Wochenendhaus zur Eigennutzung im Ferienhausgebiet

1. Nach § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO, der in Ziffer 1.1. des B-Planes Nr. 21 der Stadt D. wörtlich und unverändert wiederholt wird, sind in Ferienhausgebieten Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.

2. Wird im Kaufvertrag ausdrücklich auf § 10 Abs. 4 Baunutzungsverordnung hingewiesen, ist auch dann eine Täuschung des Käufers nicht anzunehmen, wenn die Behörde für die Vertragsparteien überraschend und entgegen der bisherigen Praxis und Rechtsprechung eine Eigennutzung von Ferienhäusern untersagt.

3. Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss der wegen arglistiger Täuschung anfechtende Käufer darlegen und beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben.

4. Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben oder den verschwiegenen Umstand kennen oder im Sinne des bedingten Vorsatzes für möglich halten. Darüber hinaus muss der Handelnde wissen oder es jedenfalls für möglich halten, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe der Willenserklärung bestimmt wird oder die unrichtige Angabe jedenfalls möglicherweise für die Willensbildung von Bedeutung sein kann. Ein Aufklärungspflichtiger muss jedenfalls damit rechnen und es billigend in Kauf nehmen, dass der andere Teil von den verschwiegenen Umständen keine Kenntnis hat.

5. Die Argumentation des Käufers, dass die Beklagte als erfahrene Projektentwicklerin die entsprechende Kenntnis hätte haben müssen, reicht nach der ständigen Rechtsprechung des BGH gerade nicht aus. Vielmehr ist für den Arglistvorwurf die positive Kenntnis oder jedenfalls das Fürmöglichhalten des aufklärungspflichtigen Umstandes stets unabdingbar und ein bloßes Kennenmüssen unzureichend.

(Leitsatz zu 2. von der Redaktion)

I. Die Kl. begehren die Feststellung der Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages aufgrund Anfechtung sowie infolgedessen die Rückabwicklung des Vertrages.

Die Bekl., die als landeseigenes Unternehmen u. a. seit mehr als 20 Jahren im Auftrage von Kommunen Baugebiete entwickelt, bewarb im Jahre 2010 im Internet Grundstücke in R.

Die Kl., die beabsichtigten, ein Ferienhaus an der Ostsee zu bauen, um dieses für sich und ihre Kinder an Wochenenden und in den Ferien zu nutzen, interessierten sich aufgrund der Internetannonce für ein Grundstück im genannten Ferienhausgebiet. Nachdem sie sich bei der Bekl. Grundstücke in diesem Ferienhausgebiet hatten reservieren lassen, begannen die Kl. das zu errichtende Haus zusammen mit den von der Bekl. genannten Architekten nach ihren individuellen Wünschen zu planen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.11.2010 erwarben die Kl. schließlich von der Bekl. zwei Grundstücke in R. zum Kaufpreis von 251.558,40 €. Den Kaufvertragsentwurf übersandte die Bekl. den Kl. vorab mit Schreiben vom 29.10.2010. Ausweislich dieses Schreibens sollte als Anlage u. a. der B-Plan Nr. 21 der Stadt D. beigefügt sein, der das Baugebiet betrifft.

Im Kaufvertrag heißt es u. a. wie folgt:

„V. Sach- und Rechtsmängelhaftung

1. Als Beschaffenheit des Kaufgegenstandes ist vereinbart, dass der Kaufgegenstand im Rahmen der Bauleitplanung des Baugebietes bebaut werden kann. …

2. Ansprüche und Rechte wegen offener oder verdeckter Sachmängel des Kaufgegenstandes werden hiermit ausgeschlossen, soweit nachstehend nicht etwas anderes bestimmt ist.

Der Käufer hat Gelegenheit gehabt, den Zustand des Kaufgegenstandes eingehend zu untersuchen. Aus etwaigen Angaben der Verkäuferin über die Beschaffenheit des Kaufgegenstandes in Katalogen, Exposés, Anzeigen oder ähnlicher Form kann der Käufer keinerlei Rechte herleiten. […]

7. Von den vorstehenden Rechtsbeschränkungen ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist. …

VI. Verpflichtung bei Bebauung

1. Der Käufer verpflichtet sich, bei der Bebauung die Festsetzungen des ihm bekannten Bebauungsplanes Nr. 21 der Stadt D. zu beachten und das Grundstück ausschließlich für die darin genannten Zwecke zu benutzen. …“

Nach dem B-Plan Nr. 21 der Stadt D. liegen die streitgegenständlichen Grundstücke in einem als Sondergebiet gem. § 10 Abs. 1 BauNVO ausgewiesenen Ferienhausgebiet. Im B-Plan heißt es unter Planungsrechtliche Festsetzungen u. a.:

„1.1. Sondergebiet - Ferienhausgebiete

(§ 10 Abs. 4 BauNVO)

Innerhalb der Sondergebiete - Ferienhausgebiete SO/FH1 bis SO/FH8 sind zulässig:

Ferienhäuser und Ferienwohnungen nach § 10 Abs. 4 BauNVO, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen, …“

In der Folge kam es im Zuge der Errichtung des Gebäudes zu Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Baugenehmigung, da der Bau angeblich von den Festsetzungen des B-Planes teilweise abwich. Die Untere Bauaufsichtsbehörde verfügte am 30.8.2011 einen Baustopp, gegen den die Kl. erfolglos vorgingen. Im Laufe des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sah sich die Untere Bauaufsichtsbehörde veranlasst, mit Schreiben vom 23.8.2012 die Kl. darauf hinzuweisen, dass die Nutzung des Hauses als Wochenend- oder Ferienhaus zu ausschließlich eigenen Zwecken in einem Ferienhausgebiet unzulässig sei. Eine partielle Eigennutzung sei nur unschädlich, soweit es im Übrigen überwiegend zu einer Fremdvermietung an einen wechselnden Personenkreis komme.

Mit Schreiben vom 27.7.2013, der Bekl. zugegangen am 30.7.2013, erklärten die Kl. die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung.

Sie haben behauptet, die Bekl. habe sie über die Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke arglistig getäuscht. Ihnen sei die von der Baugenehmigungsbehörde dargestellte eingeschränkte Nutzbarkeit der Grundstücke nicht bekannt gewesen. Sie hätten bis zum Hinweis der Unteren Bauaufsichtsbehörde nicht gewusst, dass sie verpflichtet sein würden, das Haus überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Verfügung zu stellen und dass es ihnen untersagt sein werde, das Haus als Wochenend- oder Ferienhaus zu eigenen Zwecken zu nutzen. Die Bekl. habe durch die Internetannonce bei ihnen den Irrtum hervorgerufen, sie könnten das auf den zu erwerbenden Grundstücken zu errichtende Gebäude für sich selbst als Wochenend- und Ferienhaus nutzen.

Später habe es die Bekl. in Kenntnis der Eigennutzungsabsicht der Kl. unterlassen, sie über ihren Irrtum aufzuklären. Der Bekl. habe es oblegen und die Kl. hätten dies von der Bekl. erwarten dürfen, dass die Bekl. sie über das Verbot der Eigennutzung aufkläre, da offensichtlich nur die Bekl. dieses Verbot gekannt habe und zudem habe wissen müssen, dass dies für die Kl. von wesentlicher Bedeutung sei.

Aufgrund des Inhalts des Internetauftritts der Bekl. und der dortigen objektiv unrichtigen Angaben über die Verwendungsmöglichkeiten der Grundstücke könne nur darauf geschlossen werden, dass die Bekl. bei der Veröffentlichung ihres Internetauftrittes jedenfalls bedingten Täuschungswillen gehabt habe.

Die Bekl. hat vorgetragen, die Internetannonce habe keinen irreführenden Charakter. Sie sei nicht geeignet, über die Eigenschaften der Grundstücke zu täuschen. In ihr seien keine falschen Angaben enthalten, vielmehr würden mehrfach die Begriffe Ferienhäuser und Ferienhausgebiet genannt. Darüber hinaus sei auf den B-Plan hingewiesen worden. Eine darüber hinausgehende Aufklärungs- oder Offenbarungspflicht habe für die Bekl. nicht bestanden. Wenn die Kl. sich um den Inhalt des B-Plans nicht gekümmert hätten, sei das der Bekl. nicht anzulasten, zumal die Kl. im Kaufvertrag ausdrücklich bestätigt hätten, dass ihnen die Festsetzungen des B-Plans bekannt seien und sie sich verpflichteten, diese Festsetzungen zu beachten. Die Festsetzungen des B-Plans seien den Kl. aber auch tatsächlich bekannt gewesen, denn mit dem Anschreiben vom 29.10.2010 habe die Bekl. ihnen auch den B-Plan übersandt. Darüber hinaus sei die Planung mit ihren Architekten ohne Kenntnis des B-Plans schlicht nicht denkbar gewesen.

Im Übrigen schließe die Errichtung eines Hauses in einem Ferienhausgebiet die Selbstnutzung durch den Eigentümer nicht aus. Vielmehr dürfe er es selbstverständlich auch zu eigenen Erholungszwecken nutzen. Allein die Dauerwohnnutzung sei ausgeschlossen. Niemand, auch keine Bauordnungsbehörde, könne einem Eigentümer eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet untersagen, sein Ferienhaus - auch - selbst zu nutzen, wenn denn die Nutzung keine Dauerwohnnutzung darstelle. Auch könne keine Bauordnungsbehörde einen Eigentümer eines Ferienhauses zwingen, sein Haus an Dritte zu vermieten, selbst wenn § 10 Abs. 4 BauNVO bestimme, dass Ferienhäuser in Ferienhausgebieten zulässig seien, die überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung dienten. Es gebe in Deutschland keine Fälle, in denen eine Bauordnungsbehörde einem Eigentümer eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet, soweit dort keine Dauerwohnnutzung durch den Eigentümer praktiziert werde, die Eigennutzung zu Erholungszwecken an Wochenenden und in den Ferien untersagt und ihn zugleich mit verwaltungsrechtlichen Zwangsmitteln dazu angehalten habe, das Haus zu vermieten. Eine Dauerwohnnutzung hätten die Kl. ohnehin nie vorgehabt. Sie hätten das von ihnen errichtete Haus ausschließlich zu Erholungszwecken, insbesondere an den Wochenenden, nutzen wollen. Dies, ohne unter tatsächlichem Vermietungszwang zu stehen, sei den Kl. ohne Weiteres möglich. Mit dem Erlass einer Nutzungsuntersagungsverfügung müssten sie mit Blick auf die in Deutschland geübte Verwaltungspraxis nicht rechnen. Insbesondere am Schutzzweck des § 10 BauNVO gemessen werde deutlich, dass die Ausweisung eines Sondergebietes Ferienhausgebiet für den Eigentümer eines in einem solchen Gebiet befindlichen Grundstückes einen wesentlich größeren Nutzungsspielraum zur Verfügung stelle als dem Eigentümer eines Grundstückes in einem Wochenendhausgebiet.

Die Bekl. habe schließlich auch keine Täuschungsabsicht gehabt. Da es keinerlei bekannte bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen für eine Eigennutzung in einem Ferienhausgebiet gegeben habe, soweit es sich nicht um eine Dauerwohnnutzung handele, habe das jetzt durch die Kl. angesprochene Problem der nach § 10 Abs. 4 BauNVO gesetzgeberisch gewollten Vermietung von Erholungsgrundstücken keiner im Hause der Bekl. tätigen Mitarbeiter „auf dem Schirm“ gehabt. Daran, dass jemals eine Bauordnungsbehörde einem Eigentümer eines in einem Ferienhausgebiet befindlichen Gebäudes mit Verweis auf den Normzweck des § 10 Abs. 4 BauNVO die Eigennutzung zu Erholungszwecken untersagen und ihn mit verwaltungsrechtlichen Zwangsmitteln zur Vermietung zwingen könne, habe niemand im Hause der Bekl. gedacht. Dies liege auch nicht an einer mangelnden Qualifikation von Mitarbeitern der Bekl., sondern daran, dass es derartige Nutzungsuntersagungsverfügungen in Deutschland bisher schlichtweg nicht gegeben habe. Das Problem habe sich hier erstmals deshalb gestellt, weil die zuständige Bauamtsleiterin des Landkreises Nordwestmecklenburg in dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren zwischen den Kl. und dem Landkreis wegen einer streitigen Befreiung von B-Plan-Festsetzungen zur Stärkung ihrer eigenen Rechtsposition Drohgebärden entwickelt habe und deshalb das Schreiben vom 23.8.2012 verfasst habe. Dies hätten die mit der Sache befassten Mitarbeiter der Bekl. nicht voraussehen können und müssen. Das Wissen um die Möglichkeit eines derartigen Problems, was die Nichtvermietung eines Ferienhauses in einem Ferienhausgebiet anbelange, und die hieraus resultierenden möglichen Rechtsfolgen, wäre aber Voraussetzung dafür gewesen, dass die Mitarbeiterin der Bekl. dieses Problem bewusst verschwiegen habe. Da jedoch niemand im Hause der Bekl. genau das Problem der nach § 10 Abs. 4 BauNVO vorgegebenen besonderen Nutzung gesehen habe bzw. habe sehen können, habe auch niemand auf dieses Problem hinweisen können.

Ein diesbezüglicher Wissensvorsprung der Bekl. habe nicht bestanden. […]

Mit diesem Urteil hat das Landgericht der Klage umfassend stattgegeben. Es hat ausgeführt, dass der Grundstückskaufvertrag gem. § 142 Abs. 1 BGB nichtig sei, da die Kl. ihn wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB wirksam angefochten hätten. […]

II. Die Berufung der Bekl. ist zulässig und auch in der Sache begründet.

1. Entgegen der Auffassung des Landgerichts im angefochtenen Urteil ist der Grundstückskaufvertrag zwischen den Parteien nicht gem. § 142 Abs. 1 BGB als von Anfang an nichtig anzusehen, denn die von den Kl. erklärte Anfechtung wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 Abs. 1 BGB ist nicht wirksam.

Vielmehr steht den Kl. ein Anfechtungsrecht nicht zur Seite. Insofern fehlt es teilweise bereits an einer objektiven Täuschungshandlung der Bekl. oder einer entsprechenden Irrtumserregung auf Seiten der Kl., teilweise an der Kausalität eines etwaigen Irrtums der Kl. für den Kaufvertragsabschluss, im Übrigen jedenfalls an der - subjektiven - Arglist der Bekl. Im Einzelnen gilt nach Auffassung des Senats Folgendes:

a. Hinsichtlich der jedenfalls in Betracht kommenden Frage, ob in dem auf dem vertragsgegenständlichen Grundstück zu errichtenden Gebäude eine einschränkungslose und insbesondere dauerhafte (Wohn-) Nutzung zulässig ist, fehlt es schon an einer diesbezüglichen Täuschungshandlung der Bekl. Insoweit hat die Bekl. in der streitgegenständlichen Internetannonce vielmehr mehrfach und in ausreichend deutlicher Weise darauf hingewiesen, dass es sich um ein Ferienhausgebiet handelt, in dem Ferienhäuser errichtet werden sollen. Bereits aufgrund dieser Bezeichnung ist auch für einen Laien als interessierter Adressat der Annonce schon nach dem allgemeinen Sprachgebrauch hinreichend deutlich, dass eine dauerhafte Wohnnutzung nicht in Betracht kommt, zumal in der Annonce zusätzlich hervorgehoben wird, dass es um „pure Entspannung am Wochenende oder in den Ferien“ geht und „unbeschwerte Tage an frischer Ostseeluft“ zu erleben sowie „Abstand vom Alltag“ zu finden ist.

Jedenfalls hat die Bekl. diesbezüglich keinen Irrtum bei den Kl. erregt, denn diese haben die Internetwerbung auch nicht anders verstanden und nicht etwa angenommen, sie dürften das Gebäude dauerhaft - noch dazu zu Wohnzwecken - nutzen. Sie haben vielmehr selbst unstreitig von Anfang an vorgehabt, ein Gebäude zwecks Nutzung zur Erholung an Wochenenden und in den Ferien zu errichten.

b. Soweit sich die Kl. darauf berufen, die Bekl. habe es unterlassen, über den Inhalt der die Zulässigkeit von Ferienhäusern in Ferienhausgebieten regelnden Norm aufzuklären, so trifft dies zunächst zu. Nach § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO, der in Ziffer 1.1. des B-Planes Nr. 21 der Stadt D. wörtlich und unverändert wiederholt wird, sind in Ferienhausgebieten Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Von einer derartigen Nutzungszweckbestimmung bzw. -einschränkung ist in der Internetannonce der Bekl. unmittelbar keine Rede.

Dennoch liegen die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung im Sinne § 123 Abs. 1 BGB nicht vor. Dabei kann dahinstehen, ob hinsichtlich der in einer Rechtsnorm enthaltenen Definition eines verwendeten Begriffs - wie hier Ferienhaus in einem Ferienhausgebiet - überhaupt eine Aufklärungspflicht besteht, oder ob es Sache des Vertragspartners ist, sich insoweit selbst kundig zu machen, da es aufgrund der allgemeinen Zugänglichkeit der Rechtsnorm letztlich an einem Informationsgefälle zwischen den Vertragsparteien fehlt.

Gleichermaßen kann offen bleiben, ob die Kl. hinsichtlich des normierten und definierten Inhalts des Begriffs Ferienhaus in Ferienhausgebieten aufgrund der unterlassenen Aufklärung in der Internetannonce zur überwiegenden Zurverfügungstellung des Gebäudes an einen wechselnden Personenkreis einem Irrtum unterlegen sind.

Insoweit kann nicht festgestellt werden, dass die etwaige Täuschung der Bekl. für die kaufvertragliche Willenserklärung der Kl. kausal gewesen ist. Vielmehr muss davon ausgegangen werden, dass die Bekl. die Kl. in der Folgezeit vor Abschluss des Vertrages vom Wortlaut des § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO wird der identischen Festlegung im B-Plan informiert hat. Die Bekl. hat insofern behauptet, dass sie den Kl. mit Schreiben vom 29.10.2010 unter anderem auch den B-Plan übersandt hat. Dies haben die Kl. zwar bestritten. Indes ist jenes Bestreiten nicht ausreichend. Behauptet der Verkäufer, den Käufer vor Vertragsschluss über einen offenbarungspflichtigen Umstand aufgeklärt zu haben, muss vielmehr der anfechtende Käufer darlegen und beweisen, dass die Aufklärung nicht erfolgt ist. Dies gilt selbst dann, wenn der Verkäufer behauptet, einen durch vorheriges aktives Tun bei dem Käufer hervorgerufenen Irrtum durch spätere Aufklärung beseitigt zu haben (vgl. etwa BGH, Urt. v. 27.6.2014, V ZR 55/13 m.w.N.).

Vorliegend haben die Kl. jedoch ihre Behauptung, der B-Plan sei entgegen dem Vorbringen der Bekl., das im Übrigen den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast genügt, nicht mit Schreiben vom 29.10.2010 übersandt worden, nicht unter Beweis gestellt. Der Senat hat demzufolge das diesbezügliche Vorbringen der Bekl. der Beurteilung zugrunde zu legen. Damit hat die Bekl. mit Übersendung des Wortlauts in Ziff. 1.1. des B-Plans, der § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO entspricht, ihrer etwaigen Informationspflicht genügt.

