Wissenszurechnung bei juristischen Personen

Wissenszurechnung bei juristischen Personen; Informationen über Grundstücksverkauf; Wissen der Behörde über Hausschwamm

Informationen über für einen Grundstücksverkauf erhebliche Umstände müssen der zuständigen Behörde mitgeteilt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

13 [...] 16 a) Der Vertragspartner einer Gemeinde soll nicht schlechter, aber auch nicht besser gestellt sein als derjenige einer natürlichen Person (Gleichstellungsargument). Die Schlechterstellung wird dadurch vermieden, dass das innerhalb der Gemeinde typischerweise auf mehrere Wissensträger aufgespaltene Wissen der Gemeinde auch dann zugerechnet wird, wenn nicht ein Wissensträger selbst, sondern eine andere Person für die Gemeinde den Vertrag abschließt. Diese Wissenszurechnung beruht auf dem Gedanken, dass bei einer Gemeinde die wichtigen Informationen typischerweise in den Akten oder in elektronischen Dateien festgehalten werden und für den für die Gemeinde Handelnden verfügbar sind (Dokumentationsargument). Hieraus folgt die Pflicht zur ordnungsgemäßen Organisation der internen Kommunikation. Dazu gehört zunächst die grundsätzliche Pflicht, wichtige Informationen zu speichern; weiter ist es notwendig, dass solche Informationen von der Stelle, die sie erlangt hat, an die Stellen weitergeleitet werden, die es (auch) angeht; diese müssen solche Informationen abfragen, wenn sie bei ihnen gebraucht werden. Aus dem Verbot der Besserstellung ergeben sich allerdings persönliche und zeitliche Grenzen bei der Beachtung dieser Pflichten. Dass als Wissen Zuzurechnende darf nicht zu einer Fiktion entarten, welche die Gemeinde mehr als eine natürliche Person belastet. Vielmehr muss für denjenigen, für den die Zurechnung gelten soll, eine reale Möglichkeit, aber auch ein Anlass bestehen, sich das Wissen aus dem eigenen Gedächtnis, aus Speichermedien oder von Anderen zu beschaffen. Die Frage, ob Wissen zuzurechnen ist, beantwortet sich demnach danach, ob die Informationen über den maßgeblichen Umstand überhaupt gespeichert werden mussten. Das hängt davon ab, mit welcher Wahrscheinlichkeit sie später rechtserheblich werden könnten. Zu beurteilen ist das nach dem Zeitpunkt der Wahrnehmung und nicht nach einem erst später erreichten Wissensstand. Zudem muss hinsichtlich der Dauer der Speicherung von Informationen unterschieden werden. Je erkennbar wichtiger ein Umstand ist, desto länger muss er gespeichert bleiben. Wird die Speicherung zu früh aufgehoben, beendet das die Wissenszurechnung nicht. Schließlich kann man als Wissen den Inhalt von Speichermedien nur zurechnen, soweit ein besonderer Anlass besteht, sich seiner in der konkreten Situation (noch) zu vergewissern. Auch das richtet sich nach der Zumutbarkeit; maßgeblich sind die Bedeutung des Anlasses und die Schwierigkeit der Sache (siehe zu allem Senat, Urteil vom 2. Februar 1996 - V ZR 239/94 -, BGHZ 132, 30, 36 ff.).

17 b) Die Revisionserwiderung der Bekl. gibt Anlass zu dem Hinweis, dass es für die Wissenszurechnung nicht darauf ankommt, ob die bei einem Grundstücksverkauf zu offenbarenden Umstände einem Bediensteten einer Gemeinde im Rahmen von derer privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Tätigkeit bekannt geworden sind. Eine solche Unterscheidung bei der Kenntniserlangung hat der Senat bisher nicht vorgenommen. Für sie spricht - entgegen der von dem Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vertretenen Ansicht - auch nicht das Gleichstellungsargument (s. vorstehend unter a). Selbstverständlich muss eine natürliche Person bei einem Grundstücksverkauf einen wesentlichen Mangel des Kaufgegenstands, der ihr auf öffentlich-rechtlicher Grundlage bekannt geworden ist (z. B. eine behördliche Nutzungsuntersagung), offenbaren (Senat, Urteil vom 10. Juni 1988 - V ZR 125/87 -, WM 1988, 1449, 1450; Urteil vom 8. Dezember 1989 - V ZR 246/87 -, BGHZ 109, 327, 330).

