Wohnfläche als Umlegungsmaßstab für Betriebskosten bei Wohnanlagen

Wohnfläche als Umlegungsmaßstab für Betriebskosten bei Wohnanlagen; Hausreinigungskosten in Eigenleistung; Entrümpelungskosten; Sperrmüllkosten; Wasserkosten; Gartenpflegekosten; Einsicht in Rechnungsunterlagen

1. Der Vermieter darf bei der Betriebskostenabrechnung den Umlagemaßstab insoweit wechseln, als er von der Wohnfläche der gesamten Wohnanlage nach Vorwegaufteilung auf die Wohnfläche von Einzelgebäuden übergeht.

2. Der Vermieter kann auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen. Daher ist es unerheblich, ob die eigene Hausverwaltung oder eine Drittfirma die Hausreinigung ausführt.

3. Sperrmüllkosten können jedenfalls dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen.

Via Widerklage machten die Vermieter offene Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen geltend. Das Amtsgericht hatte die Widerklage abgewiesen, weil wegen fehlerhafter einzelner Positionen der offene Saldo insgesamt nicht geltend gemacht werden könne.

Die Berufung, mit der die Bekl. die Abweisung der Klage sowie auf die Widerklage die Verurteilung des Kl. zur Zahlung von Nachzahlungsbeträgen aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 1996 bis 1998 weiterverfolgen, ist zum überwiegenden Teil begründet. Die auf Abweisung der Klage gerichtete Berufung hat in der Sache Erfolg, während die ebenfalls verfolgte Widerklage zum überwiegenden Teil Erfolg hat.

Den Widerkl. steht aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1995 und 1996 dem Grunde nach auch ein Nachzahlungsanspruch gegen den Kl. zu. Die Begründung des Amtsgerichts, wonach wegen fehlerhafter einzelner Positionen die Betriebskostenabrechnungen insgesamt dem Klageanspruch nicht entgegengehalten werden können, trägt die Verurteilung und Abweisung der Widerklage bereits deshalb nicht, weil einzelne ausscheidbare Positionen herausgerechnet werden können, ohne daß davon die (formale) Wirksamkeit insgesamt berührt wäre, die von der inhaltlichen Richtigkeit zu trennen ist. Zu den Einwendungen des Kl. im einzelnen:

1. Umlegungsmaßstab Der Umlegungsmaßstab ist nicht zu beanstanden. Soweit die Bekl. seit dem Abrechnungsjahr 1995 nicht mehr die gesamte Wohnanlage, sondern nur noch das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, als Umlegungsmaßstab der Abrechnung zugrunde legen, bestehen hiergegen keine Bedenken. Auch die (Vorab-) Verteilung der insgesamt, d. h. der für die ganze Anlage entstandenen Betriebskosten nach dem Flächenanteil der einzelnen Häuser ist nicht zu beanstanden. Grundsätzlich kann der Vermieter im Rahmen der mietvertraglichen Vereinbarung und der Billigkeit (§ 315 BGB) den Umlegungsmaßstand bestimmen bzw. auswählen und ggf. auch ändern, wenn dadurch keine unbillige Mehrbelastung der betroffenen Mieter entsteht. Eine unbillige Mehrbelastung entsteht im vorliegenden Fall durch den gewählten Umlegungsmaßstab nicht. Es ist auch nichts dafür ersichtlich, daß bestimmte Kosten, die insgesamt umgelegt werden, nicht in dem Haus entstehen, in dem die streitbefangene Wohnung liegt.

2. Hausreinigungskosten Die Kosten sind dem Grunde nach umlagefähig. Es ist unerheblich, ob die Bekl. ihre Hausverwaltung oder eine Drittfirma mit der Hausreinigung beauftragt haben. Entscheidend für die Umlegbarkeit ist nur, daß ihnen diese Kosten entstanden sind. Aber auch wenn sie diese Arbeiten selbst erledigt hätten, wären sie dem Grunde nach umlegbar. Grundsätzlich kann der Vermieter gemäß § 27 Abs. 2 der Il. BV auch diejenigen Kosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, Rn. 14). Auf die Frage der tatsächlichen Zahlung kommt es nicht an, solange jedenfalls eine rechtliche Verpflichtung zur Zahlung entstanden ist, wenn der Vermieter nach dem Abgrenzungsprinzip vorgeht.

Die Umlage nach der Gesamtfläche aller Häuser im Verhältnis zur Fläche des Einzelhauses ist nicht zulässig. Ausweislich der vorgetragenen Berechnung ergeben sich die Kosten nach der Anzahl der Aufgänge und Höfe. Aus diesem Grund muß die Kostenverteilung diesem Schlüssel folgen.

3. Entrümpelungskosten Die Kosten der Sperrmüllbeseitigung sind nicht umlegbar. Sperrmüllabfuhrkosten dürfen jedenfalls dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird (LG Berlin GE 2000, 126). So liegt der Fall hier. Denn den Mietern sind mehrere Termine genannt worden, zu denen sie Sperrmüll auf den Hof der Wohnanlage stellen konnten.

