Wohnflächendifferenz bei Beschaffenheitsvereinbarung

Wohnflächendifferenz bei Beschaffenheitsvereinbarung; Mietminderung; Betriebskostenabrechnung; Umlagemaßstab

Eine in einem Mietvertrag über eine Dachgeschoßwohnung mit diversen Schrägen vereinbarte Wohnungsgröße schließt als Beschaffenheitsvereinbarung auch bei einer Überschreitung der tatsächlichen Größe um mehr als 10 % eine Mietminderung aus und ist auch für die Betriebskostenabrechnung verbindlich, wenn nach dem Mietvertrag keine der beiden Parteien berechtigt sein soll, bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten eine Anpassung der Miete zu verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Dem Bekl. stand im streitgegenständlichen Zeitraum ein Minderungsrecht gemäß § 536 BGB nicht zu, obgleich anstelle der im Mietvertrag ausgewiesenen 81,89 qm Wohn-/Hobbyfläche die Räumlichkeiten unter Berücksichtigung der II. Berechnungsverordnung tatsächlich nur 66,69 qm betragen.

Die Kammer hat bereits mit Urteil vom 10. Mai 2005 zum Aktenzeichen 63 S 170/04 (GE 2005, 935; 3 C 418/03 AG Schöneberg) in einem Rechtsstreit umgekehrten Rubrums hierzu ausgeführt: "Zwar kann grundsätzlich bei einer Abweichung der tatsächlichen Größe der gemieteten Wohnung nach unten von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ein Mangel der Mietsache vorliegen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt (BGH VIII ZR 295/03, Urteil vom 24. März 2004, GE 2004, 682; VIll ZR 44/03, Urteil vom 24. März 2004, GE 2004, 680; VIll ZR 192/03, Urteil vom 7. Juli 2004, GE 2004, 1021; VIll ZR 133/03, Urteil vom 24. März 2004, GE 2004, 683). Dies ist indes nur dann der Fall, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit nachteilig abweicht. Hierbei ist der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig, wobei Vereinbarungen der Parteien oder eine Bezugnahme auf andere Regelungen und ihre Berechnung ausdrücklich für möglich erachtet werden (BGH VIII ZR 44/03, Urteil vom 24. März 2004, GE 2004, 680).

Es ist daher auch vorliegend vorrangig zu berücksichtigen, wie die Parteien den Begriff der "Wohn-/Hobbyfläche" verstanden haben. § 1 Ziffer 3 des streitgegenständlichen Mietvertrags lautet:

"Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89 m2 vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, daß die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,89 m2." Nach Auffassung der Kammer haben vorliegend die Parteien mit übereinstimmendem Willen eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche der Räumlichkeiten getroffen, die den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung in bezug auf die Größe beschreibt. Eine rechnerische Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche sollte mithin nicht zu einer Mangelhaftigkeit führen. Hierbei sind die Parteien ersichtlich übereinstimmend davon ausgegangen, daß es sich - angesichts des Umstands, daß es sich um eine Dachgeschoßwohnung mit diversen Schrägen handelt - Unterschiede bei der Berechnung der Wohnfläche je nach Anwendung verschiedener Berechnungsmaßstäbe (DIN 277/§§ 42 - 44 II. Berechnungsverordnung) geben könnte und würde und wollten die Unsicherheit derartiger unterschiedlicher Berechnungsweisen gerade außer Streit stellen.

Eine derartige vertragliche Vereinbarung über die Beschaffenheit des Mietgegenstands ist auch unter Berücksichtigung des § 307 BGB, sofern es sich hier um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handeln sollte, nach Auffassung der Kammer wirksam.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt hierin bereits deshalb nicht, weil beide Parteien Ansprüche aus einer tatsächlichen Abweichung der Fläche nicht herleiten können sollten. Demgemäß würde auch den Bekl. - im Falle einer tatsächlich größeren Fläche - ein Anspruch auf Umlegung der Betriebskosten bezüglich der größeren Wohnfläche nicht zustehen, wie sich für die Heizkosten explizit aus § 1 Ziff. 3 Satz 2 der getroffenen Vereinbarung ergibt. Auch eine Abweichung im Sinne von § 307 Abs. 2 Ziff. 1 BGB i.V.m. § 536 Abs. 4 BGB ist nicht erkennbar. Ausdrücklich hat der BGH in seinem Urteil vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03, aaO.) ausgeführt, daß es für zulässig erachtet werde, daß die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine von den §§ 42 bis 44 Il. Berechnungsverordnung abweichende Bedeutung beimessen; es sei möglich, daß ein anderer Berechnungsmodus nach der Art der Wohnung naheliegender sei, so daß es bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden auch denkbar sei, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter zwei Metern vorzunehmen. Daraus ergibt sich, daß die Beschreibung des vertraglich geschuldeten Zustands unter Angabe einer Fläche möglich ist, deren begrifflicher Inhalt dem übereinstimmenden Willen der Parteien entspricht. So liegt es hier, wobei dahinstehen kann, ob die Fläche von 81,89 m2 aus der Flächenberechnung der DIN 277 folgt oder nicht. Denn die Parteien sind hier übereinstimmend von einer Wohnfläche ausgegangen, die 81,89 m2 betragen sollte. Der sich daraus ergebende vertraglich vereinbarte Zustand führt nicht zu einem Ausschluß einer Mietminderung im Sinne von § 536 Abs. 4 BGB, sondern hat zur Folge, daß ein Mangel bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche unter Heranziehung anderer Berechnungsmaßstäbe nicht vorliegt. Denn die Ungewißheit sollte offensichtlich durch die Vereinbarung einer bestimmten Fläche beseitigt werden. Dies hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nach Auffassung der Kammer stand.