18 c) Danach durfte das Berufungsgericht die Wissenszurechnung zu Lasten der Bekl. nicht verneinen.

19 aa) Der im Oktober 1988 festgestellte Schwammbefall im Bereich des Küchenfußbodens in einer Wohnung im Haus K. weg 57 stellt einen bei dem Abschluss des Kaufvertrags offenbarungspflichtigen Mangel dar, auch wenn er beseitigt worden ist (siehe vorstehend unter 3.).

20 bb) Die von dem Bauordnungsamt und dem Sozialamt Ende 1988 erlangte Information über diesen Schwammbefall musste gespeichert werden. Denn auch nach damaligem Erkenntnisstand war nach der allgemeinen Verkehrsanschauung mit der Wiederkehr des Schwamms zu rechnen; es lag der Verdacht nahe, dass das Haus erneut von Schwamm befallen werden könnte (vgl. BGH, Urteil vom 20. Juni 1968 - III ZR 32/66 -, WM 1968, 1220, 1221). Dieser Dokumentationspflicht sind die beteiligten Ämter zwar nachgekommen.

21 cc) Sowohl das Bauordnungsamt als auch das Sozialamt waren aber nicht die einzigen Stellen, die der Schwammbefall anging. Wegen der - auch schon nach der damaligen Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 10. Juli 1987 - V ZR 152/86 -, NJW-RR 1987, 1415, 1416) - überragenden rechtlichen Bedeutung, die ein - auch ein beseitigter - Schwammbefall bei dem Verkauf des Grundstücks erlangt, durften beide Ämter ihre Erkenntnisse nicht für sich behalten, sondern mussten sie an das für Grundstücksverkäufe zuständige Liegenschaftsamt weiterleiten. Das ist nicht geschehen. Der notwendige Informationsaustausch war nicht durch organisatorische Maßnahmen sichergestellt. Wegen dieser Pflichtverletzung muss sich die Bekl. so behandeln lassen, als wäre die Kenntnis bei dem Liegenschaftsamt und damit auch bei dessen Leiter, der die Bekl. bei dem Abschluss des Kaufvertrags vertreten hat, vorhanden gewesen.

22 dd) Schließlich war der Leiter des Liegenschaftsamts zur Einholung von Informationen über einen eventuellen früheren Schwammbefall verpflichtet. Er hat nach dem Vermerk vom 8. Mai 1990 am 19. April 1990, also mehr als zwei Jahre vor dem Abschluss des Kaufvertrags, an einer Besprechung teilgenommen, in der es um den Verkauf auch des Hauses K. weg 57 ging. Der damalige Geschäftsführer der Käuferin, der einer der beiden Gesellschafter der Kl. ist, hat in diesem Gespräch auf die Möglichkeit von Schwammbefall hingewiesen. Das musste den Leiter des Liegenschaftsamt später veranlassen, nicht nur - wie geschehen - bei dem Bauverwaltungsamt, dem Tiefbauamt und dem Grünflächenamt, sondern auch bei anderen Ämtern, die mit der Bewirtschaftung des Kaufgegenstands befasst waren und deshalb Kenntnis über tatsächliche Umstände bezüglich des Kaufgegenstands haben konnten, unter Bezugnahme auf den Kaufvertragsentwurf anzufragen, ob aus dortiger Sicht Vertragsänderungen oder -ergänzungen notwendig seien. Hätte er diese Anfrage auch an das Bauordnungsamt und an das Sozialamt gerichtet, hätte dort auffallen müssen, dass der Hinweis auf einen früheren Schwammbefall in dem Kaufvertragsentwurf nicht vollständig war. Beide Ämter hätten das Liegenschaftsamt von dem Vorhandensein eines früheren Schwammbefalls auch in dem Haus K.weg 57 informieren können und müssen. Da der Leiter des Liegenschaftsamts seiner Pflicht zur Einholung von Informationen nicht nachgekommen ist, ist wiederum der Bekl. das bei dem Bauordnungsamt und bei dem Sozialamt vorhanden und verfügbar gewesene Wissen zuzurechnen. Sie muss sich wiederum so behandeln lassen, als habe der Leiter des Liegenschaftsamts Kenntnis von dem früheren Schwammbefall gehabt (vgl. zu allem Krüger in Krüger/Hertel, Der Grundstückskauf, 9. Aufl., Rn. 42).