4. Wasserkosten, Gartenpflegekosten

Soweit sich der Kl. gegen die Abrechnungen mit dem Argument wendet, daß einzelne Positionen - insbesondere der Höhe nach - nicht nachvollziehbar seien, dringt er damit nicht durch. Denn insoweit hätte er die jeweilige Abrechnung mit konkretem Vortrag angreifen müssen, wozu eine Einsichtnahme in die entsprechenden Belege erforderlich gewesen wäre.

Der Kl. dringt auch nicht damit durch, daß er von Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen freizustellen wäre, weil ihm ein auf Freistellung gerichteter Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen (sog. c. i. c.) unter dem Gesichtspunkt zustehe, daß mit (75 DM: 68,84 m2 =) 1,09 DM/m2 ein zu geringer Betriebskostenvorschuß vereinbart worden sei, was von den Bekl. zu vertreten sei. Ob ein vereinbarter Betriebskostenvorschuß von 1,09 DM/m2 tatsächlich zu gering ist, um dadurch den Schadensersatzanspruch auszulösen, kann für die Entscheidung offenbleiben. Ein Schadensersatzanspruch des Mieters wegen bei Vertragsabschluß zu gering angegebener Betriebskostenvorschüsse kommt überhaupt nur dann in Betracht, wenn der Mieter darlegt, daß er eine vergleichbare Wohnung zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins gefunden hätte (LG Berlin GE 2001, 347-348; GE 2000, 893-894). Entsprechender Vortrag läßt sich dem Vorbringen des Kl. nicht entnehmen.

Einzelne unwirksame Betriebskostenansätze in einer Betriebskostenabrechnung führen dann nicht zur Unwirksamkeit der Abrechnung insgesamt, wenn sie ausscheidbar herausgerechnet werden können, ohne daß davon die formale Wirksamkeit insgesamt berührt wäre. Und: Der Vermieter darf in Wohnanlagen, die eine Wirtschaftseinheit bilden, beim Abrechnungsmaßstab für kalte Betriebskosten auch von der Gesamtwohnfläche der Anlage auf die Wohnfläche der einzelnen Gebäude als Umlegungsmaßstab wechseln.

Der Vermieter machte aufgrund einer Betriebskostenabrechnung eine Nachforderung geltend. Das Amtsgericht kam zum Ergebnis, daß einzelne Positionen fehlerhaft waren, und wies den Anspruch aus der Betriebskostenabrechnung insgesamt ab. Dem folgte das Landgericht so nicht.

Die ZK 64 des Landgerichts hielt zwar einzelne Positionen aus der Betriebskostenabrechnung auch für unbegründet, konnte sie jedoch ausscheidbar herausrechnen und kam zum Ergebnis, daß die Betriebskostenabrechnung insgesamt formal in Ordnung war. Dementsprechend konnte ein vom Landgericht errechneter Saldo zugesprochen werden. Im einzelnen hielt es Hausreinigungskosten für umlagefähig, wobei es unerheblich sei, ob durch eine Drittfirma gereinigt werde oder der Vermieter damit seine Hausverwaltung beauftrage. Denn grundsätzlich könne der Vermieter auch diejenigen Nebenkosten als Betriebskosten umlegen, die durch Eigenleistung entstehen. Entrümpelungskosten könnten dann nicht gleichmäßig auf alle Mieter umgelegt werden, wenn den Mietern angeboten werde, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird und dabei mehrere Termine genannt werden. Wolle sich der Mieter gegen den Ansatz von Wasser- und Gartenpflegekosten wenden, müsse er die jeweilige Abrechnung konkret angreifen, wozu eine Einsichtnahme in die entsprechenden Belege erforderlich gewesen wäre. Schließlich hätten die Mieter vorgetragen, der Vermieter hätte sie mit einem zu niedrigen Betriebskostenvorschuß (1,09 DM/m2) "geködert". Auch dieser Einwand zog nicht. Das Landgericht meinte, ein Mieter könne sich nur dann darauf berufen, der Vermieter habe einen zu geringen Betriebskostenvorschuß angesetzt, wenn er darlege, daß er eine vergleichbare Wohnung zu einem insgesamt niedrigeren Mietzins gefunden hätte.

Wenn ein Gericht ohne weiteres unwirksame Positionen aus einer Betriebskostenabrechnung herausrechnen kann, ist sie nicht insgesamt unwirksam. Wann eine Vielzahl fehlerhafter Ansätze allerdings zur Unwirksamkeit insgesamt führt, ist nie vorauszusehen. Unter Umständen sollte ein Vermieter noch während des Rechtsstreits diffuse Positionen von sich aus herausnehmen, um die Abrechnung insgesamt zu retten. Er kann sich nicht darauf verlassen, daß das Gericht in jedem Fall rechnet. Wird die Abrechnung durch unwirksame Positionen insgesamt nicht nachvollziehbar, wird die entsprechende Klage insgesamt abgewiesen. Denn zur Wirksamkeit der Abrechnung gehört (auch) die nachvollziehbare Auflistung der Betriebskosten.