Wohnflächenangabe im Mietvertrag für Mieterhöhung maßgeblich

1. Im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, daß dann, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, von der vertraglich vereinbarten Fläche ausgegangen werden muß.

2. Bei einer auf zwei Stellen hinter dem Komma angegebenen Wohnungsgröße sind ausschließlich Fehler im Bereich hinter der Kommastelle zu berücksichtigen, selbst wenn die Größe im Mietvertrag mit dem Zusatz "circa" versehen ist.

(Leitsätze des Einsenders)

Bereits die jetzt vereinbarte Miete (übersteigt) den Oberwert des Mietspiegels. Der Mietvertrag enthält unter § 1 Nr. 1a die Regelung, daß die Größe der Wohnung "ca. 137,15 m2 beträgt. Zwar hat die Kl. behauptet, die Wohnung sei tatsächlich 152,23 m2 groß. Ob dies zutrifft, kann indes dahinstehen, weil sich die Kl. an der vertraglichen Regelung festhalten lassen muß. Im Rahmen eines Verfahrens auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gilt, daß dann, wenn die Wohnung größer ist als im Mietvertrag angegeben, von der vertraglich vereinbarten Fläche ausgegangen werden muß. Denn es liegt allein im Einfluß- und Risikobereich des Vermieters, wie er die Größe der Wohnung ermittelt und welche Angaben er hierzu im Mietvertrag macht (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, § 2 MHG Rn. 33). Diese vertragliche Vereinbarung ist auch weder durch die von der Kl. im Schreiben vom 16.12.2002 genannte Nachvermessung noch durch die Erklärung der Kl. vom 16. Dezember 2002 abgeändert worden. Es ist daher von einer Wohnungsgröße von 137,15 m2 auszugehen. Unerheblich ist, daß diese Größe im Mietvertrag mit dem Zusatz "ca." versehen worden ist. Bei einer auf zwei Stellen hinter dem Komma angegebenen Wohnungsgröße können geringfügige Fehler im Bereich hinter der Kommastelle nie ganz ausgeschlossen werden. Der Zweck des Zusatzes "ca." ist es, hieraus keine Rechtsfolgen entstehen zu lassen; der Zusatz bedeutet indes nicht, daß Abweichungen von über 15 m2 - entsprechend 11 % - zulässig sein sollen. Unerheblich ist auch, daß die Parteien im Mietvertrag die Heizfläche mit 147,27 m2 - somit größer als die Wohnfläche - vereinbart haben. Es steht den Mietvertragsparteien frei, bestimmte Parameter so zu vereinbaren, wie sie es wollen. Es bleibt daher dabei, daß der Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit eine Wohnfläche von 137,15 m2 zugrunde zu legen ist.

Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel werden nach Quadratmetern berechnet und begründet; ist die Wohnung tatsächlich größer als im Vertrag angegeben, muß der Vermieter sich an den Vertrag halten.

Im Mietvertrag hieß es, daß die Wohnung ca. 137,15 m2 groß sei; die Heizfläche wurde allerdings mit 145,27 m2 vereinbart. Nach einer Neuvermessung, die eine Wohnfläche von 152,23 m2 ergab, verlangte die Vermieterin Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die nach der jetzt ermittelten Wohnfläche berechnet war.

Mit Urteil vom 7. Januar 2004 wies das Amtsgericht Charlottenburg die Klage ab und meinte, maßgeblich sei die im Vertrag angegebene Wohnungsgröße. Durch eine spätere Neuvermessung könne der Vermieter dies nicht einseitig ändern. Es sei auch unerheblich, daß die Heizfläche größer sei als die Wohnfläche. Schließlich könne sich die Vermieterin auch nicht darauf berufen, daß es sich um eine "ca."-Angabe nach dem Mietvertrag handele, da dies nur die Stellen hinter dem Komma betreffen könne, nicht aber Abweichungen von über 15 m2.