23 d) Rechtlich nicht haltbar sind auch die Erwägungen, mit denen das Berufungsgericht den Anspruch wegen Fehlens eines Fahrlässigkeit übersteigenden Grades des Verschuldens der Mitarbeiter des Liegenschaftsamts, des Sozialamts und des Bauordnungsamts verneint hat.

24 Die Wissenszurechnung führt dazu, dass derjenige, der den Kaufvertrag abgeschlossen hat, rechtlich so behandelt wird, als hätte er von dem früheren Schwammbefall Kenntnis gehabt. Offenbart er diese Kenntnis nicht, handelt er arglistig, wenn er weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenlegung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (siehe nur Senat, Urteil vom 30. April 2003 - V ZR 100/02 -, WM 2003, 1956, 1957 m. w. N.). Diese Voraussetzungen sind nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erfüllt. Denn aufgrund der gesamten Umstände drängte es sich auf, dass die Käuferin keine anderen Erkenntnisse über früheren Schwammbefall als die hatte, die dem Hinweis in § 5 des Kaufvertrags zu entnehmen waren; aufgrund des in dem Gespräch am 19. April 1990 angesprochenen eventuellen Schwammbefalls drängte es sich auch auf, dass die Käuferin bei Offenlegung eines weiteren Schwammbefalls den Vertrag nicht oder nicht mit dem Inhalt, wie geschehen, abgeschlossen hätte. Beides hat der Leiter des Liegenschaftsamts billigend in Kauf genommen. Zu keiner anderen Beurteilung führt der Umstand, dass seinerzeit die Möglichkeit des Schwammbefalls von einem der Gesellschafter der Kl. angesprochen worden ist, und zwar im Hinblick auf die kaufvertraglich zu vereinbarenden Regelungen über die Sanierung und Modernisierung der vorhandenen Altbebauung. Dies zeigt vielmehr, dass die Käuferin den Vertragsinhalt wenigstens in diesem Punkt von der Schwammproblematik abhängig machen wollte.

Ob ein bestimmtes Wissen dem für eine Behörde oder eine juristischen Person Handelnden zuzurechnen ist, richtet sich danach, ob die Informationen über den maßgeblichen Umstand aktenkundig gemacht werden mussten.

In dem notariellen Kaufvertrag befand sich der Hinweis der durch den Leiter des Liegenschaftsamtes vertretenen beklagten Stadt, dass in einem der verkauften Gebäude zwischenzeitlich beseitigter Holzschwamm aufgetreten war. Tatsächlich gab es in den Ämtern der Beklagten jedoch Erkenntnisse über Hausschwammbefall auch in den anderen Gebäuden; hiervon war das Liegenschaftsamt nicht unterrichtet worden. Die Klägerin verlangt Schadensersatz wegen arglistigen Verschweigens.

Das LG Kiel wies die Klage ab; die Berufung zum OLG Schleswig hatte keinen Erfolg, weil der bei Abschluss des Kaufvertrages für die Beklagte tätige Leiter des Liegenschaftsamtes den Mangel wegen fehlender Information über den an den anderen Gebäuden vorhandenen Holzschwamm nicht gekannt habe. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies den Rechtsstreit zurück. Zwar seien das Bauordnungsamt und das Sozialamt ihrer Dokumentationspflicht nachgekommen, als sie nach Kenntnis vom Hausschwamm entsprechende elektronische Speicherungen veranlasst hatten. Diese Information hätte aber auch an das für Grundstücksverkäufe zuständige Liegenschaftsamt weitergegeben werden müssen. Weil der insoweit notwendige Informationsaustausch durch organisatorische Maßnahmen nicht sichergestellt war, müsse sich die Beklagte so behandeln lassen, als wäre die Kenntnis vom Hausschwamm beim Liegenschaftsamt und damit auch bei dessen Leiter vorhanden gewesen.