Wohnfläche

Wohnfläche; Eigenschaftszusicherung; Minderung; Mietminderung; Wohnflächenberechnung

Die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag stellt eine zugesicherte Eigenschaft dar, wenn besondere Umstände vorliegen, aus denen sich ergibt, daß die Wohnungsgröße für den Mieter von besonderem Belang war.

2. Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als 2 m gem. der (früheren) DIN-Norm 283 zu bewerten, entspricht der Verkehrssitte.

a) Der Anspruch des Kl. gegen die Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Miete kann sich nur aus §§ 537 Abs. S. 1, Abs. 2, 580 BGB ergeben. Danach kann der Mieter den Mietzins mindern, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. Als zugesicherte Eigenschaft gilt nach § 537 Abs. 2, § 580 BGB auch die Zusicherung einer bestimmten Wohnungsgröße. b) Der Mietvertrag v. 3.12.1984 enthält hierzu unter § 1 Ziff. 1 folgende Regelung: "Vermietet werden im Haus X.-Straße folgende Räume: ... Wohnfläche: 83,8 m2". In der Angabe der Wohnfläche allein kann noch keine Zusicherung gesehen werden, weil die Angabe der Wohnungsgröße im Mietvertrag unter Umständen lediglich zu den deskriptiven Vertragsbestandteilen zu zählen ist (LG Mannheim DWW 87, 297). Vielmehr müssen weitere Umstände hinzukommen, aus denen sich ergibt, daß der Wohnungsgröße eine besondere Bedeutung zukommen soll, daß also gerade die Wohnungsgröße für den Mieter von besonderem Belang ist. Der Kl. habe Frau K. ausdrücklich gefragt, ob die Wohnung tatsächlich 90 qm groß sei. Frau K. habe geantwortet, die Wohnung sei nicht ganz so groß, aber annähernd so groß. Nach dieser Zeugenaussage steht fest, daß die Wohnungsgröße für den Kl. tatsächlich von wesentlicher Bedeutung gewesen ist. Deshalb muß vorliegend davon ausgegangen werden, daß im Mietvertrag eine Zahl angegeben ist, die den Eindruck erweckt, als sei die Wohnungsgröße durch genaue Messung ermittelt worden. Ob der Gebrauchswert der Wohnung durch die geringere Wohnungsgröße beeinträchtigt wird, ist gleichfalls unerheblich. Das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft berechtigt auch dann zur Minderung nach § 537 Abs. 2 BGB, wenn dieser Umstand nach einem objektiven Maßstab betrachtet als belanglos erscheinen mag (Protokolle der Kommission für die zweite Lesung des Entwurfs des BGB, Bd. II. S. 132). Davon abgesehen ist die Wohnungsgröße ein entscheidendes Kriterium für den Mietwert (vgl. § 2 MHG).

(...) Die Berechnungsweise des Kl. ist zutreffend: Zwar ist es richtig, daß die DlN-Norm 283 über die Berechnung der Wohnflächen zurückgezogen worden ist. In der DlN-Norm 283 war insoweit geregelt, daß voll anzurechnen sind die Wohnflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m; daß zur Hälfte anzurechnen sind die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von mehr als 1 m und weniger als 2 m,und daß nicht anzurechnen sind die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 1 m. Dieselbe Regelung trifft § 44 Abs. 1 der II. BV. Bei dieser Sachlage kann ohne weiteres davon ausgegangen werden, daß diese Berechnungspraxis der Verkehrssitte entspricht. Davon ist auch der Normenausschuß ausgegangen. Die DlN-Norm 283 wurde nicht zurückgezogen, weil deren Inhalt als unrichtig erkannt worden wäre, sondern weil man wegen §§ 42 ff. der 11. BV der Meinung war, es bestehe kein Bedürfnis für die Aufrechterhaltung der Norm. f) Zutreffend ist, daß eine rückwirkende Minderung nicht in Betracht kommt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter nach Kenntnis des Mangels den Mietzins vorbehaltslos in voller Höhe weiterbezahlt (BGH ZMR 68, 255; MDR 70, 921).