Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz, keine Heilung der Mietpreisüberhöhung durch späteren Wegfall der Mangellage, geringes Wohnraumangebot

Bei einem unter Verstoß gegen § 5 WiStG geschlossenen und deshalb hinsichtlich der Mietzinsvereinbarung teilweise nichtigen Mietvertrag führt der spätere Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum nicht dazu, daß von dem Zeitpunkt des Wegfalls an auch der auf § 812 BGB gestützte Rückforderungsanspruch des Mieters wegfällt (Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3.3.1999, 4 RE Miet U 131/98, GE 1999, 441 NJW-RR 1999,1610 = NZM 1999, 363 = WuM 1999, 209 = ZMR 1999, 329).

OLG Frankfurt am Main, Beschluß vom 15. August 2000 - 20 RE-Miet 1/99 -

Der Kl. mietete durch schriftlichen Vertrag, befristet vom 7.11.1992 bis zum 31.10.1993 mit halbjähriger Verlängerungsmöglichkeit, von dem Bekl. eine 60,02 m2 große Zweizimmerwohnung in Frankfurt am Main. Der Nettomietzins betrug zunächst 955 DM und erhöhte sich aufgrund einer Staffelmietvereinbarung u. a. ab 1.12.1995 auf 1.105 DM, ab 1.12.1996 auf 1.160 DM und ab 1.12.1997 auf 1.219 DM. Der Kl. kündigte den Mietvertrag am 5.12.1997 und zog aus. Er bringt vor, die Miete sei überhöht gewesen und verlangt deswegen für den Zeitraum von Vertragsbeginn bis Dezember 1997 die Rückzahlung von 19.410 DM. Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgegeben. Gegen dieses Urteil hat der Bekl. Berufung eingelegt und geltend gemacht, daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vorlägen. Das Landgericht geht davon aus, daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG bei Vertragsschluß vorgelegen haben, daß aber jedenfalls ab 1995 sich die Wohnungsmarktlage im Stadtgebiet von Frankfurt am Main so entspannt hat, daß ein geringes Angebot nicht mehr als gerichtsbekannt unterstellt werden kann. Das Landgericht ist der Auffassung, daß in allen Zeiträumen, für die überhöhter Mietzins zurückverlangt wird, alle Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG vorliegen müssen. Das Entfallen eines "geringen Angebots" i. S. v. § 5 WiStG habe für einen Rückforderungsanspruch bezüglich des nämlichen Zeitraums auch dessen Wegfall zur Folge. Da das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid vom 3.3.1999 (a. a. O.) gegenteilig entschieden hat und das Landgericht von dieser Entscheidung abweichen will, hat das Landgericht (WuM 1999, 393 = NZM 1999, 999) dem Senat folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

"Führt nach Abschluß eines Wohnraummietvertrages, in welchem unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die üblichen Entgelte wesentlich übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, der in den Zeitraum des auf § 812 BGB gestützten Rückforderungsanspruchs des Mieters fallende Wegfall des Merkmals eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum dazu, daß mit dem Wegfall dieses Merkmals auch Rückforderungsansprüche des Mieters entfallen?"

Die Vorlage ist nach § 541 I ZPO als Divergenzvorlage zulässig. Der Senat schließt sich dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg an.

Das LG hat zunächst ausgeführt, daß das OLG Hamburg die ihm vorgelegte Rechtsfrage dem BGH zur Entscheidung hätte vorlegen müssen, da es von den Rechtsentscheiden der Oberlandesgerichte Hamm (NJW 1983, 1622), Frankfurt am Main (ZMR 1985, 200) und des Kammergerichts (WuM 1995, 384) abgewichen sei. Eine solche Vorlagepflicht bestand indessen für das OLG Hamburg nicht.

Die Vorlagepflicht setzt nach § 541 I 3 ZPO voraus, daß das entscheidende Oberlandesgericht bei der Entscheidung der vorgelegten Rechtsfrage von dem Bundesgerichtshof oder einem anderen Oberlandesgericht abweichen will. Das wiederum ist nur der Fall, wenn von den tragenden Gründen eines Rechtsentscheids abgewichen werden soll (BGH NJW 1996, 515), wenn also die Frage im wesentlichen deckungsgleich ist (BGH NJW 1989, 29). Alle drei genannten Entscheidungen sind zu der Frage ergangen, ob bei Errechnung der Höhe der wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückzuzahlenden Beträge Veränderungen in der Höhe der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen seien. In allen drei Entscheidungen ist diese Frage bejaht worden. Vorliegend geht es zwar ebenfalls um die Frage, inwieweit tatsächliche Veränderungen bei einem auf einen Verstoß gegen § 5 WiStG gestützten Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB zu berücksichtigen sind. Es handelt sich hier aber um Veränderungen bezüglich eines anderen Tatbestandsmerkmals des § 5 WiStG. Beide Änderungen - Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Wegfall des "geringen Angebots" - hängen aber nicht so eng zusammen, daß sie notwendigerweise die gleichen Rechtsfolgen nach sich ziehen müßten. Daß die zu entscheidende Rechtsfrage in beiden Fällen dem Problemkreis angehört, inwieweit bei Dauerschuldverhältnissen Veränderungen Einfluß auf die teilweise Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung haben, ändert daran nichts. Die Zugehörigkeit einer Fragestellung zu einem übergeordneten gemeinsamen Problemkreis macht die Fragestellung nicht im wesentlichen deckungsgleich.

