Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz; überhöhte Miete bei Staffelmietvereinbarung; gleitende Nichtigkeit sowohl für sinkendes wie steigendes Vergleichsmietenniveau

Eine gegen § 5 WiStG verstoßende Mietzinsvereinbarung ist nichtig; steigt zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete mit der Folge der Heilung und sinkt sie alsdann wieder, greift die Nichtigkeit wieder ein; für einen einmal zulässig gewordenen und danach wiederum gesetzeswidrigen Mietzins besteht kein Bestandsschutz.

Die Berufung der Kl. hat in der Sache keinen Erfolg. Nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer bestand 1994 eine Mangellage an Wohnraum. Da die Parteien im Mietvertrag von 1994 eine Staffelmiete vereinbart haben, kommt es nach der Rechtsprechung der Kammer für die Mangellage nur auf diesen Zeitpunkt an. Zu überprüfen ist die jeweils gültige Mietstaffel. Auch die Voraussetzungen des § 5 WiStG liegen vor. Die Kl. hat sich unter Ausnutzung der bestehenden Mangellage im Wege der Staffelmiete bereits im Mietvertrag spätere Mieterhöhungen festschreiben lassen, so daß die Argumentation dahingehend, die Miete sei zunächst zulässig gewesen, nicht überzeugt. Der von der Kl. angeführten und auch in der Rechtsprechung des Landgerichts Berlin (LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 61 S 110/97 - GE 1999, 449; Urteil vom 20. Mai 1999 - 67 S 456/98 - GE 1999, 1054; Urteil vom 26. November 1999 - 65 S 83/99) geteilten Ansicht zum Bestandsschutz der einmal zulässigen Miethöhe kann nicht gefolgt werden. Die Begründung des Kammergerichts (Rechtsentscheid vom 20. April 1995 - 8 REMiet 242/95 - GE 1995, 686), wonach Veränderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind, bezieht sich zwar nur auf den Fall einer steigenden ortsüblichen Vergleichsmiete. Der dogmatische Ansatz ist jedoch derselbe, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nach zwischenzeitlichem Anstieg wiederum absinkt. Nach § 134 BGB ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz etwas anderes ergibt. Bei § 5 WiStG handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, denn die Vorschrift bedroht das Fordern, Sichversprechenlassen oder die Annahme unangemessen hoher Entgelte für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße, § 5 Abs. 2 WiStG. Ein Verstoß hiergegen führt nicht zur Nichtigkeit des gesamten Mietvertrages, sondern in Anwendung von § 134 Halbsatz 2 BGB nur zur Teilnichtigkeit der Mietzinsabrede (BGH, Rechtsentscheid vom 11. Januar 1984 - VIII ARZ 13/83 - WuM 1984, 68 = GE 1994, 273). Für die grundsätzliche Anwendbarkeit von § 134 BGB spielt es demnach keine Rolle, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete im Laufe des Mietverhältnisses nach ihrem Ansteigen wieder absinkt. Das Ausmaß der Nichtigkeit nach § 134 BGB hängt allein von der Art des Verbotsgesetzes ab. § 5 WiStG hat eine preisregulierende Funktion; er soll als Mieterschutzvorschrift die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden (BGH a. a. O.). Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses - wie üblich und auch im Ausgangsfall -, daß ein bestimmter Mietzins abweichend von § 551 BGB monatlich im voraus zu zahlen ist, so wird der Mietzins für den ersten Monat und für die folgenden Zeitabschnitte am jeweiligen Monatsersten fällig. Soll aber die Erbringung einer Leistung erst nach Eintritt eines bestimmten Termins erfolgen, so schließt die entsprechende Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB die Nichtigkeitsfolge aus, wenn die Nichtigkeit vor Eintritt des Termins behoben wird. Für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit (bzw. Teilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß nach der Rechtsprechung des Kammergerichts nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern (jeweils) auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen (KG a. a. O.). Ist demzufolge jede monatliche Mietzahlung ihrer Höhe nach getrennt auf ihre Vereinbarkeit mit § 5 WiStG zu prüfen, ist es

ilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß nach der Rechtsprechung des Kammergerichts nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern (jeweils) auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen (KG a. a. O.). Ist demzufolge jede monatliche Mietzahlung ihrer Höhe nach getrennt auf ihre Vereinbarkeit mit § 5 WiStG zu prüfen, ist es grundsätzlich unerheblich, wenn im Zeitraum vor der jetzt zu prüfenden Monatsmiete einmal eine höhere ortsübliche Vergleichsmiete eine geringere Teilnichtigkeit der Mietzahlungsvereinbarung zur Folge hatte. Auf dieser Grundlage kann dann nicht davon gesprochen werden, daß eine unwirksam Mietzinsvereinbarung durch die Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete geheilt worden sei und dann keine erneute Teilnichtigkeit hinsichtlich des "geheilten" Betrages eintreten könne. Zwar mag der Auffassung zuzustimmen sein, daß die analoge Anwendung der §§ 309, 308 Abs. 2 BGB in dem Rechtsentscheid des Kammergerichts allein die "Heilung" des nichtigen Teils einer Vereinbarung betrifft und mithin keine Aussage darüber enthält, ob ein einmal gesetzesgemäßes, wirksames Rechtsgeschäft nachträglich durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse (teil-) nichtig wird (so LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 1998 - 61 S 110/97 - GE 1999, 459). § 5 WiStG verbietet dem Vermieter jedoch, unangemessen hohe Entgelte zu fordern und greift damit bei jeder Geltendmachung des monatlichen Mietzinszahlungsanspruchs ein, mag auch die Tatbestandsvariante der Annahme unangemessen hoher Entgelte zivilrechtlich keine Bedeutung erlangt haben. Selbst wenn das "Annehmen" selbständig in Betracht gezogen wird und dieses im Einzelfall - wegen zwischenzeitlicher Verbesserung der Angebotslage - sich als unbedenklich erweisen sollte, bliebe das vorangegangene "Sichversprechenlassen" unter Ausnutzung eines geringen Angebots als maßgebliche Alternative des Verbotstatbestands wirksam, solange der Vermieter auf Erfüllung dieser Mietzinsvereinbarung besteht. Daß es jetzt zulässig gewesen wäre, einen Mietzins in der ursprünglich vereinbarten Höhe zu vereinbaren, besagt nicht, daß die Parteien dies auch getan hätten (so HansOLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 3. März 1999 - 4 RE-Miet U 131/98 - GE 1999, 441). Daraus folgt dann jedoch, daß bei Erfüllung der Tatbestandsvoraussetzungen des § 5 WiStG bei Mietvertragsschluß das Mietverhältnis auf Dauer der daraus folgenden (Teil-) Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung nach § 134 BGB unterliegt und selbst bei Annahme einer Heilung der Mietzinsvereinbarung auf der Grundlage von §§ 308, 309 BGB eine Wiederausdehnung der Nichtigkeit bei Wiederabsinken der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen kann. Daß die Mietzinsvereinbarung einmal bis zu einer gewissen Höhe geheilt worden ist, heißt demnach nicht, daß sie nicht wiederum gesetzeswidrig werden kann. Für den einmal zulässig gewordenen und nunmehr wiederum gesetzeswidrigen Mietzins besteht auch kein Bestandschutz, denn die Zulässigkeit eines bestimmten Mietbetrages ergab sich nicht wie etwa bei der Rechtsprechung zum Bestandsschutz der früheren Preismiete - aus einer gesetzlichen Regelung, sondern allein aus der Entwicklung des Marktes, die keinen Vertrauensschutz zu begründen vermag (LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2000 - 62 S 359/99 -). Zudem kann der Vor-schrift des § 5 WiStG auch keine Unterscheidung zwischen Abschluß eines Mietverhältnisses und laufendem Mietverhältnis entnommen werden. Demzufolge kann dann jedoch nicht in einem Fall eine die

s der Entwicklung des Marktes, die keinen Vertrauensschutz zu begründen vermag (LG Berlin, Urteil vom 10. Februar 2000 - 62 S 359/99 -). Zudem kann der Vor-schrift des § 5 WiStG auch keine Unterscheidung zwischen Abschluß eines Mietverhältnisses und laufendem Mietverhältnis entnommen werden. Demzufolge kann dann jedoch nicht in einem Fall eine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Miete zulässig und in dem anderen Fall unzulässig sein.

Daß eine unwirksame Mietzinsvereinbarung, bei der die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten wird, durch ein späteres Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete geheilt werden kann (gleitende Nichtigkeit), gehört inzwischen zum Alltagswissen jedes Mietrechtlers. Die 61. Kammer und die 67. Kammer des Landgerichts Berlin hatten gemeint, eine derart rechtmäßig gewordene Miete könne durch ein späteres erneutes Absinken des Mietzinsniveaus nicht wieder rechtswidrig werden, da eine einmal wirksam gewordene "geheilte" Mietvereinbarung nicht durch bloße Änderung der tatsächlichen Verhältnisse wieder teilnichtig werden könne.

Dem ist die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 23. März 2000 entgegengetreten. Ein Bestandsschutz könne hier nicht angenommen werden, weil abzustellen sei auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses (es ging um eine Staffelmiete), und allein aus der Entwicklung des Marktes kein Vertrauensschutz für den Vermieter herzuleiten sei. Beide Auffassungen, die der 61. und 67. Kammer sowie die der 62. Kammer, können vertretbar begründet werden. Die Unklarheit liegt in der gesetzlichen Regelung, da es für das Ausnutzen einer Mangellage bei einer Staffelmietvereinbarung eben nur auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt und niemand die prophetische Gabe besitzt, die Mietentwicklung in der Zukunft vorherzusehen. Die Frage wird also erst durch einen Rechtsentscheid geklärt werden können.