Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten im Gewerbemietverhältnis

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten im Gewerbemietverhältnis; Darlegungs- und Beweislast; angemessener Hauswartlohn; Stundenlohn; unnötige Beschäftigung eines Vollhauswarts; Vorlage von Stundenlisten

An dem auch für Betriebskosten in Gewerbemietverhältnissen geltenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist nicht nur die Höhe des an einen Hauswart/Hausmeister gezahlten Entgelts zu messen, sondern auch der erforderliche Umfang seiner Tätigkeit.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Vermieter) fordert Nachzahlung von Betriebskosten, insbesondere in Bezug auf die Position „Hausmeister" aus den Jahren 2005 bis 2008. Die Bekl. (Mieterin) rügt in Bezug darauf Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes und dringt teilweise damit durch.

1. a) Die in Ansatz gebrachten Hausmeisterkosten sind grundsätzlich umlagefähig. Die Parteien haben in § 4 Nr. 3 des Mietvertrags vereinbart, dass die Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden und als solche die in § 27 II. BV genannten Kosten gelten, wozu auch die Kosten eines Hauswarts - soweit wie hier vorhanden - gehören. Mit diesem Verweis auf § 27 der II. BV ist auch auf dessen Anlage 3 verwiesen, in der unter Ziffer 14. die umlagefähigen Kosten für den Hauswart dahin präzisiert werden, dass dazu die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen gehören, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Für die Berechtigung zur Umlegung von Hausmeisterkosten genügt diese Verweisung; eine nähere Präzisierung des Aufgabenbereiches des Hausmeisters ist nicht erforderlich (vgl. BGH, NJW 2013, 41; 2009, 2058; 2007, 3060; BGH, NJW-RR 2004, 875).

b) Dass dem Hausmeister im Streitfall solche Arbeiten übertragen waren, deren Kosten nach der genannten Vorschrift nicht auf den Mieter übergewälzt werden dürfen, ergibt sich weder aus dem Vertrag noch hat die Bekl. hierfür konkrete Anhaltspunkte dargetan; vielmehr trägt sie vor, der Hausmeister habe überhaupt keine Tätigkeiten entfaltet. Vor diesem Hintergrund ist der Kl. entgegen der Auffassung der Bekl. auch nicht gehalten, eine Stundenliste vorzulegen, um darzustellen, in welchem Umfang die Tätigkeiten des Hausmeisters auf Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten entfallen.

2. Der Kl. hat im Zusammenhang mit der Beschäftigung des Hausmeisters den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht gewahrt.

a) Nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, der sich für Gewerberaummietverhältnisse aus § 242 BGB ergibt, darf der Vermieter nur angemessene und erforderliche Kosten umlegen, wobei ihm hierbei ein billiges Ermessen einzuräumen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 535 Rn. 88; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Auflage, Rn. 520). Dabei betrifft das Gebot der sparsamen Bewirtschaftung nicht nur die Nebenkostenarten, sondern auch die Höhe der Kosten (vgl. Beyerle in: Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rn. 11). Der Vermieter muss zwar in Ausübung seines Ermessens nicht die billigste Lösung wählen, sondern kann bei seiner Entscheidung alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen (vgl. Beyerle a.a.O. Rdnr. 10). Mit den Grundsätzen der ordentlichen Bewirtschaftung ist es aber nicht vereinbar, wenn sich der Vermieter etwa auf unangemessene, marktunüblich überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlässt (vgl. OLG Celle ZMR 1999, 238; LG Köln NZM 2005, 453; Beyerle a.a.O. Rn. 11). Dabei ist es grundsätzlich zunächst Sache des Mieters, der einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend macht, konkret vorzutragen, dass die entsprechenden Leistungen im maßgeblichen Zeitraum günstiger zu erlangen gewesen wären. Dann hat der Vermieter darzulegen und erforderlichenfalls den Nachweis zu erbringen, dass er mit dem von ihm abgeschlossenen Vertrag das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht verletzt hat (vgl. BGH, NJW 2011, 3028; NZM 2007, 563; Senat, ZMR 2011, 861; AG Frankfurt/M. WuM 2002, 376; Beyerle, a.a.O., Rdnr. 13; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rn. 126; Staudinger/Weitemeyer, BGB, 2006, § 556 Rn. 96).

Ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot festzustellen, hat der Vermieter also überhöhte oder nicht erforderliche Kosten auf den Mieter umgelegt, ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. BGH, NJW 2012, 54; BGHZ 183, 299 = NJW 2010, 671; BGH, GuT 2011, 48 Rn. 19).

b) Die hier von dem Kl. geschlossene Entgeltvereinbarung mit dem Hausmeister als solche (vgl. den Arbeitsvertrag vom 2.12.2004) ist unter dem Gesichtspunkt der Wirtschaftlichkeit nicht zu beanstanden. Bei einem Monatslohn von brutto 1.800 € (einschließlich der Arbeitgeberanteile aus den Sozialversicherungsbeiträgen) für eine Arbeitszeit von 37 Stunden wöchentlich errechnet sich ein Stundenlohn von brutto rund 11,30 €, der für die Dienste eines Hausmeisters nicht überhöht ist. Nicht ersichtlich ist aber, dass es - was die Bekl. bestreitet - erforderlich war, eine Vollzeitkraft zu beschäftigen, um die von dem Kl. beschriebenen Arbeiten zu erledigen, mit denen der Hausmeister betraut war (Sauberhaltung des Objekts, Pflege der Bepflanzung, Winterdienst, Überwachung der Heizungsanlage). Da der Hausmeister erst mit Vertrag vom 2.12.2004 angestellt wurde, die Bekl. indes schon seit November 2003 Mieterin war, kann sie sich auch grundsätzlich auf einen in der Anstellung des Hausmeisters als Vollzeitkraft liegenden Pflichtverstoß berufen (vgl. dazu BGH, NJW 2008, 440).

Die für die Darlegung eines Verstoßes des Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegungs- und beweisbelastete Bekl. macht hierzu geltend, die Festanstellung eines Hausmeisters sei nicht erforderlich gewesen, es genüge, wenn zweimal die Woche ein maximal einstündiger Rundgang erfolge, da nur eine sicherheitstechnische Kontrolle stattfinden müsse. Der Winterdienst sei anderweitig vergeben, eine Gartenpflege fände nicht statt.

Dieser Vortrag ist zwar für sich gesehen für einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot noch nicht genügend. Denn die Bekl. setzt sich nicht mit den konkreten Angaben des Kl. zu dem Aufgabengebiet des Hausmeisters auseinander; auch auf den Vortrag des Kl., der Winterdienst gehöre durchaus hierzu, weil die entsprechend von der Bekl. benannte Position nur die dahin gehenden öffentlichen Abgaben erfasst, geht sie nicht ein. Dass das Objekt durch einen Hausmeister nur sicherheitstechnisch zu prüfen und zu kontrollieren sei, wie es die Bekl. meint, erscheint deshalb nicht plausibel. Vor dem Hintergrund, dass es sich um eine vermietete Fläche von insgesamt 3.000 m2 handelt, zu der verschiedene Gewerbeeinheiten sowie einige Wohnungen gehören, erscheint es auch nicht von vornherein ermessenswidrig, einen Hausmeister in Vollzeitbeschäftigung mit den anfallenden Arbeiten zu betrauen.

Auf der anderen Seite spricht aber für die Richtigkeit der Annahme, dass die Vollzeitbeschäftigung eines Hausmeisters nicht nötig war, die Tatsache, dass seit 2009 deutlich geringere Kosten anfallen. In den Jahren 2005 bis 2008 sind in die Betriebskostenabrechnungen für den Hausmeister eingestellt worden: 2005: 19.568,36 €; 2006: 19.340,42 €; 2007: 18.396,73 €; 2008: 21.942,20 €.

Demgegenüber sind in 2009 6.591,18 €, in 2010 nur noch 5.712 € angefallen. Die Erklärung des Kl. für diese Diskrepanz ist nicht plausibel. Wenn der nunmehr als Hausmeister tätige Mieter nur einen Teil der Leistungen erbringt, für die der zuvor angestellte Hausmeister zuständig war, er nur den Eingangsbereich und das Treppenhaus sowie bei Bedarf die Toiletten und die Duschen zu reinigen hat, muss der Tätigkeitsbereich des Hausmeisters in den Jahren 2005 bis 2008 in weiten Teilen Aufgaben erfasst haben, die nicht erforderlich waren. Der Vortrag des Kl. lässt jede Erklärung dafür vermissen, wieso auf die übrigen Tätigkeiten nunmehr verzichtet werden kann, ohne dass die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts leidet. In jedem Fall ist die Kostenreduzierung um rund 2/3 ein hinreichendes Indiz dafür, dass die zuvor umgelegten Hausmeisterkosten der Höhe nach übersetzt waren und somit ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorliegt.

Dies rechtfertigt es, den in die Betriebskostenabrechnungen eingestellten Ansatz für Hausmeisterkosten jeweils um 2/3 zu kürzen. [...]

Der beim Ansatz von Betriebskosten zu beachtende Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gilt auch für Gewerbemietverhältnisse. An diesem Grundsatz ist nicht nur die Höhe des an einen Hauswart gezahlten Lohns zu messen, sondern auch der erforderliche Umfang seiner Tätigkeit.

Der Kläger forderte Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2008. Die Beklagte (Mieterin) rügte in Bezug auf die angesetzten Kosten für die Position „Hausmeister" eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes. Der Hausmeister, so trug sie vor, habe „überhaupt keine Tätigkeit entfaltet".

Das OLG Düsseldorf kürzte die angesetzten Hausmeisterkosten um zwei Drittel. Auch für Gewerbemietverhältnisse gelte der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit. Der Vermieter habe zwar ein Ermessen und müsse nicht die billigste Lösung wählen, sondern könne alle sachlichen Gesichtspunkte heranziehen. Er dürfe sich nur nicht auf ungemessene, marktunübliche überhöhte Entgeltvereinbarungen mit Dritten einlassen. Allerdings sei es Sache des Mieters, konkret vorzutragen, welche Leistungen im maßgeblichen Zeitpunkt günstiger zu erlangen gewesen wären.

Im konkreten Fall hatte das OLG gegen die Höhe der Lohnkosten nichts einzuwenden. Ein Bruttomonatslohn von 1.800 € bei einer Arbeitszeit von 37 Stunden wöchentlich führe zu einem Stundenlohn von brutto rund 11,30 €, der für Hausmeisterdienste nicht überhöht sei.

Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz betreffe aber nicht nur die Lohnhöhe. Zu prüfen sei auch, ob der Beschäftigungsumfang für das Objekt erforderlich sei.

Zwar sei angesichts der Größe des Objekts (3.000 m2 Gewerbeeinheiten und Wohnungen) die Beschäftigung eines Vollhauswarts nicht von vorneherein ermessenswidrig. Allerdings waren in den Streitjahren 2005 bis 2008 jährlich Hausmeisterkosten von rd. 20.000 € angefallen, wogegen 2009 nur rund 6.600 und 2010 nur noch rd. 5.700 € angefallen waren. Dies nahm das OLG als „hinreichendes Indiz", dass in den Streitjahren 2005 bis 2008 der Tätigkeitsbereich des Hausmeisters „in weiten Teilen Aufgaben erfasst habe, die nicht erforderlich waren". Diese Indizien reichen dem OLG aus, den Kostenansatz um zwei Drittel zu kürzen.

Wenn im Umkehrschluss der Mieter aus der Reduktion von Betriebskosten über eine „Indizwirkung" die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes für den Ansatz früherer, höherer Betriebskosten beweisen kann, sollte man von einer Betriebskostenreduktion als Vermieter besser die Finger lassen.