Der Senat teilt die Ansicht des Oberlandesgerichts Hamburg, daß der Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" nach Abschluß der maßgeblichen Mietzinsvereinbarung deren teilweise Nichtigkeit nach §§ 5 WiStG, 134 BGB nicht berührt. Das Landgericht begründet seine abweichende Meinung damit, daß das OLG Hamburg gemeint habe, die Handlungsform des "Annehmens" habe zivilrechtlich keine selbständige Bedeutung. Dieses sei unzutreffend, weil die drei Handlungsformen in § 5 I WiStG gleichberechtigte Bedeutung hätten. Dem Charakter des Mietverhältnisses als Dauerdelikt entspreche es, daß das regelmäßige Annehmen der unangemessen hohen Entgelte ein Dauerdelikt darstelle. Um diese Problemstellung geht es vorliegend aber nicht, weswegen sich Ausführungen dazu erübrigen, wodurch der Tatbestands des "Annehmens" erfüllt oder nicht erfüllt werden kann.

Das Oberlandesgericht Hamburg geht auch nicht davon aus, daß das Tatbestandsmerkmal des "Annehmens" zivilrechtlich generell keine selbständige Bedeutung habe. Es hat vielmehr differenzierend ausgeführt, daß sich nach dem Wortlaut des § 5 I und H S. 1 WiStG zeitliche Vorgaben für das Vorliegen der einzelnen Tatbestandsmerkmale durch ihre kausale Verknüpfung ergeben. Denn nach § 5 II S. 1 WiStG sei ein Kausalzusammenhang ("infolge") zwischen einem geringen Angebot und einem die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Entgelt erforderlich. Verbindendes handlungsbezogenes Zwischenglied sei die Ausnutzung des geringen Angebots in den Handlungsformen des Forderns, Sich-Versprechenlassens oder Annehmens des überhöhten Entgelts. Das Vorhandensein eines geringen Angebots sei nur so lange tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters in Betracht komme. Zur Eingrenzung des Zeitraums, innerhalb dessen es auf die Angebotslage ankomme, sei deshalb der Zeitpunkt des maßgeblichen Verhaltens des Vermieters im Einzelfall zu bestimmen. Von den in § 5 Abs. 1 WiStG genannten Handlungsformen stehe bei durch Vereinbarung festgelegtem überhöhtem Mietzins das "Fordern" und das "Sich Versprechenlassen" im Vordergrund. Das gelte auch für den dem Vorlagebeschluß zugrunde liegenden Fall der Staffelmiete. Die Handlungsform des "Annehmens" habe insoweit keine selbständige Bedeutung. Zusätzlich hat das OLG Hamburg für die Maßgeblichkeit des ursächlichen, nicht aber des zeitlichen Zusammenhangs zwischen geringem Angebot an vergleichbaren Räumen und überhöhtem Entgelt auch den Zweck des § 5 WiStG herangezogen. Ziel und Zweck des § 5 WiStG sei es, als Mieterschutzvorschrift und im öffentlichen Interesse die Vereinbarung von Mieten zu unterbinden, die infolge von Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt überhöht seien. Dem schließt sich der Senat an.

Zunächst steht es mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH WuM 1984, 68) in Einklang, § 5 WiStG als Mieterschutzvorschrift zu behandeln. Der Senat teilt auch die Auffassung des Oberlandesgerichts Hamburg, daß die preistreibende Wirkung des Ausfalls der preisregulierenden Funktion des Marktes infolge des geringen Angebots auch für die Dauer der Bindung an die konkrete Mietzinsvereinbarung bestehen bleibe und die Wirkung nicht dadurch entfalle, daß der Mieter die Möglichkeit habe, den Mietvertrag insgesamt zu kündigen und anderweitig einen Mietvertrag zu marktgerechtem Mietzins abzuschließen. Entgegen dem Vorlagebeschluß geht auch der Senat davon aus, daß ein Wohnungswechsel in dieser Situation auch von einem wirtschaftlich denkenden Mieter wegen der damit verbundenen Umstände nicht zu erwarten ist. Die Frage eines Umzugs aus einer Wohnung mit überhöhter Miete, die bei geringem Wohnungsangebot angemietet worden war, hat eine andere Situation zum Gegenstand als der Abschluß eines neuen Mietvertrags bei ausgeglichenem Wohnungsmarkt, worauf noch einzugehen sein wird.

Das Landgericht meint in seinem Vorlagebeschluß zwar, allerdings ohne nähere Ausführungen, daß sich die Schwierigkeiten, die mit einem Umzug verbunden sind, gegebenenfalls über Schadensersatzregelungen auffangen lassen; außerdem sei es zweifelhaft, ob bei einem sogenannten Mietermarkt der Vermieter nicht auf entsprechende Anfragen des Mieters zu einer Herabsetzung der Miete bereit sei. Diese Aussagen vermögen den Senat nicht zu überzeugen. Zum einen schafft ein ausreichendes Angebot noch keinen Mietermarkt, dieser entsteht erst bei einem Wohnraumüberschuß. Zum anderen stützen die Aussagen auch nicht die weitere Grundannahme des Landgerichts, daß nach Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" von gleichstarken Marktpartnern auszugehen sei. Wollte man dem Landgericht folgen und mit dem Wegfall des Merkmals "geringes Angebot" auch die Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nach §§ 5 WiStG, 134 BGB entfallen lassen mit der Folge, daß für diesen Zeitraum auch kein Rückforderungsrecht wegen überhöhter Miete besteht, so ist erst recht nicht ersichtlich, weswegen der Mieter gegen den Vermieter Schadensersatzansprache aufgrund seines Umzugsentschlusses haben sollte (vgl. hierzu auch Lammel, Theorie und Praxis der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG (Frankfurt a. M. aaO., NZM 1999, 989 ff., 995).

Nach Wegfall der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt wirkt die ursprüngliche Mangellage vielmehr insoweit fort, als nicht angenommen werden kann, daß der Mietvertrag mit dem uberhöhten Mietzins auch abgeschlossen worden wäre, wenn das Wohnraumangebot ausgeglichen gewesen wäre. Wollte man die Fortdauer dieser Kausalbeziehung zwischen einem geringen Wohnungsangebot im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags und der überhöhten Miete nicht weiter berücksichtigen, würde dies dem Schutzzweck des § 5 WiStG nicht gerecht, der als Mieterschutzvorschrift die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden will (vgl. BGH WuM 1984, 68).

Dem Vermieter bleibt nach der Rechtsprechung zur Teilnichtigkeit des Mietvertrags bei Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG wenigstens ein Mietzins, der die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt (siehe zuletzt Senatsbeschluß vom 7.8.2000, RE-Miet 1/98), d. h. der Vermieter wird nur auf den höchstzulässigen Mietzins beschränkt. Wenn nach Verbesserung der Marktsituation die ursprünglich nur aufgrund der Mangelsituation erzielbare überhöhte Miete nicht mehr bis zur Wesentlichkeitsgrenze nach unten korrigiert, sondern in vollem Umfang geschuldet würde, käme der Vorschrift des § 5 WiStG im wesentlichen nur der Charakter einer Mietkürzungsvorschrift für überhöhte Mieten bei Wohnungsmarktengpässen zu. Das würde eine Verlagerung des Risikos der Normverletzung auf den Mieter bedeuten. Ihm bliebe dann nur die Möglichkeit unter Aufgabe seiner nachbarschaftlichen Beziehungen, sich auf einen mit Kosten verbundenen Umzug einzulassen, wollte er der auflebenden überhöhten Mietzinsforderung seines Vermieters entgehen. Zwar besteht in diesem Fall auch die vom Landgericht angesprochene Chance für ein erfolgreiches Nachverhandeln mit dem Vermieter. Dies macht die Situation von Vermieter und Mieter aber nicht gleichwertig, denn der Mieter muß neben dem Ziel, nur eine marktgerechte Miete zahlen zu wollen, noch die Kosten und die Umstände und Folgen des Umzugs einkalkulieren, während beim Vermieter der Kontinuitätsgesichtspunkt keine so starke Rolle spielt.

Wenn die einmal erfolgte kausale Verknüpfung zwischen dein Ausnutzen des geringen Angebots und der Mietpreisüberhöhung durch die Verbesserung des Wohnraumangebots aufgelöst würde, könnte der Gesetzeszweck - bei einer Mangellage überhöhte Mietzinsabschlüsse zu verhindern - nicht erreicht werden, denn dem Vermieter wäre bei dieser Handhabung stets die höchstzulässige Miete sicher (vgl. auch Eisenhardt, Das geringe Wohnungsangebot, seine Ausnutzung und das Unbehagen an § 5 WiStG, WuM 1998, 259 ff.). Zwar ist die Erhöhung der Vergleichsmieten auch bei der Errechnung der Höhe der wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG zurückzuzahlenden Beträge zu berücksichtigen (OLG Hamm NJW 1983, 1622; OLG Frankfurt am Main ZMR, 1985, 200 und KG WuM 1995, 384; vgl. auch Boecken, Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 WiStG und ihre Folgen für die Wirksamkeit der Mietzinsvereinbarungen, WuM 1997, 145 ff.). Dies trägt auch dem Umstand Rechnung, daß die Mieten allgemein nicht statisch sind, sondern einem Anpassungsprozeß unterliegen. Vergleichbares gilt zwar auch für den Wohnungsmarkt. Bei der Berücksichtigung der steigenden Mietpreisentwicklung kommt aber der Gedanke zum Tragen, daß der wirksame Teil des Mietvertrages dem Charakter des Dauerschuldverhältnisses entsprechend an die Marktverhältnisse angepaßt wird, weil § 5 WiStG keine starre Mietpreisfestschreibung enthält. Dies führt zu einer nachträglichen Einschränkung der Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung, denn die Teilnichtigkeit kann nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes (KG WuM 1995, 385 m. w. N.).

Um die Anpassung der noch zulässigen Mietzinsforderung an die Entwicklung des Marktes zum jeweiligen Fälligkeitszeitpunkt des Mietzinses geht es bei einem Wegfall des "geringen Angebots" aber nicht. Würde nach einer Verbesserung des Wohnungsangebots der Vermieter nicht mehr auf die höchstzulässige Miete i. S. v. § 5 WiStG beschränkt, dann würde die überhöhte und daher teilnichtige Mietzinsvereinbarung wieder in vollem Umfang aufleben. Ein solcher vollständiger nachträglicher Wegfall der Teilnichtigkeit ist aber mehr als die bloße Anpassung an die Marktentwicklung. Damit wäre das Gegenteil der vom Gesetzgeber intendierten preisregulierenden Funktion des § 5 WiStG erreicht. Auch aus diesem Grund stimmt der Senat dem OLG Hamburg zu, daß es auf das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen nur im Sinne einer mitwirkenden Ursache beim Abschluß der überhöhten Mietzinsvereinbarung ankommt und das gesetzliche Verbot des § 5 WiStG nicht dadurch nachträglich behoben wird, daß das Tatbestandsmerkmal eines geringen Angebots nach Vertragsschluß entfällt.

In einem Rechtsentscheid des OLG Frankfurt/M. vom 15. August 2000 ging es darum, ob bei einem späteren Wegfall der Mangellage auch eine Mietpreisüberhöhung "geheilt" wird, wie es die Rechtsprechung bei einem späteren Ansteigen des Mietniveaus annimmt. Das OLG Hamburg hatte das verneint, wobei es allerdings einen juristischen Eiertanz aufführen mußte, um zu begründen, daß - entgegen dem Wortlaut des Gesetzes - eine Mietpreisüberhöhung nicht immer jeden Monat neu durch Annehmen des überhöhten Entgeltes durch den Vermieter begangen wird. Das OLG Frankfurt/M. schließt sich der Auffassung des OLG Hamburg an, wonach dem Mieter ein Umzug nicht zugemutet werden könne und deshalb maßgeblich die Verhältnisse bei Vertragsschluß seien, um eine Mietpreisüberhöhung anzunehmen.

Mit Beschluß vom 7. August 2000 hat das OLG Frankfurt/M. einen Rechtsentscheid zu weiteren Fragen der Mietpreisüberhöhung abgelehnt. Es ging um einen auszugswilligen Mieter, der wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG die Unwirksamkeit des Mietvertrages, hilfsweise aber dessen Kündbarkeit geltend gemacht hatte. Das OLG Frankfurt konnte dazu auf die Rechtsprechung des BGH verweisen, wonach nur der überhöhte Teil des Mietzinses unwirksam ist, nicht jedoch der gesamte Mietvertrag. Ob eine fristlose Kündigung wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung möglich ist, sei eine Frage des Einzelfalls und nicht durch Rechtsentscheid zu klären.