Wirtschaftseinheit

Wirtschaftseinheit; Zusammenfassung mehrerer Mietobjekte bei Versorgung mit derselben Heizanlage ohne Vereinbarung im Mietvertrag

Mehrere von derselben Heizanlage versorgte Mietobjekte können auch ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kann von der Bekl. eine Zahlung von 787,39 € verlangen.

Die Abrechnung der Nebenkosten vom 4.12.2006 für das Kalenderjahr 2005 sowie die Abrechnung der Nebenkosten vom 10.9.2007 für das Kalenderjahr 2006 sind ordnungsgemäß, so dass die Kl. von der Bekl. aufgrund der Abrechnung 2005 einen Betrag von 648,65 € und aufgrund der Abrechnung 2006 einen Betrag von 724,70 € verlangen konnte. Die Nebenkostenabrechnungen sind insbesondere formell, aber auch materiell ordnungsgemäß. Eine Nebenkostenabrechnung ist als formell ordnungsgemäß anzusehen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten - wie hier - regelmäßig die folgenden Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteiles des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 -, MDR 2009, 196). Dabei soll die Abrechnung den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist, dass der Mieter erkennen kann, wie die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist (BGH, a.a.O.). Dabei dürfen jedoch die Anforderungen an eine Spezifizierung nicht überspannt werden; es genügt, wenn diese für einen durchschnittlichen Mieter ohne besondere juristische und betriebswirtschaftliche Kenntnisse ohne zu große Schwierigkeiten nachzuvollziehen ist (vgl. BGH, a.a.O.; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdn. 334 f.). Die Nebenkostenabrechnungen 2005 und 2006 stellen sich nach diesen Maßstäben als formell ordnungsgemäß dar. Ihnen ist ohne Weiteres zu entnehmen, dass die eigentlichen Betriebskosten nach einer aus den Liegenschaften „S. 39-41, 49-55" gebildeten Wirtschaftseinheit mit insgesamt 3.400 m2 abgerechnet wurden. Dass hierunter im Einzelnen die Liegenschaften „S. 39, 41, 49, 51, 53 und 55" zu verstehen waren, wurde jeweils in einer Anlage zu den Abrechnungen erläutert. Ebenso lässt sich den Abrechnungen entnehmen, dass die Heizkosten wie auch die Wasserkosten nach einer aus den Liegenschaften „S. 39-55" gebildeten Wirtschaftseinheit abgerechnet wurden. Der jeweiligen Einzelabrechnung der Firma X., welche den Abrechnungen beigefügt war, war auch zu entnehmen, dass diese Wirtschaftseinheit mit insgesamt 5.117 m2 angesetzt wurde. Auch wenn in den Abrechnungen nicht zusätzlich erläutert wurde, dass die Wirtschaftseinheit „S. 39-55" im Einzelnen aus den Liegenschaften „S. 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53 und 55" bestand, war es für einen durchschnittlichen Mieter, erst recht für die bereits seit 1996 in der Anlage wohnhafte Bekl., ohne zu große Schwierigkeiten nachvollziehbar, dass diese über die in der Wirtschaftseinheit „S. 39-41, 49-55" enthaltenen Liegenschaften hinaus noch diejenigen „S. 43, 45 und 47" umfasste. Insoweit hat die Kl. mit ihrem Vortrag im Rechtsstreit, die Wirtschaftseinheit „S. 39-55" enthalte im Vergleich zur Wirtschaftseinheit „S. 39-41, 49-55" neben den Liegenschaften „S. 39, 41, 49, 51, 53 und 55" eben noch die Liegenschaften „S. 43, 45 und 47", auch keine erhebliche, zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen erforderliche Erläuterung vorgenommen. Bereits aufgrund der jeweiligen Abrechnungen mit den dazugehörigen Anlagen selbst konnte von einem durchschnittlichen Mieter ohne Weiteres nachvollzogen werden, welche Flächen für welche Liegenschaften abgerechnet wurden und wie sich diese voneinander unterschieden.

ormellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen erforderliche Erläuterung vorgenommen. Bereits aufgrund der jeweiligen Abrechnungen mit den dazugehörigen Anlagen selbst konnte von einem durchschnittlichen Mieter ohne Weiteres nachvollzogen werden, welche Flächen für welche Liegenschaften abgerechnet wurden und wie sich diese voneinander unterschieden. Zur formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnungen war es schließlich auch nicht erforderlich, die Fläche jeder einzelnen Liegenschaft, sondern nur diejenige der gesamten Wirtschaftseinheit anzugeben (so bereits LG Frankfurt/M., Urteil vom 25.1.2005 - 2-11 S 132/04 -). Ob die abgerechneten Flächen im Übrigen zutreffend ermittelt wurden, betraf nicht die Frage der formellen, sondern allein der materiellen Richtigkeit der Nebenkostenabrechnungen (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2008 - VIII ZR 295/07 -, MDR 2009, 196). Letztere hätte die Bekl. im Wege der Belegeinsicht überprüfen können; sie hat diese allerdings auch nicht bestritten. Zulässig war vorliegend ferner die von der Kl. vorgenommene Abrechnung nach Wirtschaftseinheiten. Eine Zusammenfassung mehrerer Liegenschaften zu einer Wirtschaftseinheit ist auch ohne eine entsprechende mietvertragliche Klausel zulässig, soweit eine rein hausbezogene Abrechnung vom Beginn des Mietverhältnisses an nicht möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 20.7.2005 - VIII ZR 371/04 -, ZMR 2005, 937; Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Kap. F Rdn. 48 f.). Diese Voraussetzungen sind gegeben. Unstreitig werden alle Liegenschaften „S. 39, 41, 43, 45, 47, 49, 51, 53 und 55" seit dem Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1996 von derselben Heizanlage versorgt. Die bloße Bezeichnung der Mietsache im Mietvertrag („E., S. 41") stand der Bildung einer Wirtschaftseinheit ebenfalls nicht entgegen, da hierin keine konkludente Vereinbarung über eine bestimmte Art und Weise hinsichtlich der Abrechnung der Nebenkosten zu sehen ist. Die Bekl. hat darüber hinaus nicht hinreichend substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, in welchen Zeiträumen konkret welche Heizleistung gegeben war, insbesondere wann „die Heizung auf vollen Touren" und wann „gar nicht" lief, und inwiefern sich dies jeweils auf den Verbrauch der Bekl. ausgewirkt haben soll. Eine Vernehmung der angebotenen Zeugen liefe unter diesen Umständen auf einen unzulässigen Ausforschungsbeweis hinaus. Die Nebenkostenabrechnungen sind damit, auch hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten, als materiell ordnungsgemäß anzusehen. Mangels hinreichender Substantiierung der konkreten Zeitpunkte und der jeweiligen Auswirkungen von Mängeln an der Heizung ist darüber hinaus davon auszugehen, dass der Bekl. kein Recht auf Minderung der Miete nach § 536 BGB zustand. Dass die Entfernung einer Gemeinschaftswaschmaschine aus dem Waschkeller der Liegenschaft „S. 41" bei weiter gegebener Möglichkeit der Nutzung einer solchen in der Liegenschaft „S. 45" keine erhebliche Beeinträchtigung und damit keinen zur Minderung nach § 536 BGB berechtigenden Mangel der Mietsache darstellt, hat bereits das AG zutreffend ausgeführt. Die Kl. konnte daher mit Schreiben vom 18.4.2007 zu Recht mit ihrer Forderung aus der Nebenkostenabrechnung 2005 sowie mit weiteren Forderungen auf Zahlung von Restmiete, Bank- und Mahngebühren nach §§ 387 ff. BGB gegen den Anspruch der Bekl. aus Mietgutschriften für den Zeitraum von April bis Oktober 2007 i.H.v. 768,11 € aufrechnen. Die von der Bekl. im Rechtsstreit erklärten Aufrechnungen i. H. v. insgesamt 1.685,41 € gehen

s der Nebenkostenabrechnung 2005 sowie mit weiteren Forderungen auf Zahlung von Restmiete, Bank- und Mahngebühren nach §§ 387 ff. BGB gegen den Anspruch der Bekl. aus Mietgutschriften für den Zeitraum von April bis Oktober 2007 i.H.v. 768,11 € aufrechnen. Die von der Bekl. im Rechtsstreit erklärten Aufrechnungen i. H. v. insgesamt 1.685,41 € gehen damit mangels noch bestehender Forderungen gegen die Kl. ins Leere. Der Kl. standen mithin im Rechtsstreit zunächst folgende Forderungen gegen die Bekl. zu: die Nachforderung aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2006 von 724,70 €, Restmiete Januar 2008 von 19,51 €, Restmiete Februar 2008 von 27,39 €, Restmiete März 2008 bis einschließlich November 2008 von jeweils 27,39 €, sowie Bank- und Mahngebühren von insgesamt 9 €. Allerdings haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 9.4.2010 den Rechtsstreit aufgrund einer Zahlung der Bekl. an die Kl. am 21.1.2009 i.H.v. 254,72 € übereinstimmend für erledigt erklärt. Unstreitig wurde diese Zahlung auf die ausstehenden Mieten seit Januar 2008 gezahlt, so dass die Mietrückstände für Januar bis September 2008 vollständig, der Mietrückstand für Oktober 2008 dagegen i.H.v. 16,09 € ausgeglichen wurden. Offen sind dagegen weiterhin die Nachforderung aufgrund der Nebenkostenabrechnung 2006 von 724,70 €, die Restmiete für Oktober 2008 i. H. v. 11,30 €, die Restmiete für November 2008 von 27,39 €, sowie Bank- und Mahngebühren von insgesamt 9 €. Demnach ergibt sich eine Restforderung von insgesamt 787,39 €.