Wirtschaftsstrafgesetz

Wirtschaftsstrafgesetz; überhöhte Miete; Auskunft der Senatsverwaltung kein Indiz für Mangellage

Auch unter Berücksichtigung einer Auskunft der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, wonach es noch im Dezember 1995 wesentlich weniger Wohnungen als Haushalte in Berlin gab, ist jedenfalls ab September 1995 nicht mehr zugunsten des Mieters eine Mangellage auf dem Wohnungsmarkt gem. § 5 WiStG zu vermuten. (rechtskräftig)

Die Kl. waren Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung in der Sonnenallee in Berlin.

Mit der vorliegenden Klage nehmen die Kl. die Bekl. auf Rückzahlung überzahlter Mietzinsbeträge aus §§ 5 WiStG, 812 BGB für den Zeitraum 1.9.1995 bis 30.4.1998 in Anspruch. Der Mietvertrag ist datiert vom 30.8.1995. Ausweislich des Vertrages schuldeten und zahlten die Kl. ab dem 1.9.1995 eine Bruttokaltmiete von 637,20 DM, ab dem 1.9.1996 nach der Staffelmietvereinbarung in Höhe von 669,06 DM und ab dem 1.9.1997 in Höhe von 702,51 DM. Die Wohnung hat 54 m2 und ist mit Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung ausgestattet. Das Gebäude wurde im Jahr 1913 erbaut. Es handelt sich um ursprünglich preisgebundenen Wohnraum.

Die Kl. machen für den Zeitraum 1.9.1995 bis 31.8.1996 Rückzahlungsansprüche in Höhe von 329,28 DM geltend, für den Zeitraum 1.9.1996 bis 31.8.1997 in Höhe von 711,60 DM und vom 1.9.1997 bis 30.4.1998 in Höhe von 540,64 DM.

Sie legen eine amtliche Auskunft der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr über den Wohnungsbestand und zur Zahl der Haushalte Ende 1995 vor und behaupten, daß die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum um mehr als 20 % überstiegen habe und unter Ausnutzung eines geringen Wohnungsangebotes vereinbart worden sei.

Für den Teilmarkt der Altbauwohnungen, die bis 1918 bezugsfertig wurden und mit Sammelheizung und WC in der Wohnung ausgestattet sind, habe bei Abschluß des Mietvertrages das Angebot die Nachfrage nicht um mindestens 3-5 % überstiegen. Das geringe Angebot zeige sich auch daran, wie sie meinen, daß sich die ortsüblichen Vergleichsmieten im Zeitraum 1994 bis 1996 nach den einschlägigen Mietspiegeln erhöht haben.

Die Klage ist nicht begründet.

Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mietzinsleistungen aus § 5 WiStG i. V. m. § 812 Abs. 1 BGB nicht zu, denn ein Verstoß gegen § 5 WiStG ist nicht hinreichend dargelegt worden.

1. Der Anspruch der Kl. scheitert nicht bereits daran, daß sie nicht die am 31.12.1987 preisrechtlich zulässig gewesene Miete vorgetragen haben; beruft sich der Vermieter nämlich gegenüber der Rückzahlungsklage der Mieter auf Bestandsschutz, so handelt es sich dabei um einen Ausschlußtatbestand, dessen Voraussetzungen von demjenigen darzulegen sind, der ihn geltend macht (vgl. LG Berlin GE 1998, S. 551). Die Bekl. selbst hat hierzu jedoch nichts vorgetragen.

2. Voraussetzung eines Anspruchs aus §§ 812 Abs. 1 BGB i. V. m. § 5 WiStG ist neben der bloßen Mietpreisüberhöhung, daß die Preisvereinbarung unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum zustande gekommen ist. Es ist allgemein bekannt, daß im Verlaufe des Jahres 1995 eine erhebliche Entspannung am Wohnungsmarkt eingetreten ist; während die Gerichte bis zu diesem Zeitpunkt nahezu ohne eine genauere Prüfung davon ausgegangen sind, daß (bis auf den Teilmarkt der Luxus- und Dachgeschoßwohnungen) in allen Bereichen ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG vorgelegen hat, muß diese Tatbestandsvoraussetzung seit Ende 1995 einer genaueren Prüfung unterzogen werden (vgl. LG Berlin GE 1998, S. 551, 552). Mangels genauerer Anhaltspunkte zu dem exakten Zeitpunkt, in dem das Angebot die Nachfrage erstmals wieder überstieg, hat das LG Berlin (MM 1998, S. 350, 351) entschieden, daß als Stichtag der 1.9.1995 heranzuziehen ist, da mit diesem Tag der Mietspiegel 1996 Geltung entfaltete und die Veränderung der Angebots- und Nachfragelage auf dem Wohnungsmarkt in den Zeitraum der Datenerhebung für den Mietspiegel 1996 fallen.

Der vorliegende Mietvertrag beginnt exakt mit dem 1.9.1995, so daß es einer konkreten Darlegung des geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum bedurfte.

Den Kl. ist es nicht gelungen, diese Anspruchsvoraussetzung ausreichend darzulegen.

a) Zunächst ist es nicht zutreffend, daß sich aus einem Vergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten für das einschlägige Mietspiegelfeld D 3 aus den Mietspiegeln 1994 und 1996 eine Steigerung der Mietpreise auf dem entsprechenden Teilmarkt ergebe; denn hierzu ist auf die in dem Feld angegebenen Durchschnittswerte abzustellen; nur der Durchschnittswert zeigt nämlich die generelle Tendenz der Mietentwicklung an. Die Tatsache hingegen, daß sich zwischen 1994 und 1996 der Oberwert der Spanne noch etwas nach oben verlagert hat, entfaltet für die allgemeine Mietenentwicklung keine Aussagekraft, denn gleichzeitig hat es auch innerhalb des unteren Spannenbereichs eine Entwicklung nach unten gegeben.

Der Durchschnittswert des Feldes D 3 ist zwischen 1994 und 1996 von 9,79 DM auf 9,74 DM gesunken. Rückschlüsse auf ein fortbestehendes geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum können aus dieser Mietpreisentwicklung nicht gezogen werden.

b) Der von den Kl. vorgelegten amtlichen Auskunft der Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen kann ebenfalls keine erhebliche Aussagekraft beigemessen werden; zwar ergibt sich aus der Anlage S. 2 dazu, daß Ende 1995 in Berlin einer Gesamtzahl von 1.805.000 Haushalten ein Wohnungsbestand von 1.741.000 gegenübergestanden hat. Mithin war ein Wohnungsbedarf von 64.000 vorhanden. Die Bekl. hat jedoch zu Recht darauf hingewiesen, daß sich aus diesen Zahlen keine hinreichend konkrete Aussage in bezug auf den hier betroffenen Teilmarkt (Baualtersklasse bis 1918, mit SH, Bad und WC in der Wohnung, bis 60 m2 Wohnfläche, einfache Wohnlage) ergibt. Aus der Auskunft selbst ergibt sich insbesondere, daß bei der Untersuchung nicht nur Mietwohnungen, sondern auch Eigentumswohnungen berücksichtigt worden sind.

c) Das Gericht übersieht nicht, daß mangels des Vorliegens von besser geeignetem statistischem Material zu der Angebots- und Nachfragelage am jeweiligen Teilmarkt die Darlegung des Tatbestandsmerkmals "Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum" mit besonderen Schwierigkeiten behaftet ist. Dieser Umstand allein kann jedoch nicht zu einer Beweislastumkehr zugunsten des Mieters führen. Vielmehr kommt lediglich dann, wenn Indizien für ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum dargelegt und nötigenfalls unter Beweis gestellt sind, die Anwendung der Grundsätze über den Beweis des ersten Anscheins in Betracht mit der Folge, daß der Vermieter diese Indiztatsachen dann zu entkräften hätte. Die im vorliegenden Fall von den Kl. vorgetragenen Tatsachen (s. oben a und b) haben aus den oben genannten Gründen keine ausreichende Indizwirkung. Eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Sachverständigengutachtens käme unter diesen Umständen - da eine ausreichende Darlegung nicht vorliegt - einer Ausforschung gleich und mußte daher unterbleiben. Sonstiger Vortrag, z. B. zu dem Zustandekommen des vorliegenden Mietvertrages unter Berücksichtigung der damaligen Wohnsituation, die Dauer der Wohnungssuche u. ä., der im Einzelfall zu Beweiserleichterungen führen könnte, liegt nicht vor.

Ein Mieter hat nur dann einen Rückzahlungsanspruch wegen behaupteter Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG, wenn bei Vertragsabschluß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vom Vermieter ausgenutzt wurde. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hat dazu gemeint (GE 1999, 252), die Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen, wonach die Zahl der Haushalte 1995 größer war als die Zahl der Wohnungen, spreche für eine Mangellage, so daß die Kammer sich befugt sah, ein entgegengesetztes Sachverständigengutachten zu übergehen.

Das Amtsgericht Neukölln hat mit seinem rechtskräftigen Urteil vom 21. Oktober 1999 die zutreffende Gegenmeinung vertreten, denn aus der Auskunft ergab sich nichts für den maßgeblichen Teilmarkt, zumal auch Eigentumswohnungen mitberücksichtigt worden waren. Es kann eigentlich nur noch eine Frage der Zeit sein, bis die Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin ihre bisherige rigide Rechtsprechung aufgeben, wonach ein Zweckentfremdungsverbot eine Mangellage indiziert. Ob dabei die Stichtagsrechtsprechung der 62. Kammer übernommen wird, deren Vorzug, klar zu sein, der Nachteil gegenübersteht, daß sie kaum begründbar ist, ist im Ergebnis ohne Belang.