Wirtschaftseinheit in der Betriebskostenabrechnung

1. Die Betriebskosten für mehrere auf einem Grundstück stehende, dem Vermieter gehörende Häuser können zusammen nach der Wohnfläche umgelegt werden. Entfallen einzelne Betriebskosten jedoch nur auf bestimmte Häuser, so muß in der Abrechnung dargelegt werden, welche Kosten auf das Gesamtobjekt entfallen und wie sie verteilt werden, und welche Kosten nur für das Haus anfallen, über das abgerechnet wird.

2. Nachträgliche Erläuterungen der Betriebskostenabrechnung ersetzen nicht die für die Betriebskostenabrechnung selbst erforderlichen Angaben, die einheitlich und zusammenhängend erfolgen müssen.

3. Erhöhungen von Betriebskostenvorschüssen für die Zukunft, die aus einer unwirksamen Abrechnung für die Vergangenheit resultieren, sind nicht geschuldet.

1. Aus den Betriebskostenabrechnungen 1993 bis 1996 besteht kein Anspruch, weil noch nicht hinreichend über die entstandenen Betriebskosten abgerechnet wurde.

Es bestehen allerdings keine Bedenken, daß der Bekl. Steuern, Wasser, Müll, Straßenreinigung, Gartenpflege und Versicherungen nach Quadratmetern des Gesamtobjektes umgelegt hat. Zwar ist grundsätzlich erforderlich, daß für die Abrechnung der Betriebskosten möglichst kleine Wirtschaftseinheiten zu bilden sind, jedoch ist hier zu berücksichtigen, daß der Bekl. sich an den vorgefundenen Gegebenheiten zu orientieren hatte.

Jedoch muß die Abrechnung aus sich selbst heraus verständlich sein und folglich dem Mieter erlauben, sie nachzuvollziehen und überprüfen zu können. Deshalb wäre es erforderlich gewesen, daß der Bekl. in der Abrechnung darlegt, welche der angesetzten Kosten auf das Gesamtobjekt entfallen und wie sie verteilt werden, sowie welche Kosten nur für das Haus angefallen sind, in denen die Kl. wohnen.

Dies ist aber nicht der Fall. Denn in sämtlichen Abrechnungen erfolgt der Ansatz der Kosten allein für das Haus der Bekl., unterschiedslos, ob es sich um Kosten handelt, die auf das Gesamtobjekt entfallen, oder um Kosten, die nur für die Kl. angefallen sind. Woraus sich aber die dort angegebenen Werte ergeben, wird nicht dargelegt. Damit sind die Abrechnungen formell nicht ordnungsgemäß erfolgt, so daß ein entsprechender Nachzahlungsanspruch (noch) nicht dargelegt und damit nicht fällig ist.

Es ist auch nicht ausreichend, daß im Laufe der außergerichtlichen und gerichtlichen Auseinandersetzung der Bekl. teilweise erläutert hat, wie sich die Kosten zusammensetzen und errechnen. Denn eine Abrechnung erfordert, daß diese Angaben einheitlich und zusammenhängend gemacht werden. Nicht ausreichend ist, daß sich der Mieter aus den vorhandenen Einzelerklärungen selbst eine Abrechnung erstellen kann.

2. a) [...] b) Für die Monate Januar bis März 1998 besteht kein Vorschußanspruch, weil der Bekl. die Betriebskostenvorschüsse nicht wirksam erhöht hat. Denn die Erhöhung erfolgte auf der Basis der Betriebskostenabrechnung 1994. Da die Betriebskostenabrechnung bisher nicht wirksam erfolgt ist, kommt auch eine Erhöhung der Vorschüsse nicht in Betracht.

Der Vermieter hatte die Betriebskosten für mehrere Häuser gemeinsam abgerechnet wie in der Vergangenheit auch. Dabei hatte er allerdings nicht unterschieden nach den Kosten, die nur für das Haus der Mieter anfielen, und den Kosten, die auf das Gesamtobjekt entfielen. Eine Erläuterung dazu gab er erst später ab, was nicht ausreichte.

Mit Urteil vom 2. Februar 1999 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Vermieters deshalb ab. Mangels wirksamer Betriebskostenabrechnung wurde auch die Erhöhung des Betriebskostenvorschusses unwirksam.

In einem weiteren Urteil vom 5. Februar 1999 ging es um den Ansatz von Eigenleistungen des Vermieters in der Betriebskostenabrechnung. Nach herrschender Auffassung ist dies grundsätzlich möglich, wobei - wie bei anderen Betriebskostenarten auch - der Vermieter die Höhe dann auch nachweisen muß. Daran scheiterte die Vermieterin, die zudem als Gartenpflegekosten zum Teil auch Kosten für die erstmalige Anlage angesetzt hatte. Das zählt jedoch zu den nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten.