Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz; überhöhte Miete; Bestandsschutz bei nachträglichem Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Staffelmietvereinbarung; gleitende Nichtigkeit

Ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG, wenn der vereinbarte Mietzins zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war.

1. Die Kl. waren aufgrund eines Mietvertrages vom 27. Juli 1995 Mieter im Hause der Bekl. Als Mietbeginn war der 1. September 1995 vereinbart, wobei die kalte Grundmiete 15 DM/m2 betrug. Diese sollte sich jeweils zum 1. September der darauf folgenden Jahre um 1 DM/m2 erhöhen. Bis zum 31. August 1997 überstieg der entsprechend der vereinbarten Staffel gezahlte Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG nicht.

Nach Inkrafttreten des Mietspiegels 1998 überstieg unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitszuschlags von 20 % (= 2,36 DM) der höchst zulässige Mietzins die Höchstgrenze. Mit der Klage begehren die Kl. Rückzahlung überzahlten Mietzinses für die Zeit vom 1. September 1995 bis zum Ende des Mietverhältnisses am 31. Juli 1999. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat durch das Teilurteil die Berufung der Kl. insoweit zurückgewiesen, als es den Rückforderungsanspruch für die Zeit bis zum 31. August 1997 betrifft. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, daß ein Verstoß gegen § 5 WiStG nicht vorgelegen habe, da der vereinbarte Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStG nicht überschritten habe. Hinsichtlich des Rückforderungsanspruchs für den danach liegenden Zeitraum nimmt das Landgericht in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin an, daß im Falle des nachträglichen Absinkens der ortsüblichen Vergleichsmiete kein Bestandsschutz wegen einer zuvor zulässigen Mietzinsvereinbarung bestehe, so daß den Kl. ein Rückforderungsanspruch zustehe. Da jedoch die Zivilkammern 61, 65 und 67 des Landgerichts Berlin die Auffassung vertreten, daß eine zuvor zulässig vereinbarte Miete Bestandsschutz genieße, hält es die Einholung eines Rechtsentscheids für notwendig und hat dem Kammergericht folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

Führt ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel, wenn der vereinbarte Mietzins zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war?

2. Die nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO zulässige Vorlagefrage war wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu beantworten. Der Senat vermag sich der Ansicht des vorlegenden Landgerichts nicht anzuschließen. Maßgeblich hierfür sind folgende Erwägungen:

Nach § 134 BGB in Verbindung mit § 5 Abs. 1, 2 WiStG sind Mietzinsvereinbarungen nichtig, mit denen der Vermieter infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen unangemessene Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, sofern der geltende ortsübliche Mietzins hierbei um mehr als 20 % überschritten wird. Dabei knüpft die zivilrechtliche Sanktion an die objektive Tatbestandsverwirklichung des Verbotsgesetzes an, für die es ausreichend, aber auch erforderlich ist, daß ein geringes Wohnraumangebot vorliegt und hierauf der Abschluß eines Mietvertrages zu einem überhöhten Mietzins zurückzuführen ist. Dieser Zusammenhang wird vermutet, wenn zur Zeit des maßgeblichen Verhaltens ein geringes Wohnraumangebot besteht (vgl. OLG Hamburg, RE vom 3.3.1999 - 4 RE-Miet U 131/98 - = NJW-RR 1991, 1610, 1611 = GE 1999, 441). Soweit - wie regelmäßig und auch im vorliegenden Fall - der Mietzins auf vertraglicher Vereinbarung beruht, liegt das maßgebliche Verhalten in dem Abschluß der vertraglichen Vereinbarung, während der Annahme der in Erfüllung dieser Vereinbarung geleisteten Mietzinszahlungen keine eigenständige Bedeutung mehr zukommt (vgl. Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., Rn. 16 zu § 5 WiStG).

