Wohnflächenangaben unter Einrechnung von Zubehörräumen

Wohnflächenangaben unter Einrechnung von Zubehörräumen, Kellerräume

Enthält der Mietvertrag eine Angabe über die Größe der Nutzfläche, umfasst diese auch die als „Zubehör" mitvermieteten Kellerräume.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist begründet.

I. [...] Entscheidungserheblich ist, ob die beiden Kellerräume unter die Nutzfläche von 175 m² fallen, worauf beide Parteien - aus unterschiedlichen Blickwinkeln - auch abstellen. Die Parteien haben im Mietvertrag vom 26.5.1999 keine Berechnungsmethode bestimmt, die konkretisiert, welche Fläche bei der Bestimmung der Nutzfläche voll, anteilig oder nicht zu berücksichtigen ist. Es kommt deshalb darauf an, wie der Begriff „Nutzfläche" in dem Mietvertrag vom 26.5.1999 auszulegen ist. Im Fall der Vermietung von Geschäftsräumen ist nicht die Wohn-, sondern die Nutzfläche maßgeblich. Für die Ermittlung von Gewerberaumflächen existieren keine allgemein anerkannten Berechnungsgrundlagen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage 2007, Anhang zu § 556 a BGB, Rn. 17). Wenn der Mieter die Flächenberechnung per Vertragsschluss nicht hinterfragt und zur Art der Berechnung nichts ausdrücklich vereinbart, muss er sich damit abfinden, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine zulässige und mögliche Berechnung nachweist (KG vom 30.9.2005, 12 U 213/04, BeckRS 2005 14162; GE 2006, 53). Es ist deshalb entscheidend, ob es sich bei den beiden Kellerräumen um voll nutzbare Betriebsflächen handelt und den Flächen ein wirtschaftlicher Nutzwert zukommt (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 19).

Die Flächenberechnung für Gewerbeobjekte erfolgt häufig nach DIN 277 oder den Richtlinien der Gesellschaft für Immobilien wirtschaftlicher Forschung (GIF-Richtlinien). Die DIN 277 stellen allein auf die Grundfläche ab (Brutto- und Nettofläche) und unterscheiden zwischen Nutz-, Verkehrs- und Funktionsfläche. Auch die GIF-Richtlinien basieren auf der Grundfläche, differenzieren jedoch weitergehend als die DIN 277 (Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Auflage 2009, VIII Rn. 118 b).

Ziel der GIF-Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G), welche die bislang erschienene „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroräume (MF-B)" und „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Handelsraum (MF-H)" zum 1. November 2004 ersetzt hat, ist es, klare Vorgaben für die anrechenbaren Flächen von vermietetem Gewerberaum zu haben und eine Bewertung der Mietflächen unter wirtschaftlichen Kriterien zu ermöglichen (Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 20; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Auflage 2009, F. Umlageschlüssel, Rn. 33). So wird z. B. hinsichtlich der Funktionsflächen danach unterschieden, ob sie primär dem Gebäudebetrieb dienen oder individuelle Nutzungsanforderungen des Mieters unterstützen (Langenberg, aaO).

Unabhängig davon, nach welcher Regelung man diesen Einzelfall hier beurteilt, sind im Ergebnis immer die Kellerräume in die Berechnung der Nutzfläche einzustellen, da sie als Funktionsfläche ausschließlich für die Bekl. ausgestaltet waren und dementsprechend auch von ihr genutzt wurden. Nach der DIN 277, welche bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Jahr 1999 Anwendung fand, errechnet sich die Nettogrundfläche - abzüglich der Grundflächen von aufgehenden Bauteilen, wie Wände, Pfeiler etc. - nach der Summe der nutzbaren Grundflächen. Diese Nutzfläche unterscheidet zwischen Haupt- und Nebennutzflächen. Auch so genannte Funktionsflächen, die der Unterbringung betriebstechnischer Anlagen dienen, werden in die Nettoflächenberechnung voll einberechnet. Eine Differenzierung im Rahmen der unterschiedlichen Nutzbarkeit der einzelnen Flächen erfolgt nach der DIN 277 nicht (vgl. auch Schul-Wichert, ZMR, 2002, 633, 634). Nach dieser Berechnungsmethode werden die Kellerräume als Funktionsflächen zur Unterbringung der einzelhandelstechnischen Anlagen, wie der Heizungsanlage und dem Kühlaggregat für das Lebensmittelgeschäft der Bekl. , voll mit einberechnet. Denn es handelt sich um Flächen für individuelle Nutzungsanforderungen der Bekl. Etwas anderes ergibt sich auch nicht bei der Berücksichtigung der GIF-Richtlinien. Nach den zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses geltenden MF-B-Richtlinien zur Berechnung von Büroraum wurden nur die Flächen berücksichtigt, die mit einem exklusiven Nutzungsrecht des Mieters ausgestattet sind; lediglich gemeinschaftlich genutzte Flächen bleiben außer Betracht. Nach den 1999 geltenden MF-H-Richtlinien zur Berechnung von Handelsraum fanden wie bei der DIN 277 Haupt- und Nebennutzflächen, wie auch die Funktionsflächen, mit exklusivem Nutzungsrecht Berücksichtigung. Legt man die seit dem 1.11.2004 geltenden GIF-Richtlinien MF-G zugrunde, zählen die der Bekl. allein zur Nutzung überlassenen Kellerräume ebenfalls zur Miet- und Nutzfläche, einerseits aufgrund der exklusiven Nutzung dieser Räume durch die Bekl. und andererseits deshalb, weil die Kellerräume nicht als Räume gelten, die unter die Rubrik MF-O fallen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Wortlaut des Mietvertrages. Zwar haben dort die Parteien in § 1 Ziff. 1 zwischen Räumen (Ladenfläche mit Schaufenster, EG links) und Zubehör (zwei Kellerräume) unterschieden. Jedoch heißt es in der Ziff. 2, die sich an die vorgenannte Ziff. 1 des § 1 anschließt: Die Nutzfläche beträgt 175 m². Bei der vereinbarten Nutzfläche wird also nicht zwischen Räumen und Zubehör differenziert, sondern die Nutzfläche einheitlich angegeben. Weiter heißt es in Ziff. 3 des § 1, der Mieter übernimmt die Mieträume sowie Zubehör im gegenwärtigen Zustand. Auch daraus ergibt sich gerade nicht, dass die Angabe der Nutzfläche von 175 m² sich allein auf die Mieträume und nicht das Zubehör bezieht. Vielmehr ist im vorliegenden Fall, wenn die Mietparteien allgemein eine Nutzfläche vereinbaren, nicht zwangsläufig die Ladenfläche allein als solche anzusehen, sondern vielmehr die gesamte angemietete Fläche, hier einschließlich der Kellerräume, welche die Mieterin zu eigenen Zwecken nutzen kann. Anhaltspunkte, die dafür sprechen könnten, dass die Parteien mit der vereinbarten Nutzfläche lediglich die Ladenfläche annehmen wollten, sind weder dargetan noch im Übrigen ersichtlich. Insbesondere bei gewerblich genutzten Objekten sind Nebenräume, wie die Kellerräume, aber auch Lagerräume, Aufenthaltsräume für das Personal, von nicht unwesentlicher Bedeutung. Die Bekl. nutzte die Räume vorliegend auch für ihren Einzelhandel mit einer Heizungsanlage und einem Kühlaggregat. Zwar dienten die Kellerräume damit nicht unmittelbar dem Verkauf der angebotenen Waren, jedoch waren diese Kellerräume als Lagerungs- und Kühlungsmöglichkeit bzw. als Aufstellort der Kühlungsanlage gerade für ein Lebensmittelgeschäft von besonderer Wichtigkeit, ohne welche der Betrieb desselben nicht möglich gewesen wäre. Die von der Bekl. genutzten Kellerräume erfüllten damit ausschließlich einen betrieblichen Zweck, weshalb die vertraglich verwendete Bezeichnung der Kellerräume als Zubehör unschädlich ist. [...]

Enthält der Mietvertrag eine Angabe über die Größe der Nutzfläche, umfasst diese auch die als „Zubehör" mitvermieteten Kellerräume.

Der Mietvertrag enthielt folgende Regelung:

„§ 1 Mieträume

1. Vermietet werden auf dem Grundstück ... folgende Räume:

Ladenfläche mit Schaufenster, EG links

Folgendes Zubehör: 2 Kellerräume ...

2. Die Nutzfläche beträgt 175 m2 ..."

Weil der Mieter in Zahlungsrückstand geraten war, kündigte die Vermieterin fristlos. Der Mieter wies die Kündigung zurück und erklärte gegenüber dem Mietanspruch die Aufrechnung mit überzahlter Miete. Bei der Mietberechnung müssten die Kellerräume außer Betracht bleiben, weil sie im Vertrag nur als Zubehör ausgewiesen worden seien. Es sei deshalb zu viel Miete entrichtet worden, so dass ein Rückzahlungsanspruch bestehe.

Das Landgericht Hildesheim verurteilte den Mieter antragsgemäß. Die Unterscheidung zwischen Räumen und Zubehör habe keinen Einfluss auf die Höhe der Miete, weil die im Vertrag angegebene Nutzfläche von 175 m2 sowohl die Ladenräume als auch Kellerräume umfasse.