Im Zuge der gegen die vorbezeichnete Entscheidung eingelegten Revision (VIII ZR 150/05) hat der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, daß das vorbezeichnete Urteil zu Recht von den im Urteil des BGH vom 24. März 2004 (VIII ZR 44/03, GE 2004, 680 = NJW 2004, 2230) dargelegten Grundsätzen zur Problematik der Wohnflächenabweichung bei einer Dachgeschoß-Maisonette-Wohnung (mit ausgebautem Spitzboden) ausgegangen und auch nicht davon abgewichen sei. Die "vorgenommene Vertragsauslegung, wonach ein Ausnahmefall im Sinne des genannten Senatsurteils gegeben sei, bei dem eine Vereinbarung über eine nach der II. BV zu berechnende Wohnfläche nicht vorliege, sei revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ...".

Mithin ist vorliegend in § 1 Ziff. 3 des Mietvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung zwischen den Parteien getroffen worden, die dazu führt, daß die vorliegende Wohnflächenabweichung nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Räume führt. Da die Parteien mit der vorbezeichneten Vereinbarung zugleich auch die beheizte Fläche verbindlich festgelegt haben, steht den Kl. gegenüber dem Bekl. auch aus der Betriebskostenabrechnung 2001 der Nachzahlungsbetrag im begehrten Umfang zu.

Immer häufiger wird die Auffassung vertreten, daß mit der Vereinbarung einer bestimmten Wohnfläche die vertraglich geschuldete Beschaffenheit der Wohnung festgelegt wird, so daß in der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Fläche kein Mangel zu sehen ist. Weitergehend soll nach Auffassung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin die vereinbarte Wohnfläche auch für die Abrechnung der Betriebskosten maßgebend sein.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Dachgeschoßwohnung mit schrägen Wänden, in dessen § 1 Ziffer 3 folgendes vereinbart worden ist:

"Die Wohn-/Hobbyfläche ist mit 81,89 m2 vereinbart. Sollte sich nachträglich herausstellen, daß die tatsächliche Wohn-/Hobbyfläche von der vorstehend vereinbarten Fläche abweicht, so soll keine der Parteien berechtigt sein, aus dieser Tatsache eine Anpassung der Miete zu verlangen. Die beheizte Fläche beträgt 81,89 m2."

Die unter Berücksichtigung der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelte Wohnfläche betrug jedoch tatsächlich nur 66,69 m2. Mit Rücksicht darauf minderte der Mieter die Miete und bezahlte auch die unter Zugrundelegung der vereinbarten Fläche errechnete Betriebskostennachforderung nicht. Gegen das die Miet- und Betriebskostennachforderung teilweise abweisende Urteil des Amtsgerichts legte der Vermieter Berufung ein.

Die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin gab der Berufung statt. Dem Vermieter stehe die restliche Miete zu, weil der Mieter wegen der Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche nicht zur Minderung berechtigt gewesen sei. Vorrangig sei zu berücksichtigen, wie die Parteien den Begriff der "Wohn-/Hobbyfläche" verstanden hätten. Nach dem Wortlaut des § 1 Ziffer 3 hätten die Parteien die bei der vermieteten Dachgeschoßwohnung mit diversen Schrägen sich ergebenden Unsicherheiten bei der Berechnung der Wohnfläche je nach der Anwendung verschiedener Berechnungsmaßstäbe (DIN 227/§§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung) außer Streit stellen wollen. Diese Vereinbarung stelle auch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil nach ihr beide Parteien keine Ansprüche aus einer tatsächlichen Abweichung der Fläche herleiten konnten. Die Vereinbarung verstoße auch nicht gegen § 536 Abs. 4 BGB, wonach der Ausschluß der Minderung unwirksam sei. Da die Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche keinen Mangel darstelle, seien die Voraussetzungen für eine Minderung vielmehr von vornherein nicht gegeben gewesen.

