Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz; Mietpreisüberhöhung; geringes Angebot; Voraussetzungen für das Ausnutzen einer Mangellage

1. Bei der Anwendung des § 5 Abs. 2 WiStG ist grundsätzlich auf den Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehört. Gibt es einen solchen Teilmarkt nicht, kann das die Gerichte nicht davon entbinden, das Tatbestandsmerkmal des geringen Angebots für vergleichbare Wohnungen zu prüfen.

2. An der Ausnutzung eines geringen Angebots durch den Vermieter fehlt es nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung nicht dargelegt hat. (Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. verlangt von seinen Vermietern, den Bekl., die Rückzahlung vermeintlich überhöhten Mietzinses.

Der Kl. mietete gemeinsam mit seiner Ehefrau, die ihre Ansprüche an ihn abgetreten hat, von den Bekl. ab 1.6.1994 eine 148 m2 große 5-Zimmer-Wohnung im Hause ... in ... Das Mietverhältnis, das bis 31.5.1999 befristet war, endete vorzeitig Ende Februar 1999. Es war eine Staffelmiete vereinbart, die zunächst 1.700 DM monatlich (ohne Nebenkosten) betrug und sich jährlich um Beträge zwischen 60 DM und 65 DM monatlich erhöhte. Der Kl. hat behauptet, daß 1994 in ... eine Mangellage an Wohnungen bestanden habe, die die Bekl. zur Forderung einer den ortsüblichen Mietzins wesentlich übersteigenden Miete ausgenutzt hätten. Der Kl. hat einen Rückforderungsanspruch von 21.760 DM errechnet. Die Bekl. haben behauptet, der vereinbarte Mietzins übersteige den ortsüblichen Vergleichsmietzins nicht wesentlich. Sie hätten ein etwaiges geringes Angebot an Wohnungen schon deswegen nicht ausgenutzt, weil der Kl. eine großzügig geschnittene Wohnung ohne Rücksicht auf die Höhe des Mietzinses habe anmieten wollen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da für Wohnungen wie die hier vermietete ein eigentlicher Markt nicht existiere und derart große Wohnungen von der damals noch verstärkten Nachfrage aufgrund der Wiedervereinigung Deutschlands nicht betroffen gewesen seien; die Bekl. hätten eine etwaige Wohnungsmangellage jedenfalls nicht ausgenutzt, weil der Kl. bereit gewesen sei, für ein besonderes Objekt einen besonderen Preis zu zahlen. [...]

Das Landgericht hat die Sache mit Beschluß vom 20.7.1999 dem Senat vorgelegt zum Erlaß eines Rechtsentscheides über folgende Frage: "Entfallen Rückforderungsansprüche des Mieters aus einem Wohnraummietvertrag, in dem unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum eine die üblichen Entgelte wesentlich übersteigende Mietzinsvereinbarung getroffen wurde, ab dem Zeitpunkt des Wegfalls der Mangellage?"

II. Ein Rechtsentscheid ergeht nicht, weil die Vorlage des Landgerichts nicht den Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 ZPO entspricht und daher unzulässig ist. Der Senat kann nicht prüfen, ob die Vorlagefrage für das Berufungsverfahren entscheidungserheblich ist, weil der Vorlagebeschluß hierzu keine nachvollziehbare Begründung enthält. 1. Der Senat kann die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage nicht selbständig prüfen. Alle Rechtsfragen, die außerhalb der vorgelegten Frage stehen, hat das Landgericht als zuständiges Berufungsgericht in eigener Verantwortung zu beurteilen. Deswegen ist das Oberlandesgericht, das über einen Rechtsentscheid zu befinden hat, grundsätzlich an die vom vorlegenden Landgericht im Vorlagebeschluß vertretene und niedergelegte Rechtsauffassung ebenso wie an die Tatsachenfeststellung gebunden (BayObLGZ 1987, 36, 38 f.). Die Bindung entfällt aber, wenn die Auffassung des Landgerichts in einem bestimmten Punkt unhaltbar ist oder zu einem verfassungswidrigen Ergebnis führt. Sie entfällt auch, wenn der Vorlagebeschluß sich mit einem Teil des Sachverhalts nicht auseinandersetzt, obwohl sich dies aufdrängt, und deswegen der Vorlagegrund entfällt (BGH, NJW 1990, 3142, 3143). Gleichfalls kann die Entscheidungserheblichkeit vom Oberlandesgericht verneint werden, wenn das Landgericht eine Rechtsfrage übersehen hat, deren Beantwortung die Entscheidung über die vorgelegte Rechtsfrage erübrigen würde (BayObLG a. a. O.). Damit das für den Rechtsentscheid zuständige Gericht prüfen kann, ob das Landgericht die relevanten tatsächlichen und rechtlichen Fragen gesehen und gewürdigt hat, und damit beurteilt werden kann, ob ein Ausnahmefall vorliegt, in dem das Oberlandesgericht an die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit durch das Landgericht nicht gebunden ist, ist es unerläßlich, daß die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage im Vorlagebeschluß nachvollziehbar dargelegt ist (BayObLG a.a.O.; OLG Celle NdSRpfl. 1984, 43 und 233).

