Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung; Grundflächenabzug; Teilflächenanerkennung; Anerkennungsfähigkeit

Der Bauherr darf, wenn schutzwürdige Interessen Dritter nicht beeinträchtigt werden, die der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zugrunde liegende Wohnflächenberechnung im Verfahren über den Widerruf der Anerkennung hinsichtlich der Bestimmungen über den prozentualen Grundflächenabzug und (oder) die Anrechnung von Teilflächen nach § 44 Abs. 2 und 3 II. BV ändern, um der Wohnung die Anerkennungsfähigkeit zu erhalten.

II. Die Revision des Bekl. ist unbegründet. Das angefochtene Urteil entspricht im Ergebnis der Rechtslage.

Der den Kl. erteilte Anerkennungsbescheid kann nur unter den Voraussetzungen des § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG widerrufen werden, weil die Anerkennung aufgrund der im Anerkennungsverfahren zugrunde zu legenden Angaben des Bauherrn rechtmäßig erteilt worden ist und für die Fälle nachträglich geänderter Verhältnisse die Sonderregelung des § 83 Abs. 5 II. WoBauG gilt (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1985 - BVerwG 8 C 95.83 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 19 S. 17 [18, 25] m. w. N.). Gemäß § 83 Abs. 5 Satz 1 II. WoBauG ist die Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zu widerrufen, wenn die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften des § 82 II. WoBauG über die zulässige Wohnfläche oder die zulässige Benutzung entspricht. Diese Widerrufsvoraussetzungen sind hier nicht gegeben. Das von den Kl. errichtete, im November 1977 bezugsfertig gewordene, als steuerbegünstigtes Familienheim mit zwei Wohnungen anerkannte Wohngebäude ist ein Familienheim mit nur einer Wohnung (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG in der hier maßgeblichen Fassung der Bekanntmachung vom 1. September 1976, BGBl. I. S. 2673). Nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen haben die Kl. das Haus seit Bezugsfertigkeit sämtlicher Räumlichkeiten stets nur mit ihrem Haushalt bewohnt. Das Gebäude ist deshalb in Ermangelung einer zweiten Wohnung mit nur einer Wohnung bezugsfertig geworden (vgl. Urteil vom 11. Februar 1983 - BVerwG 8 C 68.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 36 S. 8 [13] und vom 24. August 1983 - BVerwG 8 C 127.81 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 37 S. 16 [18]). Ein nach den genehmigten Bauplänen mit zwei Wohnungen errichtetes Haus, das insgesamt nur vom Bauherrn (Eigentümer) genutzt wird, ist bei der Entscheidung über die Steuerbegünstigung als Familienheim mit nur einer Wohnung zu behandeln (vgl. Urteil vom 30. Januar 1974 - BVerwG VIII C 182.71 - Buchholz 454.4 § 82 II. WoBauG Nr. 7 S. 11 [15]). Die Anerkennung des von den Kl. errichteten Wohngebäudes als Familienheim mit zwei Wohnungen kann dementsprechend nur dann widerrufen werden, wenn die für Familienheime mit nur einer Wohnung maßgebende Wohnflächengrenze überschritten ist (vgl. Urteil vom 12. Mai 1966 - BVerwG VIII C 67.64 -BVerwGE 24, 111 [114]). Das ist nicht der Fall.

Die Wohnflächengrenze für Familienheime mit nur einer Wohnung betrug in dem für die Beurteilung der Sach- und Rechtslage maßgebenden Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit (vgl. Urteil vom 26. August 1981 - BVerwG 8 C 47.80 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 15 S. 1 [3]) 156 qm (vgl. § 82 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit § 39 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a II. WoBauG). Das Haus der Kl. hat nach ihrer im Baugenehmigungsverfahren eingereichten Wohnflächenberechnung eine als Wohnfläche anrechenbare Grundfläche von 174,67 qm. Diese nach zulässiger Wahl des Bauherrn (vgl. § 43 Abs. 1 II. BV) aus den Rohbaumaßen errechnete Grundfläche ist bereits um 3 v. H. (für Innenputz) gekürzt worden (vgl. § 43 Abs. 3 II. BV). Bei der Ermittlung der Wohnfläche angerechnet worden sind gemäß § 44 Abs. 2 II. BV ein Viertel der Grundflächen des Außenkaminplatzes (2,59 qm), der Terrasse (3,84 qm) und der beiden Loggien des Dachgeschosses (insgesamt 5,16 qm). Ohne Ansatz dieser Teilflächen beträgt die Gesamtwohnfläche 163,43 qm (2,59 + 3,84 + 5,16 = 11,59 x 0,03 = 0,347. 11,59 - 0,35 = 11,24. 174,67 - 11,24 = 163,43). Nach einem weiteren Abzug von 10 v. H. verbleiben 147,09 qm. Rechnet man die unberücksichtigt gebliebene Grundfläche der Sauna von 4,40 qm nach Abzügen von 3 v. H. und weiteren 10 v. H. hinzu, ergibt sich eine Gesamtwohnfläche von netto 150,93 qm.

Die Wohnflächengrenze von 156 qm für ein Familienheim mit nur einer Wohnung ist danach nicht überschritten, wenn die Kl. die Teilanrechnung der Grundflächen des Außenkaminplatzes, der Terrasse und der beiden Loggien (vgl. § 44 Abs. 2 II. BV) rückgängig machen und den Grundflächenabzug von 10 v. H. nach § 44 Abs. 3 Nr. 1 II. BV noch vornehmen dürfen. Da das zu bejahen ist, stellt sich die im angefochtenen Urteil erörterte Frage einer im Verfahren über den Widerruf der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt zu prüfenden (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1985 - BVerwG 8 C 95.83 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 19 S. 17 [24] m. w. N.) Ausnahmelage nicht. Die erstmalige Bestimmung über den prozentualen Abzug oder die Anrechnung von Grundflächen (§ 44 Abs. 2 und 3 II. BV) darf der Bauherr (oder sein Rechtsnachfolger) solange ändern, als die Wohnflächenberechnung noch nicht zur Grundlage einer unanfechtbaren behördlichen Entscheidung oder eines bindenden Rechtsgeschäfts mit einem Dritten geworden ist. Das hat der Senat in dem Urteil vom 12. Dezember 1986 - BVerwG 8 C 85.84 - (BVerwGE 75, 280 [282]) im einzelnen dargelegt. An dieser am Sinn orientierten Auslegung des § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV ist festzuhalten. Sie stimmt mit der Auffassung des Schrifttums (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, II. BV § 44 Anm. 7 [S. 12/Stand: Januar 1989]; Schade/Schubart/Kohlenbach, II. BV § 44 Anm. 6 [Stand: September 1988]) und mit der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Anerkennung steuerbegünstigter Wohnungen und über die Grundsteuervergünstigung nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. WoBauGVwV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24. August 1983 (Beilage zum BAnz. 168 vom 8. September 1983, Abschnitt 9 Abs. 1 a) überein.

Die Änderung der Bestimmung über den prozentualen Grundflächenabzug und (oder) die Anrechnung von Teilflächen nach § 44 Abs. 2 und 3 II. BV ist im Verfahren über den Widerruf der Anerkennung unter den gleichen Voraussetzungen zulässig wie im Anerkennungsverfahren selbst. Der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG geregelte Widerruf ist die "Umkehr" der Anerkennung einer Wohnung als steuerbegünstigt (vgl. Urteile vom 26. August 1981 - a.a.O. S. 2 - und vom 26. September 1983 - BVerwG 8 C 148.81 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 16 S. 6 [7]). Die Anerkennung als steuerbegünstigte Wohnung ist auf Antrag schon vor Baubeginn auszusprechen, wenn die Voraussetzungen hinsichtlich der Größe und der beabsichtigten Nutzungsart der geplanten Wohnung vorliegen (§ 83 Abs. 2 II. Wo-BauG). Die Behörde ist insoweit bei der Prüfung auf die Angaben des Bauherrn im Anerkennungs und Baugenehmigungsverfahren angewiesen. Als Korrekturmöglichkeit steht ihr der in § 83 Abs. 5 II. WoBauG vorgesehene Widerruf zur Verfügung, der eine nachträgliche Änderung der im Anerkennungsantrag angegebenen "Größe oder Nutzungsart" der Wohnung voraussetzt (vgl. Urteil vom 13. Dezember 1985 - BVerwG 8 C 95.83 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 19 S. 17 [25]). In dem auf Korrektur einer fehlerhaft gewordenen Anerkennung gerichteten Widerrufsverfahren ist die Frage, ob die Wohnung nicht oder nicht mehr den Vorschriften über die zulässige Wohnfläche entspricht, nach den gleichen Rechtsregeln wie im vorausgegangenen Anerkennungsverfahren zu beurteilen (vgl. Urteil vom 4. Juli 1979 - BVerwG 8 C 3.79 - Buchholz 454.4 § 83 II. WoBauG Nr. 14 S. 5 [7]). Zur Abwehr des Widerrufs stehen dem Bauherrn die gleichen Befugnisse wie im Anerkennungsverfahren zu. Das gilt auch für die Korrektur der Wohnflächenberechnung.

Daß die widerrufene Anerkennung unanfechtbar geworden ist, steht der Änderungsbefugnis des Bauherrn nicht entgegen. Der Widerruf beseitigt dieses Änderungshindernis. Er stellt insoweit den Rechtszustand wieder her, der vor Eintritt der Unanfechtbarkeit des Anerkennungsbescheides bestand. Da der in § 44 Abs. 4 Satz 2 II. BV vorgesehene Ausschluß der Änderung einer einmal getroffenen Bestimmung ausschließlich dem Schutz Dritter dient, ist der Bauherr auch im Verfahren über den Widerruf der ihm erteilten Anerkennung nur dann auf die von ihm gewählte Wohnflächenberechnungsart festgelegt, wenn und soweit dies wegen schutzwürdiger Interessen Dritter - namentlich Mieter oder Erwerber der Wohnung - geboten ist. Der Bauherr ist jedoch nicht zu seinem eigenen Nachteil "vor sich selbst zu schützen". Er darf vielmehr zur Abwehr eines auf die Wohnflächenberechnung gestützten Widerrufs der Anerkennung der Steuerbegünstigung nachträglich die Ansätze für Teilflächen rückgängig machen und die in § 44 Abs. 3 II. BV vorgesehenen prozentualen Abzüge vornehmen, wenn schutzwürdige Belange Dritter nicht beeinträchtigt werden.

Diese am Sinn und Zweck der Regelung orientierte Auslegung führt zu einem mit dem Ziel der Wohnungsbauförderung im Einklang stehenden Ergebnis. Das zeigt gerade der vorliegende Fall. Die Kl. haben nach den im angefochtenen Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen zu keinem Zeitpunkt mehr Wohnfläche in Anspruch genommen, als ihnen von Rechts wegen zusteht. Sie haben lediglich zu ihren Ungunsten "gerechnet", genauer gesagt: auf eine ihnen ungünstige Wohnflächenberechnung des Architekten verwiesen. Ihre Angabe in dem Antrag auf Anerkennung der Steuerbegünstigung, bei dem von ihnen errichteten Wohngebäude handele es sich um ein Familienheim mit zwei Wohnungen, ist zwar unrichtig. Das allein rechtfertigt aber nicht den Widerruf der Anerkennung. Der Anerkennungsbescheid muß auch nicht dahin berichtigt werden, daß das als steuerbegünstigt anerkannte Familienheim nur eine Wohnung enthält. Zwar ist die Zahl der Wohnungen eines Gebäudes für die Grundsteuervergünstigung von Bedeutung. Die in § 93 Abs. 2 II. WoBauG angeordnete Verbindlichkeit des Anerkennungsbescheides erstreckt sich jedoch nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (Urteil vom 27. September 1985 - III R 68/84 - BStBl. 1985 II S. 706 f.) nicht auf die Bewertung des Grundstücks im Einheitswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz. Das Finanzamt kann vielmehr abweichend von dem Anerkennungsbescheid im Einheitswertbescheid eine andere Grundstücksart zugrunde legen, namentlich auch ein Familienheim mit zwei Wohnungen als Einfamilienhaus bewerten (vgl. BFH, Urteil vom 27. September 1985, a.a.O.; Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG § 93 Anm. 4 [S. 7/Stand: Januar 1990] und § 82 Anm. 6.2 [S. 33/Stand: März 1989]). Eine abweichende Bewertung hat für die Gewährung der Grundsteuervergünstigung aufgrund der Anerkennung die Folge, daß gegebenenfalls eine andere Steuermeßzahl anzusetzen ist (vgl. Fischer Dieskau/Pergande/Schwender/Heix, II. WoBauG § 82 Anm. 6.2.).