Im Übrigen fehlt es diesbezüglich jedenfalls an einem Verhalten der Bekl. im Bewusstsein der Täuschung der Kl. und damit an der Arglist. Die Arglist im Sinne von § 123 BGB erfordert Vorsatz, wenn auch nicht notwendig Absicht. Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben oder den verschwiegenen Umstand kennen oder im Sinne des bedingten Vorsatzes für möglich halten. Darüber hinaus muss der Handelnde wissen oder es jedenfalls für möglich halten, dass der andere Teil durch die Täuschung zur Abgabe der Willenserklärung bestimmt wird oder die unrichtige Angabe jedenfalls möglicherweise für die Willensbildung von Bedeutung sein kann. Ein Aufklärungspflichtiger muss jedenfalls damit rechnen und es billigend in Kauf nehmen, dass der andere Teil von den verschwiegenen Umständen keine Kenntnis hat. Hier durfte und konnte die Bekl. annehmen, dass die Kl. den B-Plan mit den erforderlichen Angaben als Anlage zum Schreiben vom 29.10.2010 erhalten hat. Hinzu kommt, dass die Bekl. davon ausgehen durfte, dass den Kl. die Festsetzungen des B-Plans aufgrund der Beratung und Planung durch und mit ihren Architekten bekannt war. Der Senat teilt die Auffassung der Bekl., dass eine sinnvolle Planung ohne Kenntnis der Festsetzungen im B-Plan schlicht nicht denkbar war. Die Bekl. hatte daher keine Veranlassung, damit zu rechnen, dass die Kl. vom Inhalt des § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO keine Kenntnis hatten. Dies gilt erst recht vor dem Hintergrund der vertraglichen Bestimmungen in V.1. und insbesondere VI.1. des Kaufvertrages, die die Kenntnis der Festsetzungen des B-Plans voraussetzen. Die Bekl. durfte davon ausgehen, dass sich die Kl. als redliche Vertragspartner nicht zu etwas verpflichten, nämlich bei der Bebauung die Festsetzungen des B-Plans zu beachten und das Grundstück entsprechend zu nutzen, wovon sie überhaupt keine Kenntnis haben.

c. Soweit die Kl. auf den - jedenfalls aus ihrer Sicht bestehenden - Regelungsgehalt und die sich daraus ergebende Tragweite bzw. die Rechtsfolge von § 10 Abs. 4 Satz 1 BauNVO abstellen, vermag der Senat ebenfalls keine arglistige Täuschung der Bekl. festzustellen. Die Kl. legen insoweit - der Auffassung der unteren Bauaufsichtsbehörde folgend - dar, dass die Norm nicht nur eine überwiegende Fremdvermietung voraussetze, sondern die im Übrigen - unstreitig - mögliche Eigennutzung an Wochenenden und in den Ferien dann teilweise oder vollständig unzulässig, jedenfalls problematisch, sei, wenn eine Fremdvermietung nicht vorgenommen werde, sondern das Haus abgesehen von der Eigennutzung leer stünde.

Insoweit kann offen bleiben, ob diese Rechtsauffassung uneingeschränkt zutreffend ist. Gleichermaßen kann auch hierfür dahinstehen, ob die Bekl. trotz einer eventuellen Aufklärungspflicht eine diesbezügliche Aufklärung unterlassen und die Kl. infolge dessen einem Irrtum unterlegen sind, der letztlich kausal für ihre kaufvertraglichen Willenserklärungen war.

Jedenfalls vermag der Senat auch insofern kein Handeln bzw. Verschweigen der Bekl. im Bewusstsein der Täuschung der Kl. festzustellen.

Die Bekl., die ohnehin die Rechtsauffassung vertritt, dass eine Eigennutzung des Eigentümers - so lange keine hier nicht streitgegenständliche dauerhafte Wohnnutzung vorliegt - auch in Ferienhausgebieten ohne Weiteres uneingeschränkt zulässig sei, hat stets vorgetragen, dass ihr das von der Unteren Bauaufsichtsbehörde aufgeworfene und nunmehr von den Kl. ins Feld geführte Rechtsproblem nicht bekannt gewesen sei. Kein Mitarbeiter der Bekl. sei sich dieses Problems bewusst gewesen, da es bislang keinerlei bekannte bauordnungsrechtliche Nutzungsuntersagungen für eine Eigennutzung in einem Ferienhausgebiet mangels Fremdvermietung gegeben habe. Daran, dass es eine derartige Nutzungsuntersagungsverfügung geben könnte, habe niemand im Hause der Bekl. gedacht. Auf das diesbezügliche weitere Vorbringen der Bekl. nimmt der Senat zwecks Vermeidung von Wiederholungen Bezug.

