230 m.w.N.). Nach dem BGH ist es aber möglich, die Wohnfläche auch anders zu definieren. Eine solche andere Definition kann sich dabei auch aus der Ortsüblichkeit einer Berechnungsart ergeben (BGH a.a.O.). Damit wird klar, dass der BGH bei preisfreiem Wohnraum die Wohnflächenverordnung nur als Auslegungshilfe des Begriffes Wohnfläche ansieht und nicht als analog anzuwendende dispositive Rechtsvorschrift, denn eine Ortsüblichkeit alleine stellt noch keine abweichende Vereinbarung, auch keine konkludente Vereinbarung dar. Der Begriff der Wohnfläche ist damit frei definierbar, ohne dass eine Abweichung von Rechtsvorschriften vorliegt. Die Regelung über die Wohnfläche ist daher nur an §§ 305 e, 307 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 1 Satz 1 BGB zu messen. Auch soweit die Regelung nicht nur die Anrechnung von Flächen unterhalb von Dachschrägen, sondern auch das Zimmer 4 unterhalb der Galerie betrifft, kann nicht von einer völlig überraschenden Regelung und schon gar nicht von einer unverständlichen Regelung im Sinne der vorgenannten Vorschriften ausgegangen werden. Die Raumhöhe ist vielmehr hoch genug, um damit rechnen zu müssen, dass der Raum vollständig als Wohnfläche einbezogen wird.

Aus den Gründen des LG: Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Denn das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO roch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 44/03, Urteil vom 24.3.2004, GE 2004, 680) ist bei der Vereinbarung in Mietverträgen über die Wohnfläche auszulegen, von welchem Begriff die Parteien ausgehen, wobei die konkreten Vereinbarungen oder die Ortsüblichkeit maßgebend sind, weil es gesetzliche Regelungen für nicht preisgebundenen Wohnraum nicht gibt, was die Berufung nur unzureichend berücksichtigt. Bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden ist es nach Ansicht des BGH (a.a.O.) auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 (DIN 277 - Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau, Ausgabe 1973/1987) anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer Iichten Höhe unter 2 Meter vorzunehmen. Dass insoweit keine Identität zu den durch die Regelungen der II. BV bzw. die sie ersetzende Wohnflächenverordnung besteht, ist zwangsläufig und kann deshalb nicht begründen, dass die DIN 277 keine Verwendung finden dürfe. Hier haben die Parteien eine solche Vereinbarung getroffen. Bereits aus der Flächenangabe ergibt sich, dass insoweit die Grundfläche undifferenziert nach Raumhöhen erfasst sein soll und augenscheinlich auch keine Kubaturangaben gemacht und zugesichert werden sollten.

Aus den zutreffenden Gründen der bereits vom Amtsgericht zitierten Entscheidung der Zivilkammer 63, die der Bundesgerichtshof auch gebilligt hat, da er die dagegen gerichtete Revision zurückgewiesen hat, kann eine solche Vereinbarung auch im Rahmen von durch den Vermieter gestellten Formularklauseln getroffen werden. Eine mit gesetzlichen Regelungen nicht vereinbare Formularklausel liegt nicht vor. Mangels einschlägiger gesetzlicher Regelungen hat folglich eine unzumutbare Benachteiligung des Kl. als Mieter hier nicht vorgelegen. Die Berufung übersieht, dass weder die WoFIV noch die frühere II. BV mit ihren Regelungen in §§ 42-44 Regelungen zum Schutz des Mieters nicht preisgebundener Wohnungen enthalten bzw. enthielten.

Eine Mehrdeutigkeit der Klausel oder deren Unklarheit vermag das Berufungsgericht nicht zu erkennen. Daran ändert nichts, dass nach der DIN 277 weitere Flächen- und Höhenmaßangaben möglich sind.

Anmerkung: Die Berufung des Mieters ist durch Beschluss des LG Berlin vom 25. Mai 2012 zurückgewiesen worden.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, die Mietfläche nach der DIN 277 zu berechnen, ist rechtswirksam.

In § 1 des Formularmietvertrages war festgehalten, dass die Wohnung mit einer Größe von ca. 176 m² gemäß DIN 277 vermietet wird. Der Mieter behauptete, die tatsächliche Wohnfläche betrage unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung lediglich ca. 130 m² und begehrte Rückzahlung überzahlter Miete.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage ab. Es liege mangels Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % kein Mangel der gemieteten Wohnung vor. Die Wohnfläche sei unter Zugrundelegung der DIN 277 im Mietvertrag zutreffend angegeben.

Die Vereinbarung im von dem Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die Mietfläche nicht nach der Wohnflächenverordnung, sondern nach der für den Mieter ungünstigeren DIN 277 zu berechnen, sei rechtswirksam. Insbesondere bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden sei es nach Auffassung des BGH auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 einzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 m vorzunehmen (BGH GE 2004, 680).

Die anderweitige Definition der Wohnfläche entspreche der Billigkeit, da auch die DIN 277 für die Berechnung von Gewerberaumflächen konzipiert sei. Zudem sei es fraglich, ob § 307 BGB überhaupt anwendbar sei. Es dürfte vielmehr durch die Vereinbarung der DIN 277 schon keine Abweichung von gesetzlichen Regelungen vorliegen, wie dies für eine Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen notwendig sei.

Die Wohnflächenverordnung gelte ausweislich ihres § 1 nur für preisgebundenen Wohnraum. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen von preisfreiem Wohnraum fehle. Lediglich für den Fall, dass die Parteien keine Vereinbarung darüber treffen, was unter Wohnfläche zu verstehen sei, sei die Wohnflächenverordnung heranzuziehen. Nach BGH sei es aber möglich, die Wohnfläche auch anders zu definieren. Eine solche andere Definition könne sich dabei auch aus der Ortsüblichkeit einer Berechnungsart ergeben. Damit sei klar, dass der BGH bei preisfreiem Wohnraum die Wohnflächenverordnung nur als Auslegungshilfe des Begriffs Wohnfläche ansehe und nicht als analog anzuwendende dispositive Rechtsvorschrift, denn eine Ortsüblichkeit alleine stelle noch keine abweichende Vereinbarung, auch keine konkludente Vereinbarung dar. Der Begriff der Wohnfläche sei damit frei definierbar, ohne dass eine Abweichung von Rechtsvorschriften vorliege.

Die Berufung des Mieters ist durch einstimmigen Beschluss nach § 542 Abs. 2 ZPO durch das LG Berlin zu 65 S 94/12 zurückgewiesen worden.