Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten als vertragliche Nebenpflicht bei bestehenden Mietverhältnissen

Wirtschaftlichkeitsgrundsatz bei Betriebskosten als vertragliche Nebenpflicht bei bestehenden Mietverhältnissen; angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis; unwirtschaftliche Betriebskostenverträge; Umstellung von Zentralheizung auf Wärmecontracting; Wärmelieferungsvertrag; keine vorvertragliche Verletzung vertraglicher Nebenpflichten

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluß eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.

1 Die Kl. begehrt von den Bekl. auf der Grundlage der Abrechnungen eines Wärmecontractingunternehmens die Nachzahlung von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002.

2 Die Bekl. waren Mieter, die Kl. Vermieterin einer Wohnung in D. Das Mietvertragsverhältnis begann am 1. Februar 2000 und endete am 31. Mai 2004.

3 Die Wärmeversorgung des Mietobjekts erfolgte ursprünglich mittels einer von der Kl. betriebenen Zentralheizungsanlage. Im Juni 1999 - vor Abschluß des Mietvertrags der Parteien - übertrug die Kl. die Wärmeversorgung des Mietobjekts für eine Vertragsdauer von 15 Jahren der Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin.

4 Der Formularmietvertrag enthält bezüglich der Heiz- und Warmwasserkosten die folgenden Regelungen:

"§ 6 Heizung, Warmwasserversorgung

2. Der Mieter ist verpflichtet, die anteiligen Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage sowie der Warmwasserversorgungsanlage zu bezahlen. Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung ... [...]

5. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme (Fernwärme oder einer zentralen Heizungsanlage) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend.

6. Werden die Mieträume durch eigenständige gewerbliche Lieferung von Warmwasser (Fernwarmwasser oder zentrale Warmwasserversorgung) versorgt, so ist der Mieter verpflichtet, sämtliche dem Vermieter entstehenden Kosten anteilig zu tragen. Hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen. Die vorstehend in § 6 Ziffer 2 getroffenen Regelungen gelten entsprechend."

5 Das Amtsgericht hat die Bekl. als Gesamtschuldner zur Zahlung restlicher Heizkosten in Höhe von 1.280,95 € nebst Zinsen verurteilt. Das Landgericht hat die Entscheidung des Amtsgerichtes abgeändert und die Bekl. unter Abweisung der weitergehenden Klage zur Zahlung eines Betrages von 1.153,37 € verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. ihren Antrag auf Klageabweisung weiter.

6 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im wesentlichen ausgeführt:

8 Die Kl. sei berechtigt gewesen, die abgerechneten Kosten der Wärmelieferung für die Jahre 2000, 2001 und 2002 in dem zugesprochenen Umfang zu verlangen. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz und damit eine Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB sei von den darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. nicht ausreichend dargelegt.

9 Eine Pflichtverletzung unter dem Gesichtspunkt des Eingriffs in ein bestehendes Mietverhältnis komme schon deswegen nicht in Betracht, weil die Umstellung auf "Wärmecontracting" vor Abschluß des Mietvertrages mit den Bekl. erfolgt sei. Bei einer Neuvermietung nach Abschluß eines Wärmelieferungsvertrages müsse der Mieter die bestehende Versorgungssituation hinnehmen.

10 Die Bekl. hätten auch nicht dargetan, daß die Wärmeversorgung ihrer Wohnung zu überhöhten Preisen erfolge. Der Nachweis der Unwirtschaftlichkeit eines vom Vermieter abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrages könne zwar grundsätzlich durch einen Vergleich mit den Wärmepreisen anderer ortsansässiger Anbieter geführt werden, sofern diese von einem vergleichbaren Leistungsumfang und -inhalt ausgingen. Das von den Bekl. vorgelegte Informationsangebot der Stadtwerke D. GmbH (im folgenden: D. ) zur Wärmelieferung vom 30. Oktober 2003 und das Angebot der Gasversorgung S. O. GmbH & Co. KG (im folgenden: G. ) vom 6. November 2003 für das Anwesen der Kl. seien aber nur eingeschränkt mit den Leistungen der Nebenintervenientin vergleichbar. Darüber hinaus könne auch nicht festgestellt werden, daß das Preisniveau der Nebenintervenientin von den vorgelegten Informationsangeboten der D. und der G. erheblich abweiche.

II. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis stand. Die Bekl. sind zur Zahlung rückständiger Wärmelieferungskosten von insgesamt 1.153,37 € für die Jahre 2000 bis 2002 an die Kl. verpflichtet.

12 Das Berufungsgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß die Kl. die ihr von der Nebenintervenientin berechneten Kosten der Wärmeliefung für das Gebäude, in dem sich die den Bekl. vermietete Wohnung befindet, anteilig auf die Bekl. umlegen kann, denn der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag sieht in § 6 Nr. 5 und 6 die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser vor.

13 Ohne Erfolg macht die Revision geltend, daß die Kl. gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe, indem sie sich auf eine unangemessen hohe Entgeltvereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Nebenintervenientin eingelassen habe.

14 Zwar trifft den Vermieter gegenüber seinem Mieter die vertragliche Nebenpflicht, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der letztlich von diesem zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Ein Verstoß gegen diese Nebenpflicht kann zu einem Schadensersatzanspruch führen, der sich auf Freihaltung des Mieters von den unnötigen Kosten richtet (Staudinger/Weitemeyer, BGB [2006], § 556 Rdnr. 93; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rdnr. 114). Eine vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme setzt jedoch das Bestehen eines Schuldverhältnisses voraus und kann daher erst mit Abschluß des Mietvertrags bzw. allenfalls mit der Aufnahme von Vertragsverhandlungen über den Abschluß eines Mietvertrags einsetzen. Hieran fehlt es, weil die Bekl. die streitige Wohnung (Mietbeginn 1. Februar 2000) erst geraume Zeit nach dem bereits im Juni 1999 erfolgten Abschluß des Wärmelieferungsvertrags gemietet haben.

15 Auch aus dem von der Revision angeführten Gesichtspunkt der Verpflichtung des Vermieters zur Kostenkontrolle im laufenden Mietverhältnis ergibt sich kein Verstoß der Kl. gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot. Eine ggf. in Betracht zu ziehende Verpflichtung der Kl., hinsichtlich der Wärmeversorgung des Mietobjekts zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln, kommt für die hier zu beurteilenden Abrechnungszeiträume wegen der noch nicht abgelaufenen festen Vertragsdauer nicht in Frage. Ob die von der Bekl. vorgetragenen Angebote der G. und der D. , wie die Revision geltend macht, bei vergleichbarem Leistungsumfang deutlich günstiger gewesen wären als die Nebenintervenientin, bedarf deshalb keiner Entscheidung.

16 Da sich das Urteil des Berufungsgerichts als richtig erweist, ist die Revision zurückzuweisen (§ 561 ZPO).

Betriebskosten darf der Vermieter dem Mieter nur weitergeben, wenn das vereinbart ist und der Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet hat. Letzteres stellt eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters dar, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Das gilt allerdings nicht für unwirtschaftliche Verträge, die vor Abschluß eines Mietvertrages bereits bestanden, so der BGH.

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Klägerin. Ursprünglich erfolgte die Wärmeversorgung des Mietobjekts mit einer von der Klägerin betriebenen Zentralheizungsanlage. Noch vor Abschluß des Mietvertrages mit den Beklagten übertrug die Klägerin die Wärmeversorgung einem Wärmecontractingunternehmen. Nach § 6 des Mietvertrages waren die Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme zu tragen. Die Klägerin hat Nachzahlungen von Heizungs- und Warmwasserkosten für die Jahre 2000, 2001 und 2002 gerichtlich geltend gemacht. Das Amtsgericht hatte der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. In der Revision beim BGH stritten Mieter und Vermieter darum, ob die von der Klägerin geltend gemachten Nachzahlungen unberechtigt seien, weil sie mit der Beauftragung des im Vergleich zu anderen Anbietern teuren Wärmecontractingunternehmens gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen habe.

Der Bundesgerichtshof hat im vorliegenden Fall einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verneint. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die Höhe der von dem Mieter zu tragenden Kosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Bei diesem Gebot der Rücksichtnahme auf die Interessen des Mieters handele es sich aber um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, die das Bestehen eines Mietverhältnisses voraussetzt. Daran fehlte es im konkreten Fall, weil das Mietverhältnis zwischen den Parteien bei Abschluß des Wärmeversorgungsvertrages noch nicht bestand.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot konnte auch nicht damit begründet werden, daß der Vermieter nicht zu einem günstigeren Anbieter gewechselt hatte, denn ein solcher Wechsel war ihm aufgrund der langfristigen Vertragsbindung für die im vorliegenden Rechtsstreit zu beurteilenden Abrechnungszeiträume nicht möglich - eine Situation, die man bei vielen Wärmecontracting-Verträgen vorfinden wird.