Wohnfläche

Wohnfläche; Minderung; Mietminderung; Fehler; Mangel

Ist die Wohnfläche einer Mietwohnung tatsächlich geringer als im Mietvertrag vereinbart, kann unabhängig vom Vorliegen einer zugesicherten Eigenschaft allein aufgrund der Abweichung des Ist- vom Soll-Zustands eine Mietminderung in Betracht kommen.

Bei einer Abweichung von ca. 6 % wird in der Regel nur eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit im Sinne § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen mit der Folge, daß eine Minderung des Mietzinses ausscheidet.

Die Berufung der Kl. bleibt ohne Erfolg. Bezahlten Mietzins können die Kl. vom Bekl. nicht zurückverlangen. Von der Wohnfläche als zugesicherter Eigenschaft gehen die Kl. in der Berufung offenbar selbst nicht mehr aus. Die Angabe von 80 qm ist aber Beschaffenheitsangabe, so daß eine Minderung grundsätzlich in Betracht kommt, vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 13 zu § 537 BGB. Zweifelhaft ist aber schon, ob die Ermittlung der Wohnfläche in der Art und Weise, wie die Architektin sie vorgenommen hat, überhaupt möglich ist. Der Begriff der Wohnfläche ist auslegungsbedürftig, da sich diesbezüglich ein allgemeiner Sprachgebrauch nicht entwickelt hat, vgl. BGH NJW 1997, 2874, 2875 (= WM 1997, 625) m. w. N. Es ist nicht von vornherein und in jedem Fall unzulässig, die Wohnfläche nach der Grundfläche zu berechnen. Auch die DIN 283 findet, obwohl bereits 1983 zurückgezogen (vgl. WM 1984, 113 f.), noch Anwendung. Andere wollen auf die II. Berechnungsverordnung (die eigentlich nur für den öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt) oder auf den Einzelfall abstellen, vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 63; Isenmann, ZMR 1986, 114. Dies muß aber ebenso wie die Frage der Verwirkung nicht näher ausgeführt werden.

Eine Wohnfläche von 75,03 qm kann vielmehr durchaus unterstellt werden. Es fehlt jedoch an einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit der Mietsache. Gemäß § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit nicht in Betracht, so daß ungeachtet einer Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand es nicht zu einer Minderung des Mietzinses kommt. Auch nach dem Vortrag der Kl. beträgt die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten nur ca. 6%. Das LG Würzburg hat in einem Beschluß v. 17.1.1984 WM 1984, 213, die Ansicht vertreten, daß die Grenze für die Unerheblichkeit einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Vertrag angegebenen erst bei einer Abweichung von mindestens 20 % erreicht wird. Die Kammer hat Zweifel, ob die Grenze tatsächlich in dieser Weise anzusetzen ist (das LG Mönchengladbach hat eine Abweichung von 18 % als erheblich angesehen, ZMR 1988, 178). Sie ist aber der Auffassung, daß jedenfalls eine 6 %ige Abweichung nicht zur Minderung führt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß bei einer Entscheidung über den Vertragsschluß der Mieter sich nicht nach Größenangaben, sondern nach seinem Eindruck von der Wohnung richtet, vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rn. 13 zu § 537 BGB. Gerade für das Aufstellen von Einrichtungsgegenständen ist auch nicht die Gesamtgröße der Wohnung, sondern sind Ausmaße und Zuschnitte der einzelnen Räume für den Mieter von ausschlaggebender Bedeutung.

Den Kl. stehen auch keine Ersatzansprüche aus cic wegen schuldhafter falscher Angabe der Wohnfläche zu (s. aber auch LG Hamburg WM 1987, 354). Insoweit fehlt es an hinreichendem Vortrag der Kl. Bereits in der vorgerichtlichen Korrespondenz hatte der Bekl. mitgeteilt, die Wohnfläche von 80 qm ergebe sich aus den Unterlagen des Architekten aus der Bauzeit. Gerade in Anbetracht der Unklarheiten bei der Ermittlung der Wohnfläche ist bei der Annahme eines schuldhaften Verhaltens auch Zurückhaltung geboten.