Da die Parteien mit der Vereinbarung zugleich die beheizte Fläche verbindlich festgelegt hätten, sei sie auch der Betriebskostenabrechnung zugrunde zu legen gewesen.

Die Auffassung, daß bei Abweichung der verbindlich vereinbarten Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche der Mieter nicht mindern kann, scheint sich durchzusetzen. Dies hat der BGH nach den von der ZK 63 zitierten Entscheidungen erneut klargestellt (BGH, Urteil vom 22. Februar 2006, VIII ZR 219/04, GE 2006, 642 = MM 2006, 182 = DWW 2006, 330). Nach dieser Entscheidung kann der Mieter nicht im nachhinein geltend machen, die vereinbarte Wohnfläche sei um mehr als 10 % unterschritten, weil die Terrassenfläche nach den gesetzlichen Bestimmungen nur mit einem Bruchteil von weniger als der Hälfte - des gesetzlichen Maximalwerts - als Wohnfläche anzurechnen sei, wenn es bei Abschluß des Mietvertrages der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien entsprach, daß in der mit einer bestimmten Quadratmeterfläche angegebenen Wohnfläche die Dachterrasse der vermieteten Penthousewohnung zu einem nicht näher bestimmten, nicht unerheblichen Anteil enthalten ist. Auch nach dem weiteren Urteil des BGH vom 19. Juli 2006 (VIII ZR 150/05, GE 2006, 1165) liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor - selbst wenn die nach der Wohnflächenverordnung errechnete tatsächliche Größe der Wohnung um mehr als 10 % von der mietvertraglich angegebenen Größe abweicht -, wenn die Parteien eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Fläche getroffen haben. Auf derselben Linie liegen die Entscheidungen des LG Hamburg (Urteil v. 1. Juli 2004, 307 S 52/04, NZM 2005, 103 = ZMR 2004, 755) und des LG Trier (Beschluß vom 2. November 2005, 1 T 60/05, WuM 2006, 376).

Fraglich ist, ob der Mieter sich darauf, daß die tatsächliche Größe der Mieträume von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche abweicht, dann nicht berufen kann, wenn die Parteien im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart haben, daß die dort angegebene Fläche in jedem Fall maßgeblich sein soll (so KG, Urteil v. 28.11.2005, 8 U 125/05, GE 2006, 845 = WuM 2006, 35; ähnlich OLG Düsseldorf, Urteil v. 30.3.2006, I-10 U 143/05, WuM 2006, 381). Das KG fußt auf der Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 24. März 2004, VIII ZR 44/03, GE 2004, 680), wonach die Parteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung als nach den §§ 42 bis 44 II. BV (jetzt WoFlV) geben können, so daß der Mieter nicht mindern kann, wenn die nach diesen Bestimmungen berechnete Wohnfläche von der derart vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Diese Grundsätze passen jedoch nicht für die Umlage der Betriebskosten, für die - wenn keine anderweitige Vereinbarung über einen anderen Umlagemaßstab getroffen worden ist - der Gesetzgeber (§ 556 a Abs. 1 Satz 1) auf die (tatsächliche) Wohnfläche abstellt. Dieser Begriff dürfte grundsätzlich mit demjenigen der Wohnflächenverordnung übereinstimmen, die ebenfalls die Berücksichtigung einer von ihren Parametern abweichenden vertraglichen Vereinbarung über die Größe der zugrunde zu legenden Wohnfläche nicht vorsieht. Allenfalls im Innenverhältnis kann die Vereinbarung dann eine Rolle spielen, wenn die tatsächliche Fläche größer als die mietvertraglich vereinbarte Fläche ist; hier hat der Vermieter aber in der Gesamtabrechnung die tatsächliche Fläche anzusetzen und nur in der Einzelabrechnung die mit dem Mieter vereinbarte (so Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a BGB Rn. 29). Die Entscheidung des LG dürfte ebenso wie diejenige des KG einer kritischen Überprüfung insoweit nicht standhalten, als die vereinbarte Wohnfläche auch für die Betriebskostenabrechnung als maßgebend angesehen worden ist (vgl. dazu auch Schach GE 2006, 824).