2. Auf die Vorlagefrage kann es nur dann ankommen, wenn die Voraussetzungen des § 5 WiStG jedenfalls für den Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegen, da sonst die Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts zurückzuweisen wäre; ein Rückforderungsanspruch des Kl. kann sich allein ergeben, wenn die Bekl. gegen § 5 WiStG verstoßen haben. Das Landgericht hat zu § 5 WiStG ausgeführt, daß es nach ständiger Rechtsprechung der Kammer, die sich auf überzeugende Sachverständigengutachten stütze, für die Stadt ... keinen Teilmarkt für die Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung gebe. Bis zum 31.12.1995 habe für ... eine angespannte Wohnungsmarktlage bestanden, danach jedoch nicht mehr. Dies sei feststehende Rechtsprechung der Kammer, die das als gerichtsbekannt ansehe. Die Kammer würde vorliegend auch eine Ausnutzung dieses geringen Angebots sehen, obwohl der Kl. aufgrund seiner persönlichen Situation nicht zur Anmietung der Wohnung gezwungen gewesen sei. Mit dem Kl. gehe die Kammer davon aus, daß es nicht auf die individuelle Situation des Mieters ankomme, sondern auf die Ausnutzung der Situation auf dem Wohnungsmarkt ("Sozialwucher"). 3. Diese Ausführungen reichen nicht aus, um die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage nachvollziehbar darzulegen. Der Vorlagebeschluß läßt nicht erkennen, wie das Landgericht die einzelnen Tatbestandsmerkmale des § 5 Abs. 1 WiStG versteht und durch welche konkreten Tatsachen es sie als erfüllt ansehen will. Es kann deswegen offen bleiben, ob nicht auch verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Auslegung des § 5 WiStG durch das Landgericht bestehen und ob das Landgericht mit seiner Auffassung von Oberlandesgerichtsentscheidungen abweicht, so daß es nach § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO schon hinsichtlich vorrangig zu prüfender Rechtsfragen wegen Abweichung hätte vorlegen müssen; die zur Vorlagepflicht führende Divergenz ist nicht beschränkt auf Rechtsentscheide, sondern kann auch zu anderen zivilrechtlichen Entscheidungen, aber auch zu im Straf- bzw. Bußgeldverfahren ergangenen Entscheidungen bestehen (Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl. 1994, § 541 Rdnr. 14 mit Verweis auf § 546 Rdnr. 12). a. Das Amtsgericht hat sich außerstande gesehen, ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen i. S. d. § 5 Abs. 2 WiStG festzustellen, da der Kl. dazu nicht ausreichend vorgetragen habe, ein eigentlicher Markt für ein solches Sonderobjekt nicht bestehe, vielmehr die 148 m2 große, in einem 2 Familien-Haus gelegene Mietwohnung mit Gartennutzung schon wegen der Miethöhe nur für einen eingeschränkten Kreis an Mietern in Betracht komme, so daß sich ein Angebot Nachfrage-Verhältnis nicht entwickelt habe. Was es demgegenüber besagen soll, daß es nach ständiger Rechtsprechung der Kammer für die Stadt ... keinen Teilmarkt für Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung gebe, ist nicht klar ersichtlich. Da Oberlandesgerichte außerhalb von Rechtsentscheidsverfahren mit Wohnraummietsachen nicht befaßt sind, ist die ständige Rechtsprechung der Kammer dem Senat naturgemäß nicht bekannt. Dies gilt ebenso für die "überzeugenden Sachverständigengutachten", die im Vorlagebeschluß weder näher dargestellt sind noch sich etwa in den Akten befinden. Der Satz, es gebe für Braunschweig keinen Teilmarkt für Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung, könnte darauf hindeuten, daß die Kammer von dem Tatbestandsmerkmal der vergleichbaren Räume gänzlich Abstand nehmen will. Das in § 5 Abs. 2 WiStG vorausgesetzte

orlagebeschluß weder näher dargestellt sind noch sich etwa in den Akten befinden. Der Satz, es gebe für Braunschweig keinen Teilmarkt für Wohnungen unterschiedlicher Größe und Ausstattung, könnte darauf hindeuten, daß die Kammer von dem Tatbestandsmerkmal der vergleichbaren Räume gänzlich Abstand nehmen will. Das in § 5 Abs. 2 WiStG vorausgesetzte geringe Angebot muß nach dem Wortlaut der Vorschrift an Räumen bestehen, die der betreffenden Wohnung nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Daher ist auf den Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehört (OLG Hamm - Bußgeldsenat - WuM 1995, 323, 324; OLG Stuttgart - Bußgeldsenat - MDR 1996, 958 [Leitsatz]; LG Frankfurt/Main, WuM 1998, 169, 170; Meyer in Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, § 5 WiStG Anm. 4 e). Gibt es einen solchen Teilmarkt nicht, kann das die Gerichte nicht davon entbinden, das Merkmal der Vergleichbarkeit bei der Feststellung des geringen Angebots zu beachten. Da § 134 BGB zugunsten des Mieters nur eingreifen kann, wenn der Vermieter den vollen objektiven Tatbestand des § 5 WiStG erfüllt, kann im Zivilrechtsstreit kein anderer Maßstab an die Verbotsnorm des § 5 WiStG gelegt werden als im Bußgeldverfahren. Wollte die Kammer von der zitierten obergerichtlichen Rechtsprechung abweichen, bestünde im übrigen die Vorlagepflicht nach § 541 Abs. 1 ZPO. b. Läßt sich ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen feststellen, so muß, damit § 5 Abs. 1 WiStG Anwendung findet, der Vermieter dieses geringe Angebot ausgenutzt haben, um eine überhöhte Miete zu erzielen. Die Begründung des Vorlagebeschlusses, die sich auf den Satz beschränkt, es komme nicht auf die individuelle Situation des Mieters an, sondern auf die Ausnutzung der Situation auf dem Wohnungsmarkt ("Sozialwucher"), läßt nicht erkennen, welche rechtlichen Anforderungen die Kammer an das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung stellen will und durch welche unstreitigen oder bewiesenen Tatsachen sie dieses Merkmal als erfüllt ansieht. Würden ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 WiStG anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig. Es ist aber als besondere Voraussetzung der Ursächlichkeit des geringen Angebots für die überhöhte Miete in den Tatbestand aufgenommen worden. Ausnutzen bedeutet das bewußte Zunutzemachen der gegebenen Lage (OLG Hamm, a. a. O.; Meyer in Erbs/Kohlhaas, a. a. O.). Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten; deswegen wird verlangt, daß der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt (LG Köln, WuM 1999, 123; LG Frankfurt/Main, WuM 1998, 167, 168 und 169, 170; LG München I, WuM 1998, 360; Weyhe, Aktuelle Entwicklungen im Mietrecht, MDR 1998, 1322, 1323). Dieser Auffassung ist auch das Amtsgericht gefolgt. Das Landgericht ist zwar nicht gehalten, sich dem anzuschließen. Es muß aber seine eigene Auslegung des Tatbestandsmerkmals und die darunter zu subsumierenden Umstände des Falles im Vorlagebeschluß darlegen. Daran fehlt es. Bei beabsichtigter Abweichung von der zitierten Rechtsprechung des OLG ... bestünde darüber

ist auch das Amtsgericht gefolgt. Das Landgericht ist zwar nicht gehalten, sich dem anzuschließen. Es muß aber seine eigene Auslegung des Tatbestandsmerkmals und die darunter zu subsumierenden Umstände des Falles im Vorlagebeschluß darlegen. Daran fehlt es. Bei beabsichtigter Abweichung von der zitierten Rechtsprechung des OLG ... bestünde darüber hinaus die Vorlagepflicht nach § 541 ZPO.

Die Anwendung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) erfordert, daß zwei tatbestandliche Voraussetzungen nebeneinander erfüllt sein müssen:

1. Der Vermieter muß vorsätzlich oder leichtfertig ein unangemessen hohes Mietentgelt für Wohnräume fordern, wobei als ein solches i. d. R. die Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 % gilt.

2. Der Vermieter muß zur Erzielung dieses Entgeltes ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausgenutzt haben.

In der Vergangenheit haben sich die Gerichte vielfach damit begnügt, die unter 2. genannte Voraussetzung als gottgegeben vorhanden zu unterstellen, und nur zu prüfen, ob auch die rechnerische Überschreitung der ortsüblichen Miete vorlag. Inzwischen nimmt aber die Rechtsprechung immer mehr beide Tatbestandsvoraussetzungen des § 5 WiStG ernst.

Neuestes Beispiel dafür ist ein negativer Rechtsentscheid des OLG Braunschweig vom 21. Oktober 1999. Bei der Frage, ob ein geringes Angebot ("Mangellage") an vergleichbaren Räumen bestehe, sei grundsätzlich auf den Teilmarkt abzustellen, zu dem die Wohnung gehöre, erklärte das OLG. Das Landgericht hatte die Auffassung vertrete, in Braunschweig gebe es überhaupt keine Teilmärkte, eine Überzeugung, die sich das Landgericht aufgrund vieler Sachverständigengutachten gebildet hätte, was das OLG zur Frage veranlaßte, wie sich denn das Fachgericht überhaupt dem Wirtschaftsstrafgesetz nähern wolle, das doch ausdrücklich von nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbaren Räumen spreche. Zwischen allen Zeilen der Entscheidung ist herauszulesen, daß das OLG Zweifel an der Feststellung des LG hatte, ganz Braunschweig sei eine Wohnungseinheitssoße.

Jedenfalls stellte das OLG Braunschweig klar, wenn schon kein Teilmarkt bestehe - das wäre also als erstes festzustellen -, dann müsse das Landgericht eben irgendwie anders prüfen, ob das Tatbestandmerkmal des geringen Angebots erfüllt sei oder nicht. Geprüft werden müsse das.

In einem zweiten Schritt habe das Gericht, so das OLG Braunschweig, alsdann zu prüfen, ob der Vermieter die Mangellage ausgenutzt habe. Das bloße Fordern einer überhöhten Miete reiche dafür nicht aus.

Wörtlich erklärte das OLG - und der Satz gehört ins Stammbuch auch vieler Berliner Mietrichter geschrieben -:

"Würden ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnräumen und die Forderung einer objektiv überhöhten Miete für sich allein schon ausreichen, um den § 5 Abs. 1 Wirtschaftsstrafgesetz anzuwenden, so wäre das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung überflüssig ... Das Merkmal des Ausnutzens fehlt nach verbreiteter Auffassung, wenn der Mieter nicht deswegen die überhöhte Miete zu zahlen bereit ist, weil er aufgrund der Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden könnte, sondern deswegen, weil es ihm darauf ankommt, gerade diese Wohnung oder eine Wohnung dieser Art oder Lage anzumieten. Deswegen wird verlangt, daß der Mieter seine ergebnislosen Bemühungen um eine andere Wohnung darlegt."

Die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin sind gehalten, dem zu folgen. Anderenfalls ist eine Vorlage zum Rechtsentscheid aus Verfassunsgründen geboten.