Während es somit für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens einer Mangellage auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ankommt (OLG Hamburg, aaO. sowie OLG Frankfurt, RE vom 15. 8. 2000 - 20 RE-Miet 1/99, GE 2000, 1180, 1181), wird bei der Staffelmietzinsvereinbarung die Frage, auf welchen Zeitpunkt für die Beurteilung der wesentlichen Überschreitung des ortsüblichen Mietzinses abzustellen ist, unterschiedlich beantwortet. Nach der wohl überwiegenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur wird auf den Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffel abgestellt (vgl. Sonnenschein/Weitemeyer in Staudinger, BGB, 13. Aufl., § 10 MHRG, Rn. 45; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 10 MHRG, Rn. 23; Barthelmess, II. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl., § 10 MHG, Rn. 66; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 684 c; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rn. 432; Börstinghaus in Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 7. Aufl., § 10 MHG, Rn. 135; Keller, Zivilrechtliche Mietpreiskontrolle, VII. Kapitel, 3.2. S. 98 ff., 99; LG Frankfurt WuM 1996, 425; LG Berlin, ZK 64, GE 1995, 77; LG Berlin MM 1998, 258). Dem hat sich das OLG Hamburg in dem Rechtsentscheid vom 13.1.2000 (- 4 U 112/99 - = NJW-RR 2000, 458 = GE 2000, 277) angeschlossen. Nach anderer Ansicht sollen demgegenüber sämtliche Staffeln an dem im Zeitpunkt der Vereinbarung geltenden Vergleichsmietzins zu messen sein, so daß eine Teilnichtigkeit anzunehmen ist, soweit eine der Staffeln diesen übersteigt; diese soll dann in Anwendung des Rechtsentscheides des Senats vom 20.4.1995 (8 RE-Miet 242/95 = GE 1995, 868 ff.) bei einem Ansteigen der Vergleichsmiete bis zum Inkrafttreten der Staffel geheilt werden können (so Bohnert JZ 1994, 605 ff.; Beuermann GE 1997, 582, 584). Ausgangspunkt dieser Ansicht ist der Gedanke, daß das in § 5 WiStG sanktionierte Verhalten nur im Zeitpunkt des maßgeblichen Vertragsschlusses, in dem die späteren Mietzinsen noch nicht bekannt sind, verwirklicht werden könne.

Der Senat schließt sich im Grundsatz der überwiegenden Ansicht an. Maßgeblich für die Frage, ob und in welchem Zeitpunkt der ortsübliche Vergleichsmietzins überschritten ist, kann nur der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der jeweiligen Staffel sein. Die Besonderheit der Staffelmietzinsvereinbarung liegt darin, daß bereits bei Mietbeginn Mieterhöhungen für die folgenden Jahre vereinbart werden. Die Geltung der erhöhten Mietzinsen ist auf einen späteren Anfangstermin hinausgeschoben (§ 308 Abs. 2 BGB; vgl. auch Börstinghaus, aaO., Rn. 135; Keller, aaO., S. 99 f.; OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.1.2000 in NJW RR 2000, 458, 459). Der Staffelmietzinsvereinbarung ist es somit immanent, daß sie erst zu einem späteren Zeitpunkt mit dem dann geltenden ortsüblichen Mietzins verglichen werden kann. Demgegenüber hat der im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung geltende Vergleichsmietzins für die spätere Mietzinsentwicklung und den Umfang einer möglichen Teilunwirksamkeit keine Aussagekraft.

Vorliegend übersteigen die ab 1. September 1997 wirksam gewordenen Staffeln von 17 DM/m2 bzw. 18 DM/m2 den nach dem maßgeblichen Mietspiegel 1998 ortsüblichen Vergleichsmietzins, der entsprechend der Berechnung des Landgerichts bei 11,87 DM/m2 lag, um mehr als 20 %. Grund hierfür war wegen der gerichtsbekannten Entspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt spätestens ab diesem Zeitpunkt das Absinken des im vorhergehenden Mietspiegel vorgesehenen, für die Wohnung der Kl. maßgeblichen Oberwertes im Feld G 9 von 15,18 DM/m2 auf 10,85 DM/m2. Hiermit fehlt es aber an der erforderlichen Kausalität des Vertragsabschlusses für die wesentliche Mietzinsüberschreitung zum Zeitpunkt einer bestehenden Mangellage. Zwar bestand die Mangellage im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Diese Mangellage führte aber nicht zur Vereinbarung einer preisrechtlich überhöhten Miete. Die später eingetretene Mietzinsüberschreitung beruhte nicht auf dem - wenn auch bei bestehender Mangellage getätigten - Vertragsabschluß, sondern auf einer allgemein so nicht erwarteten Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der damit verbundenen erheblichen Senkung des allgemeinen Mietzinsniveaus. § 5 WiStG greift in diesem Fall nicht ein (vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, WiStG, § 5 Rn. 690).

Dem stehen die Rechtsentscheide des OLG Hamburg vom 3.3.1999 und vom 13.1.2000 sowie des OLG Frankfurt vom 15.8.2000 nicht entgegen. In den Rechtsentscheiden des OLG Hamburg vom 13.1.2000 sowie des OLG Frankfurt vom 15.8.2000 lag von vornherein eine wesentliche Mietpreisüberschreitung vor. In dem Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 3.3.1999 überstieg zwar erst die erste Staffel die Vergleichsmiete wesentlich, während der Ausgangsmietzins noch darunter lag. Die spätere Überschreitung des Vergleichsmietzinses war aber schon in der Staffelmietvereinbarung angelegt, da sie um 20 % über dem Mietzins lag, der in dem noch für die 1. Staffel geltenden Mietspiegel ausgewiesen war. Insoweit war das vorlegende Landgericht - zu Recht - von einem im Sinne von § 5 WiStG beachtlichen "Hineinwachsen" in die Nichtigkeit ausgegangen (vgl. LG Hamburg NZM 1998, 622, 624, 2. Sp.). War einmal die Nichtigkeitsfolge eingetreten, so soll nach den genannten Rechtsentscheiden vom 3.3.1999 und vom 15.8.2000 das nachträgliche Entfallen der Mangellage diese nicht beseitigen können, da die Kausalität des bei bestehender Mangellage getätigten Vertragsabschlusses fortwirkt (OLG Hamburg NJW-RR 1999, 1610, 1611; OLG Frankfurt GE 2000, 1181, 1182). Dies entspricht dem Zweck des Gesetzes, die Ausnutzung der für den Mieter ungünstigen Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Forderung überhöhter Mieten von vornherein zu unterbinden.

Ein vergleichbarer Fall liegt hier aber nicht vor. Denn die für die Tatbestandsverwirklichung des § 5 WiStG erforderliche Verknüpfung von ungünstiger Wohnungsmarktlage und überhöhter Miete lag - auch objektiv - zu keinem Zeitpunkt vor. Die Teilnichtigkeit nach § 5 WiStG kann nicht weiter reichen als die tatbestandsmäßige Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB anheimfallen (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 11.1.1984 - VIII ARZ 13/83 - = NJW 1984, 722, 723 = GE 1984, 273). Aus diesem Grunde soll der Vermieter nach richtiger Ansicht auch nicht verpflichtet sein, den Mietzins bei nachträglicher Mietzinssenkung zu senken, wenn der vereinbarte Mietzins im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zulässig war (vgl. LG Berlin GE 1999, 499, 1052). Nichts anderes kann für den Vermieter gelten, der eine Staffelmietvereinbarung getroffen hat, die die zulässigen Grenzen nicht absehbar übersteigt. Auch hier muß die spätere Nichtigkeitsfolge bei Vertragsabschluß zumindest möglich sein (so auch OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 13.1.2000, NJW-RR 2000, 458, 459, vor 2.). Davon kann nicht ausgegangen werden, wenn sich die vereinbarten Staffeln in moderatem Umfang halten und einer angemessenen Prognose einer zukünftigen allgemeinen Mietzinssteigerung, wie sie grundsätzlich einer Staffelmietvereinbarung zugrunde liegt, entsprechen. Hiervon ist auch im vorliegenden Fall auszugehen, weil die mit den Staffeln verbundenen Mietsteigerungsquoten zwischen 6,6 % (l. Stufe) und 5,2 % (letzte Stufe) liegen und insgesamt den Ausgangsmietzins nach drei Jahren um 20 % und nach 5 Jahren um ca. 33 %, also in nicht weitergehendem Umfang als bei Berücksichtigung der Kappungsgrenzen des § 2 MHG möglich, übersteigen. Auf ein "Ausnutzen" der Mangellage ließe sich darüber hinaus die spätere Mietzinsüberhöhung nur dann im Sinne von § 5 WiStG zurückführen, wenn darauf abgestellt wird, daß sich der Mieter überhaupt auf den Abschluß der Staffelmietvereinbarung eingelassen und sich damit des Schutzes der übrigen Vorschriften des MHG, insbesondere des § 2 MHG und der damit verbundenen Kontrolle jeder Mieterhöhung anhand des Vergleichsmietzinses und der Kappungsgrenze, begeben hat. Einen derartigen Vertrag abzuschließen ist aber nach § 10 Abs. 2 MHG zulässig, so daß dies nicht Anknüpfungspunkt für eine nachträglich als rechtswidrig zu beurteilende Folge sein kann. Das ist auch nach dem Schutzzweck des § 5 WiStG nicht geboten. Zwar ist der Gesetzgeber bei Erlaß des § 10 Abs. 2 MHG davon ausgegangen, daß die Vorschrift auch die äußerste Grenze für die Vereinbarung einer Staffelmietvereinbarung beinhaltet (s. Gesetzesbegründung zu § 10 Abs. 2 MHG, BT-Drucks. 9/2079, zu 3 c). Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, daß das Gesetz bei bestehender Mangellage erlassen wurde. Die Vorstellung des Gesetzgebers war somit, daß die Grenze des § 5 WiStG bei fortbestehender Mangellage stets eine äußerste Mietbegrenzung nach oben auch bei steigendem Mietniveau darstellen sollte. Der Fall, daß sich das Mietzinsniveau nachträglich entgegen den der Staffelmietvereinbarung zugrunde liegenden Prognosen in unerwarteter Weise erheblich senkt, ist von diesen Erwägungen nicht erfaßt. Anderenfalls hätte der Umfang der Nichtigkeitsfolge im Gesetz näher festgelegt werden müssen, wie etwa im ehemaligen § 26 Abs. 2 I. BMietG (vgl. Boecken in WuM 1997, 146 Fn. 33).

Eine Anpassung des zulässigerweise vereinbarten Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch nicht auf andere Weise geboten. Nicht gerechtfertigt erscheint es, ausnahmsweise auf das Annehmen des Mietzinses abzustellen (so Schmidt-Futterer/Blank, WiStG § 5, Rn. 73), denn auch bei einem Staffelmietzins beruhen die Mietzahlungen auf der bei Vertragsschluß getroffenen Vereinbarung, so daß hier ebenso wie bei Verträgen ohne Staffelvereinbarung das Schwergewicht liegt. Näherliegend wäre eine Vertragsanpassung, da die tatsächliche Entwicklung von den Vorstellungen der Vertragsparteien abgewichen ist (vgl. Bub/Treier, aaO., II Rn. 690). Ob die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung im Einzelfall erfüllt sind, hängt von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab, die einer Entscheidung durch Rechtsentscheid nicht zugänglich ist. Sie würde im übrigen auch nur im Falle eines groben Mißverhältnisses, das ein Festhalten am Vertrag unzumutbar machte (vgl. BGH in NJW 1993, 3193, 3194; NJW 1993, 2101, 2102), in Betracht kommen. Ein derartiges Mißverhältnis liegt nach Ansicht des Senats nicht schon allein darin, daß der derzeitige Mietzins den ortsüblichen Mietzins wesentlich übersteigt. Vielmehr sind bei der hier gebotenen Abwägung auch die Dauer der vertraglichen Bindung und die Konditionen, unter denen auf dem Wohnungsmarkt neuer Wohnraum angemietet werden kann, zu berücksichtigen. Je tiefer das Mietzinsniveau herabgesunken ist, desto eher dürfte die Marktlage - wie derzeit - dem Mieter einen Wohnungswechsel erleichtern. Ist hingegen das Mietzinsniveau in geringerem Maße gesunken, wird auch das Ausmaß der Abweichung als weniger unzumutbar zu werten sein.

Wenn Jahre nach Abschluß einer Staffelmietvereinbarung die ortsübliche Vergleichsmiete sinkt, kann es zweifelhaft sein, ob und inwieweit eine Mietpreisüberhöhung eingreift. Das Kammergericht hat die Frage nunmehr geklärt.

Bei Abschluß der Staffelmietvereinbarung war die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich überschritten. Als ein neuer Mietspiegel in Kraft trat, ergab sich eine Senkung der ortsüblichen Vergleichsmiete, so daß die Miete einschließlich der Erhöhungsstaffel gegen § 5 WiStG verstieß. Nach dem alten Mietspiegel wäre auch die Erhöhung wirksam vereinbart gewesen. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin wollte sich in ihrem Vorlagebeschluß der Auffassung der 62. Kammer anschließen (GE 2000, 1031), wonach für einen einmal zulässig gewordenen und danach wiederum gesetzwidrigen Mietzins kein Bestandsschutz bestehen könne.

Mit Rechtsentscheid vom 1. Februar 2001 folgte das Kammergericht dieser Auffassung nicht. Maßgeblich für eine Prüfung der Mietpreisüberhöhung könne bei einer Staffelmietvereinbarung immer nur der Vergleich zwischen dem jeweils gültigen Mietspiegel und der jeweils gültigen Staffel sein. Auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses komme es nicht an. Wenn aber zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht wesentlich übersteige, könne dieser Mietbetrag auch für die Zukunft verlangt werden, selbst wenn später das allgemeine Mietniveau sinkt.

Der Rechtsentscheid gibt ein bißchen mehr Klarheit in der verwickelten Materie (siehe Kurzkommentar in GE 2000, 998). Bei der Staffelmiete ist also jeder Mietstaffelbetrag, der die derzeit gültige ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 20 % übersteigt, auch für die Zukunft wirksam. Das gilt freilich nicht für Erhöhungsbeträge, die darauf aufbauen. Schließlich soll im Einzelfall nach dem Rechtsentscheid eine Vertragsanpassung vom Mieter verlangt werden können, wenn die tatsächliche Entwicklung von den Vorstellungen der Vertragsparteien abweicht, was bei Steigerungen im moderaten Umfang ausscheidet.