Diese Einlassungen der Bekl. zu ihrem Verständnis und zu ihrer Kenntnis von den Nutzungsmöglichkeiten in einem Ferienhausgebiet und der diesbezüglichen Verwaltungspraxis haben die Kl. nicht widerlegt. Sie sind auch im Übrigen nach Auffassung des Senats nicht zu widerlegen.

Soweit die Argumentation der Kl. und letztlich auch die Begründung des Landgerichts ersichtlich im Kern dahin geht, dass die Bekl. als erfahrene Projektentwicklerin die entsprechende Kenntnis hätte haben müssen, so reicht dies nach der ständigen Rechtsprechung des BGH gerade nicht aus. Vielmehr ist für den Arglistvorwurf die positive Kenntnis oder jedenfalls das Fürmöglichhalten des aufklärungspflichtigen Umstandes stets unabdingbar und ein bloßes Kennenmüssen unzureichend (vgl. nur BGH, Urt. v. 12.4.2013, V ZR 266/11, MDR 2013, 700 m.w.N.).

Für ihre weitergehenden, vom Vorbringen der Bekl. abweichenden Behauptungen zu einer Kenntnis oder jedenfalls eines Fürmöglichhaltens der Bekl. hinsichtlich eines Problems bei der Eigennutzung eines Ferienhauses im Ferienhausgebiet im Falle der unterlassenen Fremdvermietung haben die auch insoweit für die Arglist vortrags- und beweisbelasteten Kl. schon keinen Beweis angetreten.

Für eine entsprechende Kenntnis ist auch anderweitig nichts Tragfähiges ersichtlich. Soweit das Landgericht im Tatbestand beim streitigen Bekl.vorbringen aufgeführt hat, was die Kl. nunmehr aufnehmen, dass die zuständige Mitarbeiterin der Bekl. entsprechende Hinweise in der Internetwerbung bewusst unterlassen hat, so ist dies schlicht falsch. Einen derartigen Vortrag der Bekl. hat es nicht gegeben.

Einen Schluss auf eine Täuschungsabsicht der Bekl. aufgrund des Maßes der irreführenden Darstellung in der Internetannonce im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 22.2.2005 (X ZR 123/03, NJW-RR 2005, 1082) vermag der Senat nicht zu ziehen. Zum einen ist der der Entscheidung des BGH zugrunde liegende Sachverhalt nicht vergleichbar. Während es dort um die Zusendung eines möglicherweise irreführenden Vertragsangebotes ging, das der Empfänger angenommen hat, handelt es sich hier um eine bloße Internetwerbung, der eine anschließende Willensbildung beider Parteien und insbesondere ein notariell zu beurkundender Kaufvertrag nachzufolgen hatte.

Im Übrigen geht es hier - anders als in dem vom BGH zu entscheidenden Fall - um die Frage, ob der Bekl. ein aufzuklärender Umstand überhaupt bekannt war.

Im Übrigen erscheinen die Einlassungen der Bekl. zu ihrer fehlenden Problemkenntnis auch nicht fernliegend. Auch dem ständig und seit langer Zeit mit Grundstückssachen befassten Senat war das Problem der Zulässigkeit einer Eigennutzung von Ferienhäusern in einem Ferienhausgebiet bei ansonsten unterlassener Fremdvermietung nicht präsent und vor dem entsprechenden Studium der zur Verfügung stehenden Kommentarliteratur unbekannt. Diesbezügliche Gerichtsentscheidungen zu einer etwaigen Eigennutzungsuntersagung wegen unterlassener Fremdvermietung existierten jedenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - soweit ersichtlich - nicht.

Auch die einschlägige Kommentarliteratur scheint sich darüber einig zu sein, dass die Formulierung in § 10 Abs. 4 BauNVO insoweit nicht hinreichend verständlich sei (vgl. etwa Fickert/Fieseler, BauNVO, 11. Aufl., § 10 Rn. 34). Einzelne Kommentatoren meinen ohnehin, dass die Zweckbestimmung der Norm nur dahin geht, einen im Vergleich zu den Wochenendhausgebieten längeren Erholungsaufenthalt - des Eigentümers - zu ermöglichen (vgl. Nachweis bei Fickert/Fieseler, a.a.O.).

Nach Vorstehendem sieht sich der Senat daher außerstande, zu Lasten der Bekl. eine entsprechende positive Kenntnis oder jedenfalls ein Fürmöglichhalten eines bestehenden Eigennutzungsproblems bei fehlender Fremdvermietung anzunehmen. Bei dieser Sachlage kommt auch die Annahme einer vorsätzlichen Behauptung „ins Blaue hinein“ durch die Bekl. nicht in Betracht.

2. Aus entsprechenden Gründen scheitert auch der geltend gemachte Anspruch aus § 812 BGB.

Gleiches gilt für einen Gewährleistungsanspruch, da aufgrund des Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag auch hierfür gem. § 444 BGB eine Arglist der Bekl. erforderlich wäre. Eine anderweitige Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB, für die der allgemeine Gewährleistungsausschluss nicht greifen würde, liegt ersichtlich nicht vor.

Ob Ferienwohnungen in Wohngebieten zulässig sind, ist schon öfter in Literatur und Rechtsprechung behandelt worden. Das Oberlandesgericht Rostock hatte sich mit einem umgekehrten Fall zu beschäftigen, wonach der Grundstückseigentümer in einem Ferienhausgebiet ein Haus als Wochenend- oder Ferienhaus zu eigenen Zwecken errichten wollte, was die Bauaufsichtsbehörde untersagte.

Die Beklagte als landeseigenes Unternehmen warb im Internet für Grundstücke in einem Ferienhausgebiet an der Ostsee. Im notariellen Kaufvertrag mit den Klägern hieß es, dass Sach- und Rechtsmängelhaftung ausgeschlossen sei, und dass der Käufer sich verpflichte, die Festsetzungen des ihm bekannten Bebauungsplans zu beachten und das Grundstück ausschließlich für die darin genannten Zwecke zu benutzen. Der Bebauungsplan wiederholt wörtlich die Vorschrift des § 10 Abs. 4 Baunutzungsverordnung, wonach Ferienhäuser zulässig sind, die geeignet und bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen.

Beim Bau des Hauses gab es Schwierigkeiten mit der Baubehörde, die letztlich einen bestandskräftigen Baustopp verhängte, da die Kläger das Ferienhaus ausschließlich zu eigenen Zwecken nutzen wollten, was unzulässig sei. Die Kläger fochten den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung an, da die Beklagte es in Kenntnis der Eigennutzungsabsicht unterlassen habe, sie über die Beschränkung aufzuklären. Das Landgericht Schwerin gab der Klage statt; die Berufung war erfolgreich.

Das OLG Rostock folgte der Argumentation der Beklagten, ihre Mitarbeiter hätten eine derartige Nutzungsuntersagung „nicht auf dem Schirm gehabt“, da es etwas Derartiges in Deutschland bisher nicht gegeben habe. Eine arglistige Täuschung der Kläger durch Verletzung einer Aufklärungspflicht könne daher nicht angenommen werden. Schließlich sei auch dem erkennenden Senat, der sich ständig und seit langer Zeit mit Grundstückssachen befasse, ein derartiges Problem unbekannt gewesen.

Eine zeitweilige Eigennutzung von Eigentümern wird allgemein für zulässig gehalten; nur die dauernde Wohnnutzung ist ausgeschlossen (OLG Düsseldorf, BauR 2006, 398). Die Ferienhausnutzung nach § 10 Abs. 4 BauNutzVO und die Wohnnutzung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauNutzVO schließen sich gegenseitig aus (OVG Münster - 7 A 166/96 -, Juris).