Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz; Sachverständigengutachten statt Mietspiegel; hochwertiger Wohnraum; Villengegend

Zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Mietüberhöhungsverfahren nach § 5 WiStG kann die schematische Einordnung im Berliner Mietspiegel zu Vergröberungen führen, so daß ein Sachverständigengutachten das besser geeignete Beweismittel ist ("Villengegend", "Juramarmor").

Der vom Bekl. geschuldete Nettokaltmietzins ist entgegen seiner Auffassung nicht gemäß § 5 WiStG teilnichtig.

Nach dem von der Kammer eingeholten Gutachten des Sachverständigen B. vom 18. November 1999 ergibt sich für den Zeitraum vom 16. Februar 1996 bis August 1998 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 11,35 DM netto kalt, was bei einer Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung von 117,10 m2 zu einer zulässigen Gesamtmiete in Höhe von 1.329,08 DM netto kalt führt.

Soweit der Bekl. die Auffassung vertritt, die Differenz zwischen der vom Sachverständigen in seinem Gutachten festgestellten Vergleichsmiete zu dem entsprechenden Mietzins nach dem jeweils geltenden Mietspiegel indiziere die fehlende Nachvollziehbarkeit der Ausführungen des Sachverständigen, ist dies unzutreffend. Denn der Sachverständige hat die für sein Gutachten herangezogenen Vergleichsobjekte hinsichtlich der zwangsläufig vorliegenden einzelnen qualitativen Unterschiede im Rahmen der von ihm vorgenommenen Nutzwertanalyse dergestalt berücksichtigt, daß er durch Zu- und Abschläge den Unterschieden der einzelnen Vergleichsobjekte Rechnung getragen hat. Insbesondere sind daher die - zwischen den Parteien teilweise streitigen - Lage- und Ausstattungsunterschiede in seine Bewertung miteingeflossen.

Die Differenz zu dem entsprechenden Marktsegment in den jeweiligen Berliner Mietspiegeln ergibt sich aus eben dieser individuellen Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung, die ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen aufgrund der Qualität ihrer Lage sowie des Sanierungszustands in den jeweiligen Mietspiegelfeldern nicht hinreichend Berücksichtigung gefunden hat. Dies hat der Sachverständige sowohl in seinem Gutachten als auch in seiner Stellungnahme vom 19. Februar 2000 eingehend dargestellt. Danach ist der Balkon der streitgegenständlichen Wohnung geräumig, der Keller entgegen den Behauptungen des Bekl. als solcher nutzbar. Der abgezogene Dielenfußboden ist vom Sachverständigen positiv mit einem Zuschlag berücksichtigt worden, soweit dies bereits der Zustand zum Zeitpunkt der Vermietung gewesen ist. Auch die vorgefundenen Einkaufsmöglichkeiten sind durch den Sachverständigen im einzelnen nachvollziehbar berücksichtigt. Auch erscheint der Kammer das Beweismittel des Sachverständigengutachtens im hier zur Entscheidung anstehenden Fall als am besten geeignet, da die Parteien gerade über die Ausstattung und diverse Qualitätsmerkmale der streitgegenständlichen Wohnung streiten, so daß die schematische Einordnung der Wohnung in den jeweiligen Berliner Mietspiegel schon deshalb zu Vergröberungen führen würde. Vielmehr schließt sich die Kammer in vollem Umfang den Ausführungen des Sachverständigen in seinem Gutachten sowie in seiner ergänzenden Stellungnahme vom 19. Februar 2000 an. Demgegenüber greifen die Einwände des Bekl. zur vermeintlichen Überlegenheit des Berliner Mietspiegels gegenüber dem Sachverständigengutachten nicht durch: Umfänglich begründet der Sachverständige die von ihm getroffene abweichende Vergleichsmiete gegenüber den jeweiligen Mietspiegeln damit, daß es sich um einen repräsentativen, unter Denkmalschutz stehenden Altbau handelt, wobei die streitgegenständliche Wohnung zeitnah umfassenden Modernisierungen unterzogen worden sei. Insgesamt sei ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard erreicht worden. Der Sachverständige kommt daher zu der Feststellung, es sei nicht auszuschließen, daß bei der "Einrichtung" eines zusätzlichen Mietspiegelfeldes adäquater sanierter Altbauten die Werte des oberen 1/6 einfließen würden (Seite 17 ff. des Gutachtens). Diese Auffassung findet in dem Streit der Parteien betreffend einiger Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung (u. a. die Merkmale "Villengegend" und "Juramarmor") ihre Bestätigung.

Der Mieter einer sanierten Altbauwohnung hat unter Berufung auf eine Mietpreisüberhöhung die Zahlungen teilweise eingestellt. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Mietzahlung, da keine Mangellage bei Vertragsschluß im Jahre 1996 dargelegt sei.

Dieser Auffassung mochte sich die 67. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 27. April 2000 zwar nicht anschließen. Nach Einholung eines Sachverständigengutachtens, in dem erheblich höhere Werte als in den jeweiligen Mietspiegeln festgestellt wurden, wies sie jedoch die Berufung des Mieters zurück. Eine schematische Anwendung des Mietspiegels verbiete sich; vielmehr sei im Einzelfall bei einem umfassend modernisierten Altbau in guter Wohnlage ